Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Residencial Nerja. INFORME DE INVERSIÓN – RESIDENCIAL NERJA (CIVISLEND) Fecha del análisis: Junio 2026 Inversión analizada: Préstamo puente de 925.000 € para el proyecto "Residencial Nerja" en calle Ingenio, 12, Nerja (Málaga) – promotor DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL 1. RESUMEN DE LA OFERTA SEGÚN CIVISLEND Importe a financiar: 925.000 €Rentabilidad total (TIR): 15%Tipo de interés nominal (TIN): 10% anualPlazo: 18 meses (prorrogable 6 meses más)Pago de intereses: bullet (al vencimiento)Garantías ofrecidas: Hipoteca de primer rango sobre la finca registral 14.712 (Torrox) y prenda sobre participaciones sociales de la SPV.LTV (loan to value) declarado: 58% (préstamo / valor tasación actual de 1.585.837 €)LTV H.E.T. declarado: 17% (préstamo / valor en hipótesis de edificio terminado de 5.544.922 €)Objeto del préstamo según ficha web: "liberar parte de los fondos aportados por el promotor"Objeto del préstamo según Ficha de Datos Fundamentales (FDF): "financiación para parte de los costes de construcción"Estado de las obras según ficha web: "movimientos de tierras y cimentación ya iniciados"Porcentaje de viviendas vendidas: 100% según contratos privados. 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO (según el “Estudio Económico” aportado por el promotor) Ingresos totales previstos: 5.109.200 € Viviendas (16 uds.): 4.267.000 € (3.390 €/m²)Garajes y trasteros: 666.200 €Local comercial: 176.000 €Costes totales previstos: 4.288.159 €Beneficio antes de impuestos (EBT): 821.041 € (margen 16,07%)Estructura de financiación del proyecto: Entregas a cuenta de compradores: 2.043.680 € (48%)Aportación del promotor (declarada): 1.069.732 € (25%) – incluye supuesta compra del sueloPréstamo Civislend: 925.000 € (22%)Gastos pagados directamente con ventas: 249.747 € (6%)Coste financiero del préstamo Civislend para el promotor: 189.625€Comisión de apertura (5,5%): 50.875 €Intereses devengados: 138.750 €Observación clave: Las entregas a cuenta de los compradores (2 millones de €) son la principal fuente de financiación de la obra. El préstamo de Civislend se destina a “liberar fondos del promotor”, es decir, el promotor recupera su inversión ficticia mientras los compradores particulares pagan la construcción. El inversor minorista asume un riesgo enorme para una rentabilidad limitada. 3. CONTRADICCIONES DOCUMENTALES GRAVES 3.1. La “locura” de las hipotecas a favor del propio promotor La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Torrox (9 de marzo de 2026) muestra que sobre la finca registral 14.712 pesan dos hipotecas: una de 1.100.000 € y otra de 200.000 €. El titular de ambas hipotecas es la propia empresa promotora (DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL). Es decir, el promotor es deudor y acreedor de sí mismo. Esta situación es insólita y convierte la “garantía hipotecaria de primer rango” que ofrece Civislend en una ficción absoluta. No se puede inscribir nada a favor de los inversores sin cancelar de esas hipotecas internas. 3.2. El promotor no tiene “piel en el juego”: aporta ficticiamente para luego retirar fondos La ficha web afirma que el préstamo sirve para “liberar parte de los fondos aportados por el promotor”. Eso significa que el promotor pone dinero (supuestamente 295.191 €) para, acto seguido, recuperarlo con el préstamo de Civislend. El resultado neto es que el promotor no arriesga capital real. Si el proyecto fracasa, el promotor no pierde nada (incluso puede haber salido ganando si retiró más de lo que aportó). Todo el riesgo recae sobre los inversores y sobre una garantía hipotecaria inexistente. 3.3. La compra del suelo por 820.000 € es ficticia (fue una dación en pago) La ficha comercial dice que el promotor compró el suelo con fondos propios por 820.000 €. La Nota Simple demuestra que es falso: la finca fue adquirida por “dación en pago de deudas” el 30 de julio de 2024. No hubo compraventa. El promotor no desembolsó ni un euro por el suelo. La cifra de 820.000 € es inventada y se utiliza para inflar artificialmente la aportación del promotor, aparentar solvencia y justificar un LTV más bajo. 3.4. El objeto del préstamo es contradictorio (liberar fondos vs. financiar construcción) Ficha web: “Préstamo puente con garantía hipotecaria para liberar parte de los fondos aportados por el promotor”.Ficha de Datos Fundamentales (FDF, 11 de junio de 2026): “Finalidad del préstamo: financiación para parte de los costes de construcción”.Son dos objetos incompatibles. Uno de los dos documentos es falso o engañoso. Esto vicia el consentimiento del inversor. 3.5. La tasación es errónea (dice “obras 0%” cuando ya había movimiento de tierras) Contrato de obra (10 de febrero de 2026): “en la fecha del presente acuerdo se encuentra totalmente terminada y ejecutada la excavación y el movimiento de tierras”.Fotografías del anexo de la tasación (marzo de 2026): muestran el solar vallado, cartel de obra colocado, terreno excavado, desescombro y desniveles.Tasación de THIRSA (visita el 6 de marzo de 2026, emitida el 12 de marzo): declara “obras sin comenzar” y todos los capítulos al 0,00%.La tasación es manifiestamente falsa o errónea. El valor de tasación de 1.585.837 € corresponde al suelo virgen, pero en marzo de 2026 la obra ya había comenzado. Por tanto, el LTV del 58% se ha calculado sobre una base incorrecta. 3.6. El LTV sobre suelo (58%) y el LTV H.E.T. (17%): lo que no se dice:LTV 58%: Préstamo / valor tasación actual (1.585.837 €). Ese valor corresponde al suelo sin edificar, pero como la obra ya había empezado, la tasación es errónea. El LTV real sería menor si se incluyera la obra ejecutada, pero la falsedad de la tasación invalida el cálculo.LTV H.E.T. 17%: Préstamo / valor en hipótesis de edificio terminado (5.544.922 €). Este ratio es irrelevante para el inversor porque el préstamo vence en 18 meses y el valor terminado solo se alcanzará cuando el edificio esté completamente acabado y vendido (previsto para diciembre de 2027, 21 meses después). Durante la vida del préstamo, el inversor no dispone de ese valor como garantía. 4. DEBILIDADES ESTRUCTURALES Y RIESGOS 4.1. Riesgo del promotor (MUY ALTO) Según el balance de situación a 31 de diciembre de 2024 incluido en la FDF: Patrimonio neto: 1.686,40 €Deuda total (pasivo): 1.137.111,62 €Ingresos (cifra de negocios) en 2024: 0 €La empresa promotora no tiene solvencia. Su capital social es de 3.000 €. No puede responder ante ninguna desviación del proyecto. 4.2. Riesgo sobre la garantía hipotecaria (MUY ALTO) El Registro de la Propiedad no muestra ninguna hipoteca a favor de los inversores ni de la plataforma. Las únicas hipotecas existentes están a favor del propio promotor. La garantía ofrecida es inexistente. 4.3. Riesgo sobre el objeto del préstamo y la retirada de fondos por el promotor El préstamo se destina a liberar fondos que el promotor nunca llegó a aportar realmente (dación en pago del suelo, aportación ficticia). El promotor puede retirar el dinero y dejar el proyecto sin financiación suficiente, ya que la construcción se financia con las entregas a cuenta de los compradores (2 M€), que son las que realmente están en riesgo. 4.4. Riesgo sobre el estado de las obras y el calendario La tasación dice que no hay obra, pero el contrato y las fotos demuestran lo contrario. Esta inconsistencia refleja una gestión documental caótica. El “Estudio Económico” sitúa el inicio de la construcción en mayo de 2026, lo que contradice el contrato de febrero de 2026. El riesgo de retrasos y sobrecostes es elevado. 4.5. Riesgo geopolítico: guerra Irán‑Israel y bloqueo del estrecho de Ormuz El conflicto sigue activo en junio de 2026 con ataques e intercambios de misiles.El estrecho de Ormuz está bloqueado parcial o totalmente desde febrero de 2026.El precio del petróleo se ha disparado (Brent cerca de 100 USD/barril, WTI 87,4 USD/barril), con riesgo de llegar a 150 USD/barril.España es un país importador de energía. Cada subida del 10% del petróleo añade 0,2‑0,4 puntos a la inflación. El BCE se ve obligado a mantener o incluso subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas de los compradores finales.Esto puede dificultar la ejecución del plan de salida (entrega de llaves a compradores que necesitan financiación bancaria) y encarecer los materiales de construcción. 5. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO (las pocas que existen) La ubicación en Nerja es buena y el estudio de mercado sitúa el precio de venta (3.390 €/m²) en línea con la zona.Existe licencia de obras concedida por el Ayuntamiento (Expte. SL 75/2024, de 4 de diciembre de 2025).El 100% de las viviendas figuran como vendidas mediante contratos privados.Las obras han comenzado (movimiento de tierras terminado, según contrato y fotos), lo que reduce el riesgo de que el solar esté vacío.Pero ninguna de estas fortalezas compensa los riesgos estructurales y las falsedades documentales. 6. CONCLUSIONES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA El proyecto “Residencial Nerja” de Civislend presenta múltiples contradicciones documentales que afectan a elementos esenciales de la inversión: lLa garantía hipotecaria (inexistente), El objeto del préstamo (contradictorio), La compra del suelo (ficticia), La aportación del promotor (nula) La tasación (errónea). El promotor carece de solvencia (patrimonio neto de 1.686 €, deudas de 1,1 M€, ingresos 0 €). Además, el contexto geopolítico (guerra en Oriente Próximo y bloqueo de Ormuz) eleva los costes de construcción y los tipos de interés, poniendo en riesgo la venta final de las viviendas a los compradores que necesitan hipotecaRentabilidad ofrecida: 10% TIN (15% TIR). Riesgo real: pérdida total del capital invertido por garantía inexistente y promotor sin recursos. RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este informe ha sido elaborado por un asistente de inteligencia artificial a partir de la documentación proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propia investigación y consultar con profesionales colegiados antes de tomar cualquier decisión. El autor no se hace responsable de las pérdidas o perjuicios derivados del uso de este análisis.
