Incumplimiento contrato alquiler.

Buenos días.

En Enero alquilé mi piso por primera vez. En principio el contrato era hasta Enero del 2017. Pero el inquilino con menos de un mes de antelación (dos semanas y media para ser exactos, me comunica mediante llamada telefónica que se marcha a finales de Marzo. Ahora bien, yo no se que puedo reclamarle.
Echando cuentas, me encuentro que no he ganado absolutamente nada. Todo lo contrario tengo que poner dinero.
Expongo a continuación las supuestas ganancias:

- 150€ por el medio mes de Enero.
- 300€ Mes de Febrero.
- 300€ Mes de Marzo.
- 300€ Mes de Abril (este mes según el inquilino lo ingresó por error, pero lo cierto es que el piso a estado cerrado asta el 1 de Mayo, que es el día en que ha entrado un nuevo inquilino).

Por otra parte, expongo los gastos por mi parte:

- 300€ para la Inmobiliaria.
- 270€ en reparaciones.
- 35€ Gastos Diversos.
- 600€ devolución de la Fianza (300€ Muebles + 300€ del mes de Fianza).

Ademas añadir que esta persona incumplió un par de clausulas. Él estaba obligado a cambiar el nombre de los suministros en 7 días naturales. Cosa que jamas hizo, por lo consiguiente que he tenido que pagar sus facturas que suman la espeluznante suma de 450€. Estuve llamando a las compañías de la Luz y del Agua y me comunicaron que nadie les había contactado para ningún cambio de suministros, y el Inquilino por su parte seguía diciendo que si que había hecho el cambio (obviamente nunca lo hizo).
Por lo tanto tras tener que llamar una docena de veces al Inquilino, este dijo que me ingresaría 300€ para cubrir los gastos (que aun así no los cubre). Por lo tanto la Inmobiliaria me comento que de los 600€ que dejó de Fianza (300€ de los muebles y 300€ de una mensualidad) los restáramos de ahí. Asta ahí me parece lógico.

Ahora mi duda es la siguiente, si el Inquilino no ha permanecido durante todo el tiempo del Contrato ¿que puedo hacer? Expongo las Cláusulas haber si alguien me puede ayudar porque es la primera vez que ponía mi piso en alquiler y no tengo ni idea de que puedo hacer.

- El presente contrato esta formalizado de acuerdo con la Ley 29/94, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), estableciéndose la vigencia de este contrato por un periodo cinco años a contar desde la fecha de la firma del mismo, y expirando en consecuencia el día 15/01/2017.

El contrato expirara el día de finalización del termino previsto, sin perjuicio de la prorroga establecida en el articulo 9.1 de la L.A.U., asta la duración de tres años.

- El Arrendatario podrá desistir del contrato siempre que el mismo haya durado al menos seis meses, y pre avise este al Arrendador con una antelación mínima de 1 mes. En caso de desistimiento, el arrendatario habrá de indemnizar al Arrendador con una cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de duración inferior darán lugar a la parte proporcional de indemnización.

Muchas gracias de antemano.

Buenos días Andrés,

Las dos cláusulas que pones trasponen o hacen referencia parcialmente a artículos de la LAU, ley que conozco bastante bien. El inquilino no ha respetado los 6 meses que tiene que permanecer al menos en el inmueble para poder ejercer su derecho a desistir del contrato, y tampoco te ha dado ningún tipo de indemnización.

Aquí si quieres obtener una indemnización por incumplimiento de contrato tienes que denunciar, porque otra salida, si el inquilino no tiene voluntad, no le veo. Yo de ti haría lo siguiente: calcularía la indemnización que establece dicha cláusula aunque no haya respetado los 6 meses de contrato y le diría que me la pagase, que le pasas o "le perdonas" el hecho de que no haya respetado ese periodo de alquiler. Le dices que o te paga en X tiempo o le denuncias por incumplimiento de contrato demandándole una cantidad mucho mayor, claro. No sé si la indemnización saldrá muy elevada pero creo que por intentarlo no pierdes nada. Ah, y por supuesto pídele también los 450 euros de los suministros que has pagado (más una compensación de 50€, por ejemplo), si es que no se los has descontado de la fianza, que no me queda claro si se la has devuelto íntegra o no.

Esto es que lo que yo opino... saludos.

Buenas tardes Sonia,

Primero de todo muchas gracias.

La fianza esta por devolver ya que la Inmobiliaria estaba esperando a que le dijera a cuanto ascendían todas las facturas por si acaso. La inmobiliaria tiene que darle los 300€ de los muebles y 150€ que debería de poner yo de mi bolsillo.

He hablado con el inquilino y me dice que eso es mentira que si yo he alquilado el piso este mes (que no se como lo sabe porque yo no se lo he dicho), el no me tiene que dar nada. Que soy yo quien le debe el dinero. Cuando en realidad es él, el que me ha ocasionado el perjuicio. Es mas gracias al inquilino he tenido que pagar en Enero la comisión de la inmobiliaria y ahora otra vez la comisión por alquilarlo de nuevo. Total que no he ganado nada.
Esta persona amenaza con que me llevará a juicio porque me he quedado con un dinero que dice que es suyo...cuando realmente no me he quedado con nada.

Estoy muy liado y preocupado con el asunto. Yo lo había alquilado por necesidad y ahora me veo que encima le tengo que pagar al inquilino y eso no debería de ser así.

¿Que debo de hacer?

Muchas gracias

Andrés, bienvenido al "espantoso" y "horroroso" mundo del arrendatario (empiezo irónico, pero verás que es así).

Por lo que veo, estás en un caso parecido al mío. Tienes un inmueble con poco valor de alquiler (300-400 Eur)... y obviamente quieres sacar un pequeño beneficio.

Pues la verdad, la cosa está muy complicada. Esta situación es muy habitual. Se van a la mínima. Motivos: muchos. Encontrar algo más barato, tener algún tipo de problema, da igual.

Te exigirán mucho y no te darán nada. Pienso que en este rango de alquiler estás en el último escalafón del mercado... es decir, gente con pocos ingresos que busca lo que puede (por más que tu piso esté muy bien).

Respondiendo a tu pregunta... en principio no puedes hacer nada, se ha largado, da gracias a que te haya dejado el piso bien, y no te haya dejado de pagar.

Obviamente, si ya no está en el piso, tienes una ventaja. Tú sabes que ya no se va a quedar allí como una seta y tienes su fianza.

La fianza son 600 dices, y él te debe 450 y pico, pues eso te lo quedas de la fianza, faltaria mas. Y yo me quedaria el resto como pequeña compensación del daño que te ha hecho de estar solo 1 mes y medio. (al menos pagarás la limpieza o lo que sea).

Por más que diga, no te denunciará por 150 euros.

Sobre los 300 euros que ha pagado por error, aquí ya es más discutible... si realmente tu has alquilado el piso... en fin, te lo puedes quedar (has tenido suerte), pienso que no te denunciará tampoco pero...

Piensa que esto es la norma diaria (lo raro es un inquilino que no tengas problemas y pague religiosamente.

Cuando no te venga un aviso de que cortan la luz, será un problema del piso, o un retraso en el pago y así.

Yo lo tengo cerrado, con eso te lo digo todo, de tanto que me he cansado. Y el mio lo alquilaba por 400 euros. Y las agencias no hacen más que repetirme que he tenido suerte, todos se han ido por su voluntad y no me han dejado a deber nada (el piso sucio sí, y con menos cosas de las que había).

Yo pedía 2 meses de fianza, pero con eso no haces nada. Y la agencia encantada de que se vayan cada dos meses... ellos a cobrar un mes cada vez que entra uno, negocio redondo.

Cualquier duda, mándame un privado y te cuento e intento ayudarte.

Pero repito, creo que tienes mucha suerte, porque en el fondo, puedes cobrar los gastos de luz que te causó, y aún te sobran 150 de la fianza y 300 de un mes que se equivocó que al menos cubres gastos...

Saludos.

No puedo estar de acuerdo contigo (en parte) dices:

Piensa que esto es la norma diaria (lo raro es un inquilino que no tengas problemas y pague religiosamente.

Llevo alquilando desde 2007, y en estos últimos 10 años, más de una unidad, y hasta hoy ni un solo impagado, he tenido suerte, ya que por simple estadística alguno debería haberme tocado

Luego los contratos, deben dejar claro que hay una estancia mínima y de no cumplirla se pierde la fianza, creo que la actual LAU permite hasta 6 meses de obligado cumplimiento, aunque es más que obvio que si se va al mes y medio, no cobras 6 ni "jarto vino", pero al menos la fianza te cubre la comisión del API ...

Y si de acuerdo en el nivel más bajo de alquiler, es dónde mayores problemas hay .... aun cuando 400 € por ejemplo sería un nivel muy bajo en capitales de provincia, y ya no te digo en Madrid o Barcelona, pero normal en poblaciones menores.

Pues yo creo que sí has tenido suerte. Quizás tu inmueble sea más caro o no sé, pero te deseo que todo te siga así

Parte de suerte, y buena elección supongo. 

No sales ganando por lo que le has tenido que pagar a la inmobiliaria y por las reparaciones que has tenido que realizar... porque no se ven compensados esos gastos con el poco tiempo que ha durado el arrendamiento.

Claro, el inquilino se queja de que ha pagado un mes que él no ha estado en el piso y te quiere reclamar esa cantidad además de la fianza pero lo cierto es que es él el que ha incumplido el contrato, y lo justo sería que tú le devolvieras esa cantidad porque durante ese tiempo no ha estado alquilado, sí, pero también que él te pagase una indemnización por incumplimiento de contrato.

Como esto evidentemente no va a pasar a menos que vayáis a juicio (y esperéis en los juzgados una media de tres años a que dicten sentencia) creo que lo más ágil sería quedarte la fianza y el mes que te pagó por adelantado en concepto de indemnización. Demandar por 900 euros no le sale rentable y si lo hace siempre puedes formular una demanda reconvencional (demandarle tú a su vez) cuantificando el perjuicio que te ha causado y pidiéndoselo, y será una cantidad mayor de 900 euros.

Meterse en los juzgados siempre es un follón y, sí, te la juegas a que te denuncie pero sino te vas a quedar sin dinero y sin nada. Para futuros arrendamientos (si te quedan ganas) te doy un consejo: estipulalo todo en el contrato. Conforme a la LAU pasados 6 meses el inquilino puede desistir pagando la indemnización que pusiste en el contrato pero establece otra cláusula que diga qué pasará si el inquilino incumple el contrato antes (cuál es la indemnización) o cuales son las causas justificadas por las que puede desistir, etc. Así, al menos, si vas a juicio el asunto estará más o menos claro porque todo vendrá estipulado por contrato y puede que eso incida en que el inquilino se lo piense dos veces antes de abandonar el piso.

Sonia, la ley es una cosa y la práctica sabes que es otra.

Cuando hablamos de estas cantidades, meterte en juzgados no merece la pena, ni a ti ni al inquilino.

Lo que quiere cualquier arrendatario es que se vayan de su piso (que no lo ocupen y se queden allí a vivir). Conozco varios casos cercanos de gente que han tardado más de año y medio para echar a inquilinos que no pagaban.

Finalmente, después de 18 meses sin pagar, normalmente piso medio destrozado y obviamente, inquilinos insolventes.

Con lo cual, lo mejor en el fondo que te puede pasar es que se vayan del piso y no te deban nada. Es así de triste pero es la realidad.

Sé perfectamente que la práctica es otra y que no merece la pena irse a un juzgado por el tiempo y el dinero que pierdes, además de otras implicaciones para la persona en cuestión.

No le estoy recomendando que vaya al juzgado, sino que no le devuelva nada porque es lo que le va a salir mejor y probablemente no le va a denunciar.

Bueno, si lo quieres mirar así, pues quizá.

Yo pido nóminas, si no es fijo directamente no lo acepto, extractos de cuentas bancarias, me entrevisto con ellos (hablo y los veo)... e igualmente, te se largan en cuando encuentran algo más barato o les cambia la situación económica.

Eso sí, nunca me han dejado a deber nada, pero si el piso se va deteriorando poco a poco, ya que no es lo mismo que en un piso pasen 2 inquilinos cada año que un piso que haya un inquilino de 6 o 7 años.

El inquilino de larga duración se hace el piso suyo, lo hace su hogar. El inquilino de paso es el que le importa un pimiento que se manche el sofá o la pared, sabe que en x meses se irá a otro lugar.

Ya te digo, ojalá no tengas nunca problemas... no todo el mundo tiene, un familiar mio tiene arrendado un piso a una señora hace 25 años... le sube el IPC y listo. Como si no tuviera piso, cobrar y listo. Pero de estos cada vez hay menos.

Y también, incumplimientos de contrato como el que tengan animales... en el contrato pone que no acepto, y las sillas mordidas de algún perrito pequeño.... ayyy, si yo ten contara....

Sonia, estoy de acuerdo. Es lo que yo también le he recomendado. No devolverle nada.

Un saludo.

Muchas gracias por todas vuestras contestaciones.

Ahora el antiguo inquilino me manda mensajes para que contacte con su abogado. Dice que me va a llevar a juicio (cosa que no se si es cierta)....mi duda es que vivo a 850km si me llamaran a un juicio ¿podría hacerlo mediante videoconferencia? Según el inquilino su abogado dice que no hay perjuicio alguno :S no se si se trata de una broma o es que le quiere sacar los cuartos, pero me parece indignan-te que no quiera hablar ni nada, que no quiera entrar en razón y no quiera escuchar.

El Api por otro lado me comenta que el contrato esta de parte mía, que no hay problema alguno y que no me preocupe. También me comenta que el inquilino tan solo entregó las llaves sin firmar absolutamente nada.

En fin estoy hecho un lío, alquilaba el piso para poder pagar una parte de la mensualidad de la hipoteca y me encuentro con esta persona que parece que tan solo quiera fastidiar y que se piensa que el dinero llueve de los arboles....

Gracias de nuevo por todos vuestros escritos.

No soy abogado y seguro que hay gente mucho mejor y más experta en poder ayudarte pero yo lo tendría claro.

Primero, guarda toda la documentación por si acaso.

Segundo, las facturas de agua y luz las debe pagar él, con lo cual, si tu coges el dinero de la fianza para eso no estás cometiendo ningún delito (realmente no se debería hacer así, él debería haberlo pagado o ahora hacer un ingreso y tu devolver la fianza, pero en el caso es lo mismo).

Y luego, al abandonar antes de los 6 meses un piso tienes derecho a dos meses de indemnización. En este caso tú te estás quedando unicamente un mes (el que pagó por equivocación).

Y ten por seguro que no te va a denunciar ( y menos debiendo facturas de agua y luz).

Yo bloquearía su móvil y no me preocuparia. Si te llega un burofax, luego vas a un abogado. Si no te llega (que no te llegará), duerme tranquilo.

Pero piensa que esto es el pan de cada dia.

Yo no voy a repetir lo que ya se ha dicho pero voy a hacer unas reflexiones.
La Ley de Medidas de Flexibilización del alquiler de 6 de Junio de 2.013, modificó parcialmente la LAU.
El inquilino no puede marcharse antes de los 6 meses, o tiene que pagar la indemnización establecida. Pero como el piso se alquilo antes pues es dudoso que tenga que pagar algo como indemnización.
Olvídate de poner una demanda, estamos hablando de cantidades que son "pecata minuta" y si pones una demanda, entre Abogado y Procurador son 700€.
Los recibos de suministros tendrás que pagarlos tu si están a tu nombre. Haber estado más atento y vigilante para que los pusiese a su nombre.
Si no los quiere pagar por las buenas le puedes reclamar judicialmente pero, te repito, te va a costar más el collar que el galgo.
Así que lo mejor es dejar todo como está y "no meneallo".