Desahucio vulnerable como llevar este caso - Abogados

Vengo buscando una tercera opinión, voy a comenzar un proceso contra una persona vulnerable que me dejó de pagar hace poco (en cuanto se le terminaron las ayudas).

Tengo dos formas de llevar el juicio:
1. La que me recomienda mi futuro abogado (que se dedica a este tipo de demandas por impago), que es simplemente poner la demanda por impago y ya está, ya que hará que el juicio sea más rápido (que también entiendo como barato) y sencillo.
2. El inquilino subalquiló una habitación sin mi permiso a otra persona (puedo demostrarlo porque la otra persona me dijo por WhatsApp que le estuvo pagando alquiler luz y agua) durante unos meses. En el contrato no se da permiso a subalquilar por lo que debería haberme pedido permiso. Entiendo que esto me podría ayudar a echarle pero claro, solo si consigo probarlo.

Entiendo que la 1 es la más sencilla, pero leyendo  Suspensión de desahucios y de lanzamientos - Medidas sociales frente al coronavirus (COVID-19) - Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030 (sanidad.gob.es) 
Indica que solo aplica a juicios sobre "impago de rentas". ¿el caso "2" podría ser una forma de evitar la suspensión del desahucio? ¿Se pueden poner AMBAS cosas en la misma denuncia? (por si no consideran probado el subarriendo, que al menos "lancen" al inquilino si no se declara vulnerable) Sobretodo porque dos denuncias deduzco que me salen mas caras ¿se puede ir con el "1" y solo mencionar la parte "2" si mi inquilino se declara vulnerable? (trabaja a media jornada y el precio del alquiler podría pagarlo, pero es un caradura)

He preguntado a mi servicio de asistencia jurídica y me dice que no tiene experiencia con casos como el "2", que a el todo lo que le ha pasado con vulnerables son casos del tipo "1", pero que no tiene claro que la suspensión no pueda afectar tampoco al caso "2".

Gracias!,

Hola,

Efectivamente, en los procesos que se funden en el impago de la renta establecida, si el arrendatario solicita su declaración de vulnerabilidad, se suspenderá el lanzamiento hasta que se acredite que se ha dejado de cumplir con los requisitos establecidos o que finalice dicha protección legal (31/12/2024, con la prórroga aprobada ayer y publicada hoy en el BOE).

Quizás sea una opción interesante la segunda opción que comentas (resolución del contrato por incumplimiento -en este caso, por subarrendamiento-, con el consecuente lanzamiento por carecer el actual arrendatario de título posesorio válido en caso de que se te conceda dicha pretensión), ya que parece no estar amparada dicha reclamación en la referida suspensión.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que el procedimiento judicial del primer supuesto -desahucio por impago- es un procedimiento sumario, es decir, mucho más rápido (no tanto por el tiempo que transcurre hasta que se tramite -depende del "colapso" del Juzgado en cuestión, si no porque el arrendatario sólo puede alegar que ha pagado la renta, no pudiendo discutirse en dicho proceso otras cuestiones y además las fases del mismo se ven reducidas). Por tanto, quizás, optar por la segunda opción que planteas no te ayude en nada ya que el mayor tiempo que se invertirá procedimiento judicial (creo que se debería optar por un juicio ordinario, que es el más largo procesalmente) haga que se consuma el año que resta a la moratoria de los lanzamientos. Seguro que tu asesor legal conocerá mejor cómo se manejan los tribunales del partido en cuestión y sepa aconsejarte mejor gracias a su experiencia. Y a todo ello además hay que considerar que incumplir un contrato no siempre conduce irremediablemente a su resolución -el impago de renta sí lo hace porque así está determinado legalmente-: puede considerarse que el subarriendo no es un motivo válido para dicha petición o que dicha actuación del inquilino no ha sido lo suficientemente grave como para que la resolución judicial adopte tan drástica medida -puede imponer una compensación por daños y perjuicio, por ejemplo-. Así que, ten todo esto en cuenta.

Y la opción de acumular ambas opciones, teniendo en cuenta la absoluta finalidad protectora de la norma, creo que no sería rentable porque quizás no se pueda optar por el procedimiento judicial sumario -el más rápido, como ya te he indicado- y que, finalmente, debido a que una de las acciones que se ejercita sí está protegida, se acepte la suspensión del lanzamiento si se acreditan el cumplimiento de los requisitos de vulnerabilidad.

Un saludo,

Muchas gracias!

Pues haré caso al abogado a ciegas, era solo por tener yo otra opinión, el controla bastante de desahucios pero bueno era por si le interesaba esa opción a él. Si lo retrasan por vulnerable esperare a ver si cobro algo algún día (aunque el inmueble tiene valor 0... Al menos estoy aprendiendo mucho de los procesos legales, mejor que me haya pasado con este).

La verdad es que el incumplimiento ha sido poco tiempo y el inquilino tenía una razón para estar (conocido suyo que se quedó en la calle por temas personales) aparte del interes económico

Hola,

Una vez expuesto más o menos el marco legal, quizás no este de más comentárselo a ver que te recomienda él (además de servir para contrastar información).

La ejecución -el cobro- de una deuda reconocida, si se toman las precauciones adecuadas, no prescriben nunca (las pueden seguir reclamando incluso tus herederos, para que te hagas una idea).

Un saludo,

Si si, el me dijo lo mismo que tú pero más escueto (es que no quiero darle mucho la chapa porque aún no es mi abogado oficialmente, es decir aún no ha cobrado).

Lo de la deuda me refería a que el estado pague, o en teoría eso han puesto en el decreto, no me fío mucho pero bueno. Voy a informarme de lo del cobro de deuda, que tengo otro juicio verbal por otra deuda (este es una deuda "pequeña" y lo he hecho yo solo por juicio verbal), estoy en los 20 días de pago voluntario.

Hola,

Respecto a la compensación a los arrendadores, si te has visto afectado por la paralización del desahucio, tienes derecho a la misma -es una norma reglamentaria publicada en el BOE: RD 401/2021-. Solo consiste en solicitarlo y esperar a su reconocimiento, y con posibilidad de recurso si se te deniega. Pero está previsto, es un derecho que se ha reconocido a nivel estatal y que podrás ejercitar, ademas de que también se ha ampliado su vigencia (junto a la prórroga de la moratoria, como ya te he indicado). Por tanto, a pesar del proceso administrativo -esperemos que no muy farragoso-, es algo que la Administración debe reconocerte y abonarte.

Un saludo y ánimo,

Buenos días, actualmente llevo con una suspension 3 años y con una deuda de impago que me deben, de  + de 20mil euros. ¿A pesar de ello, la administracion va a abonarlo?.

Me refiero conoce algun caso que efectivamente lo hayan pagado. Porque cada mes la deuda de miles de propietarios en esta situacion sube y quizas sea insostenible mantenerlo. 

Muchas gracias y un saludo.

Hola,

Vuelvo a reiterar lo que indicaba: es una norma reglamentaria aprobada y publicada en el BOE. Las Comunidades Autónomas (tramitadoras por ser las titulares de la competencia ejecutiva en Vivienda y que, por tanto, deberían haber dado alternativas habitacionales a los declarados vulnerables) "no pueden" no atender una normativa básica dictada por el Estado y si no la llevan a cabo (silencio administrativo), existe la vía judicial para reclamar contra una Administración.

Respondiendo a tu pregunta, personalmente no te puedo responder porque no conozco ningún caso que haya tenido que recurrir a dicha compensación. Sin embargo, sí que tengo referencias de primera mano que un familiar tuyo que llevar a trámite de ejecución -es decir, "cobrar por la fuerza"- una sentencia judicial firme favorable a sus intereses debido al incumplimiento del fallo por la Administración (ni en firme se avenía la Comunidad de Madrid a pagar la carrera profesional a los interinos), lo cual acabó consiguiendo. Para que te hagas una idea que las solicitudes Administrativas no se pueden resolver "a voluntad", y más en este caso dónde existe una base normativa clarísima.

Respecto al reparo que expones ("inasumible"), queda respondido mediante el art. 3.2 del RD ya enlazado en anteriores comentarios: el afectado -es decir, tú- debes adjuntar un escrito -además de los justificantes probatorios correspondientes- en el que justifiques la procedencia de la cuantía que solicitas, debiéndose basar para ello en "El valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir". Es decir, no es una facultad que te permita exigir a la Administración la deuda del inquilino, si no una compensación por el perjuicio ocasionado, entendiéndose este como el alquiler medio de la zona, que puedes consultar aquí. Sí que se podrán adicionar, directamente, los gastos que se pactaran repercutir al inquilino y que también estén impagados -p.ej.: comunidad o IBI-. Pero si en la ubicación de la vivienda (p.ej, 85 m2) existe un alquiler medio de 8€/m2, si tu renta es equivalente a 11€/m2, no se va a compensar en todo. Esto no perjudicará la deuda con el inquilino que, como ya he dicho, sigue su curso de manera independiente y si se reclama correctamente nunca prescribe.

Todo ello sin perjuicio de que se apruebe cualquier cambio o modificación, pero las únicas que se han venido produciendo es la ampliación del plazo para solicitar las mismas según se iba aprobando la extensión de la moratoria de desahucios, en ningún caso han supuesto requisitos adicionales o limitación alguna.

Un saludo,

Gracias por contentar, comprendo el texto legal y gracias a que lo has adjuntado en anteriores mensaje he podido analizarlo en profundidad.

Si bien, nuestros abogados han remitido ya, en este caso a la C.Madrid esa solicitud compensatoria con todos lo requisitos exigibles incluyendo el valor medio (en nuestro caso muy por debajo de la media del municipio), si bien hay cuestiones que me generan dudas. No se si podrás arrojarme algo de luz a todas ellas, aunque si bien te lo agradecería mucho.

¿Cómo se yo cuando se me compensara o cuando si quiera obtendré el visto bueno por parte de la ADM, ya que entiendo que por silencio positivo no se te es notificado nada? Como lo puedes cobrar simplemente, se te da un plazo, es a pago único?

Y por ultimo, enviada la solicitud, como esta puede abonarse? Porque aunque se envió en mi caso en Octubre, mi desahucio va a seguir paralizado todo 2024 y gran parte seguramente de 2025. Se debe enviar otra solicitud? 

Son preguntas que a tenor del Reglamento se dejan en el aire y que a los propietarios nos genera mas incertidumbre de la ya existente por esta normativa.

De nuevo muchas gracias por tus respuestas.

Un saludo.

Hola de nuevo,

Te respondo sin problema.

1º, respecto a la solicitud presentada actualmente. Lamentablemente, según lo que indicas, si no se ha procedido a levantar judicialmente la declaración de vulnerabilidad y el proceso se ha reanudado -fin de la suspensión-, dicha solicitud será, muy probablemente, inadmitida o denegada, ya que el plazo para formularla es de un un mes desde que se produzca dicha circunstancia -fin de la vulnerabilidad- o, si esto no acontece, hasta el 31 de enero de 2025 (un mes posterior a que finalice la moratoria antideshaucios, excepto nueva prórroga).

Puedes comprobar que así está recogido en el RD y es fácil deducir que la finalidad de dicho requisito se basa en que únicamente se tenga que tramitar la compensación una vez, de manera íntegra y evitar, por tanto, que se deba ir actualizando la cuantía de la compensación, como era la duda que exponías.

2º, efectivamente, reglamentariamente se ha establecido el silencio positivo en caso de ausencia de contestación en plazo de 3 meses. Pero el silencio positivo tiene "pocos" efectos prácticos. Y es que, por dicho mecanismo, se te reconoce "de manera supuesta e hipotética" íntegramente lo solicitado. Sin embargo, efectivamente, la Administración debe dar cumplimiento al reconocimiento -en este caso, abono de la cuantía de la compensación solicitada-. Por tanto, si no lo lleva a cabo, lamentablemente, sólo queda la vía judicial para hacer efectivo ese cobro. Aspectos positivos (dos): ya no se puede discutir el importe de la compensación, la Administración no ha hecho su trabajo en el tiempo estipulado y, por ende, debe asumir las consecuencias y que este recurso judicial "no tiene plazo": debido al silencio puede interponerse cuando se considere, siempre antes de la prescripción. Por tanto, en ese tiempo, se puede "molestar" (nuevos escritos, citas presenciales en el Departamento tramitador, insistir telefónicamente, etc.) para que se avengan a realizar el pago.

Pero además de lo anterior, lo que puede ocurrir después del silencio y del transcurso del plazo máximo es que o abonen directamente una cuantía inferior o emitan una resolución que no coincida con lo solicitado, a pesar de no tener dicha posibilidad ya porque la solicitud ya se ha entendido estimada íntegramente debido al silencio. Pero, en ese caso, volvemos al recurso anterior: sólo queda la vía judicial contenciosa para defender tus intereses ante la Admón.

Espero que así te haya quedado claro,
Sigo a tu disposición.

Un saludo.

Entiendo con todo lo que dices que hasta que la Prorroga no decaiga o el arrendatario abandone su circunstancia de vulnerable, esa compensación no puede solicitarse. 

Algo que me preocupa que haya pasado por alto un abogado aunque si bien hemos solicitado al acumular una cantidad tan grande de lucro cesante y siendo ese dinero necesario para pagar la hipoteca de la propia vivienda, es por ello por lo que esperaba obtener esa compensación en el menor tiempo posible ya que deviene de una situación de 2022 y entiendo que los fondos del reglamento que desarrolla el RD son finitos y para el momento que terminen las prorrogas puede ser tarde para su reclamación. 

Pero en este caso concreto habiéndose mandado la solicitud como se ha hecho en el mes de Noviembre, esta sino recibimos contestación en el mes de Febrero se entiende concedida, o en todo caso nos deberá llegar notificación de que o se deniega o que se prorroga la decisión definitiva tal como dicta la norma. Ya que de no ser así, se entendería como concedida y seria un problema, ya que dejaría de estar cubierto el resto de tiempo que nos encontremos en dicha situación o se debería mandar otra solicitud.

Hola,

Había supuesto que esa era la motivación (la elevada cuantía que supone el lucro cesante), pero lamentablemente, el RD no contempla para nada dicho inconveniente: se debe esperar hasta la finalización de la suspensión (por declaración o agotamiento de la moratoria).

En tu caso, lo que optaría es por presentar un nuevo escrito (como tarde, antes del transcurso del plazo de los 3 meses) en el que desistís de la solicitud de manera voluntaria y unilateral, y en el que vosotros mismos reconozcáis la improcedencia legal (no cumplimiento del plazo estipulado para formular la solicitud), para evitar problemática en un futuro. Y enviar una nueva solicitud cuando sí proceda según los plazos correspondientes ya expuestos.

Y, entrando en el campo de las suposiciones y sin base que lo justifique, partiendo del conocimiento práctico que puedo tener, posiblemente la CAM procediese a denegarla o inadmitirla, incluso fuera de plazo y a pesar del hipotético silencio positivo que se podría producir.

Respecto al agotamiento del fondo: las CA deben pagar la compensación en los estrictos términos que está aprobada, pudiendo aprovechar el fondo estatal para cubrir dicho gasto. Si el fondo se acaba, la CA no recibirá ingresos con lo que suplir los pagos, pero debe seguir atendiéndolos: no está establecido un régimen de concurrencia competitiva ni de baremación por estricta fecha entrada hasta agotamiento, que sería lo necesario para que ocurriese lo que expones.

Un saludo,