Hipoteca para reforma de vivienda y construcción de garaje

Hola buenas.
Quisiera que alguien me asesorase como conseguir un credito hipotecario para reformar una casa y para construcción de un garaje en parcela urbana.
El tema es el siguiente necesito pedir unos 180.000€ para la reforma de una casa y la construcción de un garaje de unos 80 metros cuadrados. Tambien quiero poner una piscina y cerrar la parcela.
Pero el problema es que actualmente la casa con terreno está tasada en unos 200.000€ y para pagar un 8% de I.V.A voy a ser el promotor. Para el garaje tengo proyecto, pero para reparar la casa con licencia de reforma de tejado y fachada me vale. He leido en los foros algo de certificaciones de obra. ¿es necesario que lo certifique un arquitecto? ¿o valdría con hacer las transferencias bancarias al constructor?
Hay cosas en la obra que voy a hacer yo, solo compraría los materiales . El presupuesto que tengo es de unos 140.000€ y quisiera pedir algo más para amueblar.¿hay que justificar el 100% del credito?

Hay dos tipos de préstamos hipotecarios:
1.Los que habitualmente se utilizan, cuando firmas la hipoteca la entidad financiera te abona el dinero de una sola vez en tu cuenta y tu dispones libremente del dinero pues este, está en la cuenta. La entidad financiera te pedirá presupuestos y demás para el estudio de la hipoteca pero nada de certificaciones para abonar el dinero.
2.Los préstamos hipotecarios auto-promotor, estos préstamos son los que se abonan mediante certificaciones. En estos préstamos contratas un limite inicial, tienen un periodo inicial en el que vas pagando solo intereses sobre el importe que dispones del préstamo sobre certificaciones de obra. Una vez que has hecho todas las disposiciones necesarias y/o ha vencido el plazo inicial para hacer las disposiciones, se constituye un préstamo sobre el importe que has dispuesto y ya empiezas a pagar capital e intereses en la cuota.
Ten en cuenta que para el abono de cada disposición vas a tener que llevar certificaciones de obra.