Gracias. Como de costumbre muy interesante

Eso que sólo has puesto un ejemplo, y la lista de productos dañinos colocados tanto en sucursales de banca comercial como de banca privada es muy larga: estructurados, Lehman, Maddoff, preferentes, bonos convertibles de obligatoria conversión ... (no digo que forzosamente por ejemplo toda preferente tenga que ser siempre dañina, hablo en general)

Vaya estaba pensando entre La Seda o Pepsi, no me dejais mas remedio que pensar en la americana,jeje.
s2 y enhorabuena.

Gran artículo, como de costumbre. Sin embargo, esos gráficos me llevan a una pregunta imprescindible. El fondo de RV USA me imagino cual es, uno de los Fondos de RV Internacional, también. Pero ¿De quien es el Hedge? Y si no es mucho preguntar, ¿Podeis decirnos algún otro fondo de RV Internacional que no sea de gestoras españolas?

Si tuviera que apostar, yo apostaría en "RV Internacional" al menos un par serán:
-Bestinver Internacional (o quizá Bestinfond)
-Carmignac Invertissement A
-First Eagle Global o su clon distribuido en Europa: Amundi International SICAV AU (ex-SocGen International)
-Fairholme (aunque este no se distribuye oficialmente en España)
-hay alguno de M&G que no lo ha hecho mal a 10 años, pero quizá no esté en el gráfico

Uno de los "Mixto" podría ser Carmignac Patrimoine A, no tengo claro que otros (¿Rothschild R Valor?)

Como bien dice Alfonsod el Hedge sí que me tiene perplejo

10 añitos....
Que tierno .....

Para preservar el capital además hace falta tiempo y paciencia.Mucho de ambas y probablemente más de la última , salvo cuando te equivocas que entonces hace falta más del primero.

¿Por cierto conocéis alguien que no se ha equivocado?

Fairholme es el RV USA, sin duda.
Bestinver Internacional es uno de los R.V. Internacional

Yo también apostaría por los otros dos que apuntas, Carmignac y El Amundi International, que, efectivamente, se gestiona desde USA.

¿Pero ese Hedge? ¿Y los 4 RV Internacional?

Chicos, decidnos algo.... Aunque sea una pista

Pues poco puedo añadir. Veo que pensamos lo mismo y apostamos por los mismos.

Veo que afináis bastante... :) Las pistas que os puedo dar son que también hay un fondo rv int. ex-USA, y que el hedge es long only y sin apalancamiento (lo cual aún tiene más mérito para sus gestores). Creo que con eso y con todo lo que hemos venido escribiendo en estos años, os lo hemos puesto facilito, facilito :)

Muchas gracias por vuestros comentarios, complementan muy bien el artículo.

No obstante, los árboles no deben oculta el bosque. No lo digo especialmente por vuestros comentarios, sino en general: La preocupación por la tenencia de inmuebles que se siguen depreciando, debería ser superior al interés por conocer la identidad de los fondos de los gráficos.

Salud y €.

¿Por cierto conocéis alguien que no se ha equivocado?

Buenos días Eguzkialde,

Claro que habrá personas que no se hayan equivocado. Vi nacer los fondos inmobiliarios en España y avisé y advertí sobre ello, véanse algunos enlaces antiguos:

Año 2002: http://elistas.egrupos.net/lista/fondos/archivo/indice/286/msg/299/
Año 2005: http://www.elistas.net/lista/fondos/archivo/indice/781/msg/829/

Tras analizar igualmente los REITs, determiné que lo más apropiado para invertir en inmuebles es la inversión directa en los mismos (aunque convengo, que no es cosa cómoda para cualquier tipo de inversor).

Realicé inversión directa en inmuebles en el año 2001 (en plena burbuja, y cuando se desaconsejaba por muchas partes no invertir en ellos). Pude comprar obteniendo una rentabilidad bruta sobre la inversión del 10%. Por lo tanto, los ingresos por alquileres ya han amortizado el inmueble. La valoración del inmueble a fecha de hoy se ha duplicado, aunque evidentemente no se vendería ni mucho menos tan fácilmente como en plena burbuja.

Razones por las que no he errado:

a) La experiencia: Ya conocía la problemática de los fondos inmobiliarios antes que nacieran en España, pues en Alemania y otros países se lanzaron con anterioridad. Hay que dedicarle mucho tiempo a esta materia, valoración de clases de activos, para no quedarte pillado.

b) Eliminar el alto ruido al que nos enfrentamos diariamente y hacer tus propios números, valoraciones, observar los mercados y aprovechar las oportunidades.

Un cordial saludo,
Valentin

Enhorabuena Valentín, lamentablemente muy pocos propietarios en España pueden decir que compraron inmuebles en 2001, y que hasta hoy le han sacado un 10% anual a su inversión, y que además hoy el inmueble vale el doble que en 2001. En tu caso sólo habría que lamentar que esa TIR global (rendimiento+plusvalía) habría sido sensiblemente mayor si hubieras vendido hace 3 años, porque supongo que desde 2008 aprox. habrá perdido valor. Pero aún así, repito que hay que felicitarte si, a pesar de que llevamos ya 2 o 3 años de descensos de precios inmobiliarios, tus cifras son esas. Debiste comprar (y alquilar) en 2001 muy pero que muy bien. Felicidades.

Salud y €.

Mi más sincera enhorabuena , Valentin.
Queda claro en qué liga de inversores juegas.

A pesar de que el fondo del cual hablamos ha sido malo , quien haya llevado 10 años no sale perdiendo.
Por supuesto no sale con el 10% , simplemente se queda con el 2% pelado(aproximadamente).

Convendrás que entre las razones para no errar has dejado de poner aunque se intuye en lo escrito anteriormente :el volumen de la cartera para las operaciones inmobiliarias.Esto por supuesto se da por hecho según en que liga juegues , pero al mercado hay que presentarse con la materia prima.

Tampoco podemos olvidarnos de los textos babilónicos sobre consejos para las buenas inversiones y traducidos al castellano corriente nos dicen que nuestra cartera y por tercios debería tener ; renta fija , variable e inmuebles.

Y como siempre hay que ir un paso más allá para descubrir que el verdadero juego está en la cartera total; y los inmuebles y 10 añitos son una parte.

Además incluso perdiendo en algunos partidos se puede llegar a la meta.Dependerá de los objetivos.

De todas formas me temo que queda mucha liga.

Buenos días Gurús,

Puedo entenderte bien cuando dices que pocos propietarios en España compraron inmuebles en el 2001, pues la burbuja inmobiliaria estaba en pleno desarrollo y muy avanzada.

Pero, ¿Qué me condujo al éxito?, por definirlo de alguna forma. Varias son las razones:

UNA BREVE EXPLICACIÓN
Por una parte supe predecir (tuve suerte) el final del la burbuja tecnológica, y me salí del mercado (por completo) a finales de Febrero del 2000, justo antes de la caída. Tuve, (y era consciente), que pagar mucho a Hacienda, pero hoy no me arrepiento de haber actuado así.

De modo que tras haber obtenido bastante rentabilidad sobre la inversión en renta variable en parte del trayecto del mercado secular alcista, ahora me encontraba con Cash, con bastante Cash, vamos, todo en Cash. Mientras, otros inversores estaban completamente pillados en los mercados tras el pinchazo de la burbuja.
En el 2001 mientras yo disponía de Cash, todos (otros muchos) estaban pillados en renta variable debido al estallido de la burbuja tecnológica>

Como ya he comentado, en el 2001 la burbuja inmobiliaria era latente, estaba muy desarrollada, pero reconocí que la subida precios de los inmuebles aún no habían subido por determinadas zonas de provincia. Por lo tanto compre “barato” antes de que soplara el viento de la subida de precios en ese área de provincia. Desde luego, que llevaba observando el mercado inmobiliario de la zona desde más de una década; sin ello, no hubiese podido sentir la oleada de subida de precios.
La elección del inmueble es primordial, debe garantizar ingresos regulares recurrentes y bruto debía estar entre el 8% - 10%, para que cumpliere mis exigencias. Fueron 4 meses de búsqueda dedicada diaria (con ello quiero decir, que hay que trabajárselo muy mucho, y que no basta con ir a una inmobiliaria a ver que te ofrecen).

Riesgo que percibía en el 2001: una posible y brusca caída del precio del inmueble al cabo de “quizás” 2 años posterior a la compra. Si bien, era consciente, que las burbujas pueden durar más tiempo de lo que uno se piensa, y así sucedió (esto último ha sido suerte, razón por la que el inmueble se ha amortizado).

Efectivamente, y como bien indicas, desde máximos, los precios han caído entorno a un 40% - 45% según mis estimaciones. Podría haber vendido en máximos, era consciente de ello, pero no lo he hecho por la siguiente razón:
a) No estoy sobreinvertido en inmuebles. Si hubiese estado sobreinvertido, seguro que hubiese vendido.

La pregunta que uno puede hacer se: ¿Hubiese sido inteligente vender toda la posición en inmuebles, en máximos?

En mi opinión, la respuesta NO. Una posición neutra en inmuebles ofrece equilibrio de cartera y psicológico al inversor, además de que no es fácil obtener inmuebles que rindan un 10% de rentabilidad bruta sobre la inversión.

¿Que espero en un futuro próximo?
Continuidad de la caída de precios de las viviendas. La Banca debe dar salida a muchas viviendas, que no solo harán caer el precio de las mismas, sino que igualmente harán caer los alquileres (rentabilidad sobre la inversión inicial).

Bueno, como ves, todo tiene su explicación.

Un saludo,
Valentin

Tampoco podemos olvidarnos de los textos babilónicos sobre consejos para las buenas inversiones y traducidos al castellano corriente nos dicen que nuestra cartera y por tercios debería tener ; renta fija , variable e inmuebles.
Efectivamente, y quien me conoce, sabe que mi cartera gira:
a) en base a los tercios de los textos babilónicos, últimamente comunicado aquí: “pinchar sobre la tercera imagen que es la presentación ppt, slides 48 y 49”
http://www.rankia.com/blog/rankia/698907-resumen-encuentro-abierto-inversores-particulares
b) y que dos terceras partes de la cartera obtenga la rentabilidad del mercado de renta variable a largo plazo (por lo que es de suma importancia que la parte en inmuebles me ofrezca una alta rentabilidad recurrente de altos ingresos).

Por lo demás, creo que la respuesta anterior a Gurús explica el porqué de las cosas.

Por cierto, juego en la liga de los DIY (Do It Yourself), Slide 29 del enlace de arriba, con un muy modesto patrimonio.

Saludos cordiales,
Valentin

P.S.: El sistema no me permitió modificar el mensaje anterior, por lo que sale en negrita texto que debe estar en normal. Quizás se trate de un incidente en Rankia, en cualquier caso al pulsar sobre modificar texto, hay salto a otra URL y no permite modificarlo.

Esa liga me encanta.

ánimo.

En el camino nos veremos.

Tienes razón, GurusMundi
En efecto lo del nombre del fondo es casi anecdótico en comparación con la situación del mercado inmobiliario en España.
Pero personalmente, como ni voy a comprar inmuebles ni fondos inmobiliarios, entiende que eso hizo que me llamara más la atención lo de los fondos

Valentín, estoy de acuerdo contigo en casi todo lo que comentas, especialmente tu último párrafo respecto a la continuidad de las caídas.

Como matices a tu relato te diría que no es exactamente lo mismo un 10% de rendimiento como decías en tu primer comentario, que un 8-10% bruto, ya que dependiendo de las circunstancias de la inversión, el neto puede diferir bastante. Y esa diferencia a lo largo de una década resulta abismal. Por otra parte, el rendimiento lo deberíamos calcular en función del valor actualizado de nuestro patrimonio, y no del precio al que compramos los inmuebles hace 10 años. Sólo así serás consciente del coste de oportunidad que estás pagando (o dejando de ganar) En cuanto a los tercios babilónicos, en realidad en tu caso hablas de dos tercios con espectativa de rendimientos de RV (te refieres a rentabilidad de índices?) y un tercio de inmuebles. El quid de la cuestión es que con tu cartera financiera superes también el benchmark o índices en general de RV de forma sostenida, tal y como has superado el "benchmark" o promedio de rendimientos en inmuebles en España en esa época. Porque si sólamente se obtienen rendimientos medios de RV (índices), no salimos de la mediocridad y no brillamos como lo has hecho con tu parte de inmuebles. Y por lo tanto cojeamos al menos en un tercio de nuestro patrimonio. y cojear durante una década o más es mucho cojear.

Otro matiz que quiero hacerte es que cuando hablamos de venta de inmuebles, óbviamente no necesariamente queremos decir evitar la compra inmobiliaria universal, sino evitar la tenencia de inmuebles en mercados depresivos post-burbuja como el español, se hayan comprado al precio que se hayan comprado. Precisamente y como ejemplo, en estos momentos estamos recomendando a algunos clientes cierta inversión en inmuebles en China (ciudades Tier2 y Tier3), y eso es perfectamente coherente con el contenido del artículo y la evidente mediocridad, la pérdida de valor y el elevado coste de oportunidad de la inversión en inmuebles en España en los últimos años (salvo honrosas excepciones como la tuya).

Lógicamente, la inversión inmobiliaria equilibra el patromonio (a pesar de que en determinados momentos pueda ser recomendable mantenerse en un porcentaje muy alto de cash). Pero también lo hace la inversión empresarial, bien sea en empresa familiar, participaciones en empresas no cotizadas o inversiones en determinados private equities (o la mismísima inversión value en rv). Por último matizar también que para evitar las pérdidas de la burbuja tecnológica de hace 10 años, no es necesario salir de la RV y comprar inmuebles masivamente (con lo cual vuelves a un desequilibrio innecesario), sino que bastaría con invertir todo o parte de ese cash en RV de manera adecuada y buscando un Valor que la burbuja del 2000 había olvidado hace tiempo.

En definitiva, el equilibrio no lo debemos buscar en Babilonia, sino en uno mismo, y sobre todo en la calidad de nuestras inversiones, como bien has demostrado explicando el caso de tus inmuebles.

Salud y €.

Gracias por tu amplia respuesta Gurús. Voy a matizar y esclarecer algunas cosillas si no te importa:

Como matices a tu relato te diría que no es exactamente lo mismo un 10% de rendimiento como decías en tu primer comentario, que un 8-10% bruto, ya que dependiendo de las circunstancias de la inversión, el neto puede diferir bastante.

Un primer parámetro que utilizo en la compra de inmuebles es la obtención de entre un 8% y un 10% de rentabilidad bruta sobre la inversión; de lo contrario no me interesa la inversión, o no estaría comprando al precio que por principio me propongo; entendiendo que la rentabilidad neta debe distar mucho de la rentabilidad bruta (trabajándoselo uno mismo). En mi caso particular, en la que soy capaz de hacer y gestionar “casi” todo por mi mismo, la rentabilidad neta ofrecida “fue aproximadamente” del 8% en el periodo indicado (si uno tuviese que delegar toda la gestión y trabajos, la rentabilidad sería algo inferior). Pero repito, de cara al futuro no solo el precio de la vivienda caerá, sino lo que es peor, lo que me preocupa, es “que no puedas obtener ingresos por alquiler, derivado de un exceso de vivienda vacía”, y que dicha rentabilidad tienda a la baja por la presión de alquileres a la baja (esto último es algo que ya estoy percibiendo desde hace año y medio).

Por otra parte, el rendimiento lo deberíamos calcular en función del valor actualizado de nuestro patrimonio, y no del precio al que compramos los inmuebles hace 10 años. Sólo así serás consciente del coste de oportunidad que estás pagando (o dejando de ganar)

Esta apreciación es muy interesante, gracias por ella. Sin embargo, cuando uno como yo se marca como principio mantener 1/3 del patrimonio en inmuebles, la comparativa que hago es si puedo obtener una mayor rentabilidad dentro de esta misma clase de activo. Los costes de oportunidad con respecto a otra clase de activo está bien conocerlo, pero no debería destruir mi filosofía de inversión (y con ello no quiero decir que sea la más correcta, la más adecuada, la más rentable,..., solo digo que es el camino que yo mismo me he marcado y que deseo transitar).

En cuanto a los tercios babilónicos, en realidad en tu caso hablas de dos tercios con espectativa de rendimientos de RV (te refieres a rentabilidad de índices?) y un tercio de inmuebles. El quid de la cuestión es que con tu cartera financiera superes también el benchmark o índices en general de RV de forma sostenida, tal y como has superado el "benchmark" o promedio de rendimientos en inmuebles en España en esa época. Porque si sólamente se obtienen rendimientos medios de RV (índices), no salimos de la mediocridad y no brillamos como lo has hecho con tu parte de inmuebles. Y por lo tanto cojeamos al menos en un tercio de nuestro patrimonio. y cojear durante una década o más es mucho cojear.

Me refiero, a que me gustaría que dos tercios (el de renta variable y el de inmuebles) se aproximase a la rentabilidad que ofrece el índice de mercado de renta variable a largo plazo; es un objetivo de rentabilidad, o una dirección en la que trabajo. El otro tercio lo mantengo en Cash y renta fija a corto, sin descartar la renta fija a largo cuando se presente la oportunidad, o aprovechar oportunidades en renta variable con este tercio cuando se presenten. El que todo gire en base a estos tres tercios, no significa, no implica, que en todo momento mantenga los tercios en equilibrio. De hecho la mayor parte del tiempo están en desequilibrio. Pero debo decir, que no tengo deudas y que este dinero está destinado a estar invertido a largo plazo.
En cuanto al tercio en RV espero batir al/a los índices de mercado, pero si no lo alcanzase no pasa nada, pues no tengo que rendir cuentas a nadie y menos en el corto plazo. Tengo ideas propias que pongo en práctica, y solo el mercado será quién con el tiempo me de o me quite la razón.
Llevar mi cartera de inversión es evidentemente muy distinto a llevar una cartera de inversión de mayor patrimonio, y a tener que rendir cuentas en el corto plazo.

El tercio en inmuebles está realizado y está para mantenerse. Ahora toca invertir con descuento (margen de seguridad) un tercio en renta variable. Para ello solo hace falta esperar la ocasión de caída del mercado en su conjunto, que llegará. Supongo que en cuanto se frene la oferta monetaria acompañada de subida de tipos de interés, pero vamos, que hay tantas bombas puestas que no se sabe a ciencia cierta cual de ellas será la primera en explotar.
No trato de brillar en mis inversiones, solo pretendo seguir mi propio guión diseñado.

Otro matiz que quiero hacerte es que cuando hablamos de venta de inmuebles, óbviamente no necesariamente queremos decir evitar la compra inmobiliaria universal, sino evitar la tenencia de inmuebles en mercados depresivos post-burbuja como el español, se hayan comprado al precio que se hayan comprado. Precisamente y como ejemplo, en estos momentos estamos recomendando a algunos clientes cierta inversión en inmuebles en China (ciudades Tier2 y Tier3), y eso es perfectamente coherente con el contenido del artículo y la evidente mediocridad, la pérdida de valor y el elevado coste de oportunidad de la inversión en inmuebles en España en los últimos años (salvo honrosas excepciones como la tuya).

Gracias nuevamente por compartir tu experiencia con nosotros. En este punto topamos con las limitaciones que tiene un pequeño inversor con respecto a un Family Office (inmueble local o fuera de España), y por otra parte por la dimensión del patrimonio del cliente. Un modesto y pequeño inversor muy probablemente no pueda alcanzar comprarse un inmueble en china ni atender sus gestiones desde la distancia.

Un saludo, y muchas gracias por mantenernos despiertos en esta época de especial incertidumbre.
Valentin

Gracias a ti por tus interesantísimas aportaciones. En cuanto a la inversión en real estate chino, tenemos Clientes que invertirán "tan sólo" 200.000 USD (150.000€), lo que considero un volumen asequible, teniendo en cuenta el monto en general de las inversiones inmobiliarias.

Salud y €.