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Preservar el Patrimonio en el New Normal (2)

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Publicado por Gurús Mundi el 16 de marzo de 2011
Como continuación a nuestro anterior artículo "Preservación del Patrimonio en el New Normal (1)" insistiremos en que esta Nueva Normalidad ha cambiado el mundo, y con ello también han cambiado los conceptos de preservación del capital y de los activos patrimoniales en general. Hace tiempo que venimos advirtiendo del abuso y la saturación de la renta fija en el último lustro. Y de que la preservación del patrimonio debemos buscarla, hoy más que nunca y a pesar de la volatilidad que conlleva, en activos muy próximos a la economía real. En la selección de empresas con excelentes y globales negocios, con los pies en el suelo, gran capacidad para generar caja y sin prácticamente endeudamiento.
 
 
Compararemos hoy esa estrategia con la presunta preservación de patrimonio en inmuebles. Recientemente ha aparecido la noticia suplicada largamente por muchos inversores: La reapertura del fondo de Banif Inmobiliario. Pero no por la posibilidad de poder entrar en el fondo, sino para atender las solicitudes de salida bloquedas desde Marzo de 2009, fecha en la cual tuvieron que cerrar las puertas por haberse quedado sólo con ladrillos y sin dinero. No hace falta que os recuerde la movida que ello supuso para partícipes, Banco Santander y sus respectivos abogados. No será porque no lo advirtiéramos hace ya casi 4 años.
 
No deja de ser curioso y paradójico que el fondo inmobiliario se cerrase justo cuando los mercados de bolsa comenzaron a rebotar fuertemente. Desde entonces los rendimientos de ciertos prestigiosos y consistentes gestores de fondos de inversión de renta variable internacional han obtenido rentabilidades estratosféricas de más del +50%, +100%,+150% y más... Sin embargo (o con él), los rendimientos inmobiliarios de fondos tan populares como el susodicho y laureado Banif Inmobiliario ha obtenido un rendimiento negativo hasta hoy del -22% desde sus máximos históricos. Eso quiere decir que sus partícipes que invirtieron en fecha posterior a 2004 están perdiendo aún hoy dinero, según publica Expansión. Pero si tomamos el valor del poder adquisitivo o inflación oficial, las pérdidas las arrastran hasta los inversores que entraron incluso después de 1999. Más de una década, y suma y sigue...
 
Cabe destacar además que si en lugar de contemplar la inflación oficial, hiciéramos el cálculo con la inflación real (que recordemos que en los años de introducción del Euro fue brutal), las pérdidas se remontarían hasta fechas aún anteriores. Eso significa que los inversores que entraron en Banif Inmobiliario (u otros fondos inmobiliarios similares o incluso peores) buscando refugio conservador y preservación de su patrimonio, cometieron un error gravísimo para la evolución de sus patrimonios. Los precios pagados por los gestores del fondo inmobiliario, presuntamente especialistas en la adquisición de inmuebles, estaban tan inflados que difícilmente se volveran a repetir en muchos años. Y ya van más de 5 o 10 (o más) si contemplamos la pérdida de poder adquisitiva oficial. Pero no queremos decir que estuvieran inflados fraudulentamente por el equipo gestor, sino inflados por el porpio precio de mercado demencial, que muchos justificaban con argumentos surrealistas.
 
No nos cansaremos de repetir que la mejor forma de preservar el patrimonio a largo plazo en el escenario actual de abuso de la renta fija de países desarrollados y de burbuja inmobiliaria española, es la de invertir en activos muy próximos a la economía real comprados a precios por debajo de su Valor real. Históricamente, y hoy más que nunca, los excelentes negocios de excelentes empresas globales no endeudadas, comprados a precios bajos son la mejor forma de preservar el patrimonio a largo plazo. La única consistente, me atrevería a decir, en el actual New Normal.
 
Hemos elaborado este sencillo gráfico de la evolución a lo largo de la última década de los rendimientos de diversos fondos de inversión relativamente conocidos y de solvencia contrastada, respecto a los rendimientos del que es probablemente el fondo inmobiliario más popular:
 
 
 
Como veréis en el gráfico, todos los fondos de nuestra selección han superado hace meses sus máximos pre-crash 2008. Tratar de preservar el patrimonio invirtiendo en inmuebles en un mercado burbujeante como el español ha sido una decisión terriblemente destructiva, como se aprecia de forma clara en el gráfico superior. El coste de oportunidad en estos más de 11 años por haber invertido en inmuebles en España y no haberlo hecho en buenas empresas globales a buen precio, incluso habiendo sufrido un crash bursátil como el de 2008 es enorme. Pero es que también lo hubiera sido si el fondo Banif inmobiliario hubiera seguido su tendencia alcista lineal e insostenible!
 
Algo que parecen olvidar o ignorar la mayoría de inversores es que, comprando acciones de buenas empresas, también son partícipes propietarios de la parte correspondiente de los inmuebles que esas multinacionales poseen. Y por lo tanto también se benefician de los incrementos de Valor de esos inmuebles en sus respectivos mercados inmobiliarios internacionales, ya que éste se verá reflejado en sus balances y tarde o temprano también en la cotización de sus acciones. Las comparaciones, se mire como se mire, son odiosas, y de la liquidez (y dolores de cabeza) de una y otra opción ya ni hablamos. Y si no que se lo digan a los partícipes de Banif Inmobiliario o a cualquier poseedor de inmuebles en España.
 
Si además lo comparamos (en el siguiente gráfico) con los resultados de hedge funds brillantes, la escala necesaria hace prácticamente inapreciable las enormes diferencias del gráfico superior entre esos fondos de RV/Mixtos y Banif inmobiliario, relegándolas a una linea ininteligible en la banda inferior. E-s-p-e-c-t-a-c-u-l-a-r, ¿verdad?
 
 
En definitiva, la preservación de patrimonios a largo plazo en el New Normal pasa casi inevitablemente por la inversión en activos excelentes cuyo valor supere en mucho su precio. La versatilidad, liquidez, globalidad y diversidad que da la inversión que realizan los mejores gestores del mundo en renta variable, es imposible que la podamos alcanzar en inversiones más específicas y alejadas de la economía real, como pueden ser la deuda soberana (y corporativa) saturada o la inversión inmobiliaria en mercados caros. Y algo parecido podríamos decir sobre tratar de preservar la inversión a largo plazo en renta variable comprando acciones de negocios endeudados, no excelentes, no globales y no baratos. Pero ojo, invertir en acciones de empresas de la mano de mediocres gestores es un suicidio, porque cuanto más largo sea el plazo, más pérdidas podremos acumular. Sólo siendo capaces de invertir obteniendo resultados permanentemente por encima del mercado (índices) a largo plazo, preservaremos adecuadamente el patrimonio en este nueva y apasionante normalidad que estamos comenzamos a estrenar hace ya 4 años. Conseguirlo es la clave para nuestro futuro y el de nuestros herederos.
 
Etiquetas: banif inmobiliario · preservación patrimonio new normal



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Comentarios
1 Manolok
16 de marzo de 2011 (13:36)

Gracias. Como de costumbre muy interesante

Eso que sólo has puesto un ejemplo, y la lista de productos dañinos colocados tanto en sucursales de banca comercial como de banca privada es muy larga: estructurados, Lehman, Maddoff, preferentes, bonos convertibles de obligatoria conversión ... (no digo que forzosamente por ejemplo toda preferente tenga que ser siempre dañina, hablo en general)

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2 Scoralstom
16 de marzo de 2011 (15:22)

Vaya estaba pensando entre La Seda o Pepsi, no me dejais mas remedio que pensar en la americana,jeje.
s2 y enhorabuena.

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3 Alfonsod
16 de marzo de 2011 (22:25)

Gran artículo, como de costumbre. Sin embargo, esos gráficos me llevan a una pregunta imprescindible. El fondo de RV USA me imagino cual es, uno de los Fondos de RV Internacional, también. Pero ¿De quien es el Hedge? Y si no es mucho preguntar, ¿Podeis decirnos algún otro fondo de RV Internacional que no sea de gestoras españolas?

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4 Manolok
Manolok  en respuesta a  Alfonsod
17 de marzo de 2011 (00:44)

Si tuviera que apostar, yo apostaría en "RV Internacional" al menos un par serán:
-Bestinver Internacional (o quizá Bestinfond)
-Carmignac Invertissement A
-First Eagle Global o su clon distribuido en Europa: Amundi International SICAV AU (ex-SocGen International)
-Fairholme (aunque este no se distribuye oficialmente en España)
-hay alguno de M&G que no lo ha hecho mal a 10 años, pero quizá no esté en el gráfico

Uno de los "Mixto" podría ser Carmignac Patrimoine A, no tengo claro que otros (¿Rothschild R Valor?)

Como bien dice Alfonsod el Hedge sí que me tiene perplejo

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5 Eguzkialde
18 de marzo de 2011 (10:16)

10 añitos....
Que tierno .....

Para preservar el capital además hace falta tiempo y paciencia.Mucho de ambas y probablemente más de la última , salvo cuando te equivocas que entonces hace falta más del primero.

¿Por cierto conocéis alguien que no se ha equivocado?

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6 Alfonsod
Alfonsod  en respuesta a  Manolok
23 de marzo de 2011 (23:49)

Fairholme es el RV USA, sin duda.
Bestinver Internacional es uno de los R.V. Internacional

Yo también apostaría por los otros dos que apuntas, Carmignac y El Amundi International, que, efectivamente, se gestiona desde USA.

¿Pero ese Hedge? ¿Y los 4 RV Internacional?

Chicos, decidnos algo.... Aunque sea una pista

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7 Manolok
Manolok  en respuesta a  Alfonsod
24 de marzo de 2011 (00:02)

Pues poco puedo añadir. Veo que pensamos lo mismo y apostamos por los mismos.

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8 Gurús Mundi
Gurús Mundi  en respuesta a  Alfonsod
24 de marzo de 2011 (07:20)

Veo que afináis bastante... :) Las pistas que os puedo dar son que también hay un fondo rv int. ex-USA, y que el hedge es long only y sin apalancamiento (lo cual aún tiene más mérito para sus gestores). Creo que con eso y con todo lo que hemos venido escribiendo en estos años, os lo hemos puesto facilito, facilito :)

Muchas gracias por vuestros comentarios, complementan muy bien el artículo.

No obstante, los árboles no deben oculta el bosque. No lo digo especialmente por vuestros comentarios, sino en general: La preocupación por la tenencia de inmuebles que se siguen depreciando, debería ser superior al interés por conocer la identidad de los fondos de los gráficos.

Salud y €.

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9 Valentin
Valentin  en respuesta a  Eguzkialde
24 de marzo de 2011 (08:34)

¿Por cierto conocéis alguien que no se ha equivocado?

Buenos días Eguzkialde,

Claro que habrá personas que no se hayan equivocado. Vi nacer los fondos inmobiliarios en España y avisé y advertí sobre ello, véanse algunos enlaces antiguos:

Año 2002: http://elistas.egrupos.net/lista/fondos/archivo/indice/286/msg/299/
Año 2005: http://www.elistas.net/lista/fondos/archivo/indice/781/msg/829/

Tras analizar igualmente los REITs, determiné que lo más apropiado para invertir en inmuebles es la inversión directa en los mismos (aunque convengo, que no es cosa cómoda para cualquier tipo de inversor).

Realicé inversión directa en inmuebles en el año 2001 (en plena burbuja, y cuando se desaconsejaba por muchas partes no invertir en ellos). Pude comprar obteniendo una rentabilidad bruta sobre la inversión del 10%. Por lo tanto, los ingresos por alquileres ya han amortizado el inmueble. La valoración del inmueble a fecha de hoy se ha duplicado, aunque evidentemente no se vendería ni mucho menos tan fácilmente como en plena burbuja.

Razones por las que no he errado:

a) La experiencia: Ya conocía la problemática de los fondos inmobiliarios antes que nacieran en España, pues en Alemania y otros países se lanzaron con anterioridad. Hay que dedicarle mucho tiempo a esta materia, valoración de clases de activos, para no quedarte pillado.

b) Eliminar el alto ruido al que nos enfrentamos diariamente y hacer tus propios números, valoraciones, observar los mercados y aprovechar las oportunidades.

Un cordial saludo,
Valentin

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10 Gurús Mundi
Gurús Mundi  en respuesta a  Valentin
24 de marzo de 2011 (09:32)

Enhorabuena Valentín, lamentablemente muy pocos propietarios en España pueden decir que compraron inmuebles en 2001, y que hasta hoy le han sacado un 10% anual a su inversión, y que además hoy el inmueble vale el doble que en 2001. En tu caso sólo habría que lamentar que esa TIR global (rendimiento+plusvalía) habría sido sensiblemente mayor si hubieras vendido hace 3 años, porque supongo que desde 2008 aprox. habrá perdido valor. Pero aún así, repito que hay que felicitarte si, a pesar de que llevamos ya 2 o 3 años de descensos de precios inmobiliarios, tus cifras son esas. Debiste comprar (y alquilar) en 2001 muy pero que muy bien. Felicidades.

Salud y €.

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11 Eguzkialde
Eguzkialde  en respuesta a  Valentin
24 de marzo de 2011 (10:32)

Mi más sincera enhorabuena , Valentin.
Queda claro en qué liga de inversores juegas.

A pesar de que el fondo del cual hablamos ha sido malo , quien haya llevado 10 años no sale perdiendo.
Por supuesto no sale con el 10% , simplemente se queda con el 2% pelado(aproximadamente).

Convendrás que entre las razones para no errar has dejado de poner aunque se intuye en lo escrito anteriormente :el volumen de la cartera para las operaciones inmobiliarias.Esto por supuesto se da por hecho según en que liga juegues , pero al mercado hay que presentarse con la materia prima.

Tampoco podemos olvidarnos de los textos babilónicos sobre consejos para las buenas inversiones y traducidos al castellano corriente nos dicen que nuestra cartera y por tercios debería tener ; renta fija , variable e inmuebles.

Y como siempre hay que ir un paso más allá para descubrir que el verdadero juego está en la cartera total; y los inmuebles y 10 añitos son una parte.

Además incluso perdiendo en algunos partidos se puede llegar a la meta.Dependerá de los objetivos.

De todas formas me temo que queda mucha liga.

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12 Valentin
Valentin  en respuesta a  Gurús Mundi
24 de marzo de 2011 (10:50)

Buenos días Gurús,

Puedo entenderte bien cuando dices que pocos propietarios en España compraron inmuebles en el 2001, pues la burbuja inmobiliaria estaba en pleno desarrollo y muy avanzada.

Pero, ¿Qué me condujo al éxito?, por definirlo de alguna forma. Varias son las razones:

UNA BREVE EXPLICACIÓN
Por una parte supe predecir (tuve suerte) el final del la burbuja tecnológica, y me salí del mercado (por completo) a finales de Febrero del 2000, justo antes de la caída. Tuve, (y era consciente), que pagar mucho a Hacienda, pero hoy no me arrepiento de haber actuado así.

De modo que tras haber obtenido bastante rentabilidad sobre la inversión en renta variable en parte del trayecto del mercado secular alcista, ahora me encontraba con Cash, con bastante Cash, vamos, todo en Cash. Mientras, otros inversores estaban completamente pillados en los mercados tras el pinchazo de la burbuja.
En el 2001 mientras yo disponía de Cash, todos (otros muchos) estaban pillados en renta variable debido al estallido de la burbuja tecnológica>

Como ya he comentado, en el 2001 la burbuja inmobiliaria era latente, estaba muy desarrollada, pero reconocí que la subida precios de los inmuebles aún no habían subido por determinadas zonas de provincia. Por lo tanto compre “barato” antes de que soplara el viento de la subida de precios en ese área de provincia. Desde luego, que llevaba observando el mercado inmobiliario de la zona desde más de una década; sin ello, no hubiese podido sentir la oleada de subida de precios.
La elección del inmueble es primordial, debe garantizar ingresos regulares recurrentes y bruto debía estar entre el 8% - 10%, para que cumpliere mis exigencias. Fueron 4 meses de búsqueda dedicada diaria (con ello quiero decir, que hay que trabajárselo muy mucho, y que no basta con ir a una inmobiliaria a ver que te ofrecen).

Riesgo que percibía en el 2001: una posible y brusca caída del precio del inmueble al cabo de “quizás” 2 años posterior a la compra. Si bien, era consciente, que las burbujas pueden durar más tiempo de lo que uno se piensa, y así sucedió (esto último ha sido suerte, razón por la que el inmueble se ha amortizado).

Efectivamente, y como bien indicas, desde máximos, los precios han caído entorno a un 40% - 45% según mis estimaciones. Podría haber vendido en máximos, era consciente de ello, pero no lo he hecho por la siguiente razón:
a) No estoy sobreinvertido en inmuebles. Si hubiese estado sobreinvertido, seguro que hubiese vendido.

La pregunta que uno puede hacer se: ¿Hubiese sido inteligente vender toda la posición en inmuebles, en máximos?

En mi opinión, la respuesta NO. Una posición neutra en inmuebles ofrece equilibrio de cartera y psicológico al inversor, además de que no es fácil obtener inmuebles que rindan un 10% de rentabilidad bruta sobre la inversión.

¿Que espero en un futuro próximo?
Continuidad de la caída de precios de las viviendas. La Banca debe dar salida a muchas viviendas, que no solo harán caer el precio de las mismas, sino que igualmente harán caer los alquileres (rentabilidad sobre la inversión inicial).

Bueno, como ves, todo tiene su explicación.

Un saludo,
Valentin

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13 Valentin
Valentin  en respuesta a  Eguzkialde
24 de marzo de 2011 (11:37)

Tampoco podemos olvidarnos de los textos babilónicos sobre consejos para las buenas inversiones y traducidos al castellano corriente nos dicen que nuestra cartera y por tercios debería tener ; renta fija , variable e inmuebles.
Efectivamente, y quien me conoce, sabe que mi cartera gira:
a) en base a los tercios de los textos babilónicos, últimamente comunicado aquí: “pinchar sobre la tercera imagen que es la presentación ppt, slides 48 y 49”
http://www.rankia.com/blog/rankia/698907-resumen-encuentro-abierto-inversores-particulares
b) y que dos terceras partes de la cartera obtenga la rentabilidad del mercado de renta variable a largo plazo (por lo que es de suma importancia que la parte en inmuebles me ofrezca una alta rentabilidad recurrente de altos ingresos).

Por lo demás, creo que la respuesta anterior a Gurús explica el porqué de las cosas.

Por cierto, juego en la liga de los DIY (Do It Yourself), Slide 29 del enlace de arriba, con un muy modesto patrimonio.

Saludos cordiales,
Valentin

P.S.: El sistema no me permitió modificar el mensaje anterior, por lo que sale en negrita texto que debe estar en normal. Quizás se trate de un incidente en Rankia, en cualquier caso al pulsar sobre modificar texto, hay salto a otra URL y no permite modificarlo.

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14 Eguzkialde
Eguzkialde  en respuesta a  Valentin
24 de marzo de 2011 (11:58)

Esa liga me encanta.

ánimo.

En el camino nos veremos.

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15 Manolok
Manolok  en respuesta a  Gurús Mundi
24 de marzo de 2011 (13:55)

Tienes razón, GurusMundi
En efecto lo del nombre del fondo es casi anecdótico en comparación con la situación del mercado inmobiliario en España.
Pero personalmente, como ni voy a comprar inmuebles ni fondos inmobiliarios, entiende que eso hizo que me llamara más la atención lo de los fondos

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16 Gurús Mundi
Gurús Mundi  en respuesta a  Valentin
24 de marzo de 2011 (14:04)

Valentín, estoy de acuerdo contigo en casi todo lo que comentas, especialmente tu último párrafo respecto a la continuidad de las caídas.

Como matices a tu relato te diría que no es exactamente lo mismo un 10% de rendimiento como decías en tu primer comentario, que un 8-10% bruto, ya que dependiendo de las circunstancias de la inversión, el neto puede diferir bastante. Y esa diferencia a lo largo de una década resulta abismal. Por otra parte, el rendimiento lo deberíamos calcular en función del valor actualizado de nuestro patrimonio, y no del precio al que compramos los inmuebles hace 10 años. Sólo así serás consciente del coste de oportunidad que estás pagando (o dejando de ganar) En cuanto a los tercios babilónicos, en realidad en tu caso hablas de dos tercios con espectativa de rendimientos de RV (te refieres a rentabilidad de índices?) y un tercio de inmuebles. El quid de la cuestión es que con tu cartera financiera superes también el benchmark o índices en general de RV de forma sostenida, tal y como has superado el "benchmark" o promedio de rendimientos en inmuebles en España en esa época. Porque si sólamente se obtienen rendimientos medios de RV (índices), no salimos de la mediocridad y no brillamos como lo has hecho con tu parte de inmuebles. Y por lo tanto cojeamos al menos en un tercio de nuestro patrimonio. y cojear durante una década o más es mucho cojear.

Otro matiz que quiero hacerte es que cuando hablamos de venta de inmuebles, óbviamente no necesariamente queremos decir evitar la compra inmobiliaria universal, sino evitar la tenencia de inmuebles en mercados depresivos post-burbuja como el español, se hayan comprado al precio que se hayan comprado. Precisamente y como ejemplo, en estos momentos estamos recomendando a algunos clientes cierta inversión en inmuebles en China (ciudades Tier2 y Tier3), y eso es perfectamente coherente con el contenido del artículo y la evidente mediocridad, la pérdida de valor y el elevado coste de oportunidad de la inversión en inmuebles en España en los últimos años (salvo honrosas excepciones como la tuya).

Lógicamente, la inversión inmobiliaria equilibra el patromonio (a pesar de que en determinados momentos pueda ser recomendable mantenerse en un porcentaje muy alto de cash). Pero también lo hace la inversión empresarial, bien sea en empresa familiar, participaciones en empresas no cotizadas o inversiones en determinados private equities (o la mismísima inversión value en rv). Por último matizar también que para evitar las pérdidas de la burbuja tecnológica de hace 10 años, no es necesario salir de la RV y comprar inmuebles masivamente (con lo cual vuelves a un desequilibrio innecesario), sino que bastaría con invertir todo o parte de ese cash en RV de manera adecuada y buscando un Valor que la burbuja del 2000 había olvidado hace tiempo.

En definitiva, el equilibrio no lo debemos buscar en Babilonia, sino en uno mismo, y sobre todo en la calidad de nuestras inversiones, como bien has demostrado explicando el caso de tus inmuebles.

Salud y €.

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17 Valentin
Valentin  en respuesta a  Gurús Mundi
24 de marzo de 2011 (16:46)

Gracias por tu amplia respuesta Gurús. Voy a matizar y esclarecer algunas cosillas si no te importa:

Como matices a tu relato te diría que no es exactamente lo mismo un 10% de rendimiento como decías en tu primer comentario, que un 8-10% bruto, ya que dependiendo de las circunstancias de la inversión, el neto puede diferir bastante.

Un primer parámetro que utilizo en la compra de inmuebles es la obtención de entre un 8% y un 10% de rentabilidad bruta sobre la inversión; de lo contrario no me interesa la inversión, o no estaría comprando al precio que por principio me propongo; entendiendo que la rentabilidad neta debe distar mucho de la rentabilidad bruta (trabajándoselo uno mismo). En mi caso particular, en la que soy capaz de hacer y gestionar “casi” todo por mi mismo, la rentabilidad neta ofrecida “fue aproximadamente” del 8% en el periodo indicado (si uno tuviese que delegar toda la gestión y trabajos, la rentabilidad sería algo inferior). Pero repito, de cara al futuro no solo el precio de la vivienda caerá, sino lo que es peor, lo que me preocupa, es “que no puedas obtener ingresos por alquiler, derivado de un exceso de vivienda vacía”, y que dicha rentabilidad tienda a la baja por la presión de alquileres a la baja (esto último es algo que ya estoy percibiendo desde hace año y medio).

Por otra parte, el rendimiento lo deberíamos calcular en función del valor actualizado de nuestro patrimonio, y no del precio al que compramos los inmuebles hace 10 años. Sólo así serás consciente del coste de oportunidad que estás pagando (o dejando de ganar)

Esta apreciación es muy interesante, gracias por ella. Sin embargo, cuando uno como yo se marca como principio mantener 1/3 del patrimonio en inmuebles, la comparativa que hago es si puedo obtener una mayor rentabilidad dentro de esta misma clase de activo. Los costes de oportunidad con respecto a otra clase de activo está bien conocerlo, pero no debería destruir mi filosofía de inversión (y con ello no quiero decir que sea la más correcta, la más adecuada, la más rentable,..., solo digo que es el camino que yo mismo me he marcado y que deseo transitar).

En cuanto a los tercios babilónicos, en realidad en tu caso hablas de dos tercios con espectativa de rendimientos de RV (te refieres a rentabilidad de índices?) y un tercio de inmuebles. El quid de la cuestión es que con tu cartera financiera superes también el benchmark o índices en general de RV de forma sostenida, tal y como has superado el "benchmark" o promedio de rendimientos en inmuebles en España en esa época. Porque si sólamente se obtienen rendimientos medios de RV (índices), no salimos de la mediocridad y no brillamos como lo has hecho con tu parte de inmuebles. Y por lo tanto cojeamos al menos en un tercio de nuestro patrimonio. y cojear durante una década o más es mucho cojear.

Me refiero, a que me gustaría que dos tercios (el de renta variable y el de inmuebles) se aproximase a la rentabilidad que ofrece el índice de mercado de renta variable a largo plazo; es un objetivo de rentabilidad, o una dirección en la que trabajo. El otro tercio lo mantengo en Cash y renta fija a corto, sin descartar la renta fija a largo cuando se presente la oportunidad, o aprovechar oportunidades en renta variable con este tercio cuando se presenten. El que todo gire en base a estos tres tercios, no significa, no implica, que en todo momento mantenga los tercios en equilibrio. De hecho la mayor parte del tiempo están en desequilibrio. Pero debo decir, que no tengo deudas y que este dinero está destinado a estar invertido a largo plazo.
En cuanto al tercio en RV espero batir al/a los índices de mercado, pero si no lo alcanzase no pasa nada, pues no tengo que rendir cuentas a nadie y menos en el corto plazo. Tengo ideas propias que pongo en práctica, y solo el mercado será quién con el tiempo me de o me quite la razón.
Llevar mi cartera de inversión es evidentemente muy distinto a llevar una cartera de inversión de mayor patrimonio, y a tener que rendir cuentas en el corto plazo.

El tercio en inmuebles está realizado y está para mantenerse. Ahora toca invertir con descuento (margen de seguridad) un tercio en renta variable. Para ello solo hace falta esperar la ocasión de caída del mercado en su conjunto, que llegará. Supongo que en cuanto se frene la oferta monetaria acompañada de subida de tipos de interés, pero vamos, que hay tantas bombas puestas que no se sabe a ciencia cierta cual de ellas será la primera en explotar.
No trato de brillar en mis inversiones, solo pretendo seguir mi propio guión diseñado.

Otro matiz que quiero hacerte es que cuando hablamos de venta de inmuebles, óbviamente no necesariamente queremos decir evitar la compra inmobiliaria universal, sino evitar la tenencia de inmuebles en mercados depresivos post-burbuja como el español, se hayan comprado al precio que se hayan comprado. Precisamente y como ejemplo, en estos momentos estamos recomendando a algunos clientes cierta inversión en inmuebles en China (ciudades Tier2 y Tier3), y eso es perfectamente coherente con el contenido del artículo y la evidente mediocridad, la pérdida de valor y el elevado coste de oportunidad de la inversión en inmuebles en España en los últimos años (salvo honrosas excepciones como la tuya).

Gracias nuevamente por compartir tu experiencia con nosotros. En este punto topamos con las limitaciones que tiene un pequeño inversor con respecto a un Family Office (inmueble local o fuera de España), y por otra parte por la dimensión del patrimonio del cliente. Un modesto y pequeño inversor muy probablemente no pueda alcanzar comprarse un inmueble en china ni atender sus gestiones desde la distancia.

Un saludo, y muchas gracias por mantenernos despiertos en esta época de especial incertidumbre.
Valentin

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18 Gurús Mundi
Gurús Mundi  en respuesta a  Valentin
24 de marzo de 2011 (17:04)

Gracias a ti por tus interesantísimas aportaciones. En cuanto a la inversión en real estate chino, tenemos Clientes que invertirán "tan sólo" 200.000 USD (150.000€), lo que considero un volumen asequible, teniendo en cuenta el monto en general de las inversiones inmobiliarias.

Salud y €.

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