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Se registró el 01/07/2010

Sobre Credissa

Abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.

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Credissa 19/01/11 12:51
Ha comentado en el artículo Las notificaciones judiciales en ejecuciones hipotecarias
Estoy totalmente de acuerdo contigo Manuel, si demuestras ser tercero hipotecario de buena fe, no tienes nada que temer, se regula en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. También en las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de Marzo y 7 de Septiembre de 2007, fijan la doctrina uniforme sobre este asunto, la primera sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, tercero hipotecario y adquisiciones a non domino, aplicada en las sentencias de 16 y 20 de marzo, y la segunda, sobre la doble venta, la aplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil en concordancia con el citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Credissa 18/01/11 12:10
Ha comentado en el artículo Las notificaciones judiciales en ejecuciones hipotecarias
Efectivamente así debería de ser Tristán. Yo te podría decir mil experiencias que he tenido en los Juzgados referente a las notificaciones, casi siempre son infructuosas a la primera, pero lo peor es tener un procecimiento de ejecución hipotecario 2 años paralizado porque no se le puede notificar al deudor-moroso (que ya se encarga él de no ser encontrado, ni de recibir notificación alguna)y negarse el Secretari@ de turno a notificar por edictos hasta agotar todos los medios alternativos posibles, yo intento averiguar domicilio laboral etc... Lo grave es que un procedimiento judicial de este tipo, que es Sota, Caballo y Rey se demore tanto tiempo en los Juzgados, pero claro no es su dinero el que está en juego. Este procedimiento tiene una primera notificación (requerimiento de pago de la demanda) que ya de primeras tarda una eternidad, que se hace por el servicio Común de Notificaciones y Embargos (que ya tarda lo suyo prque están saturados) más tarde la segunda notificación es la del anuncio de la subasta (que como no les notifiquen muchos Juzgados te la tiran para atrás, suspenden la subasta, hay que decir que otros no, y así lo tipifican en el edicto que convoca la subasta; y por último (siempre que no haya mejora de postura etc...) la notificación del auto de aprobación de remate, para que adquiera firmeza. Luego ya pasamos al capitulo de la posesión, que también se las trae, como han dicho ya en los comentarios anteriores, te puedes esperar en el mejor de los casos 1 año, para el lanzamiento o toma de posesión, siempre que no haya incidencias pr el camino, ya sabes nulidad de actuaciones etc... en fin que os voy a contar yo que ya no sepáis. UN ABRAZO A TODOS Y MUCHA PACIENCIA PORQUE ESTO NO SE RESUELVE EN DOS DÍAS.
Credissa 14/01/11 11:29
Ha comentado en el artículo Derecho de Retracto en subastas de VPO
Yo desde mi humilde opinión también coincido con Draco, si el Ayuntamiento quiere ejercer su derecho de adquisición preferente debería igualar la postura de aprobación del remate, el Juzgado no va a entrar en el valor máximo oficial de la vpo, eso se tiene que discutir por la via administrativa (si quieren que pidan luego la devolución por ingresos indebidos etc...) además no es objeto del procedimiento hipotecario ni causa de oposición, cualquier otro asunto se tendría que discutir en un declarativo ordinario. Salu2
Credissa 04/01/11 12:55
Ha comentado en el artículo ¿Qué nos traerá el 2.011?
Tienes razón Tristán, yo me quedo con tu conclusión final. Lo que hay que hacer es conseguir buenos precios en las subastas para tener un beneficio en las ventas y en el peor de los casos, hacerte con un patrimonio, lo demás es muy inestable en estos momentos, así que mejor no arriesgar y dedicarnos a lo nuestro, a lo que conocemos para conseguir cierta rentabilidad. Saludos a todos y feliz Año
Credissa 29/12/10 11:57
Ha comentado en el artículo La tregua navideña
FELICES FIESTAS A TODOS Y FELIZ AÑO NUEVO... esperemos que este nuevo año venga cargado de felicidad para todos. Animo a todos los contertulios que sigamos escribiendo en este magnifico blog creado por Tristan, para que le dotemos entre todos de especialidad y experiencias.
Credissa 28/12/10 11:22
Ha comentado en el artículo Comentarios a la reforma de la LEC
El Juzgado va a ceder el remate por la cantidad por la que se ha aprobado el mismo, independientemente de lo que se haya pactado entre cedente y cesionario. En mi opinión si la deuda es de 150000 y se ha aprobado el remate por 50000 el Juzgado tendría que especificar en el mandamiento de cancelación que el valor de lo adjudicado es inferior al valor del crédito que se ejecuta, y una vez sea liquida la cantidad pendiente reclamar mediante ejecución de garantía personal. Lo mejor es que hables directamente con el Juzgado (secretari@ judicial) para qiue te guie. Saludos
Credissa 24/12/10 13:31
Ha comentado en el artículo Cuento de Navidad
FELIZ NAVIDAD TRISTN y resto de contertulios, te animo que sigas con este blog que nos entusiasma a todos. Respecto a lo de esta señora, habrá que saber todas las versiones antes de juzgar, pero si es cierto que dentro del mundo de los prestamistas (capital privado) los hay de todos los colores... aunque hay mucho pirata o tiburón sin escrupulos. FELICES FIESTAS A TODOS DISFRUTAR DE ESTAS FECHAS EN COMPAÑÍA DE VUESTROS SERES QUERIDOS Y UNA MENCIÓN ESPECIAL PARA LOS QUE YA NO ESTAN CON NOSOTROS, AUNQUE ESTAN SIEMPRE PRESENTES EN NUESTROS CORAZONES... (TE QUIERO PAPÁ).
Credissa 18/12/10 10:44
Ha comentado en el artículo La garantía personal en los créditos hipotecarios y sus consecuencias
Estoy totalmente de acuerdo contigo Tristan, son muchas las cosas que se pueden hacer, pero esto me lleva a pensar que al sistema no le interesa, al politico, bancario etc... lo más importante es que si se hiciera la dacción en pago, es que no sea con carácter retroactivo porque sino sería un caos, pero pondría unos limites de actuación a partir de este momento, las tasaciones nos einflarían tanto y los bancos mirarían más los préstamos que dan y la burbuja se estabilizaría. Lo de Forges que decir a mi me parece un maestro lo que transmite con uno de sus dibujos y con dos simples lineas. Saludos.
Credissa 15/12/10 17:28
Ha comentado en el artículo ¿Subastero de confianza?
Estos casos son los que dan mala fama a los subasteros y enturbian el mundo de la subastas. Pero es increible que la gente pueda pensar que un juez y un secretario judicial confabulen con un subastero, creo que ya no vivimos en un pais de caciques, aunque hay aljunos Juzgadosde pueblos que dejan mucho que desear por su falta de profesionalidad o mejor dicho especialidad. Coincido contigo Tristan lo mejor es acudir a un profesional honrado que conozca este mundo, llámese subastero, abogado etc... para no correr ningún tipo de riesgo indeseado que ya de por si pueden surgir en cualquier momento por mucha experiencia que tengas.... Saludos. También coincido con el comentario de Cheetos lamentablemente o afortunadamente para otros todavían quedan muchos tontos que se dejan engañar fácilmente.
Credissa 13/12/10 22:18
Ha comentado en el artículo Comentarios a la reforma de la LEC
Estoy de acuerdo contigo Tristan, en que ese es el procedimiento, pero como siempre digo en cada Juzgado se hace una cosa diferente y te lo digo por experiencia, te comento el último caso que tengo encima de la mesa: Subasta celebrada el 3 de Febrero 2010, comparece un postor y sube el valor, pide la adjudicación mi cliente porque no se llega a cubrir la deuda, pide la adjudicación con la facultad de ceder a un tercero el remate, el Juzgado pide tasación de costas y liquidación de intereses, una vez firmes las mismas Septiembre de 2010, que curiosamente las paga un familiar del ejecutado, algo inaudito, nos notifican el auto de adjudicación firme el 29 de Noviembre de 2010. LLamo al Juzgado, puesto que he llegado a un acuerdo con el familiar del ejecutado, que pagó las costas, para ceder el remate, y como no han pasado los 20 días (desde la notificación del auto), sin ir más lejor mañana parto hacia Albacete, para hacer la cesión de remate, que el Secretario me ha dicho que únicamente tengo que acreditar documentalmente el pago. El caso es que como te digo, ya han dictado auto de adjudicación firme y ahora tendrán que hacer otro que sirva de titulo suficiente para que el cesionario lo pueda inscribir. El caso es que en muchos Juzgados no tienen claro, cuando empiezan a contar los 20 días para hacer la cesión de remate, a partir de la subasta, a partir de la fecha del auto de adjudicación, a partir de la fecha de notificación del auto de adjudicación, a partir de la firmeza del auto... Como siempre falta unificar criterios. Un saludo
Credissa 13/12/10 17:30
Ha comentado en el artículo Comentarios a la reforma de la LEC
Si el acta de la comparecencia ya se que no es inscribible pero por lo que entiendo tendrá que dictar el Juzgado otro AUTO o DECRETO de cesión de remate, que será el que sirva para inscribir.
Credissa 13/12/10 14:43
Ha comentado en el artículo Comentarios a la reforma de la LEC
Gracias Tristan por tus sabios consejos. Entonces al Registro de la Propiedad para inscribir habrá que llevar los dos títulos, el auto de adjudicación y el de cesión de remate no???? aunque tengan distintos valores
Credissa 13/12/10 14:13
Ha comentado en el artículo Comentarios a la reforma de la LEC
Sólo una cosa, porque dices que no puede ser inferior al precio de adjudicación en subasta, si yo me he adjudicado la finca en subasta, en teoría puedo ceder el remate a un precio inferior, es simple, si no encuentro a nadie que quiera el bien por el precio de la adjudicación, del reamte y consigo negociar con él un precio inferior, creo que no habría ningún problema, en todo caso sería un perjuicio o pérdida patrimnonial del adjudicatario pero eso al Juzgado, imagino que le dará igual. Qué opinas??? Saludos
Credissa 13/12/10 12:24
Ha comentado en el artículo Subrogaciones hipotecarias y sentido común
Totalmente de acuerdo contigo F. Calvo, yo alucino con que facilidad muchos Secretari@s Judiciales suspenden la subasta, por lo que veo y desde mi experiencia a la mínima incidencia suspenden, no se complican la vida para nada, claro que no son sus intereses los que están en juego, sino otro gallo cantaría. Tampoco entiendo la postura del Procurador, no quiero ir contra el gremio, pero ellos tampoco se complican para nada, con sólo decir "no tengo otras instrucciones del abogado o banco o quien sea", pues no, lo primero creo que el letrado actor tendría obligación de ir precisamente para solventar cualquier problema que pudiera darse, y lo de este tio, "subastero novato" que dice Tristán, a mi me parece que es demasiado listo, y no creo que le salgan bien muchas jugadas de este tipo, ahora que si los profesionales de la Justicia también ayudan pues nada, que más da si a ellos no le importa en absoluto, es sólo una estadística más. Y ya por último, alucino que suspendan la subasta con un contrato privado, sólo tiene efectos entre las partes y no frente a terceros, otra cosa distinta es que hubieran formalizado una escritura pública de compraventa con la sumisión tácita o expresa del banco aceptando la subrogación. En fín que manera de dilatar los procedimientos. Saludos
Credissa 12/12/10 13:57
Ha comentado en el artículo El pan nuestro de cada día
Hola Tristán, quería escribirte para comentarte la resolución que me ha llegado hoy mismo del Juzgado, es referente al post que titulaste "el pan nuestro de cada día" cuando los ejecutados plantearon la nulidad de actuaciones, yo hice mi correspondiente recurso de oposición, esto fue en Marzo y hoy (10 de Diciembre de 2010) el Juzgado se ha pronunciado, GRACIAS A DIOS, que no ha lugar a la nulidad de actuaciones con condena en costas al ejecutado. Como ves el Juzgado se ha tomado su tiempo para pensarselo. Y ha esgrimido los comentarios que le aporte, no cabía indefensión cuando tuvieron la oportunidad de personarse en el procedimiento y recurrir las resoluciones, no utilizaron los medios de defensa que les brinda la Ley y lo hacen en un momento posterior cuando la ejecución está finalizada, y además menciona el hecho que el mismo Juzgado (anterior Juez titular) ya se pronunció sobre este asunto motivando que no cabía la nulidad de actuaciones planteada. En fin todo este tiempo ha sido un sin vivir como te puedes imaginar. Sólo quería comentarte en que había acabado el asunto y el tiempo que se ha tomado el Juzgado. Un saludo
Credissa 10/12/10 14:47
Ha comentado en el artículo Más tonterías bancarias
Sin entrar en las valoraciones que ya habeís dicho y que estoy totalmente de acuerdo con ellas, lo que no logro entender es el asunto del prestamista, y sólo me cabe pensar que esa hipoteca del Deutsche esté cancelada económicamente y que figure todavía en el Registro, porque si no es así es que se ha vuelto loco el prestamista o le han engañado y ha firmado sin saber de las cargas anteriores porque sino no tiene explicación. Otra cosa sería que en el Juzgado figurase en la comunicación de los acreedores anteriores que informen sobre el estado de la carga arr 657 LEC y que realmente este "viva" la hipoteca cosa que sería de locos hasta donde hemos llegado, y el Banco se la tendría que comer con patatas. Saludos.
Credissa 03/12/10 22:54
Ha comentado en el artículo Cuento corto de Borges
¿por qué no pruebas tú? seguro que nos ilustras con tu respuesta. Saludos
Credissa 03/12/10 13:19
Ha comentado en el artículo Cuento corto de Borges
Yo lo único que me he encontrado en un piso adjudicado es MUCHA SUCIEDAD, gatos muertos, excrementos por el suelo, paredes pintadas, destrozadas, etc... imagino que estos no son tesoros pero es el pan nuestro de cada día después de un lanzamiento (salvo contadas excepciones). Con respecto al cuento coincido con vosotros muy bonito, moraleja: Cuidado con tener muchos pájaros en la cabeza, y hay que tener los pies en el suelo. Saludos.
Credissa 30/11/10 13:08
Ha recomendado Pena me daría a mi sacar a la abuela de la residencia con 94 años y meterla en de Draco
Credissa 30/11/10 13:07
Ha comentado en el artículo Cuatro chalados retrasan un lanzamiento judicial
En efecto así es RBDN, a mi que exista esta plataforma para asesorar me parece perfecto, pero lo peor es lo que bien dices, despues del lanzamiento seguro que se olvidan de este señor y de su hijo y pasan a ser una estadistica más. Pero lo peor es que le dirán a este Señor, que tsegún la CE tiene derecho a una vivienda digna, que no se marche, que siga atrincherado en su casa que nadie le va a echar si tiene un niño de 9 años y está en paro... eso es lo que más miedo me da, que seguramente le calienten la cabeza con articulado que no saben interpretar, como bien han dicho, el Estado o los poderes públicos promoveran ese derecho, pero no dice en ningún sitio que te van a dar una vienda en propiedad y que además te la van a pagar ellos, eso sería fabuloso verdad??? Yo en la situaciión de ese señor cambiaría el CHIP rápidamente... y lo primero no se el caso lo desconozco, pero hubiera intentado vender la casa y no me refiero al precio de mercado que sería imposible sino aunque sea malvenderla rápidamente para por lo menos pagar tus deudas y si te queda algo de dinero empezar de nuevo. Lo peor es el arraigo que cogen muchos deudores morosos a sus viviendas y que al final terminan perdiéndolas.
Credissa 30/11/10 12:48
Ha comentado en el artículo Cuatro chalados retrasan un lanzamiento judicial
Hola buenos días a todos, me gustaría hacer varios comentarios, primero decir que sintiendolo mucho, la euforia de los aplausos al final del video, sólo decir que han ganado una batalla pero no la guerra, el lanzamiento se va a afectuar en un mes si o si; y el plazo de benevolencia que ha dado la funcionaria del Juzgado, se lo tendrían que agradecer en vez de estar leyendo los artículos que creo que mal interpretan. Si el ejecutante se hubiese puesto cabezón, el lanzamiento se hubiera realizado, hay que decir que antes de fijar una fecha el Juzgado para el lanzamiento ya le han notificado a los ejecutados que tienen el plazo de un mes para el desalojo voluntario y que por motivos fundados pueden prorrogarlo un mes más (art 704 LEC). Yo ya he visto muchos casos de cómo los ejecutados intentar parar el lanzamiento, he visto hasta cómo sacan a la abuela de la residencia con 94 años y la han postrado en la vivienda, como han llenado la casa de niños, y otras artimañas... Segundo, decir que es una pena si, es verdad, pero cada uno debe responder de sus obligaciones y de las consecuencias de lo que has firmado, la crisis es una PUTADA es verdad, y ha afectado a muchísimas personas hasta límites muy dramáticos, pero no podemos hacer responsable de todos nuestros males al Estado, si el Estado es garantista, pero no es el tercero que te paga la hipoteca si tu no puedes o te has quedado sin trabajo. Yo en el caso de ese hombre intento rehacer mi vida, veo que vive en un chalet, quizá es hora de cambiar de vida e irte a un estudio de alquiler o algo pequeño, y trabajo en lo que sea, trabajos precarios siempre hay y desde luego por no dejar a mi hijo en la calle no se me caerían los anillos (y yo tengo dos niños pequeños). Tercero, también tendríamos que valorar la situación como menciona Tristan de la persona que ha comprado la vivienda en pública subasta, que pasa que este Sr/a no tiene derechos, él la ha pagado legítimamente y además él si es el dueño pleno y sin cargas, la casa no es del banco es de esta persona que la adquirido y quiere tomar posesión cuanto antes, máxime porque es muy probable que la haya comprado sin verla por dentro y no sabe lo que se va a encontrar. Y por último coincido contigo TRISTAN debería cambiarse la legislación y dar por cumplida o resarcido el acreedor con la entrega de la vivienda. Y ahora sí lo último y perdón que me extendido más de lo que pensaba, con respecto a los caraduras que dice Tristán, yo puede decir que he visto cómo personas, en concreto un matrimonio que ganaban entre los dos 3500 € dejaban de pagar la hipoteca (750 € mensuales) y han estado viviendo gratis en la vivienda hasta su lanzamiento, unos dos años desde que se inició la demanda de ejecución hipotecaria, porque estaban muy hipotecados, su casa estaba a más del 100% de su valor de mercado, y en vez de decir al banco toma las llaves o voy a venderla o me voy de la casa por ética, y me voy aun piso de alquiler, mejor me quedo aqui hasta que me echen, sin pagar nada... y así se vive muy bien esos si son auténticos CARADURAS. Saludos a todos.
Credissa 24/11/10 12:53
Ha recomendado Efectivamente, creo que la solución ya ha sido apuntada por dos uténticos de Fcalvo
Credissa 24/11/10 12:50
Ha comentado en el artículo Triquiñuelas para ahorrar costes en las subastas
En respuesta a tu comentario, estoy de acuerdo contigo, pero sólo quería hacerte un apunte, dices que en caso de aplicarse el 671 (subasta desierta), entonces no se puede aplicar el 670, CUIDADO!!!, hay algunos Juzgados (y sin ir más lejos el 32 de Madrid) que aplican lo contrario, si ven que la adjudicación es por el importe de la deuda, que es muy inferior al tipo o valor de tasación de la finca, si aplican el 670.4 de la LEC. (esto lo digo por experiencia no en baladí). Cuando pregunté a la Sra. Secretaria (que seguro que todos conocéis) porque interpretaba eso si no estaba tipificado asi en la LEC, me contestó que es en beneficio del ejecutado, ya sabéis el sacrifio patrimonial del deudor etc etc... Así que cuidado porque no siempre todo es tan taxativo como marca la Ley, puede haber interpretaciones que te demoren los procedimientos, por ejemplo el cómputo de los 20 días para ceder el remate, ni ellos saben cuando se aplican, cuando se dicte el Auto de aprobación de remate, después de celebrada la subasta, cuando notifiquen el testimonio del Auto (perdón ahora DECRETO)... todo esto lo digo porque desde mi humilde experiencia veo que no hay una unificación de criterios en estos asuntos.
Credissa 18/11/10 12:12
Ha comentado en el artículo Ojo con las estafas inmobiliarias
La verdad es que coincido contigo Tristan que es para estar cabreado no cabreadísimo, lo que les ha hecho el promotor es una PUTADA en mayúsculas, independientemente de la pobre ignorancia de estas familias, como ya decís se podría haber solucionado contratando asesoramiento legal y pidiendo al Notario que les explicase todo aquello que no han entendido, porque esa es su responsabilidad. Yo como creo que ha dicho F. Calvo, con quien coincido plenamente, desconfío por regla general de todo pago en especie,siempre es mejor el pago en dinero (por lo menos más seguro) y luego como bien dice te compras el piso o local donde quieras. De todas formas yo en el caso de estas familias, iniciaría acciones legales, y si no tienen dinero, pues mejor (me refiero en este caso concreto que no se entienda mal) que soliciten Justicia Gratuita y eso que se ahorrarán en el pago de las costas judiciales. Un saludo a todos.
Credissa 18/11/10 12:07
Ha recomendado Por mi propia experiencia os puedo asegurar que hay notarios que son más " de Fcalvo