Acceder
  1. Inicio
  2. Perfil de Calexter

Calexter

Se registró el 09/07/2013
9
Publicaciones
4
Recomendaciones
--
Seguidores
21.095
Posición en Rankia
8.774
Posición último año
Calexter 10/10/16 12:47
Ha respondido al tema Housers: ¿alguna experiencia?
Lo del mercado secundario suena muy bien, pero todo el que compro algun bono estructurado sabe lo que significaba, si el bono era a 3 o 5 años, la entidad te aseguraba la existencia de un mercado secundario por si te querias salir antes, asumiendo una perdida del 50%, porque el mercado secundario era por ejemplo Citigroup, emisor del bono, unica contraparte, comprador de ultimo recurso asumiendo una perdida bestial. Se suele publicitar para dar mas seguridad ante vencimientos largos por gente que crea que podria necesitar ese dinero y no se lea la letra pequeña, firme y luego se de cuenta que el mercado secundario te asegura una perdida enorme. En este caso imaginemos un tablon de anuncios en que uno dice que ha invertido 1000 euros en local Lavapies, del que tienes que salir por la noche escoltado por los municipales. Yo te digo que te lo quiero vender por 1050, quien lo compra? O que admito ofertas, quizas no tenga ninguna o tenga una de 500? En los bonos estructurados ese mercado secundario aseguraba al menos esa recompra por la mitad del valor y el tablon de anuncios puede quedarse en intenciones de venta. En mi opinion, lo mas logico es que cada proyecto lleve su recorrido y unos saldran bien, otros regular y otros puede que mal, la junta de accionistas decida si sigue o admite la primera oferta que haya y se sale, etc. Cada cual eligio en cual se metio, eso es cierto, en muchos habra que alargar el plazo de maduracion porque no se alcance el objetivo de venta. Aqui lo interesante es el mix de alquiler y venta final con margen, y, claro esta, el tiempo hasta alcanzarlo, ademas de la inflacion en ese periodo. Si el objetivo es muy optimista tanto en precio como en tiempo de alcanzarlo las espectativas pueden ser poco realistas, esperar un 6% y quedarte con un 3% a veces, derramas de un edificio viejo, meses sin alquilar, impagos, ocupas, etc. Todas esas eventualidades pasan con mayor probabilidad en zonas malas y edificios pobretones. Con esa premisa de volver a maximos en 5 años sale todo muy bien, pero salvo un gurú que sepa el futuro no podemos mas que valorarlo como mas o menos realista que con un paro del 20% y sin otra barra libre de credito a todo aquel que tenga un contrato temporal de dos meses sea posible repetirlo. Aunque como vamos parece de burbuja en burbuja ya nada es del todo imposible, en 5 años yo no lo definiria como un estudio consevador. Si estos activos que yo califico muchos como cutres suben a maximos de burbuja lo hará todo Madrid y las zonas prime mucho mas, los activos inmobiliarios de calidad en comunidades buenas y barrios buenos ya demostraron que cayeron menos, se recuperaron antes y son siempre los primeros en dispararse, un valor mas seguro, pero edificios viejos, interiores sin ascensor, locales en calles degradadas parecen ser lo que mas abunda en los proyectos. A mi personalmente me han perdido mostrando esos criterios de seleccion. Inveslar sinceramente me parece mas realista en los calculos, mas transparente en reconocer lo que cobra, aunque yo le añado un riesgo politico, segun esta el patio por alli y me tira para atras.
Ir a respuesta
Calexter 08/10/16 11:21
Ha respondido al tema Housers: ¿alguna experiencia?
Si, creo que los activos que propone Housers no son bien escogidos en su mayoria y los supuestos buenos precios de inicio se pierden con los costes de compra y gastos societarios, resultando un precio en linea con la zona, y con la reforma sobrepasa el rango alto de la zona. Como por mi trabajo me muevo bastante he visitado las calles de algunos de sus proyectos, a su optimismo en las espectativas de revalorización hay que añadir creer que va a haber una fiebre por Lavapies y Tetuan, que van a convertirse en un lugar de moda o en el hermano pequeño del barrio de salamanca. A mi me sorprende que pasen un filtro un local de proyecto Lavapies que si pasas por esa calle por la noche te ganas una medalla al valor. Para muestra un boton, ahora mismo el proyecto Bellas Vistas, calle Rabida 13, si te paseas por la calle es uno de los portales peores, le van a meter una reforma costosa y quedara muy bonito, pero el edificio seguira siendo malo. En una agencia de Red piso se publicitaba ese piso por 110.000 y ellos dicen que lo han comprado por 90.000 pero los gastos de compra aqui ascienden a un 24% (20.969 euros sin saber que cosas suman esa cantidad), gastos juridico societarios aparte (2328 euros). Es un interior sin ascensor que da a una especie de corrala con las puertas de las viviendas a esos pasillos de patio de pueblo. No dudo que la reforma quedara preciosa, muy chula, pero son 45279 euros de reforma con 900 de impuestos de reforma), que el alquiler de 750 al mes se puede alcanzar. Pero dentro de 5 años se quiere vender por 235.000, a 3672 euros el metro cuadrado. Si cualquiera de nosotros utilizando fotocasa encontramos precios parecidos en edificios incluso mejores pues no se, y los anuncios que aparecen no indican que haya escasez de esos pisos. Segun la media los precios medios maximos del tope de la burbuja en esta zona que se alcanzaron por el 2006 fueron 3964 euros por metro cuadrado y ya digo que es un edificio de los malos y antiguos. Zona con mucha inmigracion y hay que creer que la reforma lo llevara en 5 años casi a maximos. Pero eso para ellos es un planteamiento conservador. s Yo le he dedicado tiempo a esto porque me gustan las novedades, el concepto me atraia. Esperaba de ellos cosas mas interesantes, por lo menos Inveslar construyo unos chalets en la playa conectando promotor con inversores y los numeros te salen, y Housers construye un edificio, y es ahi donde yo veo mas interesante invertir. Con Housers me pasa que tienes que volverte demasiado optimista, creer que saldremos de la crisis, la inmigracion volvera, la inflacion y el credito, etc. Yo creo que el riesgo real de tener que quedarte 10 o 15 años estancado cobrando un 3% antes de irpf (y generandoles su comision de gestion) es algo realista. Evidentemente que el activo no tendra nunca valor cero, pero la desinversion antes de ese plazo generara perdidas y se puede uno convertir en cliente cautivo y que sea algo asi como un deposito no cancelable, salvo que la junta de accionistas decidan desinvertir generando perdidas por necesitar el dinero, eso en muchos proyectos va a ser inevitable. Estas reformas me recuerdan a mi aquello de la mona aunque se vista de seda... Por muy bonito que sea por dentro, con muebles de diseño si quieres, el edificio es malo y punto. Si en la misma calle por ese precio tienes en edificio mas nuevo, con piscina, zonas comunes, eso me pondra un tope a lo que puedo pedir. Cuanto mas pobreton es el edificio, los vecinos tambien juegan un papel a tener en cuenta, y de eso no sabemos nada. A mi me sorprende que muy pocos proyecto sean de calidad, por el importe al que se llega se podrian comprar pisos en Barrios buenos y comunidades buenas, generando una cartera de valor, no de activos cutres para ponerlos super chulos por dentro.
Ir a respuesta
Calexter 07/10/16 13:26
Ha respondido al tema Housers: ¿alguna experiencia?
Muy buenas a todos, escribo por primera vez, he estudiado los proyectos de Inveslar y Housers y sus numeros. Primero: el coste de compra es altisimo, en Housers puede llegar a un 24% si es en Barcelona, en proyectos de Madrid sobre un 20%, aqui meten los impuestos (itp, iajd), dicen que abogado, comision de inmobiliarias, registro, gestora, notario, aunque separan los gastos societarios, no lo justifican para ver cada cosa que es. En Inveslar lo separan mas y por lo menos te das cuenta que eso de que no cobran nada hasta que genera ingresos el proyecto no es cierto, en Inveslar cobran un 4% de la cifra total financiada como "exito de financiacion". Sumando los conceptos para que salga un 20% de coste de compra en Housers sospecho que hacen lo mismo, sino es imposible justificar eso. El mejor negocio es juntar capital, que cobre una comercializadora un 3% del valor del piso, ellos un 4% de la catidad total del proyecto y trasladarte una oportunidad con todos sus riesgos. En Inveslar ya os digo que esta en su plan, ellos son mejores en Barcelona y Cataluña con oportunidades mas realistas. Pero eso creo que nunca se sabra en Housers, aunque ya os digo que para llegar a un 20% de coste de compra entre tramites, impuestos y noseque... Como en la inversion inmobiliaria el coste de compra es altisimo, dado los impuestos, tramites, etc. Cuando uno lo hace si es de segunda mano, llega a un 12% quizas, subir encima a un 20% te deja la inversion ya tiritando. Supongamos que su saber hacer lo valiera, muy bien, la gente no trabaja por amor al arte. Del precio objetivo de venta se quita otra comision de un 3% para la comercializadora, su comision de toda retribucion al inversor del 10%, y te queda si vuelve esa burbuja que marcara nuevos maximos superiores a la marca anterior que se llevo por delante a medio sistema financiero, un 6 o 7%. De las posibles perdidas o estancamiento en un alquiler que te de un 2 a 3% no dicen nada. Esto no esta mal dada la inflacion actual. Los alquileres si estan bien calculados y por tanto sera una renta a largo plazo con fondos congelados iliquidos. Donde estan los mayores peros es en el objetivo de venta Veamos sus premisas para que salga la revalorizacion que prometen, si se cumpliera que los activos suben entre un 6% a un 7% al año todo va bien. Al ver las oportunidades y si uno se da una vuelta por las zonas sorprendentemente hay de todo, aunque les ha dado fuerte por El Raval, Tetuan, Lavapies, zonas malas y degradadas, ultimamente locales en Meson de Paredes por ejemplo que cuando pasas da miedo lo que te encuentras. Yo sobre todo en los locales veo un alto riesgo aunque han aprovechado el amago de venta de Chueca muy bien y la gente ha comprado locales como locos, en los domicilios si son centricos podemos confiar en el tema de apartamento turistico y su tiron en los precios. En general creo que se compra mas o menos a precio de mercado sumando todos los sobrecostes y que las cuentas son muy optimistas (cosa que niegan), no en los alquileres, que en las viviendas si los veo realistas, lo dificil y en algunos casos imposible sera acercarse a esa revalorizacion prometida. Las respuestas en los foros son esquivas, la informacion es mas de venderor que de convencer a un inversor, lo maravilloso y cerca de las calles o zonas comerciales, parrafadas pero para localizar metros cuadrados, si es un interior, fotos actuales, explicaciones de costes es muy dificil. Cuando la pregunta no gusta respuesta de nuestros profesionales son los mejores, todo se esta alquilando muy bien, etc. Resumiendo, para el que quiera diversificar y se conforme con un 2 o 3% con riesgo de estar asi mas años de los que cree porque si se desinvierte se generaran perdidas que lo contemple. Si no te pasa nada por estar 10 años y al final quizas igualar a la inflacion, pues no esta mal. En locales, escalofrios, Meson de paredes y Ruda esta en zona Lavapies degradada, ahi el riesgo de quedarte pillado con dos palmos de narices lo veo alto. Cada uno por supuesto es libre. Suerte a todos
Ir a respuesta
Calexter 11/07/13 14:04
Ha comentado en el artículo Fondo Abante Pangea gestionado por Alberto Espelosín: ficha mensual
Pues viendo la composicion de los valores de renta variable creo que el riesgo de esta cartera debe ser muy alto. Si vemos las graficas de las telecos son bajistas sin duda. Supongo que su estilo de inversion es por fundamentales, intentando adivinar suelos. Si quiere coger los extrepitosamente bajistas lo esta haciendo muy bien, incluido Bankia. No pone la volatilidad que asume pero debe ser bastante alta. Es un mixto flexible con alta volatilidad y puede que en esta corta andadura del fondo haya tenido algo de suerte, que depende de que suene la flauta. Seguiremos su evolucion, con esos valores si consigue rentabilidad es que es un crack, eso esta claro, porque su criterio es propio y contra mercado
ir al comentario
Calexter 10/07/13 13:55
Ha respondido al tema Bonus cap de BNP Paribas - opciones: dudas
No sacarán más. Dirán que no han dado muy buen resultado, que quién iba a pensar que iba a venir la "crisis de los ladrones de cuerpos", que hubo una incertidumbre impredecible, etc. pero que han dado con un nuevo producto cotizado.. el megaguay que te cagas que si el indice se mantiene entre los 3000 y los 7000 te dan x, ideal para mercados laterales. Y se irá a 7900 porque de repente nos hemos puesto de moda y somos el nuevo Tigre del mediterraneo, un experiferico superfrontera
Ir a respuesta
Calexter 10/07/13 13:45
Ha respondido al tema Bonus cap de BNP Paribas - opciones: dudas
Y ojo que tienen uno sobre Ibex 35 con barrera en 4600... Y vcto. 21/03/2014. No falta tanto. Yo digo que lo toca antes, nos jugamos algo? A mi me colocaron un bono estrucutrado sobre eurostox 50 en 2008 cuando venia de 4050 creo, en 3352 no debia perder un 45% adicional... Nunca ha pasado, es imposible me decian, con la caida que ya lleva... Jejeje (me rio por no llorar, menos mal que meti un 5% de mi ahorro), pues los de Citi son unos máquinas sabiendo el futuro porque se fue todo recto y no necesito mas que 8 meses para cerrar sólo dos días consecutivos (pero vale) y por escasos 20 puntos. Los 1843 fueron perforados dos dias en 5 años de producto... (2207 puntos desde máximos de caidita acumulada de Roma), un 55% desde esos máximos. Si señor, para que luego no creamos en adivinos, los de Citi saben latin y el mercado se mueve sospechosamente entre las horquillas que ellos ponen. para colmo el dia de vcto. que se autoliquidaba, lo cerraron en 2848,2. A un puntito de 2849,5 donde se hubiera cumplido el supuesto que me daba cupón. Magia? No, es la industria del engaño con sus corbatas.
Ir a respuesta
Calexter 10/07/13 13:33
Ha respondido al tema Bonus cap de BNP Paribas - opciones: dudas
Yo creo que la sola existencia de este producto dice bien a las claras hacia donde vamos a tenner el mercado en los proximos años, todo recto a tomar por c..... Estoy seguro que las barreras se tocaran la mayoria y a vcto. recibiremos el palo de siempre por no tener la sabiduria de estos grandes bancos de inversion que controlan el mundo. Societe General, BNP paribas, Citi Group, Golman Sach, JP Morgan, son los que deciden hacia donde van los mercados. Ya nos han dado el mercado alcista hasta máximos historicos en DOW, SP, Dax. ha dado igual las malas noticias, los fundamentales lamentables, la crisis o la ruina que vemos, recesiones, estancamiento global. Ahora toca PARA ABAJO. El que se meta en esto recibirá de media la mitad de lo que metió. Se admiten apuestas.
Ir a respuesta
Calexter 09/07/13 10:55
Ha comentado en el artículo Los productos estructurados y la cuadratura del círculo
Por cierto, por si alguien lee esto que huyan de los productos de Societe General de BNP Paribas, sus inline, sus bonus, sus warrants, una patraña absoluta. Por mi experiencia lo mejor son los depositos. Ahora estan diciendo que no dan interes y tal, algo muy sospechoso, para que la gente se meta en Fondos de inversión. Ahora el mercado de renta fija tiene los bonos más caros de la historia, luego los fondos de renta fija no van a hacer mas que bajar. Y los de renta variable cuando les de la gana dado que estan en maximos el Dow y SP500. Meteran una señora caida y todos a perder. Mejor un 2% ahora en mano, que parece que la inflacion esta controlada que caidas seguras y la cara de tonto que se te queda. Cuando desde el poder te llaman a un vehiculo de ahorro o de inversion, la suerte esta echada. Planes de pensiones, fondos, Bonos estrucutrados, derivados, te metes en un jardin lleno de vivoras. A nadie le preocupaba que la inflacion estando en un 3% te daban un 2,5% de interes. Ahora se supone que la inflacion estará en un 1,7% a final de año, luego un 2% me parece mucho mejor que entrar a estas estafas. Luego los analistos te explican muy bien porqué has perdido el dinero. Si de verdad se quiere invertir hay que meterse en bolsa directamente y formarse como una profesion y en ese caso alguna oportunidad se tiene. Es mi opinion, claro
ir al comentario
Calexter 09/07/13 10:33
Ha comentado en el artículo Los productos estructurados y la cuadratura del círculo
Buenos dias, maldigo el dia que hice caso a una "asesora personal" de Citibank, me insistio tanto en ir a la sucursal para orientarme que un dia fuí. Y me colocó un bono estructurado sobre el eurostox 50, cupones el 9%, una patraña que "nunca ha pasado" de caidas, que es casi imposible, ganancia segura, una barrera que no puede tocar que esta lejisimo y 6 hojas para entender el producto. Lo curioso es ver la exactitud de sus cálculos y cómo estos señores ven el FUTURO, cómo los indices y los subyacentes estoy seguro que ya saben donde van a estar en los 5 años siguientes. No puede ser azar que la famosa barrera que no puede tocar queda rota sólo dos dias de cierre en esos cinco años, que sistemáticamente el índice quede en el rango que ellos fijan y que los 5 dias de posible autoliquidación, si el producto cumplia en 2849,5. ese dia cierra en 2848,1. Por cierto el 2850 es una resistencia tan precisa que he intentado ver que formulas pueden tener cinco años antes para saberlo, y ni Fibos ni nada, creo que Antonio Saez del castillo tiene mucha razon cuando dice que "le meten el disquete para abajo o para arriba a los mercados a a sangrar a los minoritarios, a ordeñarnos el ahorro que hemos conseguido reunir trabajando". Por desgracia he aprendido perdiendo que se consiente la estafa al ciudadano desde esas sucursales tan aparentemente respetables, que los grandes bancos de inversion tienen mas claro el futuro que cualquier futurologo. Primero sacan dos o tres estrucutrados que dan dinero y salen en la prensa, te enseñan las noticias el dia que van y los colocan masivamente. Afortunadamente no meti mas que el 5% de mi ahorro. Siempre que me he salido de los depositos tradicionales hay algun listo que me limpia una parte "legalmente". La banca es el cancer que tienen este sistema y los estados se arrodillan ante ellos para utorizarles comisiones abusivas, intereses de usura y ya el colmo: instrumentos de inversion que son una ruleta amañada en la que la banca siempre gana. Mejor jugar al poker, por lo menos te lo pasas bien mientras pierdes la pasta.
ir al comentario
No hay más resultados