Negociación en compra de vivienda

Buenas,

Acudo de nuevo a vosotros para ver si podéis guiarme algo en la ardua tarea de comprar un piso.

Hace unas semanas abrí un hilo sobre una vivienda que tenía en mente pero es que ahora he visto otra que me ha fascinado. ¿Cuál es el problema? Que me la ha enseñado un vendedor freelance a comisión que, según me dice, es independiente de la promotora y que sólo es intermediario.

Bien, este señor me dijo que la vivienda inicialmente valía X pero que a buen seguro me la podía conseguir por menos dinero (llamémosle Y). Cuando me lo pensé y le di el OK (un Martes) me comentó que me llamaría al día siguiente. No me llamó y fui yo quien le llamó el Viernes. Me comentó que es que uno de los socios estaba de viaje y que el otro ya había dado el visto bueno al precio X pero que necesitábamos confirmación por parte del otro y que me la daba el Lunes. No me llamó el Lunes ni el Martes y me envió un SMS el Miércoles diciéndome que al día siguiente (Jueves) tenía respuesta. Evidentemente no me llamó. Fue el Martes siguiente cuando me envió un e-mail con un borrador de las condiciones y un precio de venta que no era X pero tampoco era Y, es decir, lo que yo me esperaba: que me hiciera una rebaja pero no tanto como él decía. A todo esto, por estas fechas ya habían pasado dos semanas desde que yo le dí el OK y le dije que me quedaba con la vivienda.

Le respondí al correo inmediatamente diciendo que el precio facilitado me parecía alto y que por favor intentase bajar las pretensiones del promotor. Además le añadí que tenía vista otra vivienda (lo cual es verdad) a un precio inferior - las prestaciones de esta vivienda también son inferiores pero eso no se lo dije evidentemente - y que tenía que darle respuesta el Viernes (que es el Viernes pasado día 17) a este promotor. Me respondió el mail diciendo que tendría respuesta suya el Viernes sin falta.

Todo eso hasta hoy que aún no me ha respondido.

La verdad que sería mi primera vivienda en propiedad y por eso estoy algo tenso con todo este tema, no lo estoy pasando bien la verdad. La casa me ha fascinado. En otro contexto de mercado pagaría Y casi sin vacilar pero me estoy "cansando" de este tira y afloja y, sobre todo, que este vendedor intermediario o como se llame me incidió varias veces en lo serio que era él y en lo serio que era la promotora, cosa que veo que no está siendo así porque incumplen flagrantemente con los plazos de respuesta.

Está claro que es su modo de negociar y que estarán esperando a que yo sucumba. Por ahora, excepto la primera vez que le llamé yo, no he vacilado ni me he rebajado a llamarle para ver qué tal iba el asunto, no quiero que me note desesperado porque digamos que no lo estoy. Sí, me encanta la casa y así se lo hice saber pero tampoco tengo prisa ni necesidad imperiosa de comprar. A veces no sé si es que estoy más fastidiado con la falta de seriedad del vendedor o por perder una vivienda como esa.

Ahora mi duda es qué hacer ya que veo que no contesta.

1. ¿Volver a reenviarle un correo diciendo que la otra persona sigue esperando por mi respuesta y yo a su vez espero por la suya?

2. Reenviarle un correo con el borrador de las condiciones que me envió la otra persona para presionarle aún más. Sería como la opción 1 pero más heavy.

3. Dejar pasar el tiempo: si me llama otro día pues bien y si no me llama y no sé nunca nada más de él pues allá él.

4. Otras opciones.

Necesito sugerencias y además este hilo me ha servido para descargar tensiones que creo que lo necesitaba.

Gracias de antebrazo.

Hola DruFan, Tan solo puedo ofrecerte mi interpretación sobre lo acontecido hasta el momento y como procedería con el tema de a compra de la vivienda. Vaya por delante que no soy negociador profesional y que solo me baso en el sentido común. Interpretación propia de los hechas hasta la fecha actual: 1. La vivienda tiene un precio de venta (X) y el intermediario ha conseguido obtener cual es el precio al que estas dispuesto comprar (Y). Por lo tanto se ha establecido una “banda de precios” en la que el intermediario tiene que lograr el reencuentro entre comprador y vendedor. 2. El vendedor da el primer paso y reduce el precio de venta a Xr con la intención de que ahora seas tú quien de el siguiente paso de aproximación y que ofrezcas (Yr) algo más de lo que en su momento te pareció un precio asequible o razonable. 3. En una negociación se pretende compartir los esfuerzos por ambas partes para llegar a un termino medio de la banda de precios. ¿Qué es lo que ocurre? a) Lo que ha ocurrido, es que no ha habido una aproximación por tu parte y por lo tanto no has entrado en la negociación del precio de la vivienda dentro de la banda de precios conocida ya por ambas partes. b) Por otra parte, noto problemas de comunicación entre comprador e intermediario, que conducen a que pienses en esa presumible informalidad por parte del intermediario. Más adelante intentaré dar solución a este problema. ¿Y cual es la razón de la interrupción de las negociaciones? Relee este párrafo:

Le respondí al correo inmediatamente diciendo que el precio facilitado me parecía alto y que por favor intentase bajar las pretensiones del promotor. Además le añadí que tenía vista otra vivienda (lo cual es verdad) a un precio inferior - las prestaciones de esta vivienda también son inferiores pero eso no se lo dije evidentemente - y que tenía que darle respuesta el Viernes (que es el Viernes pasado día 17) a este promotor. Me respondió el mail diciendo que tendría respuesta suya el Viernes sin falta. Todo eso hasta hoy que aún no me ha respondido.

Deduzco lo siguiente: 1. La negociación entre promotor e intermediario ha sido hasta cierto punto fructuosa, pero tu no le estás dando al intermediario nada a cambio (por ejemplo una pequeña aproximación al ya reducido precio del promotor) para que tenga un argumento o motivo para hablar nuevamente de precios. 2. Con fecha del Viernes 17 les pusiste una fecha límite a tu oferta, no se si eres consciente de ello, y como el intermediario ha sido incapaz de imponer tu precio inicial al promotor, no te ha llamado. Fin, punto y final. ¿Cómo actuar ante todo lo acontecido? (A) Define y determina tus límites. a) Determina cual es el precio máximo que estás dispuesto a pagar por la vivienda. Este será aquel que puedas decir, si no lo consigo ha este precio, que se lo lleve otro. Ello te permitirá que puedas dormir tranquilo si no consigues la vivienda de tus sueños al precio que consideras razonable. b) Determina si puedes financiar dicho precio máximo. c) Determina si quieres negociar el precio dentro de la banda (y ello significa aproximaciones en varias negociaciones) o si por el contrario deseas definir un precio fijo inamovible de compra y una oferta limitada en e tiempo de a oferta (pero si adoptas esta última medida, creo que deben saberlo las partes contrarias). No debe haber malentendidos entre todas las partes. Considero sumamente importante que negocies en persona y no exclusivamente por internet. Una vez prefijados tus límites y aclarado que no puede haber malentendidos, actuaría de la siguiente forma: Desbloqueo de la situación Es sencillo. Como argumento bastaría con decirle que la decisión que tomaste el Viernes pasado sobre la vivienda del otro promotor ha sido negativa y que por lo tanto continuas con tus deseos de obtener una vivienda a un precio asequible y que se ajuste a tu situación financiera. Y como ahora ya tienes claro que puedes jugar a dos estrategias a elegir por ti mismo, debes sentarte con el intermediario (nada de internet). a) si juegas a la banda de precios: Supongamos que el precio de venta era de 150.000 €, que e intermediario te dijo que te la podía conseguir por 100.000 €, y que el promotor te ha reducido el precio a 135.000 €. Supongamos que tu precio máximo (límite) es de 125.000 € (al que esperas comprar la vivienda). Dile al promotor, que agradeces el esfuerzo que han hecho al reducirte el precio de venta, pero que tus finanzas no te permiten ir más allá de 115.000 €. Aquí le estás ofreciendo un nuevo punto de partida al intermediario para que renegocien la oferta anterior. Estas especulando, con que la acepten o con que haya una nueva negociación / aproximación. Entre 135.000 € y 115.000 € ya no hay tanta diferencia, y es posible que el promotor proponga que os crucéis nuevamente en el medio, es decir, eso de ni para ti ni para mí: 125.000 € y no se diga más. Supongo que ya entiendes lo que pretendo decir con el desarrollo de este sistema de actuación. Posiblemente sea el más adecuado. b) La otra forma de actuación sería reunirse las tres partes (intermediario, promotor y comprador), para negociar un precio de interés para el conjunto de las partes, con la intención de dejarlo todo formalizado/firmado esa misma mañana/tarde tras la reunión. Esta opción no me convence mucho, pero bueno, es otra opción. Y eso es todo. Te deseo mucha suerte en la compra de tu vivienda, y no olvides escuchar también la opinión de otros lectores. Saludos cordiales, Valentin

Hola Valentín, Antes que nada agradecerte el tiempo y el análisis exhaustivo. Continuando con el tema, creo que me he expresado mal. Vamos a hablar de cifras. La vivienda es un alquiler con derecho a compra. Sé que es una figura de compraventa que algunos tachan como mala para el comprador, pero creo que en este caso y dada las condiciones es buena para mi puesto que así me permite durante el tiempo que esté de alquiler amortizar parte del capital. Hablando de cifras como digo, digamos que el intermediaro me dijo que la vivienda salió a la venta en su momento en 175.000 € y que consideraba que me podía conseguir la vivienda en 150.000 € ya que estaba seguro que los promotores accederían. Las condiciones que él en principio verbalmente me dijo fueron: - Precio de venta: 150.000 € - Alquiler mensual: 600 € (el 70% se deduce del precio de venta) Después, cuando me envió el correo me dijo que el precio que finalmente me ofrecían los promotores era de 165.000 €. Aquí es donde creo que no me he sabido expresar o no lo he dejado claro.

Deduzco lo siguiente: 1. La negociación entre promotor e intermediario ha sido hasta cierto punto fructuosa, pero tu no le estás dando al intermediario nada a cambio (por ejemplo una pequeña aproximación al ya reducido precio del promotor) para que tenga un argumento o motivo para hablar nuevamente de precios.

Cuando vi ese precio que no me convencía, le respondí diciendo que por favor considerase un precio más bajo y que yo también estaba dispuesto a poner de mi parte. Si bien no le dije ningún precio al que yo estuviese dispuesto a comprar (por ejemplo le podría haber dicho 156.000 €), si le dije que, por ejemplo, estaría dispuesto a subir la cuota mensual de alquiler a 750€. Es decir, que no he pedido más rebaja sin yo dar nada a cambio. De todas maneras, este intermediario me enseñó otra vivienda de su cartera pero de otro promotor también de 150.000 € en otro barrio cercano y me comentó que él iba a decirle a los promotores que yo estaba indeciso entre las dos viviendas para así tener un argumento de bajada de precio.

2. Con fecha del Viernes 17 les pusiste una fecha límite a tu oferta, no se si eres consciente de ello, y como el intermediario ha sido incapaz de imponer tu precio inicial al promotor, no te ha llamado. Fin, punto y final.

Yo también he pensado que como le di una fecha límite el Viernes pasado, puede que no hayan considerado conveniente bajar más el precio y por eso se hayan desentendido. Pero digo yo que me podían haber respondido o llamado diciendo: "Oiga, lo siento, 165.000 € es nuestro límite y de ahí no podemos bajar". Ya digo que lo que me molesta del todo no es sólo abaratar el precio de la vivienda, si no la falta de profesionalidad. Repito, gracias por todo.

DruFan, no te sientas tan molesto sobre si las otras partes son informales debido a que no te ofrecen respuesta cuando tu lo esperas o has acordado. Lo que te aconsejo es que seas tú mismo quien tome la “batuta” en la compra de tu piso (quien dirija las actuaciones). ¿Cómo se hace esto?, cuando hables con el intermediario, le preguntas para cuando puede tener respuesta, y si te dice para el jueves, le dices tú que el jueves le llamas por teléfono para conocer la respuesta (no esperes ni dejes que te diga que el te llama. Dirige tú mismo la batuta).

Te resumo la forma en la que procedería (ejemplo):
No trates un tema tan importante como ka compra de un piso por internet. El contacto con el intermediario ha de ser telefónico y mediante entrevistas personales. Por lo tanto, puedes realizarle una llamada telefónica, comunicándole que continuas en búsqueda de vivienda, y que si puede enseñarte por favor alguna otra que esté más acorde con a tu situación económica. Esto es solo, en parte, un pretexto para poder establecer nuevamente contacto personal con el intermediario, y poderle decir que el piso está muy bien, pero que el que viste anteriormente te gusta más, y que estás dispuesto a hacer un esfuerzo por tu parte que se corresponde con xxx dinero (p.e. 157.000 €).

Date cuenta que la diferencia ahora estriba tan solo en 8000 € (165 mil – 157 mil = 8000 euros). Cifra relativamente insignificante para un posible reencuentro por cualquiera de las partes. Es decir, si el promotor no aceptase tu nueva oferta, siempre podrías realizarle una nueva oferta en la que podrías sugerirle el “ni para ti ni para mí” solicitando que se asuman los 8000 Euros a medias.

Lo que tienes que tener claro es si la vivienda se te antoja comprarla a ese precio, que sería 157.000 + 4000 € = 161.000 €.

Si el piso es el que te gusta, porque está en el distrito que deseas, porque es exterior, porque tiene sanidad, colegios, supermercados, estación de autobuses cerca, etc. Yo no dudaría en pagar 11.000 Euros más con respecto a otro piso que no disponga de lo expuesto o que no te guste. Un piso suele ser para muchos años y uno tiene que estar a gusto y sentirse cómodo. Yo mismo pagué un 15% más por una vivienda más céntrica a la ciudad y que cumpliese con todos mis requisitos como para sentirme cómodo, que si la hubiese adquirido en otro distrito que no hubiese sido tanto de mi agrado. Hoy, ya han pasado varios años desde la compra que realicé, y no me arrepiento de haber pagado ese 15% “de más”, por algo con lo que sigo contento y me sigue gustando.

Saludos y suerte en la búsqueda y negociación,
Valentin

Personalmente, a riesgo de equivocarme, te voy a dar otro punto de vista.
Has demostrado un interés franco por el inmueble y eso ha servido al vendedor para pensar que has picado el anzuelo.

Esto que acabo de escribir así tan categoricamente me lo confirma esa llamada que le hiciste para interesarte por la situación; el vendedor ha estado mareando la perdiz que no es otra cosa que soltar un poco de sedal. En este momento tú eres un posible comprador (pero no olvides que puede haber otros interesados con los cuales esté jugando de igual forma).

¿Qué te hace pensar que el vendedor está de tu parte (en la rebaja me refiero) y no a sueldo del promotor o simplemente está trabajando en su propio beneficio como comisionista? ¡Ojo con el vendedor que se pone de nuestro lado y nos comprende!

Estoy de acuerdo en que tienes que ser más directo en personalista en el trato; En un despacho y frente a frente con o sin intermediario. Si te interesa mucho hazle ya una última oferta límite. (Y digo última porque las cantidades barajadas no dan para eternizar la negociación; además te dará una idea más clara de la posición del intermediario pues estás amenazando con tu marcha como posible cliente y así verás si realmente le importa que tú salgas o no de la "puja").

Hasta aquí mi opinión. Ademas,

Si vas a hacer un alquiler con opción de compra que te presenten el contrato antes de acordar nada. A modo de ejemplo (no quiero entrar en profundidades) debes conocer que la Legislación actual castiga tanto la opción de compra como el alquiler con un 16% de IVA (en lugar del 7% acostumbrado). Parece que lo van a cambiar en el otoño, pero...

Tienes que amarrar muy claramente el tiempo para ejercitar la opción de compra (en principio la ley "grosso modo" te ampara el alquiler durante, al menos, 5 años pero hay que definir claramente durante cuanto tiempo te dejarán ejercitar el derecho a compra). Me parece que durante el primer año sólo el 70% es poco, pero eso es un cálculo muy pero que muy personal.

El contrato debe ser muy claro con el IVA (¿también sirve como pago a cuenta? Hacienda puede amargarte la dichosa compra dicéndote que hay 2 contratos diferentes Alquiler y Compra y lo que tú hayas pagado por un concepto no tiene nada que ver con lo pagado por el otro.

Así, en el caso estremo podríamos llegar a:
Durante el alquiler puro,
Opción de compra (10% del valor Total) + 16% IVA
Mes alquiler (X,xx Pactado) + 16% IVA (por tantos meses como los pactados).

Al ejercitar la opción de compra,
Precio de venta Total + 7% IVA

Es decir que si no lo amarras bien puedes encontrarte pagando dos IVAS por lo mismo (y luego reclama su devolución al maestro armero que en este caso es nuestra bien amada Hacienda y que dada la dificil cyuntura está muy necesitada).

Esto por no hablar del pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias de la comunidad de vecinos y del famoso IBI que te lo querrán echufar.

Bueno, como verás otro punto de vista.

Saludos y suerte con lo que decidas.

Dufran, mi opinion personal es que deberías seleccionar mejor al que va a ser el intermediario en una operación de tal magnitud. Queda claro leyendo tus mensajes que este "freelance" es un personaje sin ápice de seriedad y que no tiene más interés que meterse la pasta en el bolsillo. A mí me "deja plantado" con la llamada una sóla vez...y buena suerte, adiós muy buenas.
Piensa que en estos tiempos, eres tú el que tiene la sarten por el mango. Entiendo que te haga ilusión la compra, pero encapricharse con una vivienda, teniendo en cuenta que hay más de un millon de ellas en stock...
Rodéate siempre de gente seria y profesional...
Un abrazo y mucha suerte.

Gracias Valentín una vez más. He decidido que voy a llamarle durante la mañana o al mediodía para que me diga cómo está la situación.

Si vas a hacer un alquiler con opción de compra que te presenten el contrato antes de acordar nada. A modo de ejemplo (no quiero entrar en profundidades) debes conocer que la Legislación actual castiga tanto la opción de compra como el alquiler con un 16% de IVA (en lugar del 7% acostumbrado). Parece que lo van a cambiar en el otoño, pero...

Es algo que ya había pensado. En mi caso la preocupación es menor ya que vivo en Canarias y aquí no pagamos IVA si no que pagamos IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) que grava la vivienda con un 5% con lo que el gap es menor (5-7 frente a 16-7) pero sí que quiero dejarlo claro a la hora de firmar el contrato. Además el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es 6,50% en Canarias pudiendo quedar en el 6% para menores de 35 años (es mi caso) si no recuerdo mal. De hecho el intermediario ya me mandó en su día un borrador del contrato que apenas leí por encima puesto que prefiero primero aclarar las cantidades y luego enfrascarme en las cláusulas del contrato. Había pensado en pagarle el alquiler incrementado con el IGIC, de tal manera que si fijamos una cuota de alquiler de 600€ yo le ingresaría 630€ (600 + IGIC) y así dejar todo claro. Lo que no me queda claro es una cosa. Una vez a la hora de realizar la compra-venta y firmar la hipoteca, ¿se considera vivienda nueva, no? Ya que sería la primera transmisión que sea realiza. Corregidme si me equivoco. Saludos y muchas gracias Amigo. Muchas gracias también a Donpitas.