Winversorfinanciero
24/05/21 10:41
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Winversorfinanciero
24/05/21 10:30
Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?
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Sin duda que comprar una casa en 1974 pudo haber sido una grandísima elección. No era tan fácil invertir en fondos diversificados como ahora, el país estaba creciendo, con la transición a la vuelta de la esquina. Igual incluso los cap. rates eran mucho mejores. Por cuanto podías alquilar esa casa de 6,600 euros en 1974?Por otro lado, hay que comparar ese rendimiento con el rendimiento de otro tipo de activos. El S&P500 se ha revalorizado desde 1974 un 14,707.57%, o un 11.22% al año. Esos €6,600 de 1974 invertidos en el S&P500 son unos €980,000 a día de hoy. Y quitando impuestos, el S&P500 en tema costes ha ganado por goleada en el mismo tramo. Al S&P500 no hay que hacerle reparaciones y es un activo mucho más líquido. https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1974?amount=6600&endYear=2021Lo segundo que quiero apuntar, es que la inflación desde 1974 en España es de un 6%. Esos 6,600 euros de 1974 son 102,500 euros de hoy hoy en día. En 47 años, la apreciación de ese inmueble (neta a la inflación) es de un 3.4%, y aquí aun no hemos incluido ninguno de los costes de mantenimiento, impuestos, reparaciones que hayas incurrido por el camino. Al piso hay que darle de comer. La gente suele sobrevalorar los retornos reales de los pisos una barbaridad, porque comparando el precio de compra con el actual o el de venta el incremento parece grande, pero cuando te pones a hacer números o compararlo con otros activos, ya no tanto.España y los precios del mercado inmobiliario de hoy no son los de 1974. Comparar comprar vs alquilar e irse de cañas o dejar el valor del deposito en una cuenta corriente no es muy justo. Ojo, es lo que pasa, la gente que alquila no suele tener la disciplina de coger el diferencial e invertir, pero esa comparación no es justa. Estoy hablando de ser listo y disciplinado alquilando, no de no serlo. Hablo de comprar vs alquilar e invertir todo diferencial (incluido el depósito) en el los mercados financieros, en productos que existen hoy en día (que quizás no existían hace 50 años), y a un horizonte de inversión temporal equivalente al del piso (que suelen ser compras a largo plazo).Yo no vivo en España, pero mis allegados también pagaron varios pisos desde 1990 a base de alquilarlos y porque la revalorización del activo fue decente y por encima de su media histórica. No estoy para nada en contra del real estate, más de un 50% de mi patrimonio a día de hoy está en bienes inmobiliarios. A un rendimiento bruto del alquiler del 13% y un cap. rate del 7% yo también invierto en pisos. He sido bastante nómada en el tema laboral y también veo el beneficio de ser flexible e invertir en los mercados financieros, sobre todo cuando el precio no me cuadra. Un saludo,
Winversorfinanciero
23/05/21 20:51
Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?
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Gracias por comentar. Desde mi punto de vista, aunque compres un piso para vivir no está de más echarle un ojo a qué cap. rate equivalente estás comprando y cuanto generaría ese piso si estuviese alquilado en el marcado. De ahí mi comentario acerca de los cap. rates, aunque el foco de mi pregunta es más general.Los precios que expones serían aceptables, pero tampoco me parecen gangas teniendo en cuenta el coste de oportunidad. En Vigo, €775 de alquiler te cuesta un piso decente de dos habitaciones en Rosalía de Castro, el equivalente a calle Velázquez en Madrid. Aunque encontrases un piso en esos términos, un rendimiento bruto de alquiler del 5% no es algo bueno, una vez empiezas a incluir los gastos ya te queda un cap. rate de menos del 3%. Un rendimiento bruto del alquiler del 5% es lo que podía encontrar hace 2-3 años aquí en Londres. Para una ciudad de segunda línea tipo Vigo, que no está creciendo, espero al menos un 8%-10% (y estos yields los vi también en ciudades potentes como Chicago, por ejemplo), sino no compro. Quizás alguien de Vigo o Madrid no pueda comprar bienes inmobiliarios en Chicago de manera directa (todo se dará, igual en unos años con lo del real estate crowdfunding cuando esté más establecido y Fundrise, Crowdstreet u otras se abran a capital de fuera de USA). Lo que tengo claro es que gente española puede comprar REITs y tener cierta exposición al real estate fuera. También pueden comprar el S&P500 en fondos con coste bajo.Ojo, me encantan los activos inmobiliarios, tienen muchas cosas positivas, pero todo tiene su precio. Y estoy contigo en que los precios de los inmuebles pueden subir si la gente quiere comprarlos, es una función de oferta y demanda, no de lo que yo pienso es mi coste de oportunidad. De todas formas, el coste de oportunidad es solo uno de los factores. Hay otros muchos en contra de comprar (como la falta de liquidez o el riesgo idiosincrático que asumes), y otros a favor (cobertura frente a la inflación, facilidad de apalancamiento y fijar un tipo bajo, etc.). Aquí solo enumero alguno de los económicos, hay muchos más factores obviamente.El debate es más en relación a esta cultura que tenemos de compra, que desde mi punto de vista, a veces nos hace ir en contra de nuestros propio beneficio económico. Manu
Winversorfinanciero
23/05/21 12:23
Ha publicado el tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?
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