Netix
17/06/16 21:44
Ha comentado en el artículo (Vídeo)Vivienda: ¿Es mejor comprar o alquilar?
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Hola: la explicación tiene varios puntos viciados que se toman como premisas y que desvirtuan completamente el razonamiento.
Uno de ellos es tomar el 80% de préstamo el máximo que el banco otorga. En este momento el mayor vendedor de viviendas en España es la banca. La vivienda de la banca se puede conseguir con facilidad financiada al 100% más los gastos y seguros asociados. Es decir, no es algo residual, hoy es lo habitual. Esto desbarata ya completamente el argumento puesto que las conclusiones se basan en la premisa del ahorro que supone el no desembolso inicial del dinero de la compra de la vivienda que, invertido, es el que marcaría la diferencia.
Otro es tomar un rendimiento medio en bolsa del 8%. Si esto fuera así, superaríamos con creces las rentabilidades de los mejores fondos de inversión de los últimos 10 o 15 años, de largo. Eso sin tener en cuenta el riesgo de contrapartida que en bolsa existe (cracks bursátiles, flash crash, etc) y que en la compra de la vivienda no existe. Es teórico y completamente irreal pensar que en 30 años ganaremos un 8% de media en bolsa, y es teórico porque dicho rendimiento se suele tomar de sacar el valor de los índices bursátiles hace 20 o 30 años y compararlos con el actual, lo cual no tiene en cuenta el efecto de la inflación en la cotización. Si se hace de esta manera, entonces hay que hacerlo de la misma en la vivienda, y tendrías que el crecimiento del precio de la vivienda en 40 o 50 años es del 200 o 300% como mínimo, y no del 2% como dices. Mis padres compraron su vivienda por 2 millones de pesetas y hoy con la crisis, las viviendas en la misma zona cuestan como poco 20 o 30 millones de pesetas (unos 120 mil euros).
Hay otro fallo gordo y es que el precio del alquiler tampoco está teniendo el efecto del incremento del IPC con el paso del tiempo. Todos o casi todos los contratos de alquiler regulan el crecimiento de las cuotas al crecimiento del IPC, que en épocas normales puede ser de un 1 o 2% anual tranquilamente, que no es poco precisamente. Esto con una hipoteca al tipo fijo ya no lo sufrirías. Eso sin tener en cuenta que las cuotas de alquiler van también correlacionadas con el precio de las viviendas en cada momento de tiempo, lo que significa que si el precio de la vivienda ha crecido, el alquiler lo habrá hecho también. No se hacen contratos de alquiler con cuotas fijas durante 30 años, se hacen cada 5 o cada 10 como mucho y luego se renuevan.
Todo eso sin entrar en los detalles (se marca como tipo fijo medio el 3,5% cuando existen y son habituales al 2%, etc)
Por cierto, los que siguen opinando que son una locura los tipos variables, comentar también que puede ser cierto que el euribor crezca de aquí a 10 años (aunque llevo 5 escuchando que los tipos suben, que los tipos suben... cuando no paramos de bajar y estamos ya en negativos, y en Japón llevan bastantes más años que nosotros en negativos)... Pero suponiendo que así fuera, el crecimiento del euribor está indefectiblemente ligado al crecimiento de la economía, no puede suceder una cosa sin la otra, y si eso es así, aunque creciera mi tipo variable, significaría que mis sueldos también crecerían y que mi piso se revalorizaría muchísimo más de lo que lo hace.
Es un error hipotecar una vivienda a tipo fijo, sobre todo si es para inversión, a la larga se pierde mucho más dinero. Y la prueba viviente de ello es que los bancos es exactamente la que están prefiriendo dar, en vez de la variable.