En España las hipotecas funcionan como derechos sobre una finca, y entre ellos está el rango de dichos derechos, pongamos un ejemplo de una finca imaginaria de la manera que tú propones:
Registro de la propiedad:
Inscripción primera: finca tal y cual de tantos metros ……. Etc.
Inscripción segunda: compraventa efectuada en fecha tal a favor de (ti) y bla, bla, bla ….
Inscripción tercera: Hipoteca a favor de Bankinter, S.A. un principal de 150.000 €, dos años de intereses ordinarios hasta un máximo de 15.000 €, dos años de intereses de demora hasta un máximo de 30.000 €, y un 25% parar costas y gastos en caso de ejecución hasta un máximo de 37.500 €, total responsabilidad hipotecaria (150.000+15000+30000+37500) 232.500 euros, y luego se ponen todas las condiciones, las cuotas, el vencimiento, y bla, bla, bla.
Inscripción cuarta: Hipoteca a favor del Banco Brando, S.A. por 40.000 € de principal, dos años de intereses ordinarios hasta un máximo de 4.000 €, dos años de intereses de demora hasta un máximo de 8.000 €, y un 30% parar costas y gastos en caso de ejecución hasta un máximo de 12.000 €, total responsabilidad hipotecaria 64.000 euros, y luego se ponen todas las condiciones, las cuotas, el vencimiento, y bla, bla, bla.
Bien, imaginemos que te quedas sin trabajo y no puedes pagar y Bankinter inicia la ejecución judicial y se pone la casa a subasta, y esto no va de proporciones, primero cobra el primero en rango, en este caso Bankinter, y si queda algo sobra el segundo o cobra solo una parte, si así sucesivamente, pero en la práctica cobra el primer y poco más, depende de la deuda pendiente, mira en una subasta unos especialistas en estos que en ocasiones se le denomina subasteros le pone un precio de compra, y el banco acreedor le suele poner otro, y que es exactamente lo que se le debe en aquel momento por principal, intereses y gastos de abogados y gestiones que pueda justificar, y no pondrá ni de coña dinero para pagar al que viene detrás, en este caso el Banco Riendo, porqué ¿que le importa a Bankinter la deuda que tendrías a favor del Banco Riendo? exactamente tres pitos.
El Banco Riendo no querrá quedarse fuera de la historia, pero como esto va de que el primero que cobra es el primero que inscribe sus derechos en el Registro de la Propiedad, resulta que este banco es el segundón, por tanto o pone un precio de compra de la casa que contenga toda la deuda de Bankinter con intereses y gastos incluidos y toda su deuda, o se queda fuera sin poder hacer nada para cobrar, así de sencillo . Bueno el precio que no lo pagaría, simplemente pagaría la casa e inmediatamente cobraría su deuda, ya que en la liquidación el Sr. Juez ordenaría que con el dinero obtenido de la venta se pagase primero a Bankinter por todo.
Como ves ¿a quién le interesa meterse a segundón?, pues solo le interesa al que no tiene más remedio porque o agarra esto que es una posibilidad o no agarra nada, pero una cosa es que lo que a una empresa no le queda más remedio que agarrar, porque no hay más y otra cosa es voluntariamente darte dinero y meterse en un berenjenal si hay problemas.
Soluciones: Baratas ninguna, porque me temo no te quedará más remedio que hipotecar la segunda vivienda para obtener el préstamo éste. Ahora bien yo en mi forma de ser y aunque sea algo carillo no lo haría, yo parte de la base que las cosas o se “enmierdan” o no se “enmierdan”, si “enmierdamos” (perdona la palabreja y la repetición) hagámoslo bien, yo si puedo nunca tendré dos casas hipotecadas, o al menos pondré todo mi empeño en no tenerlas así, si puedo pasar con una sola garantía entregada a un banco o caja, y si me cuesta algún gasto son gajes del oficio. Yo parto de la base (o la costumbre bancaria) de que si las cosas se tercian y a pesar de la garantía personal de todos nuestros bienes actuales y futuros, que además de la hipotecaria todo aceptamos en escritura notarial, la práctica supone casi siempre que si no puedes pagar, se quedan con la casa, y si como en tu caso la deuda es proporcionada a su valor real actual, debe ser suficiente para cubrir la deuda en subasta pública, otra cosa son las hipotecas que se hicieron al 100 ó 120% del valor de tasación que ni de coña se conseguiría ahora vender la casa por precio de hipoteca, por tanto en tu caso concreto si tienes la posibilidad de tener dos casas, sería bueno (en mi manera de ser) que si las cosas se tercian me quede un techo donde vivir, aunque sea un techo “pequeñito” en cuanto a metros cuadrados, con lo cual, insisto en tu caso me “pasearía” por bancos y cajas para refundir las dos operaciones en una nueva hipoteca sobre una sola casa, dejando la otra libre de “polvo y paja”, aunque esto suponga pagar por cancelar la hipoteca actual y pagar de nuevo para montar la hipoteca de las dos cantidades juntas, pero esto tiene varias pegas:
1 – Temas complejos como este por banca on-line, me temo que ni de coña, estos son baratos, muy baratos, pero practican la hipoteca “café para todos”, ni cortados, carajillos, o ni siquiera café corto, el truco de la banca on-line es política de bajos costes, y esto lleva trabajo y no es rentable hacer trajes a medida.
2 – El comentado tema de gastos de cancelación y nueva apertura de hipoteca.
3 – El tema fiscal, a la hora de desgravar la hipoteca actual como se habría incrementado con el dinero necesario para la compra de la segunda, solo podrás deducir una parte, lo cual es lógico, pero desconozco en qué condiciones se hacen los cálculos, o si hacienda acepta que si la hipoteca “vieja” supone pongamos un 65% del recibo mensual permite desgravar un 65% como parecería lógico.
Luego tienes un producto con el que en un caso como el tuyo estimo que es una opción a considerar, si bien tiene muchos detractores aquí en rankia, pero que las quejas no van para un caso como el tuyo, que es la hipoteca abierta que hacen muchos bancos o cajas, que tiene sus ventajas (algunos creen que ninguna, y yo creo que en un caso como el tuyo bastantes) pero tiene a la vez sus inconvenientes, mírate si quieres el post https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/308344-hipoteca-abierta-buen-producto-mal-producto
En cuyo caso para dejar las cosas claras ante la Agencia Tributaria habría que hacer una sola hipoteca con dos disposiciones o prestamos separados colgados de ahí, uno para el saldo actual de tu casa habitual que podrías desgravar sin problema alguno, y una segunda disposición separada para la nueva inversión en la segunda casa.
Los bancos y cajas son poco partidarios de “comerse” el préstamo de otra entidad financiera a no ser que sea por subrogación, pero en tu caso explicando las cosas bien y tal como son no creo que tengas problemas, siempre y cuando lo que pagues cada es entre las dos cosas no suponga más allá del 30% de tus ingresos mensuales netos, y no pidas 35 o 40 años de plazo, porque por un lado estarías “refinanciando” una casa de la ya que te queda relativamente poco a pagar, y una segunda para la que ni de coña dan 35 o 40 años, sin embargo si pides 20 ó 25 años puede que sea moderadamente fácil.
Perdona el rollo y salu2
