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CAIA (Chartered Alternative Investment Analyst)

¿Existe una burbuja inmobiliaria en China? ¿Cuáles han sido las causas del fuerte repunte del precio de la vivienda?

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Publicado por Revi. el 04 de marzo de 2013

Preocupación del gobierno chino ante un nuevo repunte del precio de la vivienda

Como ya comentara en el post anterior, el nuevo gobierno chino, electo el año pasado, ha manifestado en numerosas ocasiones que su objetivo principal, por encima del crecimiento, es la contención del precio y la prevención de burbujas, entre ellas la rumoreada inmobiliaria.

El pasado viernes 22, se publicaba la variación del precio de la vivienda de enero. Por tercer mes consecutivo, el número de ciudades en las cuales subía el precio superaba a aquellas donde caía o se mantenía.
precio caídas
Los precios subieron respecto al mes anterior en 53 de las 70 ciudades analizadas, comparado con 54 del mes anterior, nivel más alto desde abril del 2011. El mayor incremento lo experimentaron las grandes ciudades denominadas ciudades Tier 1, liderando la subida Shenzhen con una variación mensual del 2,2% 
En términos anuales, también  se registró el primer incremento en casi un año, enviando de nuevo una señal de calentamiento del mercado inmobiliario
Ante este repunte del precio de la vivienda, el gobierno mostró su preocupación y volvió a reiterar su intención de mantener y/o incrementar las medidas restrictivas en el mercado inmobiliario para limitar la especulación y frenar el alza en los precios de la vivienda. 
 
Pero antes de entrar en si existe o no burbuja inmobiliaria en China, vamos a tratar de entender por qué el precio de la vivienda ha repuntado tan fuertemente los últimos años
 

Causas del incremento del precio de la vivienda en China

Varios son los factores que justifican este repunte del precio de la vivienda. Entre otros: un mercado Inmobiliario que cuenta con menos de treinta años, el fuerte crecimiento del país y de la renta per cápita, la urbanización de las ciudades, cambios socio-económicos, dependencia de los gobiernos locales a la cesión de terrenos para generar ingresos, el fuerte estímulo fiscal y crediticio que siguió a la recesión global de 2008-2009, un mercado de alquiler poco desarrollado, etc.
 
Repasemos brevemente cada uno de ellos. 
 

1. Mercado inmobiliario inmaduro y reformas gubernamentales que “empujaron” a la compra de vivienda

El mercado inmobiliario chino es relativamente nuevo, contando con poco más de 25 años.  Se encuentra aún en plena fase de maduración.
Antes de la reforma de los años 70´s,  bajo la doctrina comunista, era un derecho inalienable del ciudadano. Los gobiernos locales y empresas públicas dependientes del Gobierno Central se las rentaban a los habitantes a cambio de un alquiler simbólico, que suponía entre el 1-3% de sus ingresos totales.  
 
Con la reforma constitucional de 1988, la propiedad de la tierra sigue en manos del Estado pero permite a los individuos comprar el usufructo de la tierra por 70 años. Para fomentar la compra de viviendas, el gobierno sube los alquileres y vende las mismas a coste de producción, para reducir así la diferencia entre el precio de compra y alquiler.
 
En 1998, el Estado anuncia el final de la asignación de vivienda en zonas urbanas. Las viviendas son vendidas a los inquilinos siempre y cuando éstos quieran y cumplan con una serie de requisitos.
 
Con otra reforma posterior, el gobierno busca un sistema de viviendas urbanas bajo el cual las familias de elevados ingresos compren el bien a precio de mercado, las de ingresos medios y medio-bajos adquieran viviendas de protección oficial y las rentas más bajas accedan a los hogares de menor precio. 
 
No obstante, la realidad dista bastante de este plan. El número de viviendas de protección oficial construidas por el gobierno ha sido insuficiente y la avalancha de chinos “empujados por el gobierno”  a comprar casa, ha tirado al valor de la vivienda hacia arriba.  
 

2. Incremento de la población

La población china se ha duplicado en los últimos 50 años, pasando de 650 millones en 1960  a  1.354 millones de chinos en la actualidad. 
poblacion china
Como comentado en el punto anterior, prácticamente nadie tenía vivienda en propiedad hasta los años 90´s. Así el mercado inmobiliario ha tenido que absorber una demanda de más de un millón de compradores en prácticamente dos décadas.
 

3. Urbanización de las ciudades

La población urbana superó a la de las zonas rurales a finales del 2011. Así, si a principios de los 80 menos de un 20% de la población vivía en las ciudades, en la actualidad la cifra ya supera el 50%.
urbanizacion
La demanda de pisos ha aumentado año tras año por el establecimiento de nuevos residentes en las áreas urbanas.  En 2007, el 82.3% de las personas que vivían en  ciudad, eran propietarios. 
 

4. Fuerte crecimiento del país

En los últimos treinta años, China ha crecido a un ritmo frenético cercano al 10% anual, convirtiéndose en la segunda economía mundial por detrás de Estados Unidos.
crecimiento china

 

5. Incremento de los ingresos per cápita  en general, y en particular el de las áreas urbanas

Los salarios (línea naranja) han subido a un ritmo igual o mayor al que lo hiciera el PIB (línea blanca). Incluso cuando la economía se desaceleró en el 2011 y 2012, los salarios siguieron subiendo.
incremento ingresos
Los ingresos anuales per cápita en las áreas urbanas han subido de manera exponencial los últimos años y triplican a los de las áreas rurales. 
ingresos china
Parte de esos mayores ingresos, se ha destinado a la adquisición de una vivienda.
 

6. Cambios socio-económicos 

Los principales compradores en el área urbana son los graduados universitarios y personas con estudios secundarios, los matrimonios, y las clases más altas de las áreas rurales. 
A modo de ejemplo, de manera anecdótica me comentaban que como el número de varones es mayor que el número de mujeres, el padre de la novia sólo acepta que su hija se case con su pareja, si el futuro marido tiene una casa en propiedad. 
 

7. Dependencia de los gobiernos locales a la cesión de terrenos para generar ingresos

La recaudación de impuestos está muy concentrada en manos del gobierno central. La principal fuente de ingresos para los gobiernos locales son los aranceles para el arriendo del suelo urbano y cinco impuestos que aplican sobre el suelo y la propiedad.  La cantidad ingresada por ambos conceptos representa aproximadamente el  50% del total de sus ingresos. 
 
La dependencia de los gobiernos locales a estos impuestos ha sido criticada como un factor importante en el crecimiento del precio de las viviendas y el aumento de casos de corrupción. Estos han otorgado de manera descontrolada un número ingente de licencias para aumentar su recaudación.
 

8. El fuerte estímulo fiscal y la relajación monetaria y crediticia que siguió a la recesión global de 2008-2009

En noviembre de 2008, las autoridades del país, anunciaron un estímulo fiscal de 586 billones de USD para esquivar la recesión financiera global. 
Por otra parte, ese mismos año, el Banco Central Chino bajó de septiembre a diciembre, cinco veces los tipos de interés del 7.41% al 5.32% y un 2% el requerimiento de reservas de los grandes bancos. 
estimulo fiscal
Estas medidas expansivas unidas a una mayor capacidad de los bancos para prestar y unas mejores condiciones crediticias para los demandantes de hipotecas, favoreció la compra de vivienda y un rápido incremento del precio de la misma. 
 

9. Inexistencia del mercado de alquiler

Los altos precios de alquiler incentivan la compra de viviendas
 

¿Existe realmente una burbuja inmobiliaria en China?

Según fuentes oficiales, durante la última década y a nivel agregado, el precio de la vivienda ha crecido alrededor del 9% anual en términos reales, en línea con el crecimiento del país, que ha crecido para el mismo período, en media, un 10%. Por tanto de manera generalizada, y en base únicamente a este argumento, no puede afirmarse que exista una burbuja inmobiliaria en China.  
 
Sin embargo, este incremento agregado esconde grandes disparidades entre áreas geográficas. Así en Beijing y  otras ciudades costeras del sureste como Shanghai, Shenzhen y Hangzhou, que son las más grandes e industrializadas y donde ha ido el mayor flujo migratorio, el precio de la vivienda ha repuntado fuertemente. Es en estas poblaciones donde existe riesgo de burbuja. Sin embargo, en otras ciudades de segundo y tercer nivel el precio, tanto en términos anuales como mensuales, el precio de la vivienda ha caído. 
 
No obstante, para llegar a una afirmación más concluyente, sería necesario analizar varios ratios. A modo de ejemplo, lo que supone la hipoteca sobre el total de ingresos familiar, número de personas que tienen más de una vivienda, proporción de pisos vacíos sobre el total, etc., que alargaría más de cinco minutos la lectura de  este artículo como promete el blog. Dado que esta semana se espera que el gobierno anuncie las nuevas medidas a aplicar para contener el precio de la vivienda, aprovecharé el siguiente post para comentároslas y analizar los ratios comentados y algunos más para llegar a una conclusión menos genérica.

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Etiquetas: burbuja inmobiliaria · China · precio vivienda · Precio de la vivienda



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Comentarios
1 zhong
05 de marzo de 2013 (09:12)

No solo hay una burbuja en China... Es LA BURBUJA!

Va a dejar todo lo que hemos visto como algo muy pequeño. Deberias darte una vuelta por internet y consultar datos como los ingresos medios de un trabajador y los precios de la vivienda. Es mucho peor que lo peor que puedas recordar de España.

Por otra parte, la burbuja de inversión en infraestructuras es simplemente colosal. China está literalmente llena de infraestructuras INFRAutilizadas. Como lo de España pero a lo chino, es decir, a lo bestia. Y con esta mala inversión pública es con lo que consiguen entre otras cosas ese mítico 10% de crecimiento anual que es pura mentira.

Es evidente que las condiciones de vida han mejorado mucho en China en los últimos años. Pero también lo es el hecho de que la riqueza está muy concentrada y el grado de corrupción es sencillamente asfixiante.

La desinformación que existe en el mundo respecto a China es muy llamativa. Como siempre nos quedamos con las cifras sin profundizar en el análisis. Un crecimiento del PIB sea el tres, el cinco o el diez por cien no dice mucho si lo que hacemos es por ejemplo construir ciudades vacías (como están haciendo en China, por cierto). Es pan para hoy y hambre para mañana. Y de esto sabemos mucho en España...

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2 arckan69
arckan69  en respuesta a  zhong
05 de marzo de 2013 (17:47)

http://dfc-economiahistoria.blogspot.com/2012/10/un-mar-de-cemento-llamado-china.html

os dejo un buen artículo acerca de la burbuja en china

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3 Revi.
Revi.  en respuesta a  zhong
05 de marzo de 2013 (18:12)

Hola Zhong,

Estoy de acuerdo en algunos de los comentarios que haces como la cuestionabilidad de los datos públicos en China, la corrupción y las diferencias entre clases sociales. También sobre que los datos públicos estén subestimando la realidad, pero no veo la forma de hacer el análisis con datos privados.

Dicho esto, para afirmar que existe una burbuja, es necesario analizar más variables que el precio de la vivienda, el salario medio o los datos que salen publicados por internet, muchas veces también cuestionables, y que por cierto, también sigo.

Un artículo no puede ser una disertación.Mi intención con este artículo era dar a conocer el origen, las causas, para entender mejor las cifras y poder profundizar en las mismas en un artículo posterior como ya comenté.

Entiendo que para afirmar que el mercado inmobiliario en China es peor que lo peor que puedes recordar en España, has hecho un análisis profundo de ambos mercados. Por ejemplo: grado de endeudamiento tienen las familias, cuantas familias tienen más de una vivienda en proporción al total de la población, cuántas viviendas sobre el total de viviendas están vacías, cuántas viviendas son utilizadas con fines especulativos o de inversión, cuánto se paga de entrada, cuáles son las restricciones que el gobierno aplica sobre este mercado en uno u otro país, la madurez de ambos mercados o si el mercado en China es el equivalente por ej al de EE.UU de 1840´s cuando se empezó a desarrollar, cuáles son las cifras de estas variables para unas u otras ciudades, etc. Si es así, te agradecería que lo compartieses con nosotros. Seguro que podemos aprender muchas cosas.

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4 zhong
zhong  en respuesta a  Revi.
06 de marzo de 2013 (00:13)

Lamentablemente no dispongo de datos contrastables para poder apoyar mis afirmaciones y entiendo que se me pueda rebatir facilmente.

De todas formas, por circunstancias personales que no vienen al caso, tengo un conocimiento directo de China muy importante y puedo afirmar, después de hablar con muchos ciudadanos chinos que viven en China, no en España, que los precios de la vivienda son desorbitados desde cualquier punto de vista. Hasta hace poco se han podido arreglar porque, como tú bien dices, es un mercado muy joven y había mucho recorrido. Hace no tantos años la deuda privada era practicamente inexistente y las familias compraban la vivienda tirando de ahorros.

Lo que ha sucedido es que una gran parte de la riqueza de China que, como es bien sabido, está muy concentrada, se ha 'invertido' en la vivienda porque los mismos chinos desconfían de su propio país y no saben que hacer con el dinero. La inflación es muy alta y los depósitos en los bancos no están bien remunerados. Los ciudadanos chinos son conscientes de que su dinero pierde valor a un ritmo insoportable y lo único que se les ocurre es 'meterlo' en la vivienda. Esto, junto con una expansión brutal del crédito, ha provocado aumentos de los precios que no se corresponden en absoluto con el incremento del nivel de vida.

Puedo darte datos concretos de personas que conozco. Ciudad pequeña de renta baja, salarios del orden de 300 euros con un precio de vivienda por metro cuadrado de unos 1000 euros. Ciudades grandes y conocidas por todos, salarios que ya pueden rondar los 500 ó 600 euros, atención! Aquí los precios de la vivienda son literalmente superiores a los de Madrid o Barcelona, a no ser que te vayas a vivir a dos horas del centro claro.

Pero con ser esto grave, no es lo más grave, el mayor problema para un ciudadano medio de China es el absurdo nivel de precios que tienen. Muchos productos de alimentación son más caros que en España, la ropa de calidad media lo mismo y así una lista interminable de productos de primera necesidad que son hoy en día más caros que en España. Estoy diciendo más caros en términos absolutos, no relativos. Es decir, un chino tiene que pagar la carne de ternera, por ejemplo, más cara que un español, con la mitad de sueldo.

Todo esto pasa inadvertido porque solo nos fijamos en las luces y no en las sombras. La mayor parte del éxito económico está siendo disfrutada por un porcentaje pequeño de la población y la gran mayoría tiene unas condiciones de vida que nosotros consideraríamos casi insoportables.

Por cierto, para terminar con lo de la vivienda, una pareja joven de China hoy en día es prácticamente imposible que pueda acceder a comprar vivienda, incluso profesionales muy cualificados, sin ayuda paterna. Pero los mayores cada vez son mayores y cuando haya reemplazo generacional estas parejas jóvenes no dispondrán del nivel de ahorro de sus padres. Lo habrán invertido en una gran parte en la vivienda. El paradigma del chino ahorrador está cambiando porque han descubierto la 'modernidad' de comprar a crédito. Pobres chinos, nos han copiado lo peor que podían haber copiado.

Y respecto a la inversión pública es como España pero a lo salvaje. La corrupción de los dirigentes es proverbial. En China no se puede hacer casi nada sin sobornos. Hasta los maestros de escuela son corruptos. Los padres se ven obligados a hacer regalos para que su hijo se puede sentar en la primera fila y reciba buena atención por parte del maestro. Esto lo conozco de primera mano. Y así con todo lo que te puedas imaginar. Está tan arraigado que ellos lo consideran normal y piensan que si alguien no es corrupto es que es tonto (literal). Con estos mimbres te puedes imaginar lo que puede ser la inversión publica en China, el sistema que utilizan los dirigentes para enriquecerse, ni más ni menos. El criterio para realizar las inversiones no tiene mucho que ver con que sean adecuadas o necesarias sino más bien con cuanto se puede llevar el político de turno.

En fin, el tema da para mucho porque hay un gran desconocimento de la realidad China y resulta de mucho interés porque las cifras casi siempre ocultan una parte muy importante de la realidad que a los dirigentes de aquí, de China y de la conchinchina no les interesa que se conozca.

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5 Revi.
Revi.  en respuesta a  zhong
06 de marzo de 2013 (07:29)

Muchas gracias por tu interesante opinión y compartir con nosotros tu conocimiento tan directo de China. Se ve que sabes de lo que hablas. Efectivamente muchas de las cosas que cuentas no se ven reflejadas en los datos, que no dejan de ser sólo números.

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6 zhong
zhong  en respuesta a  Revi.
06 de marzo de 2013 (14:53)

Gracias a ti por tu artículo. Yo lo he leído y he opinado porque, aunque parezca lo contrario, tengo un profundo cariño por China y su gente y, particularmente, le debo mucho.

Si comento estas cosas es precisamente porque me duele mucho ver lo que pasa allí. Ante todo no debemos olvidar que las primeras víctimas son los propios ciudadanos chinos indefensos ante el martillo de los poderosos. Un poco lo que está pasando aquí, pero claro, como todo lo chino, a lo grande...

Saludos,

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7 Esther Achutegui
07 de marzo de 2013 (09:50)

Ciertamente China genera un debate intenso, porque supone un cambio en todas fuerzas globales, tanto de flujos, de divisas, de commodities, políticas. Un país del tamaño de China, creciendo a tasas por encima del 7% desde países occidentales nos genera muchas suspicacias, especialmente cuando desde nuestra ventana vemos un panorama totalmente diferente. En cualquier caso, cuánto estamos aprendiendo de un país que era un auténtico desconocido hasta hace una década.

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8 Clmvdm
09 de marzo de 2013 (15:24)

Tras leer con atención todo lo comentado, personalmente no creo que una burbuja inmobiliaria en China vaya a desembocar en una crisis económica como en el caso de España, simplemente porque en el caso español ha coincidido con un alto endeudamiento del sector privado (familias y empresas) y del sector público. Si bien en China parece ser que se puede estar produciendo un alto endeudamiento de las familias, no es el caso de la economía china en su conjunto, que en la actualidad está dando financiación mundial, tanto por parte de sus empresas (públicas) como de sus autoridades nacionales.
En el supuesto de un estallido de la burbuja, el sector público chino tendría capacidad de intervenir en la economía con políticas fiscales expansivas, como diría el Premio Nobel de Economía Paul Krugman, “mi gasto es tu ingreso, y mi ingreso es tu gasto”, si las familias chinas no pudieran gastar, sería el gobierno chino quién asumiría ese papel, que es precisamente lo que no se ha podido producir en España, donde se ha tenido que limitar la capacidad de consumo de sector privado y público.
Lo anterior desde un punto de vista económico, que no niega en ningún caso la crisis social que se vive en China, no solo ahora, sino desde antes de la “supuesta” burbuja inmobiliaria. Felicidades Revi por su tan interesante y completo análisis.

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9 zhong
zhong  en respuesta a  Clmvdm
12 de marzo de 2013 (13:57)

Para los escépticos, echar un vistazo al video

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/03/11/suvivienda/1363029838.html

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