Civislend

Cuando me retengan los impuestos como en España me molestare en estudiar un poquillo los de fuera, mientras tanto estoy fuera. 

Según lo publicado en el canal de Telegram, la plataforma está obligada a publicitar la propuesta del promotor por motivos de transparencia. Otra cosa diferente es que computen como votos favorables los no emitidos que es donde está la trampa. Tendré que revisar algunos mandatos de inversión para ver si está cláusula aparece o se la han inventado ellos. En fin, suerte a los que estáis dentro

Buenas, complicada situacion. Me temo que como la situacion mundial siga como ahora nos vamos a ver en mas de una tesitura como la tuya. Yo en tu situacion votaria por coger el capital y a verlas vernir con los intereses.
Yo ultimamente solo recibo correos indicando que se prorroga el proyecto...y si, vale, son mas intereses pero mis cuentas son otras. Por aqui en mi tierra hay un dicho en el ambito de la caza (extrapolable a otros ambitos) que dice "...no me gusta como caza la perra..."
En fin, te deseo suerte y buen desenlace.

Buenas noches,

Os paso mi due dilligence acerca del proyecto ORA ARROYOMOLINOS

RESUMEN EJECUTIVO – ORA ARROYOMOLINOS 

Promotor: ORA CASA NUEVA S COOP (F-72552789)
 Gestor: ORA Gestión (experiencia >1.000 viviendas entregadas)
 Plataforma: Civislend
 Importe: 1.725.000 €
 Plazo: 12 meses + prórroga de 6 meses
 TIN: 10,00% anual
 Comisión apertura: 5,25%
 Garantía: Hipoteca de primer rango sobre suelo (valor tasación 2.029.432 €) + prenda de participaciones sociales
 Destino: Compra del suelo (2.100.050 €) + soft costs
 Salida prevista: Préstamo bancario promotor tras licencia y preventas
 Comercialización: 13% vendido (4 de 31 viviendas) 

Ingresos totales: 11.277.691 € 

Costes totales: 11.276.890 € 

Beneficio antes de impuestos: 801 € (0,01% sobre ventas) Estructura de financiación: 

LTV sobre tasación: 85%
 LTV sobre valor neto tras carga urbanística: 112% 

3.1. Producto comercialmente atractivo
Viviendas VPPL en zona B de Madrid con precio máximo de 2.570,48 €/m² útil (2026). Ticket medio de 340.796 €, un 66% inferior a la oferta de vivienda libre en la zona. No existe oferta de obra nueva VPPL en Arroyomolinos, nicho sin competencia directa.

3.2. Promotor con experiencia acreditada
ORA Gestión ha entregado 4 promociones en régimen de cooperativa. Actualmente tiene 2 proyectos en ejecución con Civislend (Ahijones y Los Sauces) con comercialización del 70-72%. Es el tercer proyecto conjunto con Civislend.

3.3. Tasación independiente
Realizada por UVE Valoraciones, S.A. (sociedad inscrita en el Banco de España con nº 4631). Valor de mercado del suelo: 2.029.432 €. El tasador confirma que el suelo reúne las condiciones de solar edificable.

3.4. Mercado local estable
Cierres recientes de vivienda libre en Arroyomolinos (2022-2024) presentan tickets medios entre 345.000 € y 389.000 €, similares al precio del proyecto.

 3.5. Comercialización iniciada
4 viviendas vendidas (13%) en fase previa a licencia. Experiencia previa del promotor sugiere capacidad para alcanzar el nivel de preventas necesario. 

4.1. Carga urbanística prioritaria no cancelada (RIESGO CRÍTICO)
La Nota Simple refleja una afección urbanística por importe de 487.256,67 € con prioridad registral. Si no se cancela, la garantía hipotecaria de primer rango no será efectiva y el LTV real se eleva al 112%.

4.2. Margen de beneficio prácticamente nulo (0,01%) – RIESGO CRÍTICO
Cualquier desviación en costes, retraso en ventas o incremento de tipos convierte el proyecto en pérdidas. El promotor tiene un activo de solo 966 €, sin capacidad para absorber pérdidas.

4.3. Discrepancia en el número de viviendas (26 vs 31) – RIESGO CRÍTICO
La tasación indica máximo 26 viviendas según planeamiento. El folleto y estudio económico manejan 31. Si son solo 26, los ingresos caen 2,1M € (19%), haciendo el proyecto inviable.

4.4. Discrepancia en la aportación del promotor
Folleto: 649.645 €. Estudio económico: 385.939 €. Diferencia de 263.706 €, lo que supone un menor compromiso financiero del promotor.

4.5. Aportaciones extra por 713.000 € sin detallar – RIESGO CRÍTICO
Partida de ingresos no explicada que representa el 6,3% del total. Si no se materializa, el margen se vuelve negativo.

4.6. Desfase entre cronograma y plazo del préstamo – RIESGO ALTO
Cronograma: fin de construcción agosto 2028. Vencimiento préstamo: octubre 2027. Gap de financiación de 10 meses sin fuente identificada.

 4.7. Patrimonio del promotor prácticamente nulo
Activo total: 966,84 €. Cifra de negocios: 0,00 €. La prenda de participaciones tiene valor testimonial.

4.8. Omisión de riesgos críticos en el Informe de Riesgos de Civislend
El informe interno califica 7 de 8 categorías como riesgo BAJO, omitiendo los riesgos más graves identificados en la documentación completa. 

Sobre el producto y el mercado:
El proyecto responde a una necesidad real de vivienda protegida en una zona de alta demanda. El precio competitivo y la ausencia de oferta VPPL en Arroyomolinos le otorgan una ventaja comercial indudable.

Sobre el promotor:
ORA Gestión tiene experiencia acreditada en el desarrollo de cooperativas de vivienda protegida. Los proyectos previos con Civislend presentan niveles de comercialización muy elevados.

Sobre la estructura financiera:
La estructura financiera es extremadamente frágil. Un margen de beneficio del 0,01% no proporciona colchón ante desviaciones, y el promotor carece de patrimonio propio.

Sobre la garantía hipotecaria:
La existencia de una carga urbanística prioritaria por 487.256,67 € es el riesgo más grave. Si no se cancela, la hipoteca de primer rango no será efectiva.

Sobre las discrepancias documentales:
Existen discrepancias no resueltas en número de viviendas, aportación del promotor e ingresos, que afectan directamente a la viabilidad económica.

Sobre el informe de riesgos de Civislend:
Omite los riesgos más graves, ofreciendo una visión incompleta y excesivamente optimista del proyecto. 

El proyecto ORA ARROYOMOLINOS presenta un producto comercialmente atractivo y un promotor con experiencia acreditada, pero su estructura financiera es extremadamente frágil y existen riesgos críticos no resueltos. Riesgos críticos pendientes de resolver: 

OPINIÓN FUNDAMENTADA:

En las condiciones actuales, con los riesgos críticos sin resolver y las discrepancias documentales sin aclarar, no se recomienda invertir en este proyecto. La relación riesgo-retorno es desfavorable: el potencial retorno (10% TIN) no compensa los riesgos asumidos. 

Si a pesar de todo se considera la inversión, es imprescindible obtener antes de la formalización: 

 

Buenas noches, 

Yo en el proyecto de Arroyomolinos no voy a entrar, ignoro si ya ha tenido lugar el chat de preguntas pues como sabéis no me permiten entrar en el telegram de Civislend porque no les gustan mis preguntas. 

En todo caso si alguno está pensando en entrar os paso las preguntas cuyas respuestas, a mi juicio, son imprescindibles analizar antes de plantearse invertir. 

Buenos días, he estudiado el proyecto y me han surgido dudas respecto al mismo, son las siguientes: 

1. La Nota Simple de la finca (nº 11.251) refleja una afección urbanística al amparo del artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística, por importe de 487.256,67 €, inscrita con fecha 19 de julio de 2007. 

2. La tasación de UVE Valoraciones indica que las obras de urbanización están finalizadas y recepcionadas, y que la carga podría haber prescrito, recomendando su cancelación. ¿Qué procedimiento se ha iniciado para su cancelación y cuál es su estado actual?

3. La tasación de UVE establece un máximo de 26 viviendas según el planeamiento del SAU-7 "La Rinconada II". Sin embargo, el folleto de inversión y el estudio económico manejan 31 viviendas. 

4. En caso de que el planeamiento permita solo 26 viviendas, ¿cómo afectaría esto a los ingresos previstos y a la viabilidad del proyecto?

5. El folleto de Civislend indica una aportación del promotor de 649.645 € (27% de los fondos en firma). Sin embargo, el estudio económico del promotor refleja una aportación de 385.939 € (3% del total de fondos del proyecto). 

6. El estudio económico incluye una partida de ingresos denominada "aportaciones extra" por 713.000 €, que representa el 6,3% de los ingresos totales. 

7. El estudio económico arroja un beneficio antes de impuestos de solo 801 €, lo que representa un margen sobre ventas del 0,01%. 

8. Las cuentas anuales del promotor a 31 de diciembre de 2024 reflejan un activo total de 966,84 € y cifra de negocios de 0,00 €. 

9. El cronograma del estudio económico prevé el fin de construcción en agosto 2028 y la entrega en octubre 2028. 

10. La salida prevista del préstamo de Civislend es la entrada de un préstamo promotor bancario una vez obtenida la licencia y las preventas necesarias. 

11. Para completar el análisis, seris conveniente que facilitaran la siguiente documentación: 

Muchas gracias 

Muchísimas gracias Sparrow. Análisis TOP.

Buenas tardes, 

Solo un comentario, el proyecto  AZZ Pamplona ni lo voy a mirar.

Os comento, no sé si alguno le gustan los toros, yo siempre he pensado que de verdad a quienes le gustan es a las vacas, pero hay una enseñanza que se puede sacar de ellos, al parecer al toro solo le puede dar pases "el maestro" pues en cada pase el toro "aprende" y cuanto más sabe más riesgo hay.

¿A que viene esto? que yo aprendí de esta promotora, en el mes de octubre saco el proyecto AZZ Las Claras (primero lo sacó, luego lo retiró y al poco lo volvió a sacar) el caso es que ofrecían el 10,5% a 12 meses y entré.

Pues para mi sorpresa lo amortizaron en 4 meses, de tal forma que se obtuvo un 2,8%, sé que muchos pensareis que no está mal, pero desde luego a mi no me gusta arriesgar mi dinero para tan poco beneficio, de tal forma a los AZZ les puse la cruz.

Perdonad la digresión, era solo una purga de mi cabeza.

Comparto tu punto de vista. En AZZ LAS CLARAS inverti para 12 meses porque era un proyecto que me aportaba mucha garantía. Si hubiera sabido que iba a durar "SOLO" 4 meses ni siquiera hubiera merecido la pena estudiarlo!
S2

En cambio, a mí me dan miedo los plazos largos, en este caso 30 meses

Ese fue mi primer proyecto en el que invertí en esta plataforma, sí es verdad que no esperaba el retorno tan rápido e influye en la rentabilidad. Por lo menos salió bien, veremos si es su forma de actuar con este nuevo AZZ. Gracias!

Yo en cambio estoy en el de AZZ Sevilla. Que de momento va todo en orden y el objetivo era claro.
Aunque me pregunto porque y para que piden este préstamo, si el hotel ya esta en marcha y facturando y con EBIDTA positivo en 2024. puede ser más como un préstamo al grupo AZZ para su expansión hotelera? No me queda del todo claro. 
Alguien que arroje luz al respecto?

Aprovechando que algunos estabais en el foro de bdkapital. Alguien sabe porque ha desaparecido dicho foro?

Buenas pues no lo sé, he estado buscándolo ahora y nada de nada. De hecho lo abrí yo porque no había hilo sobre Bdkapital y me interesaba el tema.

Deben haber sido los administradores por algún motivo que se nos escape. Preguntaré a ver qué ha pasado.