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ntldr1962 01/03/15 15:14
Ha respondido al tema ¿A alguien le han reclamado judicialmente los créditos ICO?
Bueno... bueno... es muy larga la historia. No me has aclarado a que linea pertenece tu operación. Si en efecto esta dentro de las lineas de mediacion o no. Te puedo hablar de lo que he y estoy sufriendo. Aunque en esta pagina puedes encontrar parte de la historia, creo recordar que el hilo fue "Y si la tasadora infratasa...? o algo parecido, puedes consultarlo mirando mi nick. Sí creo que mi historia es bastante interesante e intentare hacer un articulo con todo lo aprendido. Sin embargo mi intencion ahora es intentar mentalizarte como pides, porque te veo perdido y desconocedor de a lo que te enfrentas. Te pido, que no malinterpretes las palabras que a continuacion te dire y no me las asignes, son las mismas palabras que me han dicho a mi en toda la lucha que llevo y que dura dos años. En esto consiste el punto de vista aquellos a los que te enfrentas. - "Tu eres un "listo" que no quiere pagar una deuda que asumiste. Una persona (¿Persona?) que ahora se esconde ante la supuesta crisis (es tuya y de otros como tu, tienes que entender que otros muchos estan haciendo el agosto, por ejemplo las entidades financieras) para excusar el pago". - "El pago de la deuda y sus intereses es sagrado". - "¿Tu madre?, venga por favor... ¿ahora nos vienes con la pelicula de tu madre? ¿Eres capaz de utilizarla para excusar el pago?". - "El problema es que tu aceptaste un dinero y te comprometiste a poner en garantia tu patrimonio. La culpa es tuya por pedir una operacion". "Culpa tuya es tambien que intentaras progresar. Eres un "espabilao". - "No te quejes de las consecuencias porque... si hubieras tenido exito... ¿Te quejarias igualmente?". - "Tu has crecido y has sido educado en una sociedad civil regida por unas normas, a las que llamamos leyes. Son las normas del juego. Asi que tienes que cumplirlas y no vengas ahora diciendo que no las conoces. Tampoco vengas contando que confias en la justicia". "¿Justicia?, jajajajajaja" No seas inocente..." - "Tu fuiste libremente al notario ¿No? y tu consentiste ¿Verdad? y tu firmaste... pues no nos vengas con rollos humanitarios, derechos..." - "Tu eres parte de la crisis, porque por culpa de gente como tu se produjo la burbuja inmobiliaria, tu tenias que haber sabido cuales eran tus limites, si no hubieran existido personas como tu, no habria habido burbuja porque no se habrian pedido esos creditos". Bien, supongo que te habran hecho daño estas palabras, por lo que te pido perdon. Simplemente te transcribo lo que yo he tenido que escuchar. Ahora ten en cuenta: - En una de las ocasiones en que fui al juzgado escuche estas palabras de un guardia civil "Dios no esta en el cielo, Dios esta en la tierra, y se llama juez, ellos son los unicos que pueden decidir sobre tu libertad o no sobre tu vida o tu muerte". - ¿Cual es el problema?, que en primer lugar la justicia esta saturada. Que el proceso de ejecución hipotecaria es tan simple que yo creo que ni se lo mira el juez, le da curso de oficio el secretario del juzgado. Es decir, segun entra, sale, el mismo dia. Da igual que el banco a traves de su gestoria haya modificado la minuta que se firma y hayan incluido una exigua frase "No constituye vivienda conyugal". Eso supondra, como en mi caso, una perdida del valor de salida a subasta del 20%. El juez no esta para esas tonterias mundanas, porque tu consentiste, acuerdate de esta palabrita "Consentir". - ¿Que camino te queda? ¿Oponerte?, ¿Has visto las causas que permite la ley para oponerte a una ejecucion hipotecaria?, pues es lo mismo que nada. - Tienes que tener en cuenta que a pesar de lo que se diga en el Reglamento Notarial acerca de sus funciones, lo que diga un notario tiene casi la misma validez que lo que diga un juez. Si se te ocurre decir que el notario no ha sido cuidadoso, responsable en su trabajo... que ha cometido errores en el protocolo... Entonces.... ¡Madre mia! ¿Como se te ocurre ponerles en duda a ellos? ¿Dudas del sistema judicial?, si asi haces... eres un "atrevido" que osa dudar del sistema. Te recuerdo que los notarios ya intervenian durante la inquision levantando actas de las declaraciones de los acusados. Pero si aun asi continuas con tu osadia, el notario pondra a sus empleados, los oficiales de notaria como respaldo a que tu aceptaste libremente y que el te informo de todo. Da igual que lleves testigos... los tuyos, tu gente son... ¿Como diria yo?... ¿Inferiores?, lo que esta claro es que no gozan de la misma credibilidad que los representantes de la ley. - ¿Que?, ¿Dices que la tasacion que te realizaron estaba mal?, un abogado me dijo "Solo los necios confunden valor y precio". Asi... que ya ves... si te descuidas tambien te ponen de necio. Da igual si estaba bien o mal la tasacion porque la cuestion es que tu aceptaste, perdon, consentiste ante un notario. - ¿Sabias que el Banco de España dice que recomienda antes de firmar una operacion hipotecaria, conocer el contenido de unas leyes? ¿Sabes cuantas son?, te lo dire yo. 23 leyes cuando yo lo consulte. 23 Leyes a 100 folios cada una suponen unos 2300 folios con terminologia juridica. ¿Eres jurista? ¿No?, pues que mala suerte. - ¿Te has preguntado quien hace las leyes? ¿El gobierno?, ¡Despierta!, la hacen los bancos que son con quienes el gobierno consensua sus contenidos. - ¿Has mirado la cualificación de la parte que firmo contigo en notaria?, pues si investigas un poco, muy probablemente todos tienen formacion en derecho y experiencia en notarias o gestorias. - ¿Has mirado si los apoderados actuantes por parte de la entidad estaban realmente en posesion de dicho apoderamiento?. ¿Alguno no lo era?. No seas inocente... si el notario ha dicho que lo estaba lo estaba ¿Entiendes?. Palabra de Dios, aunque no seas creyente... existir existe. - ¿Decir que te intercambiaron la tasacion por una fraudulenta en la notaria, mal realizada incluso teniendo periciales? ¿Afirmar que la tasacion no era del mismo titular?. ¿Es en serio?, es decir que no solo eres osado sino que ademas reincidente. Lo empeoras mas, porque ¿Sabes?, tu no estas bien y te has creido que los representantes de la ley son incultos. Es evidente, no se trata mas que de otra argucia tuya para intentar retrasar o fastidiar el negocio de la entidad, porque en el protocolo aparecera el precio de salida a subasta en caso de impago y... tu consentiste. ¿Que no te leyeron la escritura como deben hacer?... pues entonces... ¿Para que firmaste? ¿Acaso vas por la vida firmando papeles sin enterarte de lo que se dice en ellos?. - ¿Que el banco te reclama la deuda con un numero de cuenta que nunca firmaste?, ¡Qué solemne tonteria!, el texto de la demanda ira acompañado por un certificado del notario en donde se dice que la liquidacion esta bien hecha, eso es lo que tiene que certificar el notario, pero el notario no tiene que comprobar si esa cuenta fue abierta o no por ti. Asi que... tampoco podras tocar a ese notario que ademas, si miras un poco... resulta que es el que trabaja habitualmente para esa entidad. ¿Como te atreves a poner en duda el celo y la independencia de un notario cuyos ingresos dependen en gran parte de dicha entidad?. - ¿Abogados? ¿Que se atrevan con un banco?... Veo que insistes... los abogados, por lo general, no tienen una formacion especializada para ir contra un banco. Si la tienen... suerte tendras de conocerlos y contactar con ellos. El siguiente punto sera si eres capaz de pagarle, las cifras pueden ser desde 10.000 a 100.000 euros ¿No puedes pagarlo?... Pues es una pena. Para mas inri, otro cantar será, si al letrado le interesa representarte, porque tu no eres mas que un granito de arena en una playa y el abogado que se atreva a ir al juzgado contigo... despues tendra que luchar por otro cliente. Si representandote a ti, se convierte en la pesadilla del juez... éste le esperara en otro juicio, la vida es larga y arrieros... en el camino nos encontraremos. - No es una cuestion de llevar razon, moralidad, etica... no, es un asunto de protocolos, vias, metodos, mecanismos... Y tienes que tener en cuenta que el banco tiene a todo un departamento de profesionales a los que cualifica mediante masters, cursillos especificos, etc para que defiendan su imagen y negocio. Es una lucha desigual. - Al final ellos forman parte de un colectivo y tu eres la nota disonante. Ellos se piden opiniones, pactan, defienden intereses hoy de una parte y mañana de otra. En caso de que avances algo... tu abogado recibira una llamada de algun colega del banco. "A ver Pepe, esto tenemos que arreglarlo". Y como la abogacia es de las pocas profesiones, junto a la sanitaria, las fuerzas de seguridad, que cuentan con la ventaja de trabajar sin responsabilizarse del exito... pues tu futuro pintara mal. Si eres electricista y alguien se electrocuta... tu eres culpable, si eres albañil y la casa se cae... tu eres el responsable. Si eres cocinero y alguien se intoxica... tu el culpable. Si eres contable y te detectan un error en tu trabajo... tu el culpable. Pero si eres abogado y pierdes el juicio... da igual. Si eres medico y el paciente se muere.... era lo previsible dada la patologia. Si eres juez... eres intocable. - Para consolarte un poco te dire que en mi caso, toda la pelicula que monto el banco costo el trabajo de 20 familias, que fueron, por indicacion del banco, al fogasa. Asi de facil. Era una empresa que no sufria la crisis gracias al esfuerzo y sacrificio diario de los empleados y yo mismo. Por ultimo te dire, a lo que te enfrentas es a la perdida de esperanza como persona. Eso es resumidamente en donde te vas a ver inmerso, hundido emocionalmente, impotente.... veras como todo a tu alrededor se derrumba y por mucho que te esfuerces... el sistema te engulle. Te pondre un ejemplo, como sabes hay muchos tipos de guerra. Pues bien, en Ukrania las cifras oficiales dicen que se han producido con todos los combates, bombardeos, etc 5000 muertos. ¿Sabes cuantos suicidios hubo en España durante el año 2014?. Pues fueron 5000. ¿Que quiero decirte?, que abras los ojos, que en realidad estas en una guerra donde los muertos, los que caen, no son mas que daños colaterales. De ti depende tener la fortaleza suficiente para revolverte, luchar, contra aquellos que te atacan a ti y a tu familia. Tu y solo tu, ese es tu deber y responsabilidad de que a pesar de lo que yo te diga, de lo que veas y de lo que obtengas, no dejes nunca de luchar. Espero haberte ayudado, y cualquier duda que tengas y mi experiencia pueda ayudarte... cuenta conmigo. Saludos.
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ntldr1962 28/02/15 12:53
Ha respondido al tema ¿A alguien le han reclamado judicialmente los créditos ICO?
Lo que diga el Banco de España... no es vinculante y ademas... le constestaran? a tiempo?. Dices que se traspase la condicion de acreedor desde la entidad al ICO?, me extraña que de existir tal posibilidad, en mi caso no existe en el contrato subsidiario, lo acepten. Es lo que me esta pasando a mi. Saludos.
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ntldr1962 28/02/15 12:50
Ha respondido al tema ¿A alguien le han reclamado judicialmente los créditos ICO?
Yo estoy luchando. Sí, me lo han reclamado judicialmente. Pero a menos que se trate de una linea distinta a la mia, cometes un error en tu comentario, si me lo permites. Si tu credito pertenece a lo que se denomina lineas de mediacion, no es el ICO el que te reclama. La cuestion es bien sencilla, el ICO libera contablemente el importe de tu operacion a la entidad colaboradora a cambio de obtener por parte de esta, en tu caso la caixa, la garantia en el cobro. De tal manera que si te has creido que has firmado con el ICO... en la realidad te encontraras que solo tienes aceptada y firmada una operacion con la caixa. De tal forma que ya puedes protestar al ICO... les da igual, para ellos, desde el momento en que firmaste la escritura hipotecaria, esa operacion no existe para ellos. Sin embargo si tendras camino para andar si has firmado como parte de la operacion, una poliza mercantil con un condicionado impuesto por el ICO, que como podras comprobar... (Imagino) no se corresponde con todas las recomendaciones realizadas en la norma que rige esas operaciones. Debes saber que en este pais, con el hecho simple de que una entidad financiera acuda a la justicia para una ejecucion, el juez le dara curso automaticamente. Los articulos 695 y 696 (Si no recuerdo mal) permiten muy pocas opciones de oponerte. Es decir que.. desgraciadamente no tendras opcion a discutir, quejarte o protestar. Aunque encontraras motivos para interponer una causa penal contra la entidad... seria un proceso paralelo que no detendria la ejecucion y dependerias de: 1.- Que dicha causa fuera admitida a tramite. 2.- Que el juez estime indicios suficientes de delito penal. El sistema judicial español es muy garantista, asi que para que esos indicios hagan pensar al juez que existen no indicios sino ademas pruebas concluyentes, tienes un largo camino por recorrer. 3.- Que el juez proceda a instruir, investigar e imputar. 4.- A partir de ahi, podras solicitar la prejudicialidad del proceso civil de ejecucion, es decir que se paralice en tanto en cuanto se resuelva la causa penal por ser esta de mayor rango o importancia o gravedad. 5.- Por supuesto, de nuevo un juez sera el encargado de concederla o no. Desde mi punto de vista, aunque dicen que lo normal es que lo concedan, solo lo hara cuando estime que de no hacerlo, se podrian generar en el futuro sentencias que declararan al estado responsable de una injusticia. Este es mi punto de vista y experiencia. Espero que te sirva de algo. Saludos.
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ntldr1962 27/02/15 21:36
Ha respondido al tema Numero de operacion y numero de cuenta de abono
Gracias por tu respuesta Marina, la verdad es que me ha parecido extraño que nadie contestara.... No creo que sea una pregunta dificil lo de las dos operaciones, siempre lo han hecho asi. Espero que alguien nos conteste. De todas formas, muchas gracias.
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ntldr1962 17/06/14 20:02
Ha respondido al tema Duda hipoteca ¿ING o Bankinter?
Yo te la dire... atracadores, delincuentes, comisiones que no constan, tasaciones alteradas... sólo tienes que mirar quienes son los dirigentes y que apellido llevan... despues te preguntas y tendras la solucion. He tenido hipotecas en mi vida, he dejado de pagar porque no podia, todas las entidades me ayudaron, tuvieron paciencia y terminaron cobrando antes del tiempo estipulado. Excepto... Precisamente Bankinter. Si miras como dicen que ha subido Bankinter... ya sabras porque dan hipoteca, cual es su objetivo
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ntldr1962 17/06/14 19:55
Ha respondido al tema Préstamo ICO que no puedo devolver
Esto servira para que si consigo salir de aqui... no vuelvo a pisar un banco. Lo tengo claro. En 25 años de empresario nunca he visto un montaje como el mio. Para mi se acabo. Quien se supone que ha de estar a tu lado... por supuesto por interes economico, pero fiel para que puedas sacar a la empresa hacia adelante, resulta que es tu peor enemigo, es como dormir con él. Me lo curro y yo me lo como. ¿Que no puedo avanzar mas rapido?, pues ire mas lento.
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ntldr1962 17/06/14 19:51
Ha respondido al tema Préstamo ICO que no puedo devolver
¿Has leido en condicionado del contrato de tu ICO?, no la escritura del prestamo sino el contrato que tuviste que firmar con esa operacion, en ese contrato te ponen un limite de fecha para poder comunicar al ICO si tienes problemas para pagar... Suerte, estoy por delante de ti... y sigo luchando.
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ntldr1962 17/06/14 19:49
Ha respondido al tema Préstamo ICO que no puedo devolver
En eso estamos... Tengo papelito firmado con sello y todo de la entidad. Increible. Como consiga destapar esto, hay mas de uno que se va a arrepentir... Burofax al ICO... esperemos que auditen la operacion...
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ntldr1962 10/06/14 15:44
Ha respondido al tema Préstamo ICO que no puedo devolver
Hola amigos, acabo de leer vuestro post. Ya abrimos un hilo en este mismo foro acerca de qué ocurría si infratasabn una propiedad que servia de garantía para un prestamo. Ahora os cuento nuestra situacion. Pedimos una operacion de 460.000, el banco nos contesto que el ICO no daria mas de 400.000 y nos dijeron que el resto lo darian en otra operacion que darian despues. Firmamos, ya lo se´, confie en quien no debia. Una vez firmada la operacion del ICO, el director me cobro una comision de 6000 euros porque si no... no me daba acceso al dinero cuando en el condicionamiento pone que no existiran comisiones. Posteriormente me dijo que a para mostrar una buena imagen a su departamento de riesgos, debia quitar otra deudas que tenia con ellos y otras entidades, lo hice.... nunca llego esa parte de la operacion y ellos se quedaron como garantia la propiedad infratasada. Empece a no pagar porque me quede a mitad de la reforma al hacerme pagar las mencionadas deudas. ¿Ellos comenzaron la reclamacion ejecutiva, nos opusimos, el juez desestima la oposición y ya estamos listos para subasta. Alguien puede aportar alguna idea acerca de que hacer?. Decís que tiene que ser el ICO el que reclame... pero en nuestro caso el que actua en todo momento es la entidad.... Gracias a todos
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ntldr1962 02/06/14 23:38
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Gracias de nuevo por ilustrarme. No es la primera vez que pido una hipoteca... Así que tengo algunas nociones de lo que me intentas explicar. ¿Que ocurre?, que soy un absoluto ignorante precisamente en una parte o una perspectiva de lo que intentas argumentarme porque me faltan conocimientos que tanto tu como el usuario Petersen tenéis, al igual que, imagino, la mayoría de este foro. No es mi campo, así que intento ser modesto, atento e intentar aprender de los que saben. Por tanto, te pido excusas si te parezco insistente y pesado. Exacto. Tu mismo lo has dicho implícitamente en tu aporte. Yo compro una vivienda. Se tasa la vivienda, es decir, sus habitáculos y las partes comunes de la comunidad a la que pertenece y que le corresponden como parte alícuota. De esa valoración la entidad me prestará hasta un 80% en los casos normales aunque en la burbuja he visto casos que superaban el 100% del valor (A empleados míos). Por supuesto que quien actúa como avalista arriesga sus bienes. No hay discusión. También puede ocurrir que sólo me falte el 50% porque el otro 50% yo lo aporte y solo solicite ese importe, lo cual... no es normal en la casuística me temo. Lo que yo argumento es que si extrapolamos lo anterior a mi caso y lo comparamos... sería igual que si me tasan la cocina de mi casa (Desprecian el resto) y valoran lo que cada día se cocina en dicho habitáculo asignándole un valor por el sustento que proporciona a la familia. Eso no es fiel a la realidad y es evidente que beneficia a una de las partes. Imagino que ahora me dirás "Tu te buscaste el problema" lo cual es evidente y pensaras, permitemelo en tono coloquial "Eres tonto por haber firmado una operación así". Y sí. Llevas razón. Nunca debí confiar en la palabra dada. Esta claro que puedo ser .... ¿Pero tanto?... ¿Firmar una operación de cuantía menor a la reforma para la que pido la operación?, ¿Hipotecar un bien por menos del 10% de su valor?... Me parece evidente que si alguien hace eso... o esta para encerrar o es porque había algo mas, ¿Quizás un compromiso verbal...?. Bien, llegados a este punto, tu permíteme la expresión, "Cortas por lo sano" y me dices "Déjate de historias, ¿Que es lo que está firmado?, A mi háblame de los documentos que están legalizados". Si lo hacemos así, si nos limitamos a una porción del todo, te diré que yo no firmé ninguna comisión y si la pague porque así me obligaron. También pagué o mejor dicho, hablando con propiedad, operaciones de leasing de manera anticipada que tenía con esa entidad pero de otras empresas, porque así me lo exigieron. Si ya dieron menos de lo que se necesitaba... "¿Encima pagar de manera anticipada otras operaciones?..." vuelvo a repetir, significaría que estoy para el psiquiátrico. Cuando yo digo a una entidad "Quiero comprar ese piso", es evidente lo que quiero y lo que digo. La entidad me pide nota simple y mi capacidad de pago. Si, por el contrario, yo voy a un banco y pido dinero para una lavadora industrial, me piden factura pro-forma y me dan un leasing probablemente. ¿Y si quiero hacer una reforma? me piden el presupuesto de la reforma y me dan dinero que se supone que yo, en el uso de la seriedad y en correspondencia a la confianza depositada en mi, tengo que realizar conforme al presupuesto. Pero si... ese mismo banco me hace pagar otras deudas... La pregunta es la siguiente: Si cuando compro una lavadora obtengo una maquina y una deuda. Si cuando compro una vivienda, igualmente, obtengo una parte de una edificación y el correspondiente compromiso de pago... ¿Cuando pido dinero para una reforma, porque no obtengo lo mismo, es decir una reforma?. ¿La escritura de hipoteca se considera un contrato?, si es así... también podría considerarse un contrato ineficaz ¿O estoy diciendo tonterías?, si nos remitimos a los hechos... ¿Le gustaría al ICO saber que ha ocurrido en esta operación?.. Hoy... haciéndote caso he estado a punto de realizar una consulta directa al ICO sobre estos hechos. No lo he hecho, porque antes prefería leer tu opinión. Todo ello, si no me equivoco y te pido que seas paciente conmigo, significaría que el banco al tratarse de fondos ICO lo que ha hecho ha sido cambiar el titular de la deuda, con objeto de disminuir su responsabilidad, puesto que, según tengo entendido, si en una operación concedida a partir de fondos propios la entidad tiene que provisionar en caso de convertirse en fallida el 100% al Banco de España, cuando la misma operación proviene del ICO, lo que tendrá que provisionar la entidad será del 50%, lo cual... demuestra cual era la finalidad de esa actitud. Sé que estoy en un foro de finanzas. Aquí hablar de sentimientos, trayectoria, etc puede ser cuando menos interpretado como fuera de lugar. A veces las personas no aceptan que existan otras gentes que no se muevan por lo estrictamente económico. Te pido que entiendas que, no siendo, no sintiéndome ni mejor ni peor que nadie, para mi no es una opción moralmente aceptable ni siquiera asumible. Lo siento. Si me hubiera dedicado a vicios... puedo entender el resultado, pero viendo como ha trabajado toda esa gente para sacar una empresa adelante, el esfuerzo, el sacrificio, de todos ellos, de mi familia, de los que están y los que ya no, de mi gente como los considero... te digo que no. Si podría haber vendido la empresa y no lo hice, ahora... menos. Gracias de nuevo por tu atención.
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ntldr1962 02/06/14 19:57
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Claro... y entonces... permíteme por favor preguntarte una cuestión lógica: ¿Cómo se puede tomar en garantía una tasación que corresponde a la explotación comercial de una propiedad? Si el hecho valorado es la explotación... ¿La garantía sería dicha explotación?... La respuesta es no, porque en dicha valoración también incluyen la superficie sujeta a actividad comercial... pero entonces... que es la pregunta que yo me hago... ¿Sólo estaría garantizando esa porción de la superficie de la propiedad?... la respuesta es NO. Es decir, que por la valoración de una explotación y parte que genera ingresos que es alrededor de un 10% del total, ellos se garantizan una referencia registral. Interesante y desde luego totalmente terrorífico para mi y los que formamos parte. ¿Que opinas sobre esto?. Gracias por tu ayuda.
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ntldr1962 31/05/14 15:19
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Si el banco va a usar, como es lógico el documento firmado ante notario, lleno de imprecisiones, curiosamente, y se le da validez de prueba a ese documento, por la misma razón ha de dar validez al documento de la comisión firmado por el director con membrete de la entidad. Al menos es mi punto de vista. Como le he dicho al compañero, os he tomado unas capturas de pantalla por si pudierais darme vuestra opinión acerca de lo que se tasa. Ahora solo me queda averiguar como colgaros esas imágenes. Gracias por tu paciencia y atención, de verdad muy agradecido. 1 Ahhh! se me olvidaba deciros, y para colmo... tengo emails del director en donde me exige que pague deudas que no pertenecen a la empresa a la que se dio la operación.
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ntldr1962 31/05/14 15:13
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Yo me dio mucho de lo que me decís. Por eso sigo. La cuestión es que... por lo que veo, según lo que me expresas en tu comentario, yo no estaba equivocado en que era una tasación de volumen de negocio... Vaya desmadre con las tasadoras, cada una dice lo mismo. En cuanto a Valmesa y Tinsa ya las contacte, cada una me dijo una cosa y no estoy en condiciones de volver a pedir otra tasación, por lo que si quiere... que lo haga el juez con quien él confié. Os he preparado unas captura de pantalla y si no es mucho pediros... me gustaría que me dierais vuestra opinión acerca de lo que se tasa en esa tasación. Para mi esta claro... pero hable con un perito judicial en otro foro y me dijo que se tasa lo que hay, es decir, lo que existe físicamente, que no existían ese tipo de tasaciones, de ahí mis afirmaciones. Asi que investigare; me he leído la ley y no me queda claro. Esta claro que se necesita un profesional, pero antes, debería saber en donde debo hacer hincapié... Mirando con lupa la escritura... ya imagino porque limitaron la operación a ese importe de 400.000€. No era el ICO. Era que los apoderados que iban a firmarla, tenían poderes por importe máximo de 450.000. Curioso, ¿verdad?. ¿Os fiais del servicio al cliente de las entidades?. Todo lo que he leído habla fatal. Incluso del servicio de reclamaciones del Banco de España. Gracias por enseñarme. Mirare los links y os tendré al tanto... Hummm Vaya link me has pasado!!... no he encontrado nada asi. Lo guardare para el abogado.
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ntldr1962 31/05/14 11:21
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Claro que puedo demostrarlo documentalmente, la escritura lo dice muy claro y el director me hizo firmar en un documento con membrete de la entidad, después tengo whatsapp del asesor en donde comenta que el director se ha quedado con mas comisión que el. Por tanto, como he dicho a tu compañero de foro, es un buen punto de partida. No, eso es precisamente una de las razones por las que puse el tema: estáis equivocados o al menos es lo que me ha comentado un perito tasador judicial inmobiliario. No existe mas que un tipo de tasación. Se tasa una propiedad, una referencia registral y catastral. No se tasa "Volumen de negocio". Ese fue mi error. Cuando miras la segunda tasación, aunque pone en el objeto "Explotación", el técnico valora los metros cuadrados del negocio, con lo cual, por lo que sé hasta ahora, el banco considera que ha hipotecado la propiedad entera. Es la trampa. Yo caí porque me pidieron los balances y demás detalles de la explotación. Me lo creí como idiota. Ahora descubro que todo es diferente. Las tasaciones se realizan conforme a la norma ECO 805/2003 y si la leéis... hay diferentes métodos de tasar una propiedad, comparación... etc. Se puede discernir en base a que método es el idóneo para realizar la valoración, pero al final... hipotecas una propiedad. Si esa valoración se hace desde un punto de vista parcial, irreal, subjetivo... la consecuencia es que arriesgareis vuestro patrimonio de manera tonta como yo hice. Yo, inocente de mi, pensé, bueno... si han tasado la explotación, sólo podrán embargar la explotación. Pues no. Si lo hubiera sabido... ¿Le hubiera dado la copia de dicha tasación?. Nunca. El negocio funcionaba incluso en crisis, reformábamos porque el buen hacer de todos los empleados y mio propio indicaba que podíamos aumentar el volumen de facturación. ¿Para que arriesgar todo de esa manera?, ¿Hubiéramos seguido como estábamos?. ¿Podrías decirme tu punto de vista acerca de la posibilidad de poner en conocimiento del ICO de todos estos hechos? Hay dos formas de detener y si no ganamos al equipo de juristas del banco... al menos ganar tiempo para reabrir y pagar que es lo que siempre quisimos. La principal es conseguir interponer un proceso penal. La segunda, realizar un concurso de acreedores. Muchísimas gracias por tu aportación.
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ntldr1962 31/05/14 11:02
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Un juez, en una ocasión, me explicó la "Teoría de la compartimentación de la justicia"... eso significa que como muy bien apuntas, el principal problema es conseguir que dicha justicia analice el desarrollo de los hechos tal y como ocurrieron y no se limite a analizar una sola de las partes. También se puede usar dicha "Compartimentación" con objeto de atascar el proceso. Por lo que me enseño ese juez, la verdad es que se portó..., la cuestión es partir de un punto claro, como muy bien tu apuntas, por ejemplo el cobro de la comisión ilegal, hecho concreto y puntual y cuando se admita a trámite... darle todo la documentación, con lo que se vera obligado a tomar en cuenta todo el proceso y si hace eso.... al menos para mi, esta claro, que es estafa puesto que hay whatsapp, emails, grabaciones... es decir, estimo que bastante documentados. Disiento de ti, si me lo permites; por supuesto un foro no va a defenderme, pero sí que me pueden dar ideas, intento que las personas me den diferentes puntos de vista, quizás surja alguna idea de enfoque con respecto a la defensa y sobre todo... poner sobreaviso con este medio limitado a otras personas para que no caigan en la misma trampa. Si voy por lo mercantil, me da la sensación que no conseguiré parar el proceso de ejecución y ya no nos falta mucho para reabrir las instalaciones... no sólo por ello, sino que ademas pienso que es un tema penal ademas de mercantil como bien dices, por supuesto. Muchas gracias por la atención que me has prestado.
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ntldr1962 30/05/14 01:46
Ha respondido al tema Y si en vez de sobretasar, el banco infratasa. ¿Qué ocurre?
Muchísimas gracias por vuestras opiniones. Ya que me lo pedís, me decido a compartir los pormenores de esta historia porque me parece interesante para todos vosotros, para que no le ocurra a otras personas y por supuesto en espera de vuestras aportaciones. Cierto, no he contado la historia. Intento resumir los detalles: 1) Empresa familiar de 50 años de vida, buena trayectoria, reconocida, situada en una propiedad en donde existe un exceso de cabida en su superficie en proceso, por tanto no registrado, donde coexisten viviendas unifamiliares junto a edifico sujeto a explotación económica, intenta modernizar sus instalaciones. Se busca financiación. Importe de la inversión: 460.000 € en presupuesto; no contempla posibles desviaciones, que dada la naturaleza de la reforma y la antigüedad del edificio es fácil que aparezcan. Se hablaba de una operación de 700.000-1.000.000 euros. 2) Propietario de la propiedad, yo. Explotación subarrendada a una sociedad de la que soy administrador único. 2) La empresa tiene un colaborador externo que actúa como asesor financiero y fiscal, que se encarga de buscar la operación. 3) Primera tasación, realizada por la tasadora "A", pedida a nombre de la sociedad de explotación, considera la propiedad como un solar, es decir que considera la demolición y desescombro de las edificaciones y se valora únicamente suelo. Valor de la tasación: 4.700.000 €. 4) El banco "A" no da la operación (No digo el nombre por respeto). 5) Se sigue la búsqueda de la misma en otras entidades. El asesor me dice que, a pesar de los buenos balances, las entidades a las que supuestamente visita y propone la oferta, le piden una tasación del "Volumen de negocio", es decir, certificar la capacidad de pago puesto que el valor patrimonial esta sobradamente avalado. Yo no me fío y hablo con un director del banco "B", con quien trabajo y que pertenece a otra sucursal de una de las entidades que el asesor dice haber visitado. 6) Extrañado, pido la tasación a la empresa de tasación "B",de dicho "Volumen de negocio" a nombre personal, como propietario. Valor tasado 2.100.000 €. La tasación tiene en cuenta solo la superficie del edificio que alberga la explotación y su facturación. Ignora terrazas, jardines, piscina, accesos, etc. 7) Mi asesor me pide que le enviara una copia. Se la remití. 8) De repente el banco "A" reaparece dispuesto a dar a operación. ¿Cómo?... ¿No lo habían denegado?. Tenían tasación, informes financieros, nota simple, información del exceso de cabida, de la calificación urbanística y el volumen edificable, que en la actualidad no está ni mínimamente consumido. 9) El banco me dice: "Con fondos ICO sólo podemos llegar a 400.000 €, porque si pedimos mas no lo conceden". Por tanto, me ofrecen en vez de una hipoteca, dos. Una que sería concedida a partir de los fondos ICO por el importe citado y el resto lo daría la entidad, en un segundo acto de firma, a partir de fondos propios. No me gusta, porque implica hipotecar dos veces la propiedad por una cantidad sumamente inferior a lo posible por valor tasado y capacidad de pago. 10) Dos o tres días antes de la firma de la operación, me llama el director del banco y me dice "Oye... ¿Tu no tenías otra tasación?", perplejo (¿Como se había enterado de la existencia de esa tasación que había pedido a nivel particular?) le contesté "Sí, pero es del volumen de negocio, no de la propiedad". "Bueno, da igual, ¿Puedes mandármela?". Hice caso, confiando en él, se la mandé. 11) Me cambian la hora de la cita en el notario para firmar y la fijan a las 13:00. Voy. En el notario... muchas conversaciones dentro del despacho del notario entre los de la entidad y los de notaria. Parece que hay algo que no va bien, ¿Equivocaciones en la redacción?... No lo sabía. Nadie me dijo nada. Tenían prisa por firmar por la hora. Podéis imaginar que lectura hizo el notario de 130 folios en alrededor de 10 minutos. Confío al igual que otras muchas veces. Firmo. 12) Tras firmar, operación concedida a la sociedad de explotación y yo como avalista e hipotecante no deudor, yo comienzo la obra y empiezo a preguntar por la segunda parte de la operación, la correspondiente al capital propio de la entidad. El director me dice que la están estudiando. A los pocos días me dice que "Para que el departamento de riesgos la conceda tenemos que presentar una imagen saneada, tienes que quitarme los leasing que tienes con nosotros". Vaya!!! ¿Pero no estaba concedida? ¿Estudiar? ¿Departamento de riesgos?... ¿Cómo?... Este proceso continua durante unos dos meses. Discusión, conversación... Mientras la obra ha comenzado.... 13) Largas, ningún interés... habían dado importe inferior al presupuestado, y el proceso de la obra había dejado la empresa al 1-2% de facturación hasta ese momento... El director me dice que despida a la gente. ¿Como?... ¿Despedir?, eso supone mas gastos, hay que pagarles sus derechos. 14) Enfrentamientos. Le acuso. Me dice que van a intentar renegociar. Madre mía!!! ¿Ahora renegociar?. Tardan un año en visitar las instalaciones el director y el supuesto jefe de recuperaciones. Yo tuve que cambiar en varias ocasiones la obra, intentando que la cantidad concedida fuera suficiente. Imposible. Era clara la maniobra. 15) En la reunión mantenida, el supuesto jefe de recuperaciones me muestra interés... le ofrezco tres alternativas. Me escoge la segunda en aportación económica necesaria y me solicita que le enviara los balances para aportar mas dinero,como si ahora se tratara de una desviación de presupuesto... (¿Balances?, ¿Pero no los tenía el banco...? Si yo enviaba los balances de ese momento... de una empresa casi cerrada, les estaría dando la excusa perfecta). Por tanto, viendo la situación envié el presupuesto solicitado pero no los balances. 16) ¿Contestación de ese supuesto jefe de recuperaciones?, denegar y cerrar posiciones. Argumentó que los balances no eran lo positivos que se esperaba. Increíble!!!, nunca los envié ¿Como pudo saberlo? Comenzó la guerra. Ellos a efectuar reclamación ejecutiva. Nosotros a intentar devolver las instalaciones a su estado original. Desastre. Los empleados eran conscientes, han grabado conversaciones... de las reuniones. Siguieron trabajando si cobrar por salvar aquello de lo que todos comíamos. Hicimos un reciclaje, aprendimos a ser albañiles, electricistas, fontaneros... Los proveedores apoyaron ni reclamando deuda ni presionando. 17) ¿Sabéis como se hizo?... pues muy fácil: - Asesor financiero aparentemente independiente de la entidad que da la operación, resulta que era ex-empleado de la misma y no sólo eso, sino que ademas amigo del director. - ¿Realmente pensáis que mi asesor visitaba a otras entidades?... Me extraña muy mucho. - La tasación que usaron para la firma no era la de 4.700.000, sino que aportaron la de 2.100.000 €. - Director de Banco "A" y "B" amigos. - ¿Supuesto jefe de renegociaciones?... (Amigo personal del director y de mi asesor...) resulta que, ademas, trabaja para una sociedad inmobiliaria, aparentemente totalmente independiente del banco y dedicada, enfocada, a las propiedades de un determinado nivel (Alto-exclusivo). Para colmo, es apoderado mancomunado del banco, es decir, ocupa un nivel inferior al director que concedió la operación que es apoderado. Es decir esa entidad tiene un portal inmobiliario en donde ofrece las viviendas que fueron sobretasadas, es decir, activos tóxicos y una inmobiliaria de la que es propietario, dirigida a clientes de un cierto nivel. Todo fue un teatro para comprobar las posibilidades comerciales de la propiedad. - La hora de la firma fue cambiada con objeto de que el notario no leyera con detalle... - Me cobraron y facturaron una comisión de 6.000 euros que se repartieron el director y mi asesor, facturada por el banco en concepto de "Estudio" cuando en la escritura decía que 0%. - La gestoría que tenía que eliminar del registro operaciones hipotecarias antiguas ademas de la nueva hipoteca, solo inscribió la nueva hipoteca, con lo cual aparezco con cinco hipotecas.... ¿Cuando quitaron los asientos de las mismas?, cuando cierran posiciones y reclaman ejecutivamente. De esa manera impidieron que pudiera salirme de la situación renegociando con otra entidad. - Precio de salida en subasta de la propiedad: 1.200.000€ - No existe Tasación de "Volumen de negocio", solo hay un tipo de tasación de bienes inmuebles. Fue un truco para obtener una tasación mas baja. Las tasadoras no tienen clara la aplicación de la norma ECO 805/2003 y si la tienen... actúan por orden del banco ¿Que les piden?, nadie lo sabemos. Una tasadora valoró solamente el suelo y la otra sólo la parte del negocio, considerando el resto como zona verde, ignorando ademas, el uso mixto de la propiedad, cuando se puede hacer un hotel. Esa es la razón subyacente de todo... especulación inmobiliaria. Desafortunadamente no he sido sólo yo quien ha caído... Me han comentado que había orden por parte de la entidad de "Captar" patrimonio con esas falsas promesas, hipotecando por un valor de operación concedida muy inferior al tasado. Forzar impago. Aumentar rendimiento de la operación por intereses de demora y si al final tenían que provisionar al Banco de España, daba igual... tenían la propiedad muy barata. Por supuesto, todo esto tiene nombres y apellidos, entidad, tasadoras, personas y directivos de entidad que, curiosamente, salieron en los periódicos como noticia por haber dado un gran impulso al departamento de empresas de sus entidades. Después dicen que se pierden puestos de trabajo.... ¿Me decís que las operaciones del ICO están auditadas? No es una cuestión empresarial, es moral, son tres generaciones trabajando en esto de mi familia, 20 familias a las que por mi error, he dañado... No lo acepto. Me ha costado salud, familia... de todo. Hay que reconocer que está bien diseñado. Nosotros seguimos en la lucha que espero se enriquezca con vuestras ideas y opiniones. Yo no pienso rendirme. Gracias de nuevo por vuestra ayuda.
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