Avante
19/12/19 09:19
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Criterios de valoración
Hola Toñimuñoz,
El valor del continente a efectos de seguro no es ni el valor de compra ni el valor de reposición que aparece en la tasación del banco.
Es el valor de reconstrucción. Esto implica considerar el hecho de que habrá que pagar tasas de bomberos, reservas de espacio en vía pública, permisos y licencias, gastos de demolición (las demoliciones manuales parciales son mucho más caras que una demolición "a máquina" completa), el desescombro y traslado a un vertedero como residuo peligroso (los restos de un incendio están cargados de metales pesados de barnices y pinturas, aditivos del hormigón, y los lixiviados del incendio mezclados con restos orgánicos que requieren tratamiento especial). Añade a esto el nuevo proceso de construcción necesario para restaurar la edificación.
Algo que mucha gente olvida (profesionales incluidos) es que, junto con el incendio, aparecen en la mayoría de pólizas gastos adicionales consecuenciales a este. Por ejemplo es habitual que se cubra el alquiler de habitaciones en hotel, gastos de restaurante y lavandería por unos cuantos días más el alquiler de otra vivienda durante un año. En este tipo de coberturas unas compañías garantizan más y otras garantizan menos (Línea Directa, por ejemplo, no cubre nada de eso por lo que el asegurado no tendrá ese tipo de seguridades). Además, es frecuente que se incluyan los gastos de salvamento de bienes no dañados, los gastos de guardamuebles y otros (nuevamente Linea Directa no cubre nada de esto).
Por ello, y porque la SUMA ASEGURADA o CAPITAL ASEGURADO constituye "la suma de todos los gastos" en pólizas distintas forzosamente habremos de entender que la suma asegurada no puede ser la misma si el compromiso de cada asegurador es distinto. Por poner un ejemplo, si una compañía garantiza hasta 30.000 € en alquiler de una vivienda alternativa mientras la nuestra es reconstruida resulta obvio que el capital asegurado en esa póliza será 30.000€ superior al de Linea Directa donde esa cobertura ni siquiera existe.
¿Qué es lo que no debemos considerar? Bueno, pues es lógico que si tenemos una vivienda en la primera línea de la playa esta valdrá más que si tenemos una exactamente igual cinco calles más allá donde el mar solo se intuye. Pero ambas tendrán el mismo coste de reconstrucción ¿verdad? Bueno pues es por eso que el valor del suelo no se asegura, además de que no se pierde el suelo con un incendio.
También puede ocurrir que tengamos una casa o piso que nos costó X en 1990, por ejemplo. Pero claro está, en 2019 la mano de obra ya no cuesta lo mismo y los materiales han cambiado. Por ello podemos pensar que la valoración es correcta teniendo en cuenta un escenario que ya no es real.
Los corredores utilizamos referencias de valoración por metro cuadrado. Estas suelen ser una horquilla de valores en función de varios atributos propios de cada vivienda y ello me lleva a que no es una buena práctica (y por eso no lo haré) dar orientación de valor en un foro como este. ¿Por qué? Veamos:
- en primer lugar porque el valor m2 depende mucho de la calidad de la edificación. A diferentes calidades, diferente valor. No es lo mismo que tengas mármol, parqué, gres o terrazo. O que tus cerramientos sean de aluminio con cristal de 4mm o de PVC aislante con climalit "del bueno" (o del "chungo").
- en segundo lugar porque el valor de la mano de obra e incluso de los materiales oscila fuertemente de una provincia a otra. E incluso entre ciudades. O incluso en obras singulares (tengo un cliente a quien le llevaron todos los materiales con helicóptero por ser inaccesible su casa con camión).
- en tercer lugar porque la superficie construída tiene un fuerte impacto sobre el valor medio del m2. Si lo pensamos veremos que un estudio de 40m2 tiene un baño y una cocina (donde se concentra el grueso de las instalaciones) al igual que un piso de 70m2 lo que hace que el m2 de estudio sea más caro que el m2 del piso. Confundirse en este punto también conduce al error.
Por ello es imposible, para alguien que sabe lo que hace, orientar a alguien acerca del valor por m2 de su vivienda sin:
a) conocer bien cómo es la misma.
b) conocer dónde está ubicada
c) conocer cómo es o va a ser su contrato de seguro pues ya hemos visto que cuanto más se moja el seguro por su cliente mayor tendrá que ser el capital asegurado y viceversa.
El perito del Consorcio utiliza toda esta información para determinar si una vivienda está correctamente asegurada. Es poco probable que se equivoque de mucho y si el daño sufrido es pequeño es menos probable aún que lo tenga en cuenta por lo que el error en valoración debe ser relativamente grande si lo está aplicando.
A partir de ahí, tres recomendaciones:
1 - El Consorcio es una compañía de seguros más, especializada en riesgos extraordinarios y -como tal "Consorcio" - es un mix entre Estado Español y varias compañías de seguros que actúan juntos. Por ello se rige por la Ley de Contrato de Seguro y, por ello está sujeto al mandato de dicha Ley en la que se recoge que puedes nombrar a un perito "de parte" - que tienes que pagar tu - si no estás de acuerdo con el dictamen del perito del Consorcio. Una vez tengas esa pericial se puede organizar un contraste entre ambos informes y puede que el Consorcio cambie de opinión si la argumentación del perito de parte es correcta. Si no...o Juzgado o aceptar.
2 - Si andas con estas dudas es porque no estás siendo asistida profesionalmente. Te recomiendo buscar un buen corredor de seguros que, desde la independencia profesional, te guíe. También en la determinación de esa suma asegurada. Si ya lo tienes exígele que te ayude, es su obligación.
3 - Ni se te ocurra confiar en los tarificadores que ofrecen capitales automáticos pues no tienen en cuenta los factores que he indicado. Si te fijas verás que el capital ni siquiera varía de una compañía a otra por lo que ya serás capaz de entender, con lo que te he explicado, que no están teniendo en cuenta factores ni de cobertura ni de otros flecos. Como el riesgo lo asumes tu y ellos van a vender y facturar no les preocupa lo que te pase. No piques.
Espero haber sido de ayuda.
Un saludo y ¡feliz navidad!