¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

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23/04/10 (00:35)

¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

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Publicado por Jexs71 y W. Petersen conjuntamente, y como previa, pedimos disculpas por la extensión del texto, creednos que hemos intentado resumir, pero el tema es complejo, aun cuando se nos “venda” como un trámite sencillo, no olvidemos que nos ponemos una atadura de 20, 25 o 40 años en algunos casos, por tanto no puede ser tan sencillo, y además nuestra pretensión es dar un “articulo guía” para todo tipo de personas, incluidas las que los temas financieros les son bastante complejos.

Este “artículo” toma como base un hilo del mes de abril de 2009, procediendo a actualizar el mismo, ya que las cosas han cambiado algo, aún cuando en esencia seguiría vigente dicho texto, no obstante creemos interesante “colgarlo en el foro” para los nuevos “rankianos”, o para los que todavía no pertenecen al “club de los endeudados” y quieren ser miembros del mismo.

En todo caso esta “novela” responde a lo que es habitual GENERALIZANDO, y hay que ser consciente de que todo tiene sus excepciones, y la verdad existen pero son bastante pocas.

 

1 – Las entidades financieras

 

- No son nuestros socios, son nuestros proveedores, y así debe ser, son únicamente nuestros vendedores de dinero.

- No tienen ni el más mínimo interés en comprar / quedarse con nuestra casa, su negocio está en prestarnos el dinero para adquirirla, tener un beneficio, y recuperar su inversión sin contratiempos.

Por si alguien lo duda, el proceso de ejecución de un préstamo hipotecario es trabajoso, caro, muy largo y desagradable. Siempre se intenta llegar a algún tipo de acuerdo sea renegociando el préstamo o incluso ajustando una dación en pago, si bien la opción por esta última operación, que supone la cancelación total o casi total de la deuda a cambio de la entrega de la vivienda, es competencia exclusiva de la entidad, en ningún caso podemos exigir que acepten la dación, hay que considerar que la dación, para que nos entendamos todos no es otra cosa que el banco o caja nos compre la finca, pague el precio por la misma, pero en lugar de entregar en dinero al “vendedor” como en una transacción normal, el mismo de ingresa en la cuenta del deudor para pagar el préstamo que pesaba sobre dicha finca.

- Su forma de calcular quien posiblemente les pagará, quien no les podrá pagar, o quien les podría pagar con ciertas dificultades, la calculan por sistemas estadísticos de comportamientos históricos de sus propios clientes, de clientes de otras entidades, y otros datos externos que pueden conseguir, y básicamente son:

- MORALIDAD: Analizan el posible comportamiento económico del cliente, por ejemplo que no tenga registrados impagos de cualquier tipo, intentan averiguar si es/son personas moralmente dignas de confianza y cumplidoras de los compromisos que asumen. Si esto es positivo van a un segundo análisis que es,

- CAPACIDAD DE PAGO: Es un análisis de nuestros ingresos netos, nuestra estabilidad laboral, gastos fijos, la composición familiar (cuantos miembros son en la familia….), todo ello al objeto de estimar si con nuestros ingresos, existe capacidad de ahorro y si tendremos posibilidades más o menos holgadas de pagar las cuotas mensuales previstas del préstamo solicitado. La historia estadísticamente demuestra a las entidades que una familia, aunque con cierto esfuerzo, es capaz de ahorrar entre un 25 y un 35% de sus ingresos netos estables, más allá de esto es donde se encuentran con los problemas de cobro y morosidad, no obstante en la vida de todo hay, hay personas que ingresos modestos son capaces de ahorrar un 50% de sus ingresos, y otras que con ingresos elevados son incapaces de llegar a fin de mes, pero como esto va por volúmenes de datos, no se suele tener en cuenta, se va por lo que la estadística demuestra que es habitual, o sea entre un 25 y un 35%, excepcionalmente incluso un 40%, y tiene su lógica, hay que pensar que las entidades manejan muchas operaciones de manera simultánea y no les sería rentable analizar las concesiones en base a particularidades, que si bien existen o no se toman en cuenta o entran dentro de lo que son excepciones.

En este sentido sí que es cierto que se conceden hipotecas con porcentajes de pago sobre ingresos superiores al 40%, no obstante y muchos casos suelen ser para compra de fincas propiedad de las entidades financieras o propiedad de promotoras con las que la entidad financiera considera que tiene un problema, y siempre será menos problema si una deuda de una promoción entera, y ya no decimos si la finca es propiedad de banco, si se convierte la deuda de una sociedad que no podrá devolver el préstamo, en muchos préstamos a personas distintas, la estadística también indica que la “distribución” de la deuda va a favor de su cobro final, saben que hay riesgo de alguno o varios no puedan, sin embargo todos no serán y por tanto la deuda se cobraría en buena parte.

Volviendo al terreno de préstamos a particulares también hay que tener en cuenta que no es lo mismo el 35% de unos ingresos de 1800,-€/mes que el 40% de unos ingresos de 6.000 ya que en el segundo caso la cobertura para gastos mínimos vitales es claramente superior y las probabilidades de impago son menores (que no nulas)

Si este filtro es positivo, van a un tercer análisis, que es,

- GARANTÍA: Que no es otra cosa que analizar ¿Qué pasa si todo lo que se ha calculado antes se va al garete, por que el cliente pierde el trabajo…, o por cualquier otra circunstancia?, pues sale otra pregunta ¿Cómo nos pagará?, aquí aparece la GARANTÍA, que en este caso suele ser la vivienda que se adquiere, y por ello y con independencia de que en el pasado se hicieren hipotecas al 100% del valor, las entidades financieras van a lo seguro, que es hasta un 80% en primeras residencias o el 70% en segundas, para el caso de que deban ejecutar la garantía les quede margen para poder venderla a un precio algo inferior al de mercado y haya “espacio” para el cobro de los gastos judiciales que una ejecución conlleva, y que no son nada baratos.

Con la crisis ya no se suele tomar en consideración únicamente el valor de tasación, lo habitual es prestar el 80% del menor del valor de tasación o de compra.

A todo ello le organizan un sistema automático de evaluación, junto con otros parámetros algo menos relevantes, pero que tienen su trascendencia económica, y se en lenguaje de las entidades financieras se denomina “scoring”, dicho sistema suele ser un secreto celosamente guardado por las entidades financieras, lo cual es lógico que sea así, y aún cuando son sistemas parecidos en todas la entidades, el resto de parámetros es de suponer que sean algo distintos o con matices de una entidad a otra. Suelen tomar en consideración un tipo de interés superior al actual ya que se entiende que tipos del euribor al 1,25 – 1,50 % no se mantendrán en el futuro, y además la historia demuestra que estos precios tan bajos no tienen precedente, con lo cual estadísticamente deben hacerse los cálculos a precios superiores se considera la edad de los solicitantes, convendréis que no exactamente lo mismo que una hipoteca acabe cuando uno tenga 73 años, a que se tengan 54, entre otras cosas porque es de prever que con 54 años se tienen ingresos normales y presumiblemente capaces de pagar las cuotas, y con 73 uno habrá estado 8 años cobrando la pensión, que como todos sabemos en España no son precisamente altas.

Con todo cada entidad cada entidad financiera monta un sistema de puntuación para cada parámetro, y cuando a la entidad financiera le interesa conceder más operaciones baja la puntuación mínima de concesión, y si como ahora prefieren dar menos prestamos, suben la puntuación mínima necesaria para decir si.

Indicar que los modelos de scoring han sido construidos a partir de información interna recogida en los últimos años, con la pretensión de predecir la morosidad en función de una serie de variables discriminantes (ingresos del solicitante, información histórica del cliente en la entidad , morosidad, cobertura sobre garantía,...); así, en base a dichos datos , estos modelos aportan unos resultados totalmente razonables, destacándose una importante correlación entre las PD (Probabilidades de Impago) previstas por los modelos y las tasas reales de morosidad soportadas en las operaciones formalizadas.

Es por ello que cuando a un solicitante una entidad financiera le niega un préstamo, tiene ciertas probabilidades de que en el banco o caja de al lado, también le diga “no”, no queremos decir con ello que sea siempre así, esto no sería exacto, pero como los sistemas son parecidos, los datos estadísticos que se manejan son similares, es fácil que ocurra, aunque como hemos indicado no es siempre así porque una entidad puede ser más exigente que otra.

¿Por qué se presta algo menos en segundas que en primeras, es que valen menos dinero estas viviendas?, la respuesta es que no, es solo por un tema también estadístico, las familias si tenemos problemas económicos y por lo general, haremos un mayor esfuerzo de pago para la casa que precisamos vivir, y haremos menos esfuerzos para una vivienda accesoria en la playa o en la montaña, por ser éste un lujo mas prescindible, y en caso de problemas económicos dejaremos “caer antes” un lujo que una necesidad ¿verdad?, por tanto tiene su lógica que en viviendas cuyo destino no sea la vivienda habitual, se preste algo menos para tener un mayor margen en caso de impagos.

Dicho todo esto, que creo que es sabido por la mayoría de las personas, vamos a indicar unos datos que el solicitante debe tener en cuenta:

 

2 – Pasos de la solicitud y concesión

 

- Negociación con las entidades: Un banco o caja, al final es un comercio, una tienda que vende un producto y como todo, sus condiciones y precios pueden ser susceptibles de negociación, aquí encontraremos una resistencia de entrada, dado que una gran empresa como los son las entidades financieras y con el objetivo de toda empresa que se precie, de un ahorro de costes, intentan estandarizar el producto al máximo, lo más rentable para ellos es el “café solo para todos” fuera descafeinados, carajillos, leches descremadas o sacarinas, que en si no es malo, pero precisa de mas servicio y se intenta evitar. En base a esto organizan la “hipoteca jota”, “la hipoteca ka”, “la hipoteca joven”, y la “hipoteca equis”, que suelen tener una serie de características, con sus productos añadidos estandarizados, y cuyo beneficio está calculado.

Este tipo de préstamos no es por definición ni bueno ni malo, es un préstamo “café solo para todo el mundo”, aunque al menos a medio mundo le gustará más un cortadito, mirando como es obvio la mejor optimización para el prestador, que es sin duda muy licito y empresarialmente muy recomendable, pero que no siempre viene a coincidir con las necesidades del que va a pagar las cuotas mensuales.

 

2.1 – Documentación que nos solicitará la entidad. (bastante estandarizada en todo el sector financiero)

 

Lo normal es pedir que se aporten 3 últimas nóminas, última declaración de renta o certificado de pagos de la/s empresas para las que hayamos trabajado el año anterior, 3 copias de recibos de otros préstamos, copia de las escrituras de la vivienda, nota simple y tasación.

Con ello se quiere conocer la capacidad de reembolso de los solicitantes, si sus ingresos presentan variabilidad acusada y la situación de la vivienda, es decir, si hay alguna carga que hay que levantar en el momento de la firma ya sea la anterior hipoteca, un embargo del ayuntamiento, si es una VPO, la naturaleza urbana o rústica de la ubicación... incluso se refleja si el ayuntamiento correspondiente considera que hay riesgo de ruina en la finca.

También nos harán firmar una autorización para solicitar los datos CIRBE (CIRBE es la abreviación de Central de Información de Riesgos del Banco de España). En este departamento del BdE las entidades financieras están obligadas a declarar todos los préstamos y operaciones similares con importe vivo superior a 6.000,-€. Con esa información se coteja si la información aportada por el solicitante en cuanto a los préstamos que mantiene abiertos es veraz y si en ellos consta como titular (riesgo directo) o como avalista (riesgo indirecto).

Hay que considerar una pésima opción no decir la verdad de nuestras deudas, porque por la CIRBE las conocerán, con lo cual entendemos que sería un mal consejo empezar por faltar a la verdad. No nos vamos a pronunciar si estas peticiones de información son legales, ilegales o alegales pero recomendamos que el solicitante las entregue puesto que el negarse a hacerlo (aun cuando esté en su derecho) provocaría una desconfianza importante.

Usualmente se hace también una consulta a ficheros de morosidad para comprobar el historial de pagos del cliente en otras operaciones. Respecto a la legalidad, ilegalidad o alegalidad de esta consulta, no opino pero resulta ser una información muy rica y decisiva para que la operación llegue a firmarse. Normalmente salir retratado en ASNEF o Experian por la típica factura de telecomunicaciones por 200,-€ no se tiene en cuenta, pero si se considera probablemente si el solicitante está en ASNEF “retratado” por casi todas las compañías de telefonía, hay que entender que podemos tener un problema con Orange por ejemplo, pero si lo tenemos con Movistar, Orange, Vodafone, Yoigo, Carrefour Móvil y Lebara Móvil, tal vez el problema no sea de las compañía, hay elevadas posibilidades que el problema sea el solicitante, Si se deben cantidades superiores o hay casos de impagos a otras entidades ya podemos olvidarnos de la hipoteca, y en especial si tenemos deudas con financieras o entidades de préstamos rápidos.

La entidad puede solicitarnos otra información adicional como informes de vida laboral, para ver la estabilidad en los trabajos e incluso comprobar la cualificación profesional de la persona, o extractos de las cuentas corrientes abiertas en otras entidades para comprobar que el día 20 ya estamos o no en descubierto lo que puede provocar problemas a la hora de pagar el préstamo. En este sentido mucho cuidado con las nóminas que por sistema reflejan anticipos de nomina de forma reiterada, y no nos referimos precisamente a descuento en nómina por consumos o compras en la empresa donde trabajamos, sin ser habitual hay empresas alimentarias (por ejemplo) que dan opción a sus empleados a comprar sus productos a un precio de empleado, no nos referimos a esto, nos referimos a anticipos puros y duros, que uno puede pedirlos alguna vez, pero como sean reiterados, supone, al menos a primera vista que el trabajador no llega a fin de mes.

En caso de que se pidan avalistas, se les solicitará la misma documentación que a los solicitantes y es conveniente ir a la oficina con ellos alguna vez para presentárselos al interlocutor de la entidad financiera, en este sentido es importante considerar lo que es un aval, que desde luego no es un titulo más o menos honorifico como ser el “padrino de boda”, tiene repercusiones o al menos las puede tener, y para ello os remitimos al siguiente hilo de rankia donde se comenta esto:

Que tengamos claro todos que significa "avalar" ante una entidad financiera

Huelga decir que la entidad solo necesita copias de la documentación requerida y que no deben retener originales.

*Estos porcentajes se refieren operaciones para compra de vivienda. En una hipoteca sobre un inmueble con destino mercantil, para abrir un negocio o proveerlo de liquidez, el porcentaje máximo que se concedería sería del 70% y se pediría el aval de los socios, dueños o administradores en buena parte de las ocasiones, y no nos extrañe que existan entidades que no quieran financiar más allá del 55 ó 60% y en unos plazos que difícilmente sobrepasan los 15 años, siendo muy habitual los 10 ó 12 años.

 

3 – Las condiciones, precios y gastos:

 

- Hay que considerar que una hipoteca son dos operaciones separadas, la primera es el préstamo, y la segunda es la garantía, van en un mismo contrato pero son dos cosas diferenciadas, en lo que se refiere al préstamo, y tendremos que observar:

- Comisión de apertura: Es un importe que la entidad financiera nos cobrará una sola vez, al principio de la operación yo diría que como gastos de tramitación, puede ser cero en algunos bancos on-line, y llegar incluso a ser un 2% del importe del préstamo.

- Tipo de interés: Los hay fijos y variables, siendo en España lo más habitual los tipos variables, y se componen del tipo de interés oficiales Euribor o IRPH más la adición de un diferencial a favor del banco, en Euribor podemos ver desde 0,30-0,40 en algún banco on-line, hasta 1,50 puntos en algunas, cosa que últimamente va siendo algo habitual en oficinas tradicionales, lo cual puede suponer en euros unas diferencias extraordinarias cada mes. En cuanto al IRPH que es una referencia más elevada que el Euribor se puede encontrar desde diferencial cero, hasta un 1,00 punto, normalmente el IRPH es más caro, pero tiene una ventaja sobre el Euribor que es su mayor estabilidad, menor velocidad de subidas y en bajadas, pero en mi opinión, y al menos así ha ocurrido históricamente, acabas pagando más euros que con referenciados al Euribor.

- Comisiones diversas: Existen en los contratos comisiones de varios tipos, como son la comisión por reclamación, es aquella que te cobran por retrasarte en un pago concreto, y no es nada raro que un retraso en un solo pago te suponga 20 ó 30 euros. Comisión por cancelación anticipada, que es un porcentaje que te cobran si pagas una cantidad antes de tiempo, esta también es negociable, o si tienes la mala idea de plantearles una subrogación al banco o caja de enfrente, de todas formas su porcentaje está regulado legalmente, también suelen poner una por si se solicitan modificaciones del préstamo. He visto por ahí una comisión por el hecho de pedir al banco un certificado de la deuda, o por el trabajo que les supondrá a ellos dentro de 20 ó 30 años ir de nuevo a notario una vez hayas pagado toda la hipoteca para hacer la escritura de cancelación. Hace unos años solía aplicarse una comisión por estudio de operaciones pero el aumento de la competencia para la captación de operaciones la ha erradicado en la práctica; aún suele verse en alguna operación mercantil dado que el análisis puede ser bastante mas complejo y normalmente requiere de un grado de especialización de analista superior pero , como decimos, hoy apenas se aplica.

- Gastos: La tasación que es el coste de que un técnico valore la casa. La nota registral, que es un gasto que pagaremos para que el banco o caja vaya a registro de la propiedad para ver cómo está legalmente inscrita la casa y si tiene cargas, y en algunos bancos o cajas nos cobran unas comisiones por el hecho de emitir el cheque, la transferencia, etc., para realizar los pagos al vendedor. Luego notario, registro de la propiedad, gestoría e impuestos.

- Suelos y techos de interés: De un tiempo a esta parte y ante la posibilidad de que los tipos lleguen a unos % muy bajos como ahora, los bancos y cajas, no obstante no todos, pretenden asegurarse un mínimo de ingresos por el préstamo, ya que precisan cubrir un mínimo de gastos (oficinas, empleados, informática ….) y ello se hace poniendo un pacto por el cual con independencia del tipo de interés que resulte de la revisión de intereses, pagaremos por ejemplo un 3,50%, por tanto cuando llegas ahí, si el Euribor llega al 1,00% nosotros tenemos un diferencial de 0,60, con lo cual el interés a pagar seria del 1,60%, y esto queda anulado y pagaremos el 3,50%, por ser el mínimo pactado. En contrapartida ponen un pacto de techo, por ejemplo del 12%, con lo que si la revisión llegase a suponer un 12,75%, pagaríamos un 12%, porque el pacto nos ha puesto el máximo a pagar, sin embargo y aún cuando en algún post de rankia a alguien le ha parecido correcto, en nuestra opinión suelos del 3,50 con techos de 12% no son equilibrados, porque es mucho más fácil que “palme” el hipotecado, que no que “pringue” el banco o caja, hoy o dentro de 15 años, de todas maneras ¿Quién conoce el futuro?

- Productos añadidos: Suelen de contratación obligatoria o casi obligatoria, puede ser negociable pero solo hasta ciertos límites y dicha negociación va en función de la “calidad” del préstamo, con ello si la solicitud es superior al 80% de tasación la capacidad de negociación es menor que si es al 65%, lo cual tiene su lógica. En si un préstamo hipotecario deja al financiador un margen de beneficio bastante modesto comparado con los elevados importes a prestar, pensemos que el Euribor es el precio de coste de la “mercancía” en este caso dinero, y su beneficio es solo el diferencial, entonces para redondear el beneficio te ves obligado a contratar un paquete de productos que al banco o caja le reportan un margen adicional, lo cual permite “redondear” el beneficio, como son la nomina, los seguros, las tarjetas, los planes de pensiones, etc. En si la nomina no les da ningún rendimiento, lo que les da rendimiento es que al recibirla allí te la gastaras poco a poco, y ello supondrá que nuestra cuenta tenga un saldo por el que no nos pagarán nada, pero que este dinero les vale a ellos para hacer préstamos de los que si cobran, las tarjetas suponen que su utilización en pagos de compras, los establecimientos que cobran tienen que dar una comisión al banco para que les “trasladen” nuestro dinero a ellos, bueno y si los gastos de las tarjetas los pagas a plazos a intereses del 1,50-2% mensual, ya ni te digo, los seguros son en compañías del propio banco o caja o en otras que les dan una comisión por cada seguro, los planes de pensiones es dinero que tienen retenido hasta nuestra jubilación y pueden hacer negocio con él, con todo es fácil que el beneficio de la hipoteca se incremente en un 50 ó 60% más, recordemos que el Euribor es el precio de coste del dinero, bueno en realidad de coste puede que sí o puede que no, depende de cada banco o caja, pero es el precio del coste para el cálculo, y el beneficio de la entidad financiera es únicamente el diferencial que se le carga encima. Todo esto no es ni bueno ni malo, las entidades financieras son un negocio y su obligación empresarial es optimizarlo al máximo, como cualquier negocio no bancario, y huyamos de bancos, cajas o de empresas que no se ganan la vida, a la larga es un mal asunto para todos, a ver ...... una empresa o un banco puede tener un mal año, no pasa absolutamente nada, no nos alarmemos, pero una empresa que cada año pierda dinero ……

Pero claro cuando haces la hipoteca sueles aceptar todo lo que te echen, porque nuestro norte es conseguir el dinero para la casa, luego al cabo de unos meses de das cuenta o te puedes llevar la impresión que el seguro tal es caro, o te gusta más el vende un amigo que trabaja en seguros, o que la tarjeta del supermercado tal te hace un descuento y no te cobra la comisión anual, y te viene la mala idea de dejar al banco o caja “en bolas”, vamos con el pago mensual de la hipoteca y nada más, y de golpe y porrazo les acabas de “joder” 1/3 parte de su beneficio, y a ellos no les queda más remedio que tragar con tu mala idea durante los próximos 29 años, mal asunto ….. hay que solucionar esto de alguna manera, y el Sr. Pensador que tienen todos los bancos y cajas, (uno que tiene un despacho en el ático de la central y al que le pagan para que piense), y se le ocurre crear la “hipoteca bonificada”, que no es otra cosa que una hipoteca que tiene un precio alto, pongamos Euribor más 1,75, y esto se firma ante notario, pero que en la misma escritura se prevé que si tienes la nomina, las tarjetas, los seguros, etc., el precio va bajando según las cosas que tengas contratadas, hasta llegar a un diferencial inferior a un punto y muchas ocasiones del orden de 0,60 ó 0,70, con ello si nos viene “la mala idea” no nos preocupemos, la hipoteca subirá la cuota de inmediato y se nos pasaran las ganas. No es que lo critique, ellos tienen la obligación de asegurarse su negocio, como cualquier empresa, pero uno deber saber a qué se compromete antes de firmar.

También últimamente y para que respetemos los compromisos en los seguros aparece o mejor dicho se rescata la prima única, se trata de contratar el seguro de vida para muchos años, incluso toda la vida prevista del préstamo con lo cual el precio se abarata considerablemente, pero en términos absolutos se trata de unas cantidades importantes, para cuya financiación se suele ofrecer incluir su importe en el importe de la hipoteca, con ello la entidad se asegura la concurrencia de dicho seguro durante toda la vida del préstamo, y solo lo podremos cancelar con reembolso de la prima no consumida si cancelamos anticipadamente la hipoteca.

**** En el tema seguros obligatorios, no pretendemos en ningún caso debatir en este artículo sobre su legalidad, ilegalidad o alegalidad, este es un tema ampliamente debatido en el foro de seguros de rankia, nos limitamos a exponer las cosas como son en este momento, y los que nos encontraremos cuando solicitemos nuestra hipoteca ****

 

4 – La garantía.

 

Por si todo lo previsto falla, no puedas pagar a su debido tiempo, y para que el banco o caja puedan recuperar su dinero, se constituye la garantía, que es la segunda operación incluida en la escritura, recordemos que la primera era el préstamo, pues bien…. la entidad financiera y el solicitante acuerdan poner una traba (una carga) una hipoteca, sobre la casa que has adquirido, es lo más habitual, si bien se puede hipotecar perfectamente una casa que ya tengas, o incluso la casa de un familiar o amigo, claro está si éste lo permite, y esta hipoteca supone un derecho preferente sobre la garantía en cuestión, y como la ley obliga a poner unas cantidades máximas, aparece una cosa que es la “responsabilidad hipotecaria” pero que no vamos a comentar más que para el tema de los impuestos, al ser un tema que nos daría para otra novela como esta, y nos da impresión que si “alargamos” más los de rankia nos declararán “personas non gratas”. Esto de la responsabilidad hipotecaria aparte de los impuestos, afecta a la casa en caso de ejecución y embargos posteriores ….. bien, impuestos ….. cuando se formaliza una hipoteca se nos habla de la provisión de fondos para notario, registro, gestoría e impuestos, pues estos gastos tienen una estrecha relación con el importe que se indica como “responsabilidad hipotecaria” cuando más alta es, más impuestos y gastos, lo normal es que esta responsabilidad sea entre el 140 y 160% del importe del préstamo, vamos si hemos pedido 100.000, que la responsabilidad se sitúe en 140-160.000 €, pero por ahí todavía puede quedar alguna entidad financiera que ponga responsabilidades del 200%, o sea de un préstamo de 100 que la responsabilidad sea de 200.000, y si esto ocurre tendremos que con 160.000 solo la parte del impuesto serian 1.600 euros, y por la misma hipoteca poner una responsabilidad de 200.000 son 2.000 euros de impuestos, repito por exactamente la misma hipoteca los impuestos nos supondrían 400€ adicionales, y si consideramos que las hipotecas de hoy en día no son precisamente de 100.000 €, y es más habitual hipotecas del doble o del triple, estos 400 € de antes se te van a 1.200, fácil, fácil ……. Esto es un punto me temo que innegociable en bancos y cajas, sus abogados han considerado una responsabilidad u otra en aquel banco o caja y no te aceptarán cambiar nada de esto, pero es bueno que lo sepamos, como un elemento más a considerar.

 

5 – Consideraciones adicionales

(que afecta en parte a los capítulos 2, 3 y 4 de este articulo):

 

 

5.1 - Criterio de “alta calidad” para la concesión de riesgo bancario:

 

Se financia como máximo el menor importe entre:

80% valor de tasación.
80% valor de compra. (*)

Esto no se hace por puro capricho, sino por que el solicitante demuestre el grado de implicación que tiene en la operación. Quien compra una casa sin aportar ahorros o fondos propios a la operación por un lado demuestra una capacidad de ahorro nula, es decir si con su sueldo no es capaz de ahorrar nada ¿cómo afrontará las cuotas? Se puede objetar que si está pagando un alquiler sustituye un gasto por otro pero el coste de un alquiler muestra menos oscilaciones a corto plazo que los que pueden producirse en una hipoteca a tipo variable y en un alquiler hay una serie de gastos que no corren por cuenta del arrendatario si no del arrendador (reparaciones, impuesto, etc.) y que si hay que desembolsar si se es propietario.

Sin esa capacidad de ahorro la única vía para solucionar esos problemas es aumentando endeudamiento lo que en sí mismo puede constituir otro problema.

Se demuestra una implicación baja o nula tal que a la mínima puede dejar de pagar puesto que no le ha supuesto esfuerzo la adquisición y simplemente se dedica a pagar cuotas equivalentes a un alquiler.

El sobrepasar esos porcentajes supone en casi todos los casos un sobreprecio en el tipo de interés que se aplica al préstamo hipotecario o a la obligatoriedad de contratar productos adicionales (seguros, tarjetas, etc.) ya que se considera que se corre un mayor riesgo y correr con ese riesgo tiene un precio. Esta diferencia de precio es difícilmente negociable (no imposible) puesto que conceder una hipoteca por encima de esos 80% supone que aumenten las posibilidades de impago (la estadística dixit), aumentan los porcentajes de dotación solicitados por el Bando de España y se penaliza la rentabilidad que se atribuye a la oficina bancaria por la operación.

Asimismo, para los casos en que se superen esos límites, es muy normal que la entidad solicite garantías adicionales vía avalistas o incluso pidiendo que se hipotequen otras propiedades libres de cargas o se pignoren otras garantías reales.

En el primer caso no suelen admitirse como avalistas a personas sin patrimonio inmobiliario (viviendas, locales) o dispuestas a pignorar otro patrimonio mobiliario (fondos, acciones, etc.) que se valorarán en función de su naturaleza; por ejemplo, un depósito de valores avala por un importe aproximado del 60% de su valor en el momento de la firma, aunque esto es variable. No suelen servir personas que avalen "con su nómina".

 

Para terminar las RECOMENDACIONES:

 

El derecho a la información a todo, dos días antes de la firma no es un buen momento para informarse de los productos que tendremos que comprar además de la hipoteca, firmar la oferta vinculante en la sala de espera de la notaria no es precisamente donde se debe, esto se firma y se negocia al menos 10 días antes de ir a notario, se revisa, se consulta, etc.…, el despacho del notario no es ninguna iglesia (pedimos disculpas por el símil pero creemos que es una expresión con la que todos nos entendemos) bien …. uno puede perfectamente decir que no está de acuerdo, que no es lo que se acordó y que se volverá a firmar cuando el contrato refleje exactamente lo que debe (*). El notario lee toda la escritura por obligación legal, no es un rollo que hay que aguantar nos guste o no, el Sr. o Sra. Notario, es un fedatario público y un mediador, no va a favor de la entidad financiera, ni al nuestro, se le debe preguntar, solicitar aclaraciones, incidir en lo que entendemos o no nos queda claro, tenemos incluso el derecho de leer la escritura nosotros mismos, ante notario solo se firma la escritura, todos los demás papeles se firman antes o después con calma y con su debida lectura, allí con las prisas no es el lugar adecuado, y menos en la sala de espera, tenemos el derecho de solicitar a la notaria, creo que tres días antes de la firma, un borrador integro de lo que firmaremos, utilicemos el derecho, y en casa nos proveemos de un rotulador fluorescente y marcamos lo que no nos queda claro que lo preguntaremos al banco antes y al notario después.

Y en todo caso hay que ser altamente sincero con uno mismo, huir de voluntarismos, siendo muy conscientes de que al firmar una hipoteca estamos firmando una operación financiera a muy largo plazo y debemos verla desde esa perspectiva.

No es nada aconsejable embarcarse en una operación a 30-35-40 años pensando "y si sube la cuota, ya me privaré de...", y en estos momentos con tipos de interés tan bajos considerar que muy probablemente éstos subirán durante la vida del préstamo, con lo cual “los ponentes” recomendaríamos que los números se realizasen con simulaciones a precios algo más altos, no podemos saber si la simulación debe realizarse al 3,5, al 4 o al 5%, pero de lo que estamos convencidos es que es un despropósito considerar que durante 30 ó 40 años pagaremos una media del 2,50% de tasa de interés.

¿Qué garantía nos da esto, la de no equivocarnos?, no, solo nos da la garantía de que sabemos perfectamente donde nos metemos, y a que nos comprometemos exactamente. ¿No tendremos sorpresas en el futuro?, es de suponer que alguna tendremos, pero bastantes menos, y para las que podamos tener, al menos podremos estimar o intuir con previsión y conocimiento.

(*) En estos momentos tenemos la posibilidad de efectuar compras de viviendas a buen precio, tengamos esto en cuenta y no dejemos que “los árboles no nos dejen ver el bosque”, lo compradores no abundan y a menudo nos podemos encontrar con gente con necesidad imperiosa de vender, por tanto atención con esto de levantarse de la notaria e irse, se puede como hemos indicado, pero a la vez podemos provocar una “espantada” del vendedor y cuando queramos volver puede que éste ya tenga la venda realizada con otro interesado, por tanto es recomendable un cierto control, si bien vayamos a lo importante el que nos “cuelen” un 0,10% no pactado puede no ser tan importante si tenemos una perspectiva de este tipo.

Jexs71 & W. Petersen – abril 2010

Ninot
en respuesta
a Jexs71
23/04/10 (00:47)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Voy a leerlo y guardarlo.

Muchas gracias a ambos por vuestra gran labor en el foro.

Ankaser
en respuesta
a Jexs71
23/04/10 (14:49)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Interesantísimo. Lo he transcrito integramente en mi blog personal aludiendo expresamente a vuestra autoría, al objeto de colaborar en su máxima difusión, dado el enorme interés que vuestra opinión reviste para la mayoría de ciudadanos. Mis más efusivas felicitaciones. Enhorabuena. Saludos

PD: Si teneis algún inconveniente en ello, decídmelo a fin de suprimirlo del blog

Sjp1983
en respuesta
a Jexs71
23/04/10 (16:09)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Muy interesante el artículo expuesto. Un 10 para ambos. Mis recomendaciones!

Dhuoda
en respuesta
a Sjp1983
23/04/10 (17:04)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

GRACIAS

W. Petersen
en respuesta
a Ankaser
23/04/10 (19:07)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Jexs71 no sé (no creo), pero yo no tengo inconveniente alguno ¿cual es tu blog?

Asotelo
en respuesta
a Jexs71
23/04/10 (19:17)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Enhorabuena! Yo ponía este texto como material obligatorio de la ESO.

W. Petersen
en respuesta
a Asotelo
23/04/10 (19:44)

Re: ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Que no es para tanto, nos hemos limitado a redactar un post con dos puntos de vista, que no es otra cosa de un recopilatorio de cosas que se han indicado en muchas ocasiones, lo que pasa es que entendimos que confeccionar una "novela" con casi todos los puntos a considerar (seguro que nos hemos olvidado alguno) podría ser interesante para el foro, evitando de alguna forma remisiones a varios hilos con información desperdigada, yo no lo veo nada del otro mundo sinceramente, que hemos hecho un buen trabajo ... pues puede, pero seguramente similar a otros muchos que hay en los blog's.

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