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Participaciones del usuario Yaghurz

Yaghurz 21/10/21 11:57
Ha respondido al tema Mejores hipotecas sin vinculaciones
Hola,Yo te puedo recomendar el banco con el que tengo mis hipotecas, que es Openbank (grupo banco santander).Requisitos: Nómina (o ingresos superiores a 900€/mes creo)Seguro de hogar (que es muy competitivo en precio, ojo) , y al final este seguro hay que tenerlo practicamente si o si.Intereses, depende del tipo de hipoteca, plazo y % a pedir.Como en mi caso son hipotecas de poca cantidad <70k€. He optado por la hipoteca mixta que tiene durante los 10 primeros años un tipo de interés fijo más bajo que el de la hipoteca fija, y en el plazo variable euribor + 0.49%.Teniendo en cuenta que dentro de 10 años, el principal de deuda será menor que el actual.Y en función del euribor en ese momento pues igual es buena opción amortizar.Saludos
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Yaghurz 21/10/21 10:37
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Vale, entonces podemos decir que, de no  hacerlo, Hacienda te aplicaría la amortización mínima deducible (en base a los datos del catastro, valor de construcción & suelo) empleando la información que le has proporcionado en las declaraciones de renta (cuando indicas el número de días que ha estado la vivienda destinada a un uso u otro).Como es probable que el coste total de adquisición del inmueble , menos el valor del suelo, sea superior al valor de construcción del catastro, y por tanto, la amortización deducible mediante este cálculo sea superior... entonces, estas interesado de aplicarte esta cifra en deducción.. por huevos como se dice.Sino fuera por que Hacienda te aplica una amortización mínima deducible, estaríamos hablando que únicamente en el tramo máximo de IRPF general se llegaría a breakeven donde el IRPF marginal x reducción 60% para las rentas de alquiler sería igual al IRPF del ahorro en el momento de la transmisión, ganando además el coste de oportunidad de emplear ese dinero en inversiones alternativas.48%*40%=19.2% que igualaría el tramo más bajo de IRPF del ahorro (19%,21%,23%).Gracias Juan.Y gracias Oscar, porque no había caído en la cuenta que las rentas de alquiler tributan a IRPF general y la ganancia patrimonial de la venta de un piso está gravado por el tipo del ahorro.
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Yaghurz 20/10/21 10:44
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Si, eso sería cierto si el impuesto hoy no se calculase sobre el 40% (reducción de 60%).Es decir, hoy estas amortizando 2.300€ (por decir algo), pero de esa amortización "solo te vas a beneficiar en la parte impuestos del 40%", por la reducción del 60% en alquiler de larga duración.Entonces, ¿porqué no esperar a que desaparezca esa ventaja fiscal de la reducción del 60% para empezar a amortizar?.Ingresos: 5.000€Amortización: 2.500€Ingresos netos: 2.500€Reducción 60%: 1.000€IRPF (30%): 300€Ingresos: 5.000€Amortización 0€Ingresos netos 5.000€Reducción 60%: 2.000€IRPF (30%): 600€En 10 años:IRPF amortizando: 3.000€IRPF sin amortizar: 6.000€Diferencia del valor de la vivienda sin amortizar versus amortizada: 25.000€En una hipotética venta al mismo precio de compra, supondría declarar 25.000€ adicionales como beneficio de la operación. La cantidad amortizada.Esos 25.000€ pasarán, no solo por IRPF 30%, sino del 37% y, tal vez, 48%.Supongamos que pasan todos los euros por el 30%. Supondrá pagar mínimo 7.500€ en concepto IRPF en la venta dentro de 10 años.Por tanto,Persona que ha aplicado amortizaciones:300€x10 años = 3.000€ periódicamente + 7.500€ el día de la venta.Persona que no ha aplicado amortizaciones:600€x10 años = 6.000€ periódicamente + 0€ el día de la ventaDiferencia:10.500€-6.000€ = 4.500€Es difícil que invirtiendo 300€ (diferencia de IRPF amortizando y sin amortizar) anuales en fondos Vanguard al 15% anual consigas una plusvalía de 4.500€Un cálculo rápido sería ((300x10) / 2) * 2 , unos 3.000€ de plusvalía en Vanguard (el dividir por 2 viene de saldo medio en el periodo, y el multiplicar por 2 es un factor de 15% anual en 5 años, por considerar saldo medio).Que frente a los 4.500€ supone "pagar de más 1.500€".Además, la evolución del fondo Vanguard es aleatoria frente a los impuestos que son ciertos. Ya sería difícil que un fondo indexado rentase 15% anual la próxima década, pero oye, todo es posible.Por tanto, mis conclusiones son:Mientras esté la ventaja fiscal de la reducción del 60% NO interesa amortizar la vivienda.PD. Estoy valorando solo el efecto amortización en los cálculos, nada de plusvalía municipal ni otras cuestiones.¿Mejor expuesto?Necesito que alguien más verifique esto y lo validePorque a día de hoy todos los gestores, cursos de inversión, etc... hablan sobre las bondades de la amortización pero en el escenario actual , yo no las veo tan evidentes.
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Yaghurz 19/10/21 12:55
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Buenas tardes,Me gustaría aprovechar este hilo para lanzar un planteamiento relacionado con la idoneidad de amortizar la vivienda o no amortizarla.En régimen de alquiler podemos reducir la cantidad de ingresos brutos obtenidos con una serie de gastos entre los que se encuentra la amortización de la vivienda. Posteriormente a esa cifra se la puede reducir en un 60% (en régimen de alquiler larga duración) para calcular los impuestos a pagar.Los rendimientos del alquiler pasan por el IRPF marginal de la base imponible general, que dependerá de las condiciones económicas y familiares de cada persona.Como inversión, es posible que tras un tiempo explotando el activo, tomemos la decisión de vender la vivienda, de forma que el cálculo de impuestos en ese momento se hará en base a la plusvalía obtenida (Valor de venta - Valor amortizado de la vivienda).Vamos a sacar unos números de alquiler con amortización, ratios estándar (en base a mi caso). Ejemplo para un caso sin financiación ajena, por tanto, sin incluir intereses como gastos deducibles:Ingreso bruto: 7200€Gastos deducibles (sin amortización): 1370€Ingreso minorado: 5.830€ (80% s/ ingreso bruto)Reducción -60% por alquiler larga duración: 2.332€ (32% s/ingreso bruto)IRPF marginal 30%: 700€ (10% s/ingreso bruto)Hacemos lo mismo incluyendo amortización.Ingreso bruto: 7200€Gastos deducibles (con amortización): 3.710€Ingreso minorado: 3.490€ (48% s/ ingreso bruto)Reducción -60% por alquiler larga duración: 1.396€ (20% s/ingreso bruto)IRPF marginal 30%: 418€ (5.8% s/ingreso bruto)La amortización para este caso son 2.340€ cada año.En el caso de una venta de inmueble y habiendo aplicado amortización cada año, implicaría pasar 2.340€ más como "ganancia" partiendo de un marginal de 30%. Lo que implicaría un pago mínimo de impuesto en el momento de la venta de 702€ sólo la amortización. Habiendo obtenido a cambio únicamente una rebaja fiscal de 280€ / año aplicando la amortización en el alquiler.Donde quiero llegar es a que, mientras exista la reducción del 60% sobre alquileres de larga duración, personalmente pienso que no interesa la amortización de la vivienda en alquiler, asumiendo que probablemente rotaremos el activo (por algo mejor se entiende) de media cada 15 años.Y que, en caso de desaparecer esta ventaja fiscal al alquiler de larga duración (como todo apunta que acabará pasando en vista de las finanzas como país y de los gobernantes que tenemos), estamos gastando ahora, en vano, balas de plata.¿Opiniones?Saludos! y gracias
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Yaghurz 18/10/21 18:26
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Correcto, en mi caso tengo dos magnitudesPatrimonio neto -> contando el valor deprimido de mercado de las posesiones inmobiliariasPatrimonio neto líquido -> donde descuento a todos mis activos (fondos indexados, acciones, dinero) el valor del inmobiliario asumiendo que no es líquido.El ciclo antes de adquirir un nuevo inmueble es el siguiente:Ahorro->inversión en fondos indexados o acciones (antes maximizaba también plan de pensiones, pero se acabó lo bueno)Cuando tus activos líquidos superan el valor de un préstamo hipotecario + intereses en toda la vida del préstamo + coste de todos los productos asegurados, solo entonces, es momento de meter otro ladrillo (para alquiler claro).De este modo, consigues doblar la cantidad de activos y meter un socio (el banco) que va a poner el 70% del dinero pidiendo únicamente el 10% de los ingresos , o quizá el 20%.Para estar la operación en "peligro" sería necesario que la vivienda estuviese vacía y que la cartera de acciones o fondos indexados dejasen de repartir dividendos.Saludos!
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Yaghurz 18/10/21 17:56
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Claro, dame un privado con una dirección de gmailRespecto a los números de la operación que comentas. Por mi experiencia,Es complicado que concedan una hipoteca de tan poco importe a tipos de interés tan bajos, es posible que te fijen un suelo de financiación de 50.000€ o te suban el tipo de interés.Como sabes ahora mismo los bancos asumen una serie de costes para la constitución de la hipoteca, esos costes los recuperan vía intereses que devengará tu hipoteca.Yo buscaría una entidad tipo Openbank que no te obliga a la firma de un seguro de vida... es absurdo asegurar cantidades tan pequeñas, el coste del seguro te va a comer la rentabilidad y... no es tan necesarioPor otro lado, aquí en la región de Murcia, más concretamente Cartagena, si que es posible encontrar viviendas de rentabilidad bruta > 10%, esto ocurre por la escasa oferta de alquiler que mantiene elevado los precios (500, 600, y hasta 700€ al mes) por pisos de calidad media-baja donde además se suma el bajo poder adquisitivo y el poco interés en la inversión inmobiliaria digamos por... desconfianza, que mantiene los precios de adquisición bajos <100.000€ con gastos e impuestos incluidos.Una red de inmobiliarias también hacen bien su trabajo de mantener los precios controlados para que las transacciones interesantes se hagan rápido. No hay un solo piso de particulares en esta ciudad. Como punto negativo te cobran 3%+IVA con un mínimo de 3.600€. A menos que seas un recurrente comprando, que te pueden hacer precio amigo, más aún si les dejas después la gestión del alquiler (no es mi caso, suelo tener el inquilino previamente).El ladrillo encaja bien porque se puede ir apalancando con hipoteca, lo que viene muy bien para diversificar las fuentes de ingresos, especialmente de renta variable.En cuanto a tu operación, los números salen, pero el componente calidad lo tienes que ajustar tú. En mi caso todos los pisos, menos 1, tienen ascensor, y la comunidad es de >36 propietarios para reducir el coste unitario de derrama. Son todos de 3+ habitaciones y, por desgracia, todos son de 1 único baño (aquí se lleva poco lo de 2 baños para este tipo de inversiones).Comprueba también que la estructura vaya a estar ahí 30 años, por supuesto.Yo suelo fijar las hipotecas entre 20 años preferiblemente o 25 años como mucho. A 30 años, los intereses crecen ... demasiado. Intento no forzar el cash flow libre mensual, no lo necesito (en mi caso)Cuando vayas a ver un piso, presta especial atención a la instalación de luz (el cuadro de la entrada), enchufes y, no tengas vergüenza de dejar correr el agua un rato en cocina y baños, es casi gratis y te puede ahorrar una pasta. Si el dueño te lo permite, lleva un destornillador y abre la tapa del sifón del baño para ver el estado.Las reformas más costosas son el baño y la cocina, sin duda. En baño te puedes ir a 4.500€ fácil y en cocina, dependiendo, pero según el mobiliario y tal, te caen 9.000€ tranquilamente.Los hay más baratos, cuando llevas unos pocos y ya tienes una red de contactos el cuarto de baño puede salir entero por 2.500€, pero lo normal es que si es tu primer baño, pagues gusto y gana (nos ha pasado a todos).En mi caso, todas las viviendas se han adquirido teniendo previamente el inquilino objetivo, por tanto, para mí ha sido muy fácil seleccionar la vivienda, ponerla al gusto de los que actualmente están viviendo. Por supuesto, he prescindido de seguro de impagos, aunque en Cartagena te lo paga el ayuntamiento si ofreces la vivienda con unas condiciones concretas.Un último consejo sería, intenta comprar una vivienda en la que, como mucho, sea necesario hacer o un baño, o una cocina, pero no las dos cosas a la vez.Para inversiones inmobiliarias por encima de 100.000€ con alquileres corrientes de 6.000€/año brutos, mejor irse a un REIT americano, sin duda.PD: Con interactive brokers puedes apalancar de forma muy parecida a una hipoteca las acciones. El problema es que el interés es variable, por eso el inmobiliario sigue siendo más interesante, por el tipo fijo.Saludos
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Yaghurz 18/10/21 17:53
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
Buenas,Yo diría que te quedaría una cosa así aproximadamente:Coste total adquisición: 53.000€Ingresos brutos: 5.040€Rentabilidad bruta: 9.5%Ingresos brutos: 5.040€-Gastos contemplados: 1.610€-Amortización (3% Coste Total - Suelo): 1.290€ suponiendo 10.000€ de suelo-Amortización mobiliario (10% coste adquisición): XX€Ingresos Netos: 2.140€Ingreso Neto Reducido (-60% larga duración): 856€IRPF marginal ( te suponemos 30% por tu sueldo de 2000€ netos al mes aprox.): 256€ impuestos aprox.Cash flow: +5040-1610-256€ = 3.174€ aprox.Cash flow yield: 5.9%Todo aproximadamente.Dejo aquí una tabla de cómo lo calculo yo,
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