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jmiguelm

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jmiguelm 01/02/18 15:10
Ha respondido al tema Si no podéis acceder a Wizink hoy en Firefox (o Explorer)...
Puede que no sea culpa de ellos la revocación. Pero lo que no es de recibo es que lo tengan revocado hace dos dias, cuando generar un nuevo certificado válido es cuestión de minutos, y nada menos que para un BANCO ON LINE. Por cierto les he enviado un email por la mañana y por supuesto sin contestación. Me parece que han perdido un cliente (al menos)
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jmiguelm 06/02/14 18:00
Ha comentado en el artículo Las adjudicaciones judiciales de los bancos
Justa esta es la idea que tengo para pujar por la vivienda de los post anteriores. Pujar aprox. en un 80% del capital adeudado, que está un poco por encima del 50% del tipo de la puja. Ya lo se, se lo va a llevar el banco (que además no está endeudado) y será una perdida de tiempo, pero no, servirá como experiencia. Ay, la codicia.
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jmiguelm 05/02/14 14:33
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
La historia continua, solo para que os riais un poco de un novato como yo. En mi afán de recopilar información y aprender lo máximo en el mínimo tiempo posible, esta mañana me he acercado a la oficina del banco "de mi pueblo".... - Buenos días, quería hablar con el director - Quizás le puedo ayudar yo - Esta bien, quería preguntar sobre...... - Ahhh, el director acaba de quedar libre, mejor se lo comentas a él.... - Buenos días, quería preguntar respecto a una subasta... - ¿Y usted es? - Xxxxxx, lo que quería saber es si es posible que... - Verá, lo siento mucho, la situación actual, ..... - No, si yo no soy el ejecutado, yo estoy interesado en la propiedad - ¿Es usted cliente del banco? - No - Entonces va a ser muy difícil, no concedemos créditos para las subastas, .... - No, no, yo no pregunto por la concesión del crédito, sino por la CESION del crédito, .... - Ein? - Si verá la idea es que..... - Espere un momento que llamo a .... me pasan, un momento, como? que? ahhh!... un momento.... - Bueno, lo mejor es que me deje un teléfono y ya le llamaré yo cuando sepa algo al respecto. Al salir me digo a mi mismo "¿A quien se le ocurre ir a la oficina a preguntar sobre esto? ¡Pero que "ignorante" soy! ¿ A quien llamo? Evidentemente al abogado que lleva el caso" - Si entiendo lo que quiere decir, pero la subasta está a la vuelta de la esquina, no queda tiempo para negociar, ni para tramitar, etc, etc, ... En resumen, que como era previsible, nada de nada en cuanto a la posible cesión del crédito
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jmiguelm 04/02/14 22:51
Ha comentado en el artículo Orden de encargo: Tristán el empleadillo
No tengo palabras de agradecimiento suficiente, no solo por las respuestas que me habéis dado a mi, sino por todo el conocimiento vertido a lo largo y ancho de este blog. Muchas gracias.
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jmiguelm 04/02/14 22:45
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Muchas gracias a los dos, si es verdad, lo sabia, lo había leído, lo recordaba, pero se me olvidó. Estaba "estudiando" en que situación me quedaba si el banco me aceptaba la cesión del crédito y tras una breve enajenación mental me he creído que el acreedor era yo. Demasiada información para ser "digerida" en tan poco tiempo Lo peor es que me está gustando el proceso.... Ahora hablando en general desde el punto de vista del acreedor (por ejemplo tras una cesión de crédito), es cierto que en la escritura no se especifica el carácter habitual o no de la vivienda, pero también es cierto que se especifica que el señor xxxxxx (el que habita la vivienda) es deudor solidario. La ley habla de "deudor hipotecario" y no de propietario (la empresa), no se que interpretación terminaría haciendo el juez. Adicionalmente la ley 1/2013 añade un 3er apartado al art. 21 de la LH donde literalmente se cita "Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución" Lo que no me queda claro del todo es ese añadido "salvo prueba en contrario", en un principio parece entenderse que se refiere a que el acreedor pueda demostrar que aunque conste en la escritura no tiene el carácter de habitual (se ha ido, vive en otro sitio, etc...), pero.... Si se admite "prueba en contrario" quizás también se admita probar por parte del ejecutado su carácter de habitual aunque no conste(vía censo, recibos, correspondencia, etc...) Cuanto menos, me parece que da para un recurso por parte del ejecutado y paralizar un tiempo más el desahucio. ¿Qué opináis los expertos?
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jmiguelm 04/02/14 17:26
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Si, gracias, está mirado y revisado. El problema es que hoy he verificado que está habitada por la familia del administrador de la sociedad (con al menos 2 menores) y la usan como vivienda habitual. Por lo tanto podrían encontrarse entre los colectivos especialmente vulnerables, al menos en cuanto al supuesto e del articulo 1 de la nueva ley (si no lo son por mas) ya que aunque la ejecutada es la sociedad el administrador es también deudor solidario. Sumando el precio del 70% de la tasación (para evitar acciones posteriores del banco), al precio y tiempo del lanzamiento, con la posible depreciación que todavía queda en la valoración de las viviendas el "margen" que quede (si es que queda algo) creo que no va a compensar. Mañana iré a hablar con el banco a ver que dicen, que aunque "me den puerta" servirá de aprendizaje. Muchas gracias a todos por las respuestas y aportes.
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jmiguelm 04/02/14 15:59
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hoy me he vuelto a pasar por el juzgado para hablar con el que lleva el caso, entre otras cosas le he preguntado: "Si no salgo adjudicado, ¿en cuanto tiempo se estima que se podría devolver el deposito?" Y tranquilamente me responde: "No tengo ni la menor idea, en 3 años trabajando aquí nunca he visto un postor en una de las subastas"
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jmiguelm 04/02/14 15:49
Ha comentado en el artículo Orden de encargo: Tristán el empleadillo
Osea que si lo he entendido bien... Vas a un abogado a que te asesore y este te envia a que le consigas la información para darte la respuesta... Así les va a muchos. En fin que me ahorro el comentario.
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jmiguelm 03/02/14 20:28
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Otra cosa que tenia pensada es hablar directamente con BBVA sobre la "compra" de ese crédito Ya os iré contando....
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jmiguelm 03/02/14 20:20
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Ya, vista la situación lo más probable es que se la lleven los bancos directa o indirectamente, eso también lo he pensado yo, pero.... - Sirve de primera experiencia como dices Jotaerre - Además es un billete de lotería gratuito ¿y si suena la flauta? (cosa harto improbable, pero bueno) Por cierto ¿cuanto tiempo "estimativamente" hablando tendría que esperar para recuperar el deposito?
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jmiguelm 03/02/14 20:16
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Muchas gracias de nuevo por las respuestas, todo claro como no podía ser de otra forma. Respecto a los posibles inquilinos fantasmas, al ser la ejecutada una empresa que tiene obligación de depositar cuentas en el registro mercantil una vez depositadas las de 2013 podría verificarse (casi seguro) que no existen ingresos (o facturas) por alquiler en la contabilidad, de hecho hasta 2012 (consultado en el RM) nunca han existido tales ingresos, es más lleva desde el 2010 sin ningún tipo de ingreso. Si esto fuera así, (que actualmente no lo se, solo lo supongo) supongo que no podrían alegar que existe tal inquilino con anterioridad al cambio de la ley ¿no? O lo que es peor, pueden alegar que existe tal inquilino con todos sus derechos (¿incluido retracto?)y tendría que ser el adjudicatario quien inicie el procedimiento.....
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jmiguelm 03/02/14 14:21
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hola Tristan, sigo tu blog desde hace tiempo de forma intermitente, me parece muy "didáctico" tu trabajo a la par que cargado de sentido del humor, antes de empezar muchas gracias. Como lector siempre he estado tentado de tirarme a la piscina, ahora estoy encima del trampolín, pero... Como novato total, aunque parece que tengo las cosas mas o menos claras, cuando se manejan estas cantidades de dinero surgen todo tipo de dudas... lo habré entendido bien, seguro?, voy a releer, seguro que es así?, voy a verificar..... Se trata de una subasta por ejecución hipotecaria, tipo de salida 200.000 € Según GoolZoom (gracias al subastero geek) el valor medio de una vivienda similar en la zona está entorno a 320.000, el valor mínimo entorno a los 240.000 por lo que en principio parece una buena oportunidad. Las cargas que constan por orden son: Hipoteca de BBVA en 2001 de 200.000 mas intereses mas costas Hipoteca de BBVA en 2008 de 100.000 de principal (en el registro no pone nada de que sea del mismo rango que la anterior) Hipoteca de BSCH en febrero de 2009 de 150.000 de principal Hipoteca de BSCH en noviembre de 2009 de 50.000 de principal Embargo de BSCH en 2012 por 48.000 del total Embargo de BSCH en 2012 por 42.000 del total La hipoteca ejecutada es la primera, por la que se subasta el 100% del pleno dominio, con una reclamación de deuda total incluidos intereses y costas de aprox. 190.000. El titular del inmueble y de la deuda es una empresa. Lo primero, si ves que es "mucho morro" preguntar aquí, me editas y borras el mensaje con total libertad. Te seguiré agradeciendo y siguiendo la labor de difusión que haces con tu blog. Si sigo adelante ya me pondré en contacto contigo por privado, porque hay algunos temas muy específicos de los que si necesitaré asesoramiento personalizado. Ahora las preguntas que creo que pueden ser de interés de otros (con auto-respuesta): - Al ser la primera hipoteca la ejecutada, el inmueble quedaría libre de cargas, excepto las preferentes (Comunidad e IBI) los derechos de trabajadores, proveedores o demás preferentes por tratarse de una empresa no me afectan si fuera el adjudicatario ¿es correcto? - Al no existir ningún contrato de arrendamiento registrado en el registro de la propiedad y según la ultima modificación de la LAU, incluso aunque existiera tal contrato de arrendamiento privado y no registrado este quedará extinguido ¿tengo razón? - Al tratarse la ejecutada de una empresa y no de una persona fisica y si resultase adjudicado ¿tendría que pagar IVA o ITP? - Entiendo que al tratarse de una decisión judicial la base imponible de dicho impuesto sería el precio de remate y no sería de aplicación de tablas de precios mínimos verificados por el funcionario de turno de Hacienda ¿es así? ¿Qué opinas? Muchas gracias y un saludo.
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