Inversión: piso a reformar

Estoy pensando en adquirir pisos con calificación "a reformar" para rehabilitarlos y luego venderlos. Nada de alquilarlos.

Haciendo números muy rápidos:

PISO: 35.000-50.000€
REFORMAS (baño/cocina+otros): 30.000€
MARGEN DE SEGURIDAD: 6.000€

PRECIO VENTA: 80.000-95.000€

Estoy en contacto con un albañil de confianza con el que ajustar precios a cambio de más volumen al tratarse de diferentes trabajos en diferentes viviendas.

Por supuesto, estos precios son de viviendas de poblaciones cercanas a 40.000 habitantes. Pisos de no más de 80m2. El típico piso de una persona mayor que ha fallecido y los herederos se lo quieren quitar de encima porqué necesita muchas reformas para ponerlo al día.

Es posible que el precio de mercado sea algo superior en más de un caso, puede que entre 100.000-110.000€ pero el objetivo sería comprar y vender el mismo año. Nada de ir acumulando una inversión.

¿Qué os parece?

A mi me parece de lo más arriesgado.
Sin duda mucha gente ha hecho este tipo de maniobras, pero ya se sabe que es de los peores momentos para vender. Mucha oferta, poca demanda. No se vende así como así y se tarda.
Mucha gente prefiere hacer su propia obra para hacerla como quieren. En las ciudades pequeñas hay menos demanda. Lo bueno sería que tu fueses el albañil(que es lo que suelen hacer en EEUU, compran la casa la arreglan ellos y la venden).

Solo he enumerado varios puntos en contra, realmente no soy quién te pueda aconsejar bien en el tema.

Muy complicado, ¿y los impuestos de comprar y vender? los has integrado en la ecuación? que no son pocos precisamente. Por lo pronto al comprar ya tienes el 8-9% de AJD, y luego cuando vendas tienes la plusvalía que va al IRPF.

Luego viene un segundo tema, la gente no es tonta, sabe perfectamente lo que te has gastado en la reforma, y por lo que lo quieres vender las reformas muchas veces ni se llegan a pagar al 100%. Añade incertidumbre y demás cuestiones y que no te quedes colgado con el piso, ah, y negocia el precio, el que llega ya sabe que tiene posición de poder ya que tenemos sobreoferta, y tendrás que bajar el precio, lo cual se va a merendar parte del margen.

Salvo una cuestión puntual no veo claro que sea un modelo de negocio que puedas darle continuidad. Eso no quita que encuentres alguna oportunidad y te cuadre el tema, pero lo veo muy complicado.

Suerte

Pues Josep, no sé los precios de Igualada, (sempre imitada, però mai igualada) pero si hablas de 30-40.000 habitantes se me ocurre, Vic, Figueres, Olot, Tortosa, Lloret de Mar, El Vendrell, Gavà, la propia Igualada .... en Lleida ni una sola población, la cosa está más en los 20.000 que otra cosa.

Conozco las comarques de Girona, y pisos de 80 m2, a  35/50.000 €, pues en los barrios periféricos, y no las mejores zonas, y luego venderlos por 80.000 € en extraradio, fácil no va a ser, y en buena zona no vas a comprar por 50.000 €, a ver que encuentras en Olot o Figueres de 70-80 m2, y ni te digo en Vic. 

Todo ello al margen de las "oportunidades" que dice JTorres. 

¿Y quién te dice que tenga que gustarle a los posibles compradores la reforma que tu hagas y cómo la hagas?

Esta es otra pega para el consultante  JosepX

Además con 30 mil euros es una gran reforma de un piso, demasiado me parece a mi, yo he hecho reformas mucho más baratas quedando bien el piso... el problema es que uno lo reforma 'a su gusto' cosa que no puede coincidir con el de los futuros compradores, hay que intentar ser muy 'neutral' y dar un aspecto que guste a todos, sin estridencias....

Bueno que como los demás como negocio lo veo complicado pero es posible, ahora que ocn pisos de 30 a 50 mil de coste son en barrios malos supongo de esas pobleciones con lo cual se complica muy mucho la venta, yo preferiría comprar pisos de 100k o así en BCN en barrios normalitos a reformar y ahí si que lo veo más posible dar el pase después pero... esta complicado.

PAra evitar impuestos si se compra a través d euna sociedad creo que si se vende antes de 2 años no hay que pagar el ITP no?¿?¿?

Pagaras el ITP y ademas los gastos de mantenimento de la sociedad (notario, registro, publicaciones, cuentas anuales, impuesto de sociedades...... etc) mal negocio.

http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/10/22/679013-las-ccaa-al-rescate-de-los-profesionales-inmobiliarios-con-ayudas-fiscales-para

No tengo ni idea pero algo así podría servir.... la sociedad no creo que tenga muchos gastos, se puede hacer una SCP o algo similar.... negocio puede ser pero evaluando antes todos estos temas muy bien y como digo a mi de la manera planteada NO lo veo, esto creo que solo se puede hacer en zonas de gran demanda de vivienda y oferta limitada, a día de hoy yo lo haría solamente en sitios buenos con relativamente poca oferta.

En Vic (lo conozco de primera mano), el mercado está super polarizado.

En zonas deprimidas puedes comprar por menos de 30.000€ pisos de 100 metros cuadrados pero muy dificil que los vendas arreglados, y en las zonas buenas no bajan de 200.000 o incluso 300.000€.

Pues lo mismo en Olot, Figueres, Girona o Puigcerdà (que también conozco) a 35-50.000 nada bueno a la vista, ello ni en los peores momentos de 2009, 2010 ó 2011 .... es como en Barcelona capital, si te vas aquellos pisos que ves al entrar por delante de la cementera (la antigua Asland Catalunya), pues si, toda una Barcelona con pisos a 60-70.000 €, y en Trinitat Vella casi lo mismo ..... pero claro dudo que el ponente hable de esto. 

En tu comarca, supongo que en algunos barrios de Manlleu, también hay cosas por 35.000  € !!!!!

MI ultima adquisicion han sido unos 100k en Poble Sec, un par de calles encima del paralelo... piso pequeño a reformar absoluta y totalmente (unos 15k de reforma)... a este le podría sacar rendimiento dado que está muy de moda el barrio y es un precio chollo para tener ascensor que allí es poco común pero vamos hay que comprar muy barato, dejarlo bonito y vender a precio de 'etiquetado' promedio de las webs.... yo lo quiero para alquiler en principio, a ver si en octubre está listo para alquilar.

Donde tu dices de Barcelona, como en general todo Nou barris, no es buen sitio para invertir ni de lejos por muy buenos precios que hubiera.

Coño en Poble Sec si, no es Plaça Molina o Tres Torres (jejeje), dónde hay que ser pariente de Rothschild (o tener rentas parecidas) para vivir,  pero un muy buen lugar para instalarse, bien comunicado, etc. ...... pero lo del "frontal" de la Asland, pues eso, no es ni parecido. 

Si tienes ganas, paséate por las diversas web's bancarias, y no sé porque será pero calles como Rasos de Peguera, Padre Manjon, Agudes ... casi todos financiaron ahí, y ves las fincas, vuelves a las pocas semanas, y siguen estando a la venta !!!!! por el contrario si localizas algo en Eixample, Les Corts, o si quieres Camp de l'Arpa (Passeig Maragall o calles cercanas) y macho, visto y no visto !!!!!!!

A mi el barrio no me gusta pero se está poniendo muy de moda... y ya se sabe cuando pasa eso, está empezando a ser parecido a lo que pasó con el Borne.... la verdad que me ha salido muy bien de precio o eso creo.... allí se puede alquilar facil algo así por 600 eur, si lo alquilas a travé sde agencias por temporadas (no alquiler turistico sino alquileres cortos) por allí pagan unos 750...

Donde tienen los bancos esos pisos hay mucha oferta pero eso son barrios ultraperifericos, algunos mal comunicados incluso y sin ningún atractivo, POoble sec tiene mucha inmigración pero como digo se está poniendo de moda y además está muy céntrico en BCN.... vamos nada que ver con los barrios que comentas.