Las hipotecas multidivisa se presentaron por los bancos como una solución para endeudarse de una forma más barata, y con el paso del tiempo han resultado estar “envenenadas”. Es posible conseguir una solución.
En primer lugar, es recomendable negociar una solución amistosa con el banco. Pero si no se consigue, existe la posibilidad de reclamar la nulidad del contrato ante el juzgado. Veamos un caso en concreto:
El Juzgado de Primera Instancia nº 44 declara nula la opción multidivisas en una hipoteca con Catalunya Banc y ordena la restitución mutua de las prestaciones de las partes, en sentencia de 17 de diciembre de 2012.
El 27 de noviembre de 2007 se firma una hipoteca multidivisa para la adquisición de una vivienda. Posteriormente, se solicita la nulidad de las cláusulas multidivisa en las que se establece la opción multidivisa y la forma de su ejercicio, de la cláusula de “transferencia” (que permite a la prestamista transferir los derechos del contrato sin tener que notificar al deudor) y de las operaciones realizadas en yenes japoneses. En la escritura de compraventa, se fijaba que el prestatario recibía 58.470.851’00 yenes, equivalentes a 360.000 euros.
Se impugnan las cláusulas por abusivas al amparo de lo establecido en la ley 44/2006 General de Consumidores y Usuarios y el actualmente vigente Texto Refundido, aprobado por RDL 1/2007.
Dice el artículo 82.1:
Artículo 82 Concepto de cláusulas abusivas
1.Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Y añade el art. 83.1:
Artículo 83 Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato
1.Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
Hay que ver si el demandante tiene la clasificación de consumidor: para ello hay que ir al artículo 3:
Artículo 3 Concepto general de consumidor y de usuario
A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.
Estos argumentos nos servirán para el caso de que el perjudicado sea “consumidor”.
En el litigio de la sentencia que estamos comentando, el demandante es una empresa, lo cual impide defender su caso por la vía de la legislación de consumidores y usuarios, pero no por ello está todo perdido. Se puede encontrar una solución analizando la normativa general en materia de contratación.
En concreto, invocando el error como vicio del consentimiento:
El artículo 1266 del Código Civil establece:
“Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo (…)”
Hay que analizar si se suministró la información suficiente por parte del banco para que no se diese el error, o en caso de darse, éste no fuese excusable. A este caso, no se le puede aplicar toda la normativa relativa al mercado de valores como la Ley del Mercado de Valores y otras normas tanto internas como comunitarias.
Si que se debe aplicar la Ley 26/1988 sobre Disciplina e Intervención de Entidades de Crédito. Y el hecho de que el desarrollo reglamentario de esta ley, hecho por la Orden EHA/28899/2011 fuese posterior al caso, no implica que el banco no tuviere la obligación de informar adecuadamente al cliente.
En este caso, no consta que se informase al cliente de forma previa a la escritura, especialmente de los riesgos que conllevaba.
El perito aportado por el demandante explica en su informe que no se concreta la magnitud del riesgo y el carácter especulativo del producto, y no se ofrece un producto de cobertura.
En el contrato, no quedaban determinadas cuáles eran las divisas integradas en la cesta para el índice “BBA Libor” y era muy difícil conocer el tipo de interés aplicable a cada una de ellas. Es decir, además del riesgo, existía la dificultad para conocer algunos elementos esenciales del contrato.
En conclusión, faltó información sobre el contrato, se considera que concurre error en el consentimiento y se estima la demanda.
Se descarta la nulidad de la cláusula de transferencia.
No se acepta la petición de “reconstruir” el préstamo pasándolo a euros, y se considera que se haber una nulidad absoluta, debiendo las partes restituirse las prestaciones en la forma prevista en el 1.303 del Código Civil, y se condena en costas al banco.
Generalmente, cuando se consigue la nulidad de un préstamo multidivisa, se deben restituir las partes lo pagado, y se plantea el problema al demandante que ha ganado: ¿Cómo consigo ahora otra hipoteca? Pero ese es otro tema.
Juan Carlos Burguera. Abogado http://www.burgueraabogados.com/
