La importancia de la liquidez en la inversión inmobiliaria

La liquidez es uno de esos factores clave en las decisiones de inversión. Esta, determina el grado de flujo de capitales en torno a un tipo de activo. En este artículo se va a analizar y arrojar algo de luz al grado de la liquidez en el sector inmobiliario y la importancia de esta en las inversiones de este tipo.

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Liquidez: Uno de los 3 pilares de la inversión

Cuando tenemos que sopesar cualquier tipo de inversión se dan 3 factores que son de vital importancia: liquidez, rentabilidad y riesgo.

Estos 3 factores poseen una relación inversa entre sí, dotando al mercado de equilibrio y, por ende, dando lugar a multitud de estrategias y tipos de inversión. Luego, a más liquidez, tendremos menos riesgo en la inversión, pero también menos rentabilidad. Por otro lado, a menos liquidez, el activo deberá tener potencialmente más riesgo y más rentabilidad.

Las relaciones teóricas entre los 3 factores son las siguientes:


	Liquidez	Riesgo	Rentabilidad
A más liquidez	➕	➖	➖
A menos liquidez	➖	➕	➕
A más riesgo	➖	➕	➕
A menos riesgo	➕	➖	➖
A más rentabilidad	➕	➕	➕
A menos rentabilidad	➖	➖	➖

Entonces, teniendo en cuenta la primera fila de la tabla, se lee de la siguiente forma: a más liquidez, la inversión potencialmente deberá poseer obviamente más liquidez, menos riesgo, y menos rentabilidad.

¿Cómo nos interesa que sea una inversión? En una inversión se valora en gran medida no solo que el activo sea rentable, y que posea poco riesgo, sino que sea fácilmente enajenable en el mercado. Es decir, si necesitamos convertir una inversión en efectivo porque hemos identificado otra oportunidad más rentable, cuando más líquida sea nuestra actual inversión, más fácil será conseguir el efectivo que necesitamos para nuestra nueva adquisición.

Luego, una inversión nos interesará si posee un buen grado de liquidez, poco riesgo, y una gran rentabilidad.

Situación nacional en torno a la liquidez en inversiones inmobiliarias

Antes de invertir, la información de la que dispongamos es esencial. Actualmente, en el mercado hay bastante capital circulante, el cual, está al acecho para adquirir activos con la mayor tasa de rentabilidad posible.

En este aspecto, como inversionistas minoritarios que somos (o no), la entrada y salida de grandes ballenas de capital nos puede venir bien en algunas ocasiones, y no tan bien en otras.

Por ejemplo, si hemos decidido adquirir un paquete de 100 acciones de SACYR, una empresa del sector construcción, si después de nuestra compra un fondo de inversión decide invertir en SACYR, nuestra inversión se revalorizará. Si, por el contrario, el fondo ya había invertido en el pasado y decide salir y vender su participación, nuestra inversión se verá aminorada.

Es decir, la presión de compra de un bien empuja a este tener un mayor valor, pero, por el contrario, su venta lo empujaría a tener un valor menor.

En este aspecto, a nivel nacional la presión de compra de inmuebles (demanda) supera a la presión de venta (oferta), por lo que este es el principal motivo por el cual, los precios en España no bajan, la demanda supera a la oferta.

En este sentido, cuando existe una gran presión de demanda de compra, se puede interpretar como una situación de gran liquidez del activo.

Liquidez en activos no corrientes, ¿Es posible?

Según la teoría de competencia perfecta y funcionamiento correcto del mercado, los activos líquidos se caracterizan por ser fácilmente vendibles, divisibles, y por tener un gran grado de aceptación en el mercado.

Estos activos suelen parecerse en gran medida al dinero, por lo que cuanto más parecido sean a este, más líquidos son. Esto se debe a que el dinero es un activo que es fácilmente intercambiable por otro activo, es divisible y lo acepta todo el mercado.

En los denominados ‘activos no corrientes’, falla el factor de divisibilidad y ser fácilmente enajenados. Estos activos suelen tener una alta barrera de entrada y una demanda bastante ajustada a la oferta. Ejemplos de esta clase de activos son los terrenos, inmuebles, automóviles o mobiliarios. Todos estos poseen un valor alto, escasa o inexistente divisibilidad, pero eso sí, una gran aceptación en el mercado.

Entonces, ¿Es posible que nuestras inversiones inmobiliarias sean líquidas? La respuesta en el contexto actual es un rotundo sí. La situación en clave nacional en el mercado inmobiliario se puede resumir en un insuficiente stock inmobiliario en zonas importantes, fuerte presión de compra, poca oferta en general, y una gran cantidad de capital en busca de rentabilidad.

En este sentido, tradicionalmente los inmuebles son poco líquidos, con un grado mínimo de riesgo, y una rentabilidad aceptable. Sin embargo, en términos actuales, estos activos son más líquidos, no ven alterado su riesgo tradicional, y son más rentables. Por lo que, es lógico que los inversores se lancen al mercado inmobiliario buscando activos refugio que son, además, rentables.

Estrategia y porfolio en inversiones inmobiliarias

Para conseguir que nuestra cartera de inversión inmobiliaria tenga un alto grado de liquidez, esta debe estar diversificada.

Es decir, lo que se debe evitar a toda costa es tener toda nuestra cartera en inmuebles de una tipología, procedentes de una sola zona y con una única clase de actividad imputable. Ejemplo de ello sería tener una única cartera de pisos orientados al alquiler turístico en Barcelona.

Con esta cartera sí es cierto que son actualmente una inversión líquida y rentable por el auge del turismo en España, pero, si se da cualquier perturbación del turismo internacional o a nivel regulatorio en el plano nacional o regional, estaremos totalmente expuestos. Para evitar situaciones en las que nuestra cartera se vea afectada en cadena por un riesgo único, la diversificación es clave.

Pero, ¿Cómo conseguimos que nuestra cartera de inversión inmobiliaria esté diversificada? Nos deberemos centrar en diversificar en zonas, clases de inmuebles y tipos de actividad.

En primer lugar, si diversificamos zonas, las regulaciones a nivel municipal y autonómico las tendremos repartidas. Esto nos permite aminorar el riesgo, puesto que no dependemos de un solo marco regulatorio. También aminoramos el impacto en nuestra cartera de una posible decadencia en ciertas zonas, y aumenta nuestras opciones de participar en el auge de otras.
En segundo lugar, si poseemos distintos tipos de activos inmobiliarios, tendremos también diversificado cierto riesgo. Dedicar todo nuestro capital a un solo tipo de inmueble nos limitaría las líneas de negocio. Un ejemplo sería la adquisición masiva de casas rurales. Nuestra principal línea de negocio consistiría en el alquiler vacacional de estas propiedades. Si esta actividad se ve mermada por clima, modas u otros factores, nuestra cartera, aunque esté diversificada por zonas, se verá totalmente afectada.
En tercer y último lugar, si optamos por adoptar varias líneas de negocio en nuestra cartera de inversión, ya sea vía alquiler a largo plazo, turístico o estudiantil, tendremos una cartera que amortiguará mejor los cambios que se produzcan en el mercado, por lo que esta será en general, más atractiva.

En definitiva, si nuestra cartera está correctamente diversificada, tendremos según el escenario de mercado que se dé, unos activos inmobiliarios más líquidos que otros, por lo que tendremos opción de una liquidación rápida parcial. Esto no sería normalmente posible y sostenible en el tiempo, si el inversor se la juega a una sola carta, eligiendo una misma zona, misma clase de propiedad, y misma línea de negocio.