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Iuriscivilis

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Iuriscivilis 28/06/10 20:10
Ha comentado en el artículo Como me llamo Pepe que esta subasta no se celebra
La sucesión procesal carecía de disposiciones expresas en la LEC 1881 y la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, ha cubierto esta laguna con tres artículos, que regulan la sucesión procesal por muerte (art. 16), por transmisión del objeto litigioso (art. 17, redactado según Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial), y en casos de intervención provocada (art. 18). En referencia a la transmisión del objeto litigioso la sucesión procesal supone la trasmisión del derecho litigioso que, claro, traerá su causa de la cesión convencional de un crédito y que de la regulación del artículo 17 de la LEC se desprende que el momento temporal de su legitimación debe ser anterior al pronunciamiento de la sentencia: “… pendiente un juicio…” dice el precepto. Evidentemente, como acertadamente señalas, cabe la sucesión procesal en fase ejecutiva por la vía del artículo 540 de la LEC. Dice este precepto que: “La ejecución podrá despacharse a favor de quien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el título ejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor de quien en dicho título aparezca como ejecutado. 2. Para acreditar la sucesión, a los efectos del apartado anterior, habrán de presentarse al tribunal los documentos fehacientes en que aquélla conste. Si el tribunal los considera suficientes a tales efectos, procederá, sin más trámites, a despachar la ejecución a favor o frente a quien resulte ser sucesor en razón de los documentos presentados. 3. Si la sucesión no constara en documentos fehacientes o el Tribunal no los considerare suficientes, de la petición que deduzca el ejecutante mandará que el Secretario judicial dé traslado a quien conste como ejecutado en el título y a quien se pretenda que es su sucesor y, oídos todos ellos en comparecencia señalada por el Secretario, el Tribunal decidirá lo que proceda sobre la sucesión a los solos efectos del despacho de la ejecución.” Un saludo.
Iuriscivilis 26/06/10 23:12
Ha comentado en el artículo Como me llamo Pepe que esta subasta no se celebra
Es alentador comprobar los conocimientos jurídicos que poseéis los subasteros sobre derecho procesal. Evidentemente, la sucesión procesal dispuesta en el artículo 17 de la LEC – no confundir con la enajenación del crédito -, no puede pretenderse una vez instada la ejecución. Por ello, como acertadamente señala Taichi y F. Calvo una posible explicación para la suspensión de la subasta es que haya existido una previa connivencia entre el tercero, el acreedor y/o el deudor, teniendo en cuenta que, como apuntáis, procesalmente, únicamente puede instar la suspensión, antes de la aprobación del remate, la parte ejecutante y ejecutada. En este sentido, la suspensión de la subasta ha de ser forzosamente convenida por todas las partes (art. 565.1 LEC), alegando justa causa a juicio del Secretario Judicial (art. 188.3 LEC) y acordada mediante Decreto, sin que dicha suspensión perjudique al interés general o a tercero (art. 19.4 LEC). Por supuesto, la ley procesal permite que, antes de la aprobación del remate, el deudor disponga de la posibilidad de suspender la subasta, según dispone el apartado 7 del artículo 670 de la LEC: “En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.” La doctrina jurisprudencial dispone que la posibilidad del deudor de liberar el bien subastado mediante la consignación de todo lo adeudado debe realizarse, como apunta Tristán, ante de haberse dictado el Auto de aprobación del remate en el mismo día de la subasta o el día siguiente (entre otras, STC 8 de setiembre de 2008). Un saludo.
Iuriscivilis 26/06/10 07:47
Ha comentado en el artículo Como me llamo Pepe que esta subasta no se celebra
Antes de adelantar una respuesta, conviene aclarar, en primer lugar, que la forma de proceder a la traba de bienes susceptibles de embargo viene establecida inicialmente por el acuerdo expreso entre el acreedor y el deudor. En defecto de este pacto, el Secretario Judicial embargará los bienes propiedad del deudor teniendo en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el mismo, según indica el artículo 592 de la LEC. En defecto de la aplicación de estos criterios se trabará embargo sobre los bienes respetando el orden establecido en el citado precepto, encontrándose los bienes inmuebles en séptimo lugar, inmediatamente delante del sueldo o de las pensiones. Por tanto, únicamente cabría embargar un inmueble por una deuda principal de 600 euros cuando constante la ejecución resultase que el mismo fuese el único bien conocido propiedad del ejecutado. En relación a la cuestión principal, evidentemente el acreedor se encuentra legitimado para ceder el crédito, aun sin el consentimiento del deudor. La sucesión procesal supone que el acreedor cede la posición procesal por haber transmitido a un tercero vía convencional el crédito objeto de reclamación. En el régimen de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 no existía un tratamiento específico del fenómeno de la sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso y únicamente se refería a ella el articulo 9.4 según el cual era causa de cesación del procurador en su representación el hecho de que hubiere trasladado el mandante a otro sus derechos sobre la cosa litigiosa, luego que la transmisión haya sido reconocida por providencia o auto firme, con audiencia de la parte contraria. No obstante la doctrina y la jurisprudencia se refirieron a la figura fijando sus contornos en forma similar a la ahora recogida en el artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 , en el sentido de que se trata de una sustitución eventual o no necesaria, pues resulta posible que no se produzca bien porque no se solicite o bien porque sea rechazada por el órgano judicial previa audiencia de la parte contraria en caso de que afecte negativamente a sus derechos, supuestos en que será el transmitente quien habrá de continuar en el juicio quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos. Por el momento, hasta aquí puedo leer…Un saludo.
Iuriscivilis 23/06/10 16:29
Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro
Por regla general, el Catastro no suele notificar personalmente las revisiones catastrales que afectan a fincas rústicas. En este sentido, la actuación realizada por el Catastro se limita a la publicación de los correspondientes edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento. Por ello, cabe la posibilidad de que una finca escriturada a nombre de su propietario, cambie de titularidad por error en la revisión catastral, y se convierta en propiedad de un titular desconocido o de un tercero sin ningún título de propiedad. En este caso, puede darse la paradoja que, a través de documentos falsos con apariencia de legalidad, contratos de compraventa, expedientes de dominio y expedientes derivados del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el legítimo propietario pierda su finca a favor de quien aparentemente es un tercero de buena fe, tanto si se debe a un simple error administrativo del Catastro como a la actuación de una trama perfectamente organizada. Para evitar estas situaciones, siempre es imprescindible que el titular compruebe regularmente que la finca está a su nombre y, en caso contrario, solicitar la corrección de errores, adjuntando escritura y plano de la finca. Una buena solución puede ser la de ir al Ayuntamiento y solicitar de los técnicos de urbanismo la exhibición de los planos del catastro donde esté la finca para identificarla y pedir a los técnicos municipales que les comuniquen si figuran como titulares del terreno, y cuál es la superficie a su nombre. Interesante este enlace: http://defensajuridicalegal.blogspot.com/2007/08/propietario-de-fincas-rusticas.html Un saludo.
Iuriscivilis 22/06/10 17:52
Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro
Inversius, muy agradecido por compartir públicamente la fuente de información, que teniendo en cuenta que el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz es público, no tengas ningún recelo, pues no se trata de ningún uso indebido de la información, como bien sabes (artículos 1 y 10 de la Ley 5/2002, de 4 de abril, reguladora de los Boletines Oficiales de las Provincias y concordantes de la LOPD). Desde luego, estoy plenamente de acuerdo con Yiremar, la información y las conclusiones aportadas por Inversius, son dignas de alabar. Espero que todo el trabajo que está realizando Yiremar dé sus frutos y sinceramente pienso que este caso tiene todos los ingredientes para ser recordado: ex-concejal, mandato verbal, asesinato… Un saludo.
Iuriscivilis 22/06/10 02:14
Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro
Aunque el tema escapa un poco de mis conocimientos, resulta verdaderamente impresionante la información facilitada por Inversius, aunque también me parece muy acertada la conclusión de FCalvo de estudiar el historial de la finca matriz . De todas formas, seguiré este hilo con atención. Y sí, yo también creo que el MEH es muy buena fuente de información. Un saludo.
Iuriscivilis 08/06/10 00:21
Ha comentado en el artículo Reportaje de subastas en Cuatro
Y responsables directas de estas tasaciones sobrevaloradas son las sociedades de tasación y el Banco de España. Pues conviene recordar que estás sociedades están registradas, supervisadas y controladas por el Banco de España; y que la práctica ordinaria de las mismas se ha alejado cada vez más de su objetivo principal: potenciar la calidad y la transparencia de las valoraciones. Gracias Tristán por el video. Intentaré verlo, aunque mucho me temo que mi opinión será pareja a la formulada por DavidR y Kyrie lomthe. Un saludo.
Iuriscivilis 02/06/10 23:16
Ha comentado en el artículo ¿Golpe a la mafia subastera?
Menos mal que, en este tema, España no es Argentina. De todas formas, sin ánimo de ser cansino, es innegable que la actual crisis inmobiliaria no coadyuva al establecimiento de determinadas prácticas colusorias y abusivas entre algunos subasteros, existentes en épocas pasadas, aunque fuesen un rara avis. Como en cualquier otra actividad, en el mundo de la subastas existen personas que centra su actividad profesional en participar en las mismas, tratando de obtener un lícito beneficio económico, bien realizando una labor de intermediación o bien directamente, asumiendo determinados riesgos. Sin embargo, no puede menospreciarse la triste realidad que sigue caracterizando la profesión de subastero: la de arrastrar una leyenda negra, pues también existen otra serie de subasteros – los menos – poco serios, sin escrúpulos y falto de la suficiente ética y profesionalidad. Ahora bien, en lo atinente al mercado inmobiliario, la falta de control del sistema financiero y una inexistente política gubernamental capaz de frenar la especulación inmobiliaria han sido las causantes del estallido de la burbuja inmobiliaria y me parece correcto afirmar, como tantas veces se ha dicho en este blog, que los subasteros y otros inversores inmobiliarios han supuesto y suponen una válvula de escape de las entidades financieras (Cajas de Ahorro y Bancos), asumiendo determinados riesgos y aportando liquidez al sistema. My tentador lo de Brasil. Un saludo.
Iuriscivilis 26/05/10 18:30
Ha comentado en el artículo Venta de créditos ejecutados
El artículo 149 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, dispone que: “el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. La cesión del crédito hipotecario es un acuerdo entre el cedente y cesionario que debe ser notificado al deudor hipotecario, salvo que el deudor hubiera renunciado expresamente a este derecho y así se haga constar en escritura pública, de conformidad con el artículo 242 del RH y a salvo el artículo 150 de la LH, con el objeto de vincular a éste con el nuevo acreedor y su oponibilidad frente a terceros exige la correspondiente inscripción de la escritura de cesión en el registro de la propiedad. El efecto principal de la cesión del crédito hipotecario es la subrogación del cesionario en la posición del cedente, que adquirirá el crédito con la garantía hipotecaria. El cesionario no se obligará por esta cesión a más de lo que ya estuviese con el primitivo acreedor. Efectivamente, como señala Tristán, esta es una operación jurídica y no financiera, que pudiera ser muy rentable en estos momentos de crisis, pues la necesidad de liquidez de las entidades financieras motiva a las mismas a desprenderse de créditos hipotecarios de muy dudoso cobro; por lo que, parece claro que la viabilidad de este tipo de operaciones dependerán de la relación mercado/precio y de que pudieran servir de factor de corrección contable entre estas entidades, aunque resulta ser un tema complejo que excede de mis conocimientos. En cualquier caso, conviene recordar que los Bancos y Cajas no son precisamente ONGs. Un saludo.
Iuriscivilis 24/05/10 03:05
Ha comentado en el artículo Mejor con subastero
Efectivamente, a mi juicio el fraude de esta subasta judicial me parece escandalosamente manifiesto. Como se ha señalado, este fraude consistente en manipular el precio de una subasta se encuentra perseguido por la ley, siempre condicionado a probar la complicidad de los postores que han producido la quiebra; es decir, el licitador que no ingresa y quiebra la subasta con la finalidad de que el adjudicatario sea el último rematante por haber reservado la postura. Ahora bien, la intervención del Abogado del copropietario del diez por ciento del terreno deja mucho que desear, no sólo por la ausencia de una postura superior, sino por el hecho que cualquier licitador puede denunciar, en el propio acto de la subasta, la sospecha de quiebra fraudulenta, con el objetivo de que el secretario y, en su caso, el juez tomen las medidas oportunas para evitar dicho fraude. Sospecha que queda patente por el hecho del valor exhorbitado de la primera postura en sobre cerrado a nombre de la empresa y por presentar la misma persona tres posturas en sobre cerrado, en su propio nombre, en nombre de su empresa y en nombre de la empresa copropietaria, siendo administrador de esta última su padre. Lo cual evidencia que el referido abogado no andaba muy fino de reflejos. Esta conducta delictiva, de escasa o nula relevancia en la práctica forense, es heredera de la prevista en el anterior Código Penal, aprobado por el Decreto 3096/1973, de 14 de septiembre, conocida como maquinación para alterar el precios en concursos y subastas públicas y prevista en su artículo 539, que la Ley Orgánica 10/1995 incorporó en su totalidad con alguna modificación, al vigente Código Penal, adicionando la figura de los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación. El tipo delictivo se define en el artículo 262 del Código Penal, bajo el epígrafe de alteración de precios en concursos y subastas públicas, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. La pena prevista es la de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años. Estoy de acuerdo con FCalvo en que la subasta será anulada, aunque seguramente en segunda instancia. Tristán, ¿porqué la presentación de la tercera postura en sobre cerrado por un importe manifiestamente ridículo? No consigo encontrar el motivo. Un saludo.
Iuriscivilis 18/05/10 17:55
Ha comentado en el artículo Como dos buenos hermanos
Totalmente de acuerdo Draco. El problema casi siempre viene dado por la falta de entendimiento de los comuneros, sobre todo si se encuentran vinculados por razones de parentesco que, entre disputas o roces familiares, no saben encontrar la solución más racional posible - valor sentimental ... - y no queda otra solución que subastar judicialmente la finca en cuestión, con la consiguiente pérdida para los mismos. Soluciones hay muchas y buen ejemplo son las apuntadas por algunos lectores de este blog, aunque yo me inclinaría por la facilitada por Tristán. Por ello, siempre es muy complicado disolver una comunidad en proindiviso cuando los comuneros no consiguen ponerse de acuerdo. Un saludo.
Iuriscivilis 17/05/10 18:03
Ha comentado en el artículo Como dos buenos hermanos
En principio, la mejor respuesta que se puede ofrecer para garantizar los derechos de los dos hermanos en que intenten llegar a un acuerdo, del tipo que sea., pues la división de cosa común se encuentra subordinada a la voluntad de los comuneros. Evidentemente si la finca resulta ser indivisible, la única solución es la venta de la finca y la distribución del precio obtenido; inclusive en este punto la voluntad de los comuneros juega un papel relevante, dependiendo de la intención de introducir la vivienda en el mercado inmobiliario y la presencia de terceros. Si optan por la venta en pública subasta, cabe señalar que cabe la posibilidad de que existiendo el correspondiente acuerdo, la puedan celebrar de conformidad con las normas establecidas en los artículos 2048 y ss. de la LEC de 1881 referentes a las subastas voluntarias judiciales, resultado el régimen dispuesto para las subastas judiciales para las ejecuciones forzosas dispuesto en la vigente LEC como de aplicación supletoria, cuando no hay posibilidad de llegar a un acuerdo, que la jurisprudencia denomina “ejecución impropia”. Por tanto, constante el convenio entre los comuneros, cabe la posibilidad de que consensuen las condiciones de celebración de la subasta: por ejemplo, tasación de la finca mediante un perito, en evitar la celebración de la subasta mediante la presentación de un tercero que se comprometa a adquirir la finca ex artículo 640 de la LEC, la celebración de subasta a instancia de cualquier de ellos sin intervención de terceros o en su defecto la celebración de una subasta judicial corriente – que suele ser lo habitual -, con admisión de licitadores extraños. En este último caso, es posible acordar diferentes particulares: participación o no de todos o alguno de los copropietarios en la subasta, si se exime a todos o a algunos de la consignación de un depósito previo, etc… En definitiva, la mejor respuesta que cabe dar es que todo dependerá de la voluntad de los dos hermanos de llegar o no a diferentes acuerdos, eligiendo aquélla opción que al final resulte más aconsejable, desde un punto de vista tributario, y siendo tremendamente necesario que se dejen asesorar en esta materia por un buen abogado o experto fiscal. Un saludo.
Iuriscivilis 12/05/10 19:46
Ha comentado en el artículo Al zapatero del noveno le subastan el piso
Tristán, has realizado una descripción muy fiel de la situación político-económica de España. La nefasta gestión de Zapatero y su equipo de gobierno han conducido irremediablemente a esta situación, con una tasa de paro que previsiblemente pasará del 20 por ciento (como ya sucede en algunas CCAA), y con un déficit público que terminaremos costeando los funcionarios, los pensionistas y los ciudadanos en general. Como afirma reiteradamente quién desea ocupar el noveno piso, más le hubiera valido practicar una política restrictiva de gastos desde el principio de la crisis y comenzar por adoptar determinadas medidas eficaces y en el mejor de los casos, comenzar por suprimir ministerios como vivienda (1.5 millones de euros) o igualdad que en la práctica no sirven para nada positivo y disminuir el número creciente de asesores que cobran vía de la adm. Central y autonómica cifras astronómicas por un simple informe. En fin, para acabar con los embustes y con la indecisión de este señor, más valdría que se convocarán elecciones anticipadas ya, pues cualquier otro inquilino será muy bienvenido. Los españoles no nos merecemos un gobierno con esta catadura moral. Felicidades por el post me ha encantado. Un cordial saludo.
Iuriscivilis 09/05/10 15:03
Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes
A mi juicio, resulta muy desaconsejable la creación de una comunidad en propindiviso, pues como acertadamente señala Tristán, al final terminará saliendo a subasta la finca en su conjunto y la mejor solución, sino la única, pasa por intentar adjudicarse la cuarta parte, como sea. Por otra parte, el art. 17 del TRLS de 20 de junio de 2008, define la parcelación como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Cabe así distinguir, la parcelación, que implica una actividad urbanística, legal o ilegal, de la división civil o registral de fincas, que constituye un negocio jurídico de distribución de objetos de derecho, coincidente o no con la actividad de parcelación. De acuerdo con ello, la DGRN, en diversas resoluciones, considera una parcelación encubierta, y por tanto, un acto en fraude de ley, la venta de participaciones indivisas de una finca cuando ello suponga la atribución a cada propietario de un derecho de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada con autonomía física y jurídica, que pueda ser considerada como objeto jurídico independiente. Señala el apartado 2 del citado precepto que “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.” Un saludo.
Iuriscivilis 05/05/10 17:56
Ha comentado en el artículo Desajuste registral
La única duda que tengo se refiere a la diferencia de metros cuadrados registrados de la parcela, pues esta se sitúa por encima del 50 por ciento. ¿Crees que el Registrador de la Propiedad no pondrá ningún problema y procederá a la inscripción aportando el acta de notoriedad? A mi juicio, probablemente el registrador solicitará la aportación de la resolución judicial dictada en virtud del expediente de dominio, por ello creo más aconsejable este último procedimiento, aunque el coste sea más elevado. Un saludo.
Iuriscivilis 03/05/10 18:30
Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta
Para una mejor comprensión de lo absurdo de estas situaciones, resulta indispensable leer el artículo de "El Mundo.es " cuyo autor trata este tema, citando como fuente a nuestro amable Tristán, dónde cabe la posibilidad de informarse sobre las excusas que ofrece la administración. El enlace es el siguiente: http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/16/suvivienda/1255713660.html?a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=1272896186 Un saludo a todos.
Iuriscivilis 03/05/10 16:46
Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta
Gracias erkitt por tu comentario. Efectivamente tienes toda la razón, y la normativa autonómica promociona diferentes tipos de VPP. A pesar de lo cual, sigo insistiendo en la tesis iniciada por Sujeto Pasivo, en la que me parece excesivo que el Estado otorgue un inmueble en propiedad de estas características y mediante unas condiciones de adquisición muy ventajosas. A Tristán, muy agradecido por la aclaración. Un saludo a todos.
Iuriscivilis 02/05/10 23:09
Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta
Con independencia de la dispersa y abundante normativa que regula el régimen de las viviendas de protección oficial (VPO O VPP), de carácter autonómico y estatal, la concesión de una vivienda pública de las características que mencionas: 111 metros cuadrados, terraza de 96 , plaza de garaje de 20 y trastero, me parece una burla del Estado a todos los ciudadanos y una vulneración de la finalidad de la política de protección de la vivienda. Es cierto que hace tiempo que no reviso la normativa, más creo recordar que el número máximo de metros cuadrados era de 90. ¿Tristán no hay ninguna errata en los datos que aportas de la VPO? Si son correctos, considero este caso una auténtica inmoralidad, además de que encima la subasta se convierte en un verdadero negocio para los propietarios, pues efectivamente cabe la posibilidad de rematarla por un precio superior al máximo legal, cosa que no ocurre en el mercado de compraventa tradicional – al margen de las prácticas abusivas en esta materia. Un saludo.
Iuriscivilis 26/04/10 19:12
Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos
Efectivamente, las situaciones de copropiedad son un semillero de conflictos y la adjudicación de un tercero de una parte indivisa una fuente de problemas. En primer lugar, cabe señalar el carácter imperativo de los artículos 654 y 656 de la LEC que queda perfectamente reflejado en la STS de 24 de septiembre de 1996 que incide en la relevancia de la publicidad de la subasta como requisito de forma esencial, que ha de observarse en sus exactos términos. Por tanto, el mandamiento que ordena expedir la certificación de dominio y cargas es un requisito necesario para la celebración de la subasta. Respecto de la cancelación de cargas coincido con Fcalvo hay que partir de la base de la necesidad de no realizar una interpretación restrictiva de la normativa sobre las subastas de inmuebles regulada en la LEC, cuya finalidad está orientada primordialmente a derechos plenos y no por cuotas. Por otra parte, aunque no sea muy ortodoxo, estoy de acuerdo con Tristán en que lo más sensato es que quiebre la subasta, sobre todo siendo uno de los copropietarios, pues como sabemos en la práctica judicial no suele desprenderse tanto de culpa y, contrate con suma urgencia los servicios de un buen abogado experto en estos temas, pues, a priori, como señala FCalvo – ad cautelam -, la hipoteca cambiaria parece más bien una hipoteca simulada. A ver si tengo algo de tiempo e investigo un poco la jurisprudencia. Un saludo.
Iuriscivilis 25/04/10 18:12
Ha comentado en el artículo Subastas de coches. Petición de ayuda
En primer lugar, en lo referente a las subastas judiciales de vehículos embargados, los principales problemas que plantea son el depósito del vehículo embargado – en principio se deposita en el mismo deudor y a pesar del embargo sigue usándolo libremente -, la tasación, el estado de deterioro y la pérdida de valor y la posibilidad casi segura de cargas por deudas tributarias locales, que viene a suponer un impedimento en la participación en este tipo de subastas, salvo que se tratase de vehículos de gama alta. En cualquier caso, a mi juicio, este tipo de subastas son completamente desaconsejables. Por otra parte, se encuentran las subastas de la AEAT, siendo especialmente interesantes aquéllas celebradas por vehículos decomisados por la infracción de conductas delictivas, que suelen estar depositados durante un largo tiempo, criando polvo y suciedad en las que creo que se puja por lotes de vehículos. Suele ser muy usual que se encuentren en mal estado, tanto de chapa (por el tiempo pasado almacenado y/o a la intemperie) y motor (por el tiempo sin uso). Además en algunos casos, a los vehículos podrían faltarles algunas piezas o que la carrocería se encuentre perforada – por la búsqueda de la droga decomisada. No obstante, suele ser vehículos de gama alta. En este sentido, el Fondo de Bienes Decomisados, regulado por la Ley 17/2003, de 29 de mayo está integrado por los bienes, efectos e instrumentos decomisados por sentencia firme en procesos por narcotráfico y otros delitos relacionados. El producto de estos bienes está destinado a intensificar las actuaciones de prevención, investigación, persecución y represión estos delitos. Los vehículos se exponen al público para comprobar su calidad, cantidad y demás circunstancias. Los métodos son la adjudicación directa y por lotes y aquellos adjudicatarios de vehículos que los adquieran para su posterior venta, deberán indicarlo en el momento de la adjudicación a la Mesa de Subasta y acreditar su actividad de compra-venta mediante exhibición del documento fiscal correspondiente. Más información en la página del Ministerio de Sanidad y Política Social. Un saludo a todos.
Iuriscivilis 17/04/10 20:03
Ha comentado en el artículo Bola de nieve crediticia
Antes de comenzar el debate, sería conveniente explicitar en qué consiste la hipoteca en garantía de letras de cambio, que domina las cargas afectas a la finca. La hipoteca cambiaria es una garantía real que asegura el pago de una o varias letras de cambios, emitidas o libradas en el acto de su constitución y, en cualquier caso, aceptadas y que se establece a favor del tenedor o tenedores actuales y futuros. La hipoteca de letras de cambio nace como consecuencia de la insuficiencia del aval como garantía típicamente cambiaria, ofreciendo una garantía real y directa de cobro. La Ley de Hipoteca Mobiliaria la admite y la hipoteca inmobiliaria, a pesar de su insuficiente regulación - vid. artículo 154 de la LH -, ha sido plenamente admitida por la jurisprudencia doctrinal y registral. El hipotecante será normalmente el librado aceptante, aunque puede serlo cualquier obligado cambiario. El acreedor hipotecario serán los tenedores actuales y futuros de la cambial. El crédito cambiario se perfila en la escritura de constitución mediante la reseña de los datos y circunstancias que vengan a identificar las cambiales, expresando en la letra sucintamente de los datos de constitución de la hipoteca. La garantía hipotecaria asegura el capital – el importe de la letra de cambio -, y los intereses ordinarios siempre que se trate de letras de cambio giradas a la vista o a un plazo desde la vista y que el librador haya indicado en la letra el tipo de interés anual y la fecha a partir de la cual correrán los intereses o, en su defecto, a partir de la fecha en que se libre la letra de cambio. Los intereses moratorios son cubiertos por la hipoteca cambiaria siempre que no excedan del tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos y la hipoteca por razón de demora se instrumente como hipoteca de máximo. Un saludo.
Iuriscivilis 14/04/10 23:28
Ha comentado en el artículo ¿Es usted subastero? Adelante, puede pasar
Efectivamente, como señalas la finalidad de una venta forzosa es maximizar el precio de venta y entre las actuaciones que sirven para preparar la subasta y garantizar los buenos resultados de la misma se encuentran en determinar la situación jurídica en que se encuentra el bien inmueble, la publicidad de la celebración de la subasta y la permisibilidad del deudor en mostrar el estado físico del aquél, pues a fin de cuentas redunda en su propio beneficio. En cuanto a la publicidad las nuevas tecnologías se antojan un buen aliado en la difusión de los señalamientos, bien por el Secretario Judicial, bien por el propio deudor. A mi juicio, el problema en la venta forzosa de bienes inmuebles – al margen de consideraciones jurídico-procesales -, viene dado por la falta de información del deudor en cuanto a la utilización de las diversas posibilidades que le asisten – como ejemplo el apuntado en el post - y en la creencia o percepción de los ciudadanos de un cierto uso perverso de las subastas como instrumento de negocio. De todas formas, no resulta extremadamente difícil utilizar las nuevas tecnologías – como los blogs– para mostrar el estado de una finca objeto de una subasta, colgando fotos o videos de su estado exterior e interior, de forma análoga como sucede con los portales inmobiliarios o las redes sociales para difundir la información relativa al señalamiento de una subasta. Al fin y al cabo, como señalas en la venta forzosa como en cualquier otra venta se trata de obtener el máximo precio. Un saludo.
Iuriscivilis 11/04/10 11:20
Ha comentado en el artículo El lado oscuro de la judicatura pierde adeptos
La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y su desarrollo reglamentario aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley Orgánica se constituye en las norma de referencia para garantizar y proteger los datos personales de los ficheros automatizados que se encuentren bajo la responsabilidad de los órganos judiciales que debe ser cohonestado con el principio de publicidad de las actuaciones judiciales proclamado en el artículo 120 de la Constitución Española y con la normativa de carácter procesal (vid. artículo 141-bis de la Lec). El Artículo 140 de la Lec dice que : 1. Los Secretarios Judiciales y personal competente al servicio de los tribunales facilitaren a cualesquiera personas que acrediten un interés legítimo cuanta información soliciten sobre el estado de las actuaciones judiciales, que podrán examinar y conocer. También podrán pedir aquéllas, a su costa, la obtención de copias simples de escritos y documentos que consten en los autos. 2. A petición de las personas a que se refiere el apartado anterior, y a su costa, se expedirán por el Secretario Judicial los testimonios que soliciten, con expresión de su destinatario. 3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, los tribunales por medio de auto podrán atribuir carácter reservado a la totalidad o a parte de los autos cuando tal medida resulte justificada en atención a las circunstancias expresadas por el apartado 2 del artículo 138. Las actuaciones de carácter reservado sólo podrán ser conocidas por las partes y por sus representantes y defensores, sin perjuicio de lo previsto respecto de hechos y datos con relevancia penal, tributaria o de otra índole. Y el artículo 138 que: 1. Las actuaciones de prueba, las vistas y las comparecencias cuyo objeto sea oír a las partes antes de dictar una resolución se practicarán en audiencia pública. 2. Las actuaciones a que se refiere el apartado anterior podrán, no obstante, celebrarse a puerta cerrada cuando ello sea necesario para la protección del orden público o de la seguridad nacional en una sociedad democrática, o cuando los intereses de los menores o la protección de la vida privada de las partes y de otros derechos y libertades lo exijan o, en fin, en la medida en la que el tribunal lo considere estrictamente necesario, cuando por la concurrencia de circunstancias especiales la publicidad pudiera perjudicar a los intereses de la justicia. 3. Antes de acordar la celebración a puerta cerrada de cualquier actuación, el tribunal oirá a las partes que estuvieran presentes en el acto. La resolución adoptará la forma de auto y contra ella no se admitirá recurso alguno, sin perjuicio de formular protesta y suscitar la cuestión, si fuere admisible, en el recurso procedente contra la sentencia definitiva. Y el artículo 141 : Las personas que acrediten un interés legítimo podrán acceder a los libros, archivos y registros judiciales que no tengan carácter reservado y obtener, a su costa, testimonio o certificación de los extremos que indiquen. Por tanto, parece necesario la adopción de un criterio uniforme por los Secretarios Judiciales, al margen de otras consideraciones. Un saludo.
Iuriscivilis 08/04/10 02:35
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Hay que tener en cuenta que el término "multipropiedad", primero que se utilizó en este tipo de contratos, generaba ciertos problemas jurídicos y se encontraba viciado por determinadas malas prácticas - engaños, fraudes... En cualquier caso, la expresión "derecho de aprovechamiento por turnos" refleja un poco mejor la complejidad de este tipo de contratos y evita, como señalas, la consencuencia negativa de creer que se compra una finca en propiedad. Un saludo.
Iuriscivilis 07/04/10 18:10
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Efectivamente como señala Tristán, este edicto vuelve a adolecer de una insuficiencia manifiesta y de la comisión de un error excesivamente grave, creando una percepción errónea del objeto de la subasta; aunque comprobando el tipo de salida cualquiera inmediatamente debería empezar a sospechar. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es aquel por el que se otorga a su titular la posibilidad de disfrutar de un alojamiento turístico durante un período determinado y exclusivo de cada año y se regula en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico. El alojamiento sobre el que recaiga el derecho debe reunir una serie de características: a. Ser un bien inmueble de uso turístico y arquitectónicamente diferenciado, en el que todos los alojamientos que lo integren estén sometidos a ese régimen. b. Contar con salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en que estuviera integrado. c. Estar amueblado adecuadamente para su uso. d. Contar con unos servicios complementarios adecuados. Por otra parte, la citada normativa prohíbe expresamente la utilización del término “multipropiedad” así como cualquier otra fórmula que contenga la palabra propiedad. El titular de este derecho de uso o de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen, aplicándose supletoriamente las reglas establecidas en la LPH. Un saludo.

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