Rentabilidad por alquilar un piso en 2024

Alquilar una vivienda no es un proyecto sencillo de realizar, a menos que el inmueble se encuentre en una zona de especial demanda. Factores como las calidades, el tipo de contrato, la elección de inquilinos, o la estipulación de la renta y fianza, son claves de cara a determinar qué puede ofrecer nuestra vivienda a posibles inquilinos, y qué nos pueden ofrecer estos a cambio.

En este artículo vamos a contarte como determinar y maximizar la rentabilidad de tu vivienda, y qué nos espera no solo en lo que resta de este año 2024, sino también, en años posteriores.

Si alquilo mi piso: ¿Cómo calculo su rentabilidad?

Determinar la rentabilidad potencial de alquilar un piso es crucial antes de tomar cualquier decisión. Por ello, antes de comprar para alquilar, o decidir si alquilar o no es una buena idea, lo mejor será verlo en números:

Rendimiento bruto

Comienza calculando el ingreso bruto anual que puedes esperar del alquiler. Esto se obtiene multiplicando el alquiler mensual por 12.
Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 1.000 euros, el ingreso bruto anual sería 1.000 x 12 = 12.000€.

Costes totales

Considera los gastos asociados con el piso, como impuestos, seguros, mantenimiento y servicios varios. Resta estos costos del ingreso bruto anual para obtener el ingreso neto anual: Por ejemplo, si esa suma es en total 3.000€ al año: 12.000 – 3.000 = 9.000€.

Rendimiento neto

Divide el ingreso neto anual entre el valor de mercado actual del piso. Multiplica el resultado por 100 para obtener el rendimiento neto en porcentaje.
Por ejemplo, si el valor del piso es de 100.000 euros y el ingreso neto anual es de 9.000 euros, el rendimiento neto sería (9.000 / 100.000) x 100 = 9,00%.

Comparación con otras inversiones

Compara este rendimiento con otras opciones de inversión, como depósitos bancarios, fondos de inversión, u otras inversiones inmobiliarias equivalentes, como el alquiler de otras viviendas, locales, garajes, trasteros, etc. Si el rendimiento del alquiler que hemos estado estudiando es superior, podría ser una buena inversión.
Por ejemplo, si las rentabilidades de estas alternativas antes citadas varían entre el 3% y el 7% anual, nuestro 9% anual inicial es, teóricamente, la mejor inversión.

Recuerda que estos cálculos son estimaciones y los factores a tener en cuenta siempre varían. Es decir, si una inversión te ofrece un 7% anual y otra un 9%, pero la del 9% te exige mucha dedicación, y la del 7% es más independiente y no te exige mucha atención, deberás elegir qué valoras más, si el rendimiento, o el tiempo del que dispones.

Cómo maximizar la rentabilidad de tu vivienda para alquilar en España

Para maximizar la rentabilidad al alquilar un piso en España, debes tener en mente que no eres el único actor en el mercado que busca sacar una rentabilidad por su propiedad. Tener una buena organización, y, además, ser eficiente y eficaz en la operativa, hará que no solo estés cómodo, sino a que tus potenciales inquilinos les des una imagen fiable.

Algunas de las métricas y acciones a realizar son: ·

Selección de la ubicación: Escoge una ubicación estratégica. Zonas céntricas o cercanas a universidades, transporte público y servicios suelen atraer inquilinos.
Precio de alquiler competitivo: Establece un precio de alquiler competitivo. Si es demasiado alto, podrías ahuyentar a posibles inquilinos, o desincentivar que se queden por un largo periodo de tiempo. Realiza comparaciones con otros pisos similares en la misma área.
Mantenimiento y mejoras: Mantén el piso en buen estado. Invierte en reparaciones y mejoras para atraer inquilinos y mantener su satisfacción y tu propia vivienda. Pequeñas mejoras, como pintura o mobiliario decente puede marcar la diferencia.
Gestión eficaz y eficiente: Considera contratar un profesional orientado a la gestión inmobiliaria. Ellos se encargarán de encontrar inquilinos, gestionar contratos y resolver problemas.
Aspectos fiscales bien controlados: Consulta a un asesor fiscal para optimizar tu situación.
Financiación con la que estemos cómodos: Si necesitas financiación para comprar el piso, busca las mejores condiciones de préstamo hipotecario, por ti mismo, o contratando a un asesor financiero.

Si bien es cierto que no existe la fórmula perfecta para ejecutar una inversión, ser precavido, contratar a profesionales, y cuidar tu propiedad, harán que las cosas en momentos complicados sean más fáciles.

Evolución de los precios de alquiler de los últimos años

La evolución de los precios de alquiler en España ha ido de la mano de la capacidad de acceso a la vivienda. La tendencia alcista de los precios de venta, y la subida imparable de los tipos de años anteriores como 2022 y 2023, ha causado que el número de compradores se reduzca considerablemente.

Es decir, si el número de compradores se reduce, inevitablemente gran parte de estos se recolocan en el mercado del alquiler, lo que provoca un aumento de la demanda del alquiler, y, por ende, de los precios.

Luego, en 2024 aunque vemos que la subida de tipos se ha pausado, estos siguen siendo lo suficientemente altos como para seguir bloqueando la entrada de posibles nuevos compradores. El mercado del alquiler en España seguirá siendo salvo nueva regulación, un sector muy rentable por escasez de oferta, y una ingente demanda.

¿Qué nos espera los próximos años? ¿Habrá cambio de tendencia?

Mirando hacia el futuro, cualquiera puede hacer sus propias cábalas. Desde predecir una caída del mercado, hasta posicionarse en un posible crecimiento histórico. Lo realmente importante en este punto no es realmente acertar, sino estudiar los factores que determinan aquello que queremos predecir.

En nuestro caso, para analizar la rentabilidad de un alquiler futuro, nos importa el devenir de lo siguiente:

Ciclo económico.
Eventos geopolíticos.
Posibles nuevas regulaciones.
Evolución de los tipos de interés.

Entre otros factores, estos 4 pueden ser combinados un buen punto de partida. En primer lugar, si nos encontramos en un ciclo económico bajista, será complicado encontrar una rentabilidad clara en un activo. Aquí, lo ideal será comprar en “suelo” para cuando los precios reboten al alza, estar bien posicionados.

En caso contrario, en un ciclo alcista como el actual, tendremos que tener especial cuidado con los precios a los que compramos y alquilamos, ya que un precio de compra puede llegar a estar sobrevalorado (si se cambia la dinámica a un mercado bajista), y una renta de alquiler infravalorada (si se sigue manteniendo una dinámica alcista).

En segundo lugar, respecto a los eventos geopolíticos, aunque muchos analistas no los tienen en cuenta, son un factor clave. Tener en cuentas guerras, pandemias, o conflictos diplomáticos ampliará nuestra mira y seremos capaces de anticiparnos a competidores enfocados en lo local.

En tercer lugar, las regulaciones son uno de los aspectos que mejor deberemos tener preparados. En este caso, nos bastaría con contratar a u buen profesional y estar bien informados al día.

En cuarto lugar, nos encontramos con los tan temidos tipos de interés. Saber cómo estos impactan en nuestras inversiones es vital para tomar decisiones con cierto fundamento.

Teniendo en cuenta estos factores, lo que se puede ver a simple vista, es que, probablemente, se mantenga un ciclo alcista con una pendiente más vertical. Aunque eso sí, dependerá en gran parte del fin de conflictos armados como el de Ucrania y Gaza.
Por otro lado, no parece que se vaya a abrir el melón de las regulaciones de nuevo.

Por último y no menos importante, lo que sí parece que está por suceder son las bajadas de tipos, lo que hará que el capital en los mercados se mueva de productos de más a menos conservadores. La economía, por tanto, podría entrar en una dinámica expansionista en los próximos años, lo que se traduciría en un aumento de precios en el valor de las propiedades, y, por tanto, en los alquileres de estas.