Dilema en la vivienda: comprar ahora vs. esperarse

La compra de una casa es probablemente la decisión financiera más importante que emprende cualquier ciudadano de a pie en su vida y elegir (siempre que se pueda) el momento más adecuado para hacerla es vital. Las consecuencias de no acertar pueden resultar fatales e irreversibles y son en parte las desencadenantes de esta crisis.

Desgraciadamente, desde mediados de 2009 el Gobierno optó por intervenir tramposamente en el mercado, tratando de precipitar irresponsablemente la decisión de compra de los más incautos al amenazar con suprimir en 2011 la deducción fiscal universal por vivienda habitual, manteniéndola sólo en su integridad para rentas bajas, las mismas que, paradójicamente, no tienen acceso al crédito. Y ya por último, y para apremiar más si cabe a los más indecisos, a partir de julio de 2010 el IVA aplicable a la vivienda nueva pasará del 7% al 8%.

Se abre el dilema inevitable de si picar el anzuelo tendido por el Gobierno y comprar este año, aprovechándose de una fiscalidad más ventajosa, frente a la opción de retrasar la compra con el objetivo de que la caída de precios que seguirá en los próximos años compense sobradamente la ausencia de beneficios fiscales.

Tampoco pretendemos dar respuestas ciertas a una cuestión tan compleja. Sí que podemos aportar orientaciones  y a modo de ejemplo sí que tenemos certezas como que la deducción máxima por contribuyente de la cuota estatal está en el 15% sobre 9015€. Pues bien, pongámonos en una hipoteca de 25 años, obtendríamos una deducción fiscal total de 33.806,25 €. Eso sí, y no es tema baladí, diferida a lo largo de 25 años.

En cambio, si ese mismo contribuyente posterga un año su decisión de compra (ya sin beneficios fiscales), y pongamos que los precios reales (no los de las tasadoras) en 2011 bajaran lo que por ejemplo subieron sólo en 2004, un 16,7%, calculado sobre un valor de un piso medio-alto de gran ciudad de 360.000 € en 2010, obtiene un beneficio en forma de menor coste de adquisición de 60.120 euros, casi el doble de la deducción y obtenida en solo un año. Obviamente, cuanto más se retrase la decisión de compra en un entorno bajista de precios mayor será el beneficio obtenido.

Acepto que es un ejemplo muy simplista, basado en incertidumbres y que no entra a valorar muchas opciones y variables que se pueden dar en cada caso concreto. Es más pueden haber escenarios alternativos en que pueda ser más eficiente acogerse a la desgravación, siempre y cuando la caída de precios no sea lo intensa que se prevé. Tan sólo pretendo dar un ejemplo ilustrativo respecto a que es vital que no nos ceguemos por los efectos tangibles de la desgravación actual, que vayamos más allá, y que en consecuencia, entremos a valorar lo que más nos conviene a nosotros, no al Gobierno, entrando a analizar variables diversas que nos puedan afectar en nuestra decisión de compra, tales como: valor del piso al que se aspira, opciones de desgravación presentes y/o futuras, contribuyentes con capacidad de deducción, renta disponible, mercado local en el que se opere, capacidad de financiación, capacidad de efectuar inversiones alternativas, CC.AA. en la que se resida fiscalmente, observar opciones alternativas como el alquiler, coyuntura económica vigente, etc.

Lo que resulta obvio es que el gran problema para despejar la incógnita de lo que más nos conviene sigue siendo saber cuanto más van a seguir cayendo los precios de los pisos. El oscurantismo del sector es pertinaz en no facilitar datos fiables de variación en los precios de la vivienda. Estadísticas como las de la del Ministerio de Vivienda (MiV) son auténtico papel mojado porque se basan sobre tasaciones y no sobre precios reales de compra y venta de vivienda. Las tasadoras, mal que les pese, están vinculadas a las entidades financieras que otorgan las hipotecas y todos son conscientes que cuando se tasa una casa por debajo de su valor anterior, se deprecian los activos que respaldan los créditos hipotecarios, obligando al banco efectuar nuevas provisiones. Conclusión; no interesa tasaciones bajistas y ello se refleja en las estadísticas. Para dar un idea de cómo se pueden llegar a amañar unos balances, tenemos a Caja Castilla la Mancha, que una vez ya intervenida por el Banco de España reconoce abiertamente tasas de morosidad superiores al 17%, más del triple del que reconocen el resto de bancos y cajas.

En consecuencia, la caída del 6.3% en el precio de la vivienda en 2009 apuntada por el Ministerio de Vivienda resulta a todas luces irrisorio y fuera de la realidad que está azotando al sector. El sentir generalizado (y son muchos los informes que así lo atestiguan) es que el mercado no ha tocado fondo y que con independencia de dimes y diretes más o menos interesados sobre lo que ya han bajado los precios, queda aún mucho ajuste a la baja por llegar. Por otro lado hay unas expectativas bastantes generalizadas que los descuentos deben ser mayores que los efectuados hasta la fecha, visto por ejemplo como se comportaron los precios durante el rally alcista que se dio durante el boom inmobiliario en el que los precios llegaron a subir un 321% durante el periodo comprendido entre 1994 a 2007. Y si echamos una ojeada fuera vemos como en países también muy castigados por la burbuja inmobiliaria como Estados Unidos, Reino Unido o Irlanda corrigieron rápido el desajuste con caídas mucho más drásticas que las nuestras, cercanas al 20% en un solo año.

En fin, razonamientos hay para seguir creyendo en desplomes en el precio de la vivienda, atendiendo siempre que es un mercado muy local y que no cabe efectuar grandes generalizaciones al respecto. Quizás la única incógnita resida en determinar la intensidad y rapidez de la caída.

La eliminación de los 400 euros de ZP en las nóminas de enero

Una de las principales novedades tributarias que nos ha traído este 2010 ha sido la práctica supresión de la deducción de los  400 euros de ZP a partir ya de las nóminas de enero. Corta vida han tenido los tan cacareados 400 euros de ZP; un dividendo patillero de profundo calado demagógico y electoralista que no ha tenido ningún efecto destacable sobre la economía nacional a no ser que sea el de ir cebando  el déficit de nuestras arcas públicas.

Y si bien desde hace meses su eliminación era la crónica de una muerte anunciada, vuelve a sorprender  la  forma tan chapucera y agónica por la que han optado para darle la puntilla final. Básicamente se ha optado por una supresión progresiva de la deducción en base a las rentas de los contribuyentes siguiendo los escalados que a continuación detallamos:

1. Para aquellos trabajadores con un salario bruto anual inferior a 12.096,26 euros (base imponible de hasta 8.000 euros), les corresponderá la deducción íntegra, esto es, los 400 euros, siempre y cuando tengan cuota líquida de donde deducir.
2. Para aquellos trabajadores con un salario bruto anual comprendido entre los 12.096,27 euros y 15.645,49 euros (bases imponibles comprendidas entre los 8.000,01 y 12.000 euros), la deducción será progresiva, esto es, 400 euros menos el resultado de multiplicar por el coeficiente 0,1 la diferencia entre la base imponible que se tenga y los 8.000 euros anuales de mínima. A modo de ejemplo tenemos que para bases imponibles de 9.000 euros serán 300 euros de deducción, para 10.000 euros serán 200 euros y para 11.000 euros serán 100 euros de deducción total.
3. Y por último, Todos los trabajadores con un salario bruto superior a 15.645,49 euros (bases imponibles superiores a 12.000,01 euros) no generarán derecho a la deducción de los 400 euros.

Los salarios brutos anuales mínimos detallados en los puntos anteriores para generar derecho a la deducción serán ligeramente superiores para los siguientes colectivos de trabajadores; los contratados temporalmente, con más de dos hijos a su cargo y trabajadores que pasen pensión compensatoria al cónyuge.

En consecuencia, la incidencia más notoria de esta supresión gradual de la deducción de los 400 euros en las nóminas de los trabajadores es que, en líneas generales, todos aquellos empleados con un salario bruto anual superior a 12.096,26 euros (la gran mayoría, no nos engañemos) pasarán a soportar a partir de la nómina de este mes de enero una mayor retención de IRPF, lo que repercutirá en que el importe neto a percibir pueda ser inferior respecto a las nóminas de meses anteriores. Todo ello, sin perjuicio de otras circunstancias a considerar que puedan incidir en el tipo de IRPF finalmente aplicable en la nómina de enero, tales como: modificación de su situación personal o familiar, variación en las percepciones, etc.

A modo de ejemplo, para aquellos trabajadores que perciban un salario bruto anual superior a 15.645,49 euros la reducción del importe neto mensual a percibir será 33,33 euros (si cobran en 12 mensualidades) o 28,57 euros (si cobran en 14 mensualidades).

Por tanto y en resumidas cuentas, el efecto más práctico y notorio de la supresión de la deducción de los 400 euros de ZP es que si no media algún tipo de subida salarial en su auxilio, bien de índole particular o de convenio, las nóminas de enero menguarán respecto a meses anteriores. Hacienda nos retendrá más a cuenta en las nóminas y los trabajadores contarán con menos dinero en sus bolsillos a fin de mes. Es por ello que no cabe achacarle la culpa al empresario porque  las nóminas sólo decrecerán en neto, no en bruto. El empresario seguirá soportando los mismo costes que meses anteriores.

Para mayor abundamiento cabe recordar que el IRPF es un impuesto que le corresponde soportarlo al trabajador, y que si bien son nulos los pactos que acuerden lo contrario, no deja de ser una obviedad reconocer el  uso muy extendido que hay en pactar muchos sueldos en neto, y ahí sí que cada uno deberá de pelear por lo suyo respecto quién se acaba comiendo esta subida de impuestos; si el trabajador o el empresario. A modo de ejemplo a seguir en estos casos puede servir el  comprobar a quién se repercutió la bajada de impuestos en junio de 2008 cuando entró en vigor la medida, y por coherencia, hacer lo mismo ahora.

Empleo por Decreto

Parece ser que a partir de mediados de este mes se reanudará el diálogo social entre el Gobierno, los sindicatos y la patronal.

Y uno se pregunta, y para qué?; el daño ya está hecho y poco cabe esperar de lo que salga consensuado entre patronal y sindicatos. Se está volviendo a perder un tiempo precioso en inútiles jornadas maratonianas que se prolongarán durante meses para acabar aprobando (en el mejor de los casos) un acuerdo de mínimos para salir todos en la foto y así salvar su ya muy deteriorada reputación. O en caso de desacuerdo, que acabe saliendo el Gobierno sacándose de la manga algún raquítico Decreto-Ley con las cuatro consabidas medidas de Fomento de Empleo para ahondar, más si cabe, en nuestro déficit público.

En cualquier caso mal vamos si todo este tinglado del diálogo social lo montan sólo para tratar de atajar las cifras del paro. Hay quién sigue sin enterarse que poco o nada queda por hacer al respecto. A día de hoy contamos con un brutal excedente de población activa el cual, es y será imposible, que sea absorbido por una oferta de trabajo que va claramente a la baja cada día que pasa. Nuestra cortoplacista y poco eficiente economía nacional no es capaz de generar tanto empleo para tanta masa desocupada, y ello si cabe, se agudizará más en los próximos años con la enquistación de la crisis y con el uso de tecnologías más eficientes que precisarán cada vez de menos mano de obra.

Por tanto, que se vayan olvidando de crear empleo vía diálogo social o por decreto. Descartado la opción de poder incrementar  la oferta de mano de obra, tan sólo queda reducir la demanda del factor trabajo, ¿como?: pues ahí van algunas alternativas mal que pesen a muchos; irse olvidando de sancedeces como alargar la edad de jubilación, promoviendo la salida de mano de obra inmigrante entrada en los últimos años (sobretodo del sector ladrillil de imposible recolocación), retardando la entrada en el mercado de trabajo de los más jóvenes (para que sigan formándose y llegue en mejores condiciones que las actuales al mercado de trabajo). Y por último, y como medida estrella, repartir en lo posible la escasísima mano de trabajo existente, esto es, el tiempo de trabajo, intentando que ello no vaya en perjuicio de la productividad y con la consiguiente reducción proporcional de salario. Ahí no es nada, pero es lo que hay,  todos tenemos que arrimar el hombro para salir del atolladero

Por último, parece que finalmente el abaratamiento del despido no entrará en la agenda del diálogo social. Y eso a pesar de las muchas falacias que muchos nos han intentado colar (emulando la táctica de Joseph Goebbles según la cual una mentira repetida adecuadamente mil veces se convierte en una verdad) sobre si el despido en España era el más caro del mundo mundial. En este sentido sigo echando en falta algún que otro estudio veraz que compare globalmente salarios, condiciones de trabajo y costes de despido de España vs. U.E. Más de uno se sorprendería con los resultados.

En todo caso, y ya que tocamos el tema del despido en España, sí que se agradecería que este Gobierno aprovechara la ocasión, no para abaratar el despido, sino para que legislara con valentía para aportar medidas que faciliten la agilidad y seguridad jurídica respecto a la procedencia y limitación de costes a asumir por aquellas empresas que honestamente en situaciones de crisis se ven obligadas a recortar plantilla. Por tanto, no hace falta abaratar el despido sino que, aportando los debidos mecanismos de control que eviten el fraude,  hay que tratar de eliminar ciertas trabas burocráticas e interpretativas de la jurisdicción social que impiden a las empresas verdaderamente en crisis hacer uso de instrumentos jurídicos que ya están teóricamente a su alcance, a la vez. Para el resto de empresas, si quieren prescindir de mano de obra, que lo paguen como se ha hecho siempre. Porque nadie se lleve a engaño, nuestro mercado laboral, para bien o para mal, es el mismo que nos permitió crecer ininterrumpidamente durante más de una década. Que ocurre?, que lo que antes servía, de la noche a la mañana ya no sirve?.

Novedades Fiscales y Laborales para 2010

La Ley 26/2009, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2010 y alguna otra disposición más, recogen todo un conjunto de novedades fiscales y sociolaborales de bastante calado aplicables a lo largo de este 2010 y que a continuación trataré de resumir:

MATERIA FISCAL

I.R.P.F.

Elevación en los tipos del ahorro, la cuota estatal hasta 6.000 € se gravará al 11,72 % y el resto al 12,95 %. La cuota autonómica hasta 6.000 € se gravará al 7,28 % y el resto al 8,05 %. Todos los porcentajes de retención que en 2009 estaban al 18% pasan al 19% (rendimientos capital mobiliario, ganancia patrimoniales de transmisiones o reembolso acciones, aprovechamientos forestales vecinos, premios, arrendamiento inmuebles urbanos, propiedad intelectual, etc.

Actualización de los coeficientes correctores del valor de adquisición al 1%, a efectos del cálculo de las ganancias patrimoniales, derivadas de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, efectuadas durante 2010.

Elevación de la cuantía límite exenta prestaciones de desempleo en la modalidad pago único a 15.500 €.

Supresión gradual de la deducción de los 400 euros de ZP de la siguiente forma. Para bases imponibles de hasta 8.000 euros: deducción íntegra, esto es, los 400 euros. Para bases imponibles comprendidas entre los 8.000,01 y 12.000 euros: la deducción será progresiva, esto es, 400 euros menos el resultado de multiplicar por 0,1 la diferencia entre la base imponible que se tenga y los 8.000 euros anuales de mínima. A modo de ejemplo tenemos que para Bases imponibles de 9000 euros serán 300 euros de deducción, para 10.000 euros serán 200 y para 11.000 euros serán 100 euros de deducción total. Y finalmente, para bases imponibles desde 12.000,01 Euros en adelante (la gran mayoría): 0 euros.

Reducción del rendimiento neto de actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo durante los periodo impositivos 2009, 2010 y 2011. Reducción del 20% rendimiento neto positivo declarado, minorado en su caso por las reducciones del art.32. El importe de la reducción así calculado no podrá ser superior al 50 % del importe de las retribuciones satisfechas en el ejercicio al conjunto de sus trabajadores. Se exige que importe neto de la cifra de negocios para el conjunto de las actividades sea inferior a 5 millones de euros y tengan una plantilla media inferior a 25 empleados.

Para 2010 se mantiene la deducción fiscal por vivienda habitual. Será la futura Ley de Economía Sostenible la que incluya una redefinición de los incentivos fiscales, si bien, se prevé su práctica supresión a partir 2011 para rentas superiores a 24.107,20 euros, aunque parece que se respetará la situación de los contribuyentes que hayan adquirido su vivienda con anterioridad.

Se modifica el régimen de los trabajadores desplazados a territorio español, de manera que este régimen, que les permite tributar como no residentes, deja de ser aplicable si la retribución previsible excede de 600.000 euros. La reforma no afecta a los trabajadores desplazados a España con anterioridad al 1 de enero de 2010.

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES (IS)

El porcentaje retención general previsto pasa del 18 al 19%.

Modificación de los tipos aplicables en el IS para 2009, 2010 y 2011 para aquellas empresas con una cifra de negocios inferior a 5 millones de euros y menos de 25 trabajadores. Los tipos aplicables para estos supuestos serán del 20% hasta 120.202,41 euros, y el 25%, para el resto de la base liquidable, siempre que mantenga o cree empleo.

IMPUESTOS LOCALES

IBI: todos los valores catastrales de los bienes inmuebles se actualizarán mediante la aplicación del coeficiente 1,01 (1%).

I.V.A

Con efectos de 01-07-2010 el tipo general del 16 % pasa al 18% y el tipo reducido del 7% pasa al 8% .

MATERIA LABORAL

El Salario Mínimo Interprofesional (SMI) para 2010 se incrementa en un 1,5%, situándolo en 633,3 € brutos/mes y a 8866,20 € brutos/año.

Respecto al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) tendrá las siguientes cuantías durante 2010: Diario: 17.75 €/día y Mensual: 532,51 € (de este importe cabe recordar que el 20%, esto es,106,50€, sirve de exclusión de cotización para ciertas cuantías salariales).

En el Régimen General de la Seguridad Social la base máxima de cotización para 2010 será de 3.198 euros mensuales y la mínima 787.50 euros mensuales, manteniéndose los mismos tipos de cotización que hasta la fecha.

En el Régimen Especial de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, la base máxima de cotización para 2010 será de 3.198 euros mensuales y la base mínima de cotización será de 841,80 euros mensuales. Para aquellos s trabajadores autónomos que, a primero de enero de 2010, tuvieran 50 o más años cumplidos, la base de cotización (salvo ciertas excepciones) estará comprendida entre las cuantías de 907,50 y 1.665,90 euros mensuales.

Modificación de la tabla-tarifa de primas por contingencias de trabajo y enfermedades profesionales contenida en la DA Cuarta ley 42/2006.

Incremento de las pensiones para 2010 en un 1 %.

OTRAS DISPOSICIONES

Interés legal del dinero se fija en el 4% para 2010.
Interés demora para 2010: 5 %.

No hay, ni habrá, recuperación inmobiliaria

Vuelta a la realidad en el sector inmobiliario, después de unos meses de relativa calma chicha, esta semana se supo que la compraventa de casas descendió un 21,3% en octubre en términos interanuales (el segundo menor número de ventas de viviendas desde que comenzó la crisis),  concretamente unas 33.000, y de ellas, faltaría saber cuantas se corresponden a daciones de pago de la banca. Seguimos entonces con el mismo guión; un ajuste que se está llevando mayoritariamente vía cantidades en vez de la de precios, que sería lo deseable. Si bien que tampoco nadie se engañe, los precios sí que bajan y de forma mucho más acusada de lo que  se publica.

En todo caso, adiós a otro presunto brote verde y puesta en evidencia, otra vez más, de la manipulación de muchos decadentes salones inmobiliarios y  cutreinformes manipulados (como los de La Caixa de Catalunya, metida en los ladrillos hasta la cejas)  que se aventuraban  a pronosticar la  efectiva recuperación del sector.

Mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país. Y eso por mucho que el Gobierno pretenda ir metiendo parches como  el mantenimiento durante 2010 de la deducción fiscal de la vivienda o el anuncio de que las personas físicas y jurídicas que tengan un piso en venta podrán transformarlo en VPO, cumpliendo eso sí una serie de requisitos, entre otros, rebajar  su precio/m2  hasta el de la  VPO.

Y ni aún con estas el mercado inmobiliario se recuperará, cabe pensar que quizás hasta finales de 2010 mantenga algo el tipo por ser el último año que se mantenga la  deducción fiscal (a ver cuanto tarda el PP en recuperarla de cara a las elecciones 2012)  y porque  vencen más de 150.000 cuentas vivienda (a las de caducidad normal hay que sumar aquellas que se prorrogaron excepcionalmente  hasta 2010). No obstante, a partir de 2011 el desplome de precios puede ser dantesco.  Razones?, ahí se me ocurren unas cuantas:

• El stock de viviendas seguirá en aumento los próximos meses. Para empezar los  desahucios sólo de particulares por ejecuciones hipotecarias irá “in crescendo” al no reactivarse la situación económica e irse agotando los subsidios públicos; para 2009 y 2010 se están manejando  de cifras que superan  las 115.000 y  185.000 respectivamente y que en la mayoría de los casos al quedar las subastas desiertas pasarán a seguir engrosando el stock inmobiliario. A su vez los bancos, sí o sí, deberán de empezar a vaciar de sus balances el colosal stock inmobiliario que atesoran para irlo poniendo en el mercado.

• El crédito hipotecario para adquirir vivienda que no sea del propio stock bancario  sigue cerrado para importes por encima del 30% de los ingresos netos  familiares y que no vengan acompañados de contrato fijo e historial laboral impoluto. Y claro en periodos de  crisis y desempleo creciente los ingresos familiares merman por lo que cada día que pasa las famílias se alejan del ansiado crédito.

• El alquiler ya no es una alternativa solvente, las rentas bajan y por tanto su rentabilidad está decreciendo a pasos agigantados. Y a ello se une unas perspectivas nada halagüeñas respecto a la depreciación de valor de la vivienda  arrendada.

• Se aproximan subidas en los tipos de interés, y por tanto del Euríbor. Ello todavía dificultará la posibilidad de acceder o seguir pagando el crédito hipotecario.

• A partir del segundo semestre de 2010 con  la subida del  IVA/ITP, y acto seguido en  2011 con la práctica supresión de la deducción fiscal, se desincentivará bastante la compra de vivienda.

• La  demanda compradora cada vez resulta más menguante; borrados del mapa los pasapiseros e  inversores extranjeros, con una  mano  de obra inmigrante que huye de un país quebrado en lo económico  y un  baby boom prácticamente ya recolocado, se me antoja mucho stock las casi  2 millones de viviendas para los verdaderamente interesados que queden en adquirir una vivienda.

En fin, que hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado. Pues bien en un entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, tan  solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado.

Y para acabar, una reflexión; ¿que vale un piso sin demanda, sin compradores ciertos ni hoy, ni en el día de mañana?. Son muchos los que no se dan cuenta que una vivienda sin comprador no vale nada, que es un lastre a cargar durante toda una vida. Mucho me temo que ello es lo que ocurre con muchas urbanizaciones fantasmagóricas levantadas en el climax de la fiebre inmobiliaria y que van a tener (si la tienen) una salida del mercado pero que muy complicada.

A favor del Impuesto de Sucesiones

Catalunya lleva meses inmersa en un debate sobre la abolición o no del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y todo parece indicar que finalmente se va a optar por una reducción muy importante del tributo.

Personalmente  pienso que es un debate bastante demagógico e interesado, muchas veces trufado de medias verdades, o directamente de falacias que  nadie se encarga de desmentir. Considero que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) tiene su perfecta justificación y encaje en un Estado Social y de Derecho,  y que guste o no, es un impuesto progresivo y social que grava el lucro por hacer recibido gratuitamente unos bienes  sin haber desempeñado un esfuerzo personal por conseguirlos.

Para mayor abundamiento es un impuesto, que entre otras finalidades, tiene un claro objetivo ético-social de igualar las desigualdades que ocasiona la llamada “lotería genética” o “vivir de gorra” por recibir una herencia (según en que casos, léase el caso más ilustre; Borja Thyssen)  frente a la valoración del mérito que supone  habérselo currado uno mismo día a día con el sudor de su frente.  Y es que un país que permite posicionamientos de partida injustos, que no prima la igualdad de oportunidades, ni reconoce el esfuerzo de sus conciudadanos es un país destinado al fracaso.

Por ello, no me resulta asumible que alguien por el mero hecho de figurar en una herencia pueda pasar a tener como premio de defunción un incremento de renta o patrimonio brutal totalmente libre de impuestos mientras a un asalariado  a partir de 53.000  euros Hacienda se le lleva el 43% de su trabajo. En fin, que no parece muy equitativo que en aras a contribuir a la redistribución de la riqueza de un país  a las rentas del trabajo personal se les castigue  hasta marginales del 43% mientras la herencia de tío Miguel salga gratis.

E incluso dejando al margen las influencias ideológicas de las que todos estamos “contaminados”,  desde una perspectiva más doctrinal es un tributo totalmente justificado y amparado por su carácter redistributivo de riqueza y por su empeño en  hacer compatible el derecho a heredar con el derecho a la igualdad de oportunidades. Y si bien en los últimos años en España la aceptación de este tributo ha entrado en crisis por el uso partidista que han hecho de él ciertas fuerzas políticas y grupos de presión (lo que ha motivado su práctica supresión en la mayoría de las CC.AA), cabe  recordar que en la gran mayoría de países de UE-15 el ISD sigue vigente sin mayores problemas. Ya se sabe, "Spain is different".

Es innegable, no obstante, que todo es mejorable y que en según que supuestos particulares el ISD pueda distar mucho de la eficiencia y equidad del que debe hacer gala todo impuesto. Y para ello está el legislador para corregir todas aquellas imperfecciones que se detecten, proponiendo mecanismos de adaptación a las realidades sociales y económicas imperantes en el momento con el objetivo de mantener su carácter redistributivo y de manteniento de igualdad de oportunidades, evitando siempre en última instancia, que no llegue a tener un carácter abusivo o confiscatorio. Pero claro, entre reformarlo y pretender su entera abolición nos parece que dista un abismo, a la vez que supone un retroceso importante en derechos conseguidos a lo largo de los años.

Algunos apuntes para depurar nuestro sector inmobiliario

Nuevo jarro de agua fría para el sector ladrillil; la semana pasada se conoció el dato de que en septiembre la compraventa de viviendas volvió a retomar la senda bajista al reducirse un 17,2% respecto al mismo mes del año anterior.

Hay quien sigue sin enterarse;  el empecinamiento y la estrechez de miras de mucho españolito medio y promotor “avispadillo” está provocando que de momento el ajuste burbujil se esté produciendo vía cantidades y no vía precios (que sería lo más eficiente). En este sentido, cabe recordar como  paises como EUA o Japón,  con bastante menos  burbujón inmobiliario que España, han llegado a realizar ajustes en el precio de la vivienda por encima del 30%, mientras nosotros estamos aún en el 8,6% (esto según el MIV si bien a pie de calle los descuentos han sido superiores).

En fin, lo que me queda claro es que  este pais no levantará cabeza hasta que no seamos capaces de hacer borrón y cuenta nueva con el sector ladrillil, y obviamente eso pasa por dilapidarnos parte del brutal stock inmobiliario existente mediante un ajuste drástico de precios para ajustar la oferta a la capacidad adquisitiva real de la demanda, y con ello evitarnos entre otra cosas, que la capacidad de consumo de los hogares se vea lastrada durante los próximos 30 años, como sí que lo seguirá estando el de gran parte de la demanda que compró en los años del boom inmobiliario.

Y visto como anda de paralizado el Gobierno con el tema ladrillil y las tonterías que anda soltando la patronal del sector, me permito la licencia de aportar una serie medidas para depurar  el sector ladrillil de este pais y así evitarnos para el futuro un desaguisado similar al que hemos montado:

• Asunción de la realidad del sector mediante el ajuste de precios a la capacidad adquisitiva real de los hogares españoles.
• Limitar la concesión de la hipoteca a 1/3 del sueldo neto y a un periodo máximo de 25 años. El precio de cualquier bien inmueble debe estar en consonancia con la renta disponible de las familias, y cabe volver irremediablemente a valores de preburbuja en el esfuerzo de adquisición de la vivienda, esto es, que la renta anual que una persona deba destinar a la compra de una vivienda no pase del 5.
• En caso de impago de hipoteca que la deuda se resuelva entregando las llaves de la vivienda al banco (dación de pago). Con ello, seguro que los bancos se lo mirarán más  a la hora de ir concediendo alegremente hipotecas como ocurrió en el pasado.
• Eliminar “ipso facto” todas las deducciones fiscales por compra de vivienda por injustas, encarecer el precio final, por agravar el déficit público y por representar una transferencia directa al promotor. En relación a aquellos que ya vengan disfrutando de las deducciones establecer un periodo transitorio para ir elimándolas progresivamente.
• Suprimir toda la VPO de propiedad, solo debe prevalecer la destinada a alquiler.
• Establecer en el sector ladrillil estadísticas solventes,  sobretodo las relacionadas con las variaciones en los precios y las del  stock residencial existente  para saber si hace falta construir más o no (de momento será que no), dónde, que tipología de vivenda, etc.
• Aclarar  y redefinir el papel que desempeñan cada uno de los agentes dentro del sector ladrillil, sobretodo con especial hincapié con las presuntas relaciones de independencia entre bancos y agencias de tasación, y las empresas financieras e inmobiliarias.
• Rígido control a la banca en todo el tema de la crisis, sobretodo en la  contabilización real de su stock en los balances, su novedosa reinterpretación de la morosidad, etc.
• Impulsar políticas que potencien el alquiler, no es normal que estemos en porcentajes del 11% cuando el resto de paises desarrollados triplican esa cifra.

Concluyendo, o vamos tomando medidas como las descritas o deberemos seguir esperando que los precios sigan bajando "sine die" hasta que tengan un nivel razonable comparándolo con la renta disponible de las familias.

El paro tiene cuerda para rato

Malísimos datos los del empleo de octubre pasado; casi 100.000 parados más. Y la cosa no tiene aspecto que vaya a mejorar. Un modelo productivo como el español que se fundamenta en su baja productividad, en su cortoplacismo, en un uso intensivo del factor trabajo y en una escasa generación de valor añadido, es una economía poco productiva y competitiva, condenada al fracaso en tiempos de crisis como los actuales, lo que ocasiona que caídas del PIB como la hoy conocida del 3T, ponga más si cabe, en serias dificultades a nuestra economía para poder emplear a su población activa.

El escenario resultante en las cifras de parados es dantesco. Posiblemente la solución provisional para la contención/reducción de la tasa de desempleo hasta que a medio/largo plazo no llegue la tan ansiada recuperación económica, y por ende, alcancemos la tan cacareada economía sostenible de valor añadido (y eso si algún día se consigue) pase por concienciar a la gente que toca repartir entre todos el escaso factor trabajo existente, detectar nuevos filones de empleo (la Ley de Dependencia es uno muy claro), incentivar el retorno al país de origen o traslado a otros países más potentes de la mano obra inmigrante (sobretodo del sector ladrillil de imposible recolocación), hacer un poco la vista gorda con la economía sumergida ("economía de guerra" para evitar estallidos sociales) y borrar de las listas de la población activa a mucha mano de obra de difícil recolocación y ya desencantada para acabarlas definitivamente subsidiando.

Claro que otros más liberales, añadirían: … y abaratar el despido, recortar prestaciones públicas y bajar salarios y cargas sociales. Eso ya lo dejamos al gusto político de cada cual.

En todo caso, la conclusión está clara; toca concienciar a la gente que España nunca jamás volverá a ser el Dorado Español en crecimiento y generación de empleo. Hay que ser realistas, y dejar claro que tratar de atajar/contener la tasa de desempleo en España en la actualidad, visto como está el patio, es una quimera. Porque claro, una economía echa mano del factor trabajo cuando se necesita, y en estos momentos España cuenta con un claro excedente de población activa no absorbible, sin posibilidad alguna de poder estimular artificialmente la ocupación por muchas subvenciones que se pongan (a ver cuando el Gobierno se da cuenta y elimina las subvenciones que sólo sirven para generar más gasto público). Es un problema que sólo nos incumbe a nosotros y que por tanto la solución también debe de partir de nosotros.

Los Presupuestos Generales del Estado que se avecinan para 2010

Siempre puede resultar muy útil y rentable para según que toma de decisiones ir conociendo de antemano las principales modificaciones legislativas de carácter económico que se prevén para el próximo ejercicio y que están recogidas en el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2010. Y si bien es cierto que el listado de novedades no está cerrado y siempre puede caer alguna sorpresa de última hora, este borrador de presupuestos será sin duda una aproximación bastante certera del que definitivamente se acabe aprobando en sede parlamentaria. A continuación va un breve resumen de las misma el contenido del mismo:

• Supresión la deducción de hasta 400 € por obtención de rendimientos del trabajo o de actividades Económicas, si bien no es descartable su mantenimiento para las rentas más bajas.

• Elevación de los tipos del gravamen del ahorro, la base liquidable del ahorro hasta 6.000 € se gravará al 19 % y el resto al 21%.

• Importe de los pagos a cuenta, todos los porcentajes de retención que están actualmente al 18% pasarán al 19% (rendimientos capital mobiliario, ganancia patrimoniales de transmisiones o reembolso acciones…).

• No operan novedades en el escalado general y complementario del IRPF, manteniéndose las mismas reducciones y mínimos personales y familiares que los actuales.

• Se mantiene sin cambios la deducción por vivienda habitual, para 2011 y posteriores será la futura Ley de Economía Sostenible la que redefinirá los incentivos fiscales.

• Modificación de los tipos de IVA, con efectos desde 01-07-2010, el tipo general del 16 % pasa al 18% y el reducido del 7% pasa al 8%. Se mantiene el tipo superreducido.

• Reducción temporal del Impuesto de Sociedades del 25% al 20% para las pyme con menos de 25 empleados que no destruyan empleo.

• IBI: todos los valores catastrales de los bienes inmuebles se actualizarán mediante la aplicación del coeficiente 1,01 (1%).

• Interés legal del dinero del 4% para 2010 y el 5 % para el interés de mora.

• EL IPREM Anual para 2010 será de 6.390,13 euros. La cuantía anual del IPREM (RD Ley 3/2004) será de 7.455,14 euros cuando las correspondientes normas se refieran al SMI en cómputo anual, salvo que expresamente excluyeran las pagas extraordinarias; en este caso, la cuantía será de 6.390,13 €.

• Se mantiene la reducción de cuotas a la Seguridad Social para el mantenimiento de contratación indefinida de mayores de 59 años, posiblemente el resto de bonificaciones a la contratación bonificada se puede eliminar o reducir drásticamente.

• Incremento de las pensiones públicas para 2010 del 1 %. Cuantía de la pensión de jubilación e invalidez de la SS en su modalidad no contributiva: 4.755,80 euros.

• Incremento de la multa a imponer a quien emplee a un trabajador extranjero sin la preceptiva autorización de trabajo: el importe se recaudará conjuntamente con la sanción conforme al procedimiento reglamentario establecido en ejecución de la LO 4/2000.

Responsabilidad patrimonial de los administradores por las deudas societarias

En un escenario de crisis económica como el actual, en donde las insolvencias empresariales son el pan nuestro de cada día, una de las consultas más recurrentes que se formulan a los despachos profesionales versan sobre la hipotética responsabilidad patrimonial en que pueden incurrir los administradores de las sociedades por las deudas societarias contraídas. Los escenarios planteados siempre son múltiples y complejos, si bien, tratando de simplificar una poco la cuestión, la norma general es que los administradores no responden de las deudas sociales con su propio patrimonio, a no ser que con su gestión hayan incumplido ciertas obligaciones que les son propias. En primer lugar, lo que se exige a los administradores para evitar responder con su patrimonio es que cumpla con los deberes propios de su cargo, a saber:

• Administrar con la diligencia la sociedad, lo que requiere estar informado en todo momento sobre la marcha del negocio, del estado del cumplimiento de sus obligaciones legales y estatutarias, así como de la situación financiera de la compañía.

• El deber de fidelidad, consistente en anteponer siempre el interés de la sociedad al personal del administrador.

• El deber de lealtad, que impide a los administradores utilizar el nombre de la sociedad para concluir operaciones en su beneficio, o aprovechar para ellos oportunidades de negocio que hubieran sido ofrecidas a la sociedad.

• El deber de secreto, que implica la obligación de guardar secreto de la información de carácter confidencial a la que haya tenido acceso como consecuencia del ejercicio del cargo.

Sin perjuicio de lo anterior, el administrador podrá llegar a responder con su patrimonio frente a la sociedad, sus accionistas y sus acreedores por distintos cauces y acciones procesales, entre ellas, destacamos:

• Responsabilidad por daño por conducta antijurídica, esto es, la trasgresión de la Ley, de los estatutos o de los deberes del cargo descritos anteriormente. Esta conducta, activa u omisiva de los administradores, generadora de esta responsabilidad ya es exigible tan sólo a partir de una negligencia simple (ni tan siquiera se exige malicia o negligencia grave) con producción de daño y la existencia de un nexo causal entre ambos. Por tanto, por lo que respecta a problemas tan en voga hoy en día como el aumento de impagados, los administradores podrían llegar a responder, siempre y cuando haya una gestión negligente probada, un daño ocasionado (impagos) y una relación causal entre ambos. Si bien, cabe advertir que siempre es complicado discernir entre, por ejemplo, una descapitalización y una insolvencia por causas de mercado, y en caso de duda, la deuda se salda muchas veces a favor de la insolvencia. También puede surgir responsabilidades en aquellos supuestos en que se efectúa una inversión de forma imprudente sin haberse asegurado el asesoramiento debido o cuando se contrata con sociedades insolventes a sabiendas que lo eran, ocasionando en ambos casos un daño patrimonial a la sociedad, y por ende, a los accionistas y acreedores sociales.

• Responsabilidad por deudas por no promover la disolución social cuando concurren alguna de las causas previstas en la Ley, entre otras, por "pérdidas graves" que han reducido el patrimonio neto a la cantidad inferior a la mitad del capital social. Así, cuando una sociedad se encuentra incursa en esta causa de disolución, los administradores deben convocar a la junta de accionistas para que adopte el acuerdo de disolución en el plazo de dos meses desde que concurra la misma, y en caso de no adoptarse, promover la no solicitud de su disolución judicial. El incumplimiento de los citados deberes se sanciona con una responsabilidad “ipso facto” solidaria, ilimitada, objetiva, automática y directa de los administradores por las deudas sociales generadas. Esta es una de las vías más habituales impulsadas por los acreedores sociales para exigir la responsabilidad patrimonial de los administradores en las deudas societarias al no haber impulsado la disolución de la sociedad. Para evitar incurrir en esta responsabilidad, o bien, se convoca a la Junta de Accionistas para que se acuerde la disolución de la sociedad o se reequilibre el patrimonio social mediante la oportuna ampliación de capital.
  

Concluyendo, quizás hoy en día no haya todavía una verdadera toma de conciencia de la responsabilidad y alto riesgo que implica el ejercicio del cargo de administrador. Y ello sin mencionar otras responsabilidades de carácter penal y fiscal que se pueden acabar derivando de su gestión. En consecuencia, es aconsejable que con el objeto de minimizar estos riesgos, se disponga de un buen asesoramiento legal. Lamentablemente, es demasiado habitual que bien por empecinamiento o por albergar la falsa esperanza que la situación crítica se corrija, muchos administradores obvien sus responsabilidades societarias, pudiendo acabar por responder con su patrimonio personal. Mención aparte merecen todos aquellos kamikazes que actúan como administradores testaferros echando firmas a todo papel que le ponen por delante. Y es que según que firmas pueden acabar resultando muy caras.