Otro ejemplo de la crisis y los embargos de pisos

http://www.heraldo.es/noticias/aragon/los_bancos_quedan_con_000_pisos_dos_anos_por_ejecuciones_hipotecarias.html

sacado de la edición digital del Heraldo de Aragón de hoy.

No lo publico por ser un tema nuevo si no por que habla de un elemento de la crisis que se nombra muy pocas veces, ya que es un actor que ha desaparecido...y esperemos que no vuelva a surgir nunca mas.
Se trata de "las inmobiliarias", meros intermediarios a comisión con una filosofia muy acorde a la mentalidad hispánica: sin pegar chapa*, cobro una comisión y desaparezco de la escena.

Fijaos la disparidad entre las comisiones que cobraban (hasta un 13%) con la tarifa de los API (el 1%) y que son profesionales formados en el sector. Si hablamos de los conocimientos de los comerciales de las inmobiliarias...mejor vamos a dejarlo y que conste que conozco el percal muy de primera mano.
A ese 13% sobre la base del precio del piso, le sumamos otro 10% de impuestos, coste de la tasación, comisión de apertura, etc y...por arte de birlibirloque nos encontramos que de un día para otro el precio de una vivienda de 100.000,-€ "PASABA A VALER" 125.000,-€. Como los pisos "nunca pueden bajar", o sea la típica falacia que alimenta todas las burbujas económicas, quien ponía la vivienda a la venta "tenía que recuperar" los 125.000,-€ + ¿otro 10%? + el coste de las "reformas" = burbujazo, en el que el banco se ha llevado la comisión de apertura y exige los intereses del préstamo.
Se me ocurre, a bote pronto, que una fórmula para sanear los resultados bancarios sería coger las escrituras y comparar el valor de compra con los movimientos pasados por la cuenta de los clientes. Hasta ese valor se acepta; a partir de ahí a pérdidas por dar mas dinero del que la garantía y las buenas prácticas decían que era prudente entregar para no perjudicar la lógica y la legalidad del préstamo.
Claro que "en los buenos tiempos" la actuación notarial tampoco era ejemplar: irse de la sala para no ver cómo se cruzaban maletines con billetes, dejar una salita habilitada para esas transacciones, cerrar los ojos ante evidentes incoherencias entre valores y precios, etc, etc. Ahora que les echen un guante...como a los de las inmobiliarias.

Por otra parte, destacar que la señora del reportaje parece asumir su cuota de responsabilidad en el desaguisado en que se ha convertido su vida. Hay quien objetará que con la ayuda activa de alguna entidad y no seré yo quien le quite la razón; es mas incluso podría dar el nombre de entidades (y sucursales concretas)donde se cocinaban estos chanchullos. Y también puedo deciros que algún apoderado chanchullero lo ha pagado con su puesto de trabajo, cosa que me da muy poca pena después de llegar a estafar (con todas la letras) hasta 30.000,-€ que fueron a su bolsillo y al de la inmobiliaria.

Saludos

*Me refiero a que su trabajo consistía en casar opciones entre vendedores (quiero tantos mil) con compradores (quiero tantas habitaciones y tal zona) y fotocopiar la documentación que se pide para cualquier operación hipotecaria llevándola a varias entidades. A cambio cobraban del comprador, del vendedor (a veces) y del banco que les cedía (mas o menos) el equivalente al 50% de la comisión de apertura. Negocio redondo en el que consentían muchas entidades, que no todas.

Puede que diga una barbaridad ….. pero la solución norteamericana bien aplicada no es mala, al contrario, si la garantía de un préstamo descansa al 100% sobre el bien, y únicamente sobre el bien, seguramente estas barbaridades no hubieran ocurrido ni por asomo, porque de entrada tal como está organizada la banca en España, del 100% nada habría, de tasaciones hinchadas tampoco, y solo se podría financiar algo por encima de un porcentaje determinado si hubiera garantías adicionales y en hipoteca.

El problema es que ahora, con las nuevas normas de valoración, hay que tomar una tasación de como máximo 3 años para evaluar la bondad de los créditos y dotar.

O sea, que no hay forma de aclararse con lo que vale una vivienda para provisionar, sacarla a la venta...

Lo que yo digo es tan simple como: el piso valía 100.000 pero la hipoteca se dió por 110.000 y en tus cuentas hay movimientos totales asociados por 120.000...¿de donde sale esto (Hacienda)? y lo que exceda del precio y que haya salido del banco...a pérdidas por "espabilao".

Saludos

Saludos

"...comisiones que cobraban (hasta un 13%) con la tarifa de los API (el 1%) y que son profesionales formados en el sector."

Si lees la exposición de motivos de esta ley y su Articulo 3, aprobados en el 2003, y desde la perspectiva que da el tiempo, comprobarás con satisfacción que tu capacidad de asombro no ha llegado aún a su límite: http://www.madrid.org/bdccm/normativa/PDF/Edificacion/Normas%20Tratadas/ESLe001003_pedif.pdf

S2

A ver si me equivoco …. es habitual que ante un problema puede salir una oportunidad, esto es un hecho ….. bien …. Con la nueva normativa BdE o la que quiere implantar en los temas de “ladrillos” de los balances, tendrán que aflorar mas dotaciones de las aplicadas hasta ahora, procedentes de nuevas valoraciones de la cartera de ladrillos, y por ello una necesidad imperiosa de realizar estas inversiones como sea para evitar tener que explicar tantas cosas, por tanto es posible que algunas entidades empiecen con rebajas en las ventas, aceptando en algunas fincas el puro y duro valor contable de los mismos, al valor contable neto actual me refiero (considerando las dotaciones actuales ya contabilizadas)

Si te refieres a que cualquiera puede ser intermediario inmobiliario, pues esto no es solo para la comunidad de Madrid, en Catalunya también ..... vamos ...... Ya sé que la titulación no es una garantía en si misma, pero coarta bastante al piratilla y al comisionista de cualquier cosa ..... y al memos "la media" de problemas se puede reducir de manera drástica. Esto es como los seguros si los intermedia un profesional los problemas se pueden reducir bastante, no eliminar completamente, pero si reducirlos bastante.

La Ley es de ámbito estatal

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l10-2003.html#

Escogí el enlace de la Comunidad de Madrid porque extracta exclusivamente el asunto de la intermediación inmobiliaria.

Hay que reconocer que dinamizar, dinamizó de sobra el mercado inmobiliario, pero logrando unos efectos contrarios a los pretendidos:"trasladando este efecto positivo al precio final de los bienes inmobiliarios." y "...estimular la competencia, conseguir una mejor asignación de los recursos y, en definitiva, influir positivamente sobre el nivel de precios.". En el sector inmobiliario, al menos, se les fue de las manos.

S2

Hacienda tiene mucha culpa en todo esto por lo que hacia en las tasaciones, resulta que tu compras una propiedad por 100.000€ lo escriturabas, y luego te venia una minuta de impuestos sobre la diferencia que ellos han tasado sobre el inmueble, por ejemplo en 120.000€, ellos no mirar la ley de la oferta y la demanda, ellos valoran(normalmente por el doble del valor catastral) y cobran, te guste o no, por lo tanto son muy culpables de la burbuja