Contrato compraventa mediando arras

Hola

Os copio el borrador del contrato de compraventa que firmaré este viernes.
Me podéis decir si hay alguna cláusula que me convendría cambiar u añadir?
Por otro lado, el piso tiene como unos 40 años y en la nota simple del registro consta como VPO. Le he pedido al dueño que sería conveniente que apareciese en el registro como que está edscalificado y que se puede vender libre, pero me dice que eso supone papeleos que nos demorarían realizar la compraventa en meses y que son sólo papeleos para sacar dinero y perder tiempo, y que no voy a tener problemas con el piso ya que por años se puede vender libre... esto es así?
Gracias por vuestras respuestas.

C O N T R A T O DE C O M P R A V E N T A MEDIANDO ARRAS

EN MADRID A VEINTIUNO DE MAYO DE DOS MIL DIEZ

REUNIDOS

De una parte Dª. xxxxxxxx, mayor de edad, soltera, con domicilio en xxxxxxx . N.I.F. xxxxxxx
Y Dª. xxxxxxx, mayor de edad, viuda, con domicilio en C. xxxxxx. N.I.F. xxxxxx

De otra Parte Dª. xxxxxxx, mayor de edad, soltera, con domicilio en C xxxxxx. N.I.F. xxxxxx

INTERVIENEN

La primera parte, en adelante el VENDEDOR, en su propio nombre y derecho.

La otra parte en adelante el COMPRADOR, en su propio nombre y derecho.

Ambas partes se reconocen mutuamente en la calidad con que intervienen, con capacidad legal suficiente para otorgar el presente CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA MEDIANDO ARRAS y a tal efecto

EXPONEN

Primero, que el VENDEDOR, es dueño de pleno dominio por él titulo que luego se dirá, de la finca urbana situada en C. xxxxxxx de Madrid.
Tiene una superficie aproximada de 51,56 m2, según escritura.

TITULO

La finca descrita, fue adquirida por el VENDEDOR en pleno dominio por escritura de herencia de Dª. xxxxxxxx, fallecida en Madrid, quien instituye heredera de todos sus bienes a sus hermanas anteriormente citadas, según escritura de herencia firmada el DIA 19 de Diciembre de 2008. Ante el Notario de Madrid, D. xxxxxxx

INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Inscrita en el Registro de la Propiedad nº xxxxx de Madrid, al tomo xxxx, finca nº xxxx libro xxxxx

CARGAS.- Se encuentra grvada con una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterraneo. Pagada económicamente y pendiente de su cancelacion registral. libre de inquilinos. Se adjunta certificado de la C.A.M. de estar pagada económicamente.

SEGUNDO.- Que ambas partes tienen el deseo de formalizar el presente contrato de compromiso de compraventa, mediando arras, de la finca descrita en este documento, lo cual llevan a efecto con arreglo a las siguientes:

ESTIPULACIONES

PRIMERA. -Objeto de la compraventa. Dª. xxxxxx Y Dª xxxxxx Venden como cuerpo cierto y libre de cargas, excepto la hipoteca anteriormente citada, la finca objeto de este contrato A Dª xxxxxxx.

SEGUNDA.- Precio y forma de pago.-El precio pactado para la transmisión asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL EUROS (154.000.-€). Que el COMPRADOR hará efectivas al VENDEDOR de la siguiente forma:

a.-TRES MIL EUROS (3.000-€) que entrega en este acto en efectivo, en concepto de arras . Sirviendo el presente documento como eficaz y valida carta de pago.

b.- El resto, es decir, CIENTO CINCUENTA Y UN MIL EUROS (151.000.-€), a la firma de la escritura publica, ante Notario. Entregando esta cantidad en cheques bancarios o talones conformados.

TERCERA.- Los impuestos y gastos que se originen por este contrato, serán por parte del comprador excepto el arbitrio municipal de plusvalía que será del vendedor. Asi mismo los gastos de la cancelacion registral de la hipoteca son de parte del vendedor.

CUARTA.- Reserva de dominio. EL VENDEDOR, retiene la posesión de la finca hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública, contra el pago de la totalidad del precio.

QUINTA.- Plazo para la escritura pública y cláusula resolutoria.- Él otorgamiento de la escritura pública se efectuará antes del 30 DE JULIO de 2010. Transcurrido este tiempo y no escriturando por causas imputables al COMPRADOR, EL VENDEDOR podrá hacer suya la cantidad recibida como señal, dando por rescindido el contrato.Es decir, TRES MIL EUROS (3.000.-€)
Si por el contrario, el VENDEDOR no entregase la vivienda objeto del presente contrato en el tiempo anteriormente citado, deberá devolver el doble de la cantidad recibida como señal, es decir, SEIS MIL EUROS (6.000.-€).

EL VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble anteriormente citado al día en el pago de la contribución y demás impuestos o recibos de la comunidad de propietarios, tanto ordinarios, como extraordinarios hasta el momento del otorga miento de la escritura publica ante notario.

y para que conste, ambas partes firman el presente contrato por duplicado ejemplar, en la fecha y lugar del encabezamiento.

EL COMPRADOR EL VENDEDOR

Por favor, me puede contestar alguien? Mañana firmo este contrato de arras...
Gracias

Veo que las obligaciones del vendedor tenían que estar a la misma altura que el comprador, en los mismos términos que el comprador, pues no se aclara que si por causa imputable al vendedor no se pudiese escriturar, se aplicará las arras añadiendo PENITENCIALES del articulo 1454 del codigo civil.
A la hora de ponerse de acuerdo para ir al notario o de concretar extremos ambiguos de quién tiene que pagar qué impuestos , tasas, notario, registrador etc y hasta cuando con la exaustividad necesaria porque luego siempre hay malos entendidos, las dos partes tienen que estar en las mismas condiciones para no ir "vendidos" al notario.
Aconsejo leer los impuestos y gastos de la operación en la información de Rankia al respecto, sin prisa y con paciencia, y sin dar nada por "sobrentendido".
Conviene hacer la citación al notario por burofax con acuse de recibo para tener constancia que la no presentación por la otra parte es culpa suya, una vez acordada la fecha.
Veo dos defectos:
1)Señal baja para que no busque a otro y trate de "subastar" el piso con tu propuesta en firme.
2)También es aconsejable hacer referencia a condiciones de estado del piso con que se entrega y si hay algún otro compromiso, en lo referente a la situación de VPO en que el vendedor se hace responsable si hubiera algún problema, porque es de su responsabilidad, aunque el paso de 40 años haga pensar que no, no se puede saber.
Conviene tratar lo máximo posible desde el principio todos los asuntos, para que no haya luego diferencias insalvables o asuntos que si se hubieran conocido, no hubieran llevado a la compraventa.
En www.ocu.org hay formularios al respecto.
Se nota que la redacción le viene impulsada por el vendedor porque no solamente tiene la obligación de entregar la vivienda...
Aconsejo llevar una redacción elaborada, protegiendo los intereses del comprador en la medida que todavía se pude negociar y dialogar los términos de la compraventa.
Si es necesaria la ayuda de un experto, es aconsejable para tenerlo TODO muy CLARO, porque estamos hablando de operaciones financieras y económicas, demasiado importantes en la vida de una persona.

Suerte.
Un saludo

Hola Madoz
Muchas gracias por tu respuesta. Tenía pensado añadir las siguientes cláusulas:
1) Si la compraventa no pudiera formalizarse antes del día señalado como término final por causa imputable al vendedor, éste se obliga a devolver a la compradora el duplo del importe recibido como señal (Artículo 1454 Código Civil)
2) Durante el periodo de vigencia del presente contrato, la propiedad se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna de la finca objeto del presente documento sin la previa autorización escrita de la parte compradora.

En cuanto a lo de la condición de VPO, y para que no tenga problemas, no sé cómo reflejarlo en el contrato. ¿Me podéis ayudar?
Gracias nuevamente

Simplemente haciendo constar que el vendedor declara la naturaleza de VPO y que se hace responsable de los perjuicios que por ello, se produzca a la parte compradora, si los hubiere.
Un saludo

Muchas gracias por tus respuestas. Me han servido de gran ayuda. Un saludo