Marsufly
06/02/13 16:50
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Buenas tardes:
Primero presentarme, y es que estoy empezando a interesarme por el mundo de las subastas, pero todavía me veo muy verde, y por más que leo, todo lo que voy aprendiendo me parece poco, por lo que me gustaría poner un caso que tengo en mente de acuerdo a una Adjudicación directa en el que me gustaría que me ayudarais resolviendo algunas dudas, y añadiendo lo que consideréis oportuno, y espero que le sirva de ayuda a cualquier otro que se vea en mi misma situación:
Se trataría de un piso de 140m2 en Adjudicación directa y una plaza de garaje de unos 13m2 en Adjudicación directa, realizándose cada una de manera independiente, a través de la AEAT.
He visto el piso desde fuera físicamente y no tiene mal aspecto. No parece que viva nadie en el interior desde hace algún tiempo ya que ha debido utilizarse como vivienda de vacaciones.
En la web de la AEAT figura "Pleno dominio" y "Libre de cargas" en ambos inmuebles. He contactado vía e-mail con la AEAT y me han confirmado que "Los bienes sobre los que solicita información no tienen ninguna carga inscrita en el Registro de la Propiedad anterior a la Anotación de embargo de la AEAT."
Entiendo entonces, que yo si estuviera interesado en esta vivienda/garaje haría una oferta a través de la AEAT con DNIe, si bien no se solicita "Precio mínimo de adjudicación" (pongamos que ofrezco 10.000€ por la vivienda y 1.000 por el garaje a modo de ejemplo para simplificar las cuentas, y que la AEAT valora la vivienda en 100.000€ y el garaje en 10.000€ a través de su web).
1-. Está valoración, ¿es vinculante/tiene repercusión de algún modo en caso de ser yo el adjudicatario de los inmuebles, o simplemente debo pagar el ITP correspondiente de acuerdo a la oferta que he realizado?
2-. En el caso de ser adjudicatario, tengo 15 días para realizar el pago de la cantidad ofertada, ¿estoy en lo cierto?
3-. En el caso de que el anterior propietario tenga cantidades sin abonar correspondientes al IBI debo hacerme cargo solamente de los recibos de los dos últimos años, ¿es así?.
4-. En el caso de que el anterior propietario tenga cantidades pendientes de recibos de la comunidad, ¿cuánto es lo que me correspondería abonar?
5-. Si me adjudican la vivienda y no hay nadie residiendo en el interior, ¿cuánto tiempo tardaría en tener la propiedad a mi nombre en el Registro de la Propiedad? (realizando los tramites con la mayor celeridad por mi parte)
6-. ¿A cuánto ascendería el importe aproximado de poner una vivienda completamente a mi nombre? Asimismo, si la cantidad en la que la AEAT valora el inmueble no es la valoración real del inmueble debido a la caída de precios del sector, ¿qué es lo que puedo hacer para evitar pagar un ITP más alto del que corresponde al valor real?.
También la AEAT me ha comentado vía e-mail que "las cargas posteriores y no preferentes se cancelan con un mandamiento de cancelación de cargas que se le entrega si es adjudicatario.", por lo que:
7-. ¿Es posible que aún con lo que la AEAT me comunica, la vivienda posea algún tipo de carga/hipoteca que me impida el usufructo de la vivienda? ¿Puede tener cargas posteriores a la anotación de embargo de la AEAT de las que deba hacerme cargo como hipotecas u otras?
8-. En caso de existir contrato de arrendamiento, ¿es posible rescindir el mismo una vez que figuro como nuevo propietario? He visto que lo mejor, y que recomendáis en varias ocasiones es pactar con el inquilino, por lo que también sería una posible solución.
No he podido evitar leer casos de adjudicaciones directas en los que el comprador (en este caso yo) salen mal parados, si bien, por la ignorancia del novato en los casos que he leído en este blog, y no puedo sacarme de a cabeza el siguiente comentario de "Tristán el subastero" en el que dice "A lo dicho por Jotaerre yo añadiría que las adjudicaciones directas no son las más simples. Al contrario, por su aparente sencillez son las que más complicaciones traen y causa de muchas de los líos en que se meten los novatos.", por lo que me gustaría saber de qué modo se puede truncar una Adjudicación directa, porque efectivamente a mí me da la impresión de que parece la cosa bastante sencilla, y quizás estoy pasando por alto demasiadas cosas...
Disculpad el pedazo de post que me ha salido, pero me asaltan demasiadas dudas a cada instante y no siempre doy con las respuestas. Un saludo a todos.