El experto inmobiliario

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22/01/10 (11:57)

El experto inmobiliario

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Todo lo que leo sobre el tema de la vivienda me parece digno de permanecer en cuarentena. Tanto de los catastrofistas que anuncian el fin del mundo a cada “dato estadístico” que se publica (cuando todos sabemos, Hollywood mediante, que no toca hasta el año 2012), como de aquellos optimistas que ven recuperaciones poco menos que inminentes con ¡sorpresa! el “mismo dato estadístico” que apuntalaba las sentencias de los primeros.

Por las mañanas me desayuno con “sesudas explicaciones” sobre la recuperación de precios, el final de la crisis, las tendencias indicadoras de que se está frenando la caída de los precios o, por acabar, con los consejos de “expertos” (estos nunca están en crisis, son como los champiñones a poco que les des terreno apropiado) sobre la oportunidad del momento para comprar, etc., etc. …

Por las tardes me meriendo con las manifestaciones de “otros expertos” que dicen que los precios seguirán a la baja, que el stock no lo absorbe ni siquiera una “galleta campurriana”, que los balances de los bancos están a punto de reventar por la sobre valoración de los inmuebles que en ellos figuran, etc., etc. y más etc.

Durante años tanto los “expertos matutinos como los vespertinos”, que eran un único cuerpo, nos han estado bombardeando con el eslogan “la vivienda nunca baja, esta es la inversión de su vida” y, aunque a título personal no estaba de acuerdo (por pequeñas experiencias históricas vividas en primera persona), he de reconocer que la realidad me echaba un jarro de agua fría día sí y día también sobre lo que para mí era una aberrante distorsión del mercado.

Esa realidad que se instaló en nuestro país a finales de los 90 y que ha durado casi una década expulsó del mercado de la compra de la vivienda a las personas que, como yo, teníamos una educación basada en el ahorro y el sacrificio diario y favoreció al especulador que vive a crédito, al pasa pisos, a las entidades bancarias que también especulaban a través de sus tasadoras y su concesión de créditos alegre en contra de mil consejos de prudencia crediticia, a los constructores que se enriquecían con una rapidez pasmosa delante de nuestras narices (tanto a los de estirpe como a los advenedizos que nacían por legiones), a las inmobiliarias con comisiones estratosféricas por su intermediación y que se encargaban de “restregarnos” a diario su “éxito” plantando sus estupendos todo terreno delante de sus chiringuitos, que nos amenazaban cada vez que te acercabas a preguntar por cualquier urbanización que o lo tomabas ahora a precio x o dentro de 5 minutos estaría a 2x y sólo te lo “concedería” si no le pillabas recién levantado de la siesta; y como no a los ayuntamientos y demás administraciones que se han acostumbrado a vivir en la opulencia y el trapicheo urbanístico de manera vergonzosa y vergonzante amén de legiones de abogados, notarios, registradores, unificadores de deudas, …

Y aunque la razón nos decía lo contrario (por eso de la educación recibida) la realidad nos empujaba a una psicosis compulsiva de compra de vivienda que a punto estuvo de atraparme. Sólo me salvo el MIEDO. Y lo admito, me entraban sudores fríos cada vez que echaba cuentas sobre la posible hipoteca y así poco a poco la posibilidad de compra se me fue alejando.

Han pasado 4-5 años desde ese mi intento de asalto a esos pisos carísimos entonces y ahora y no veo que la situación haya cambiado mucho. Y me explico.

Los que fueron promotores y/o constructores “perdieron” sus propiedades supervaloradas que fueron a parar a los bancos a los que adeudaban ingentes cantidades de dinero, simplemente porque no eran capaces de vender más pisos a un mercado (en todo su variopinto espectro, desde el que se independiza pasando por la segunda vivienda al pasa pisos especulador o al inversor) que ya no engullía semejante abundancia. A estos se sumaron numerosos particulares que sin la prudencia suficiente o tal vez con un exceso de confianza infundado vieron perder sus pisos ante el alza de los tipos de interés y el aumento del paro (inmigrantes y no inmigrantes).

Y ahora tenemos el solar patrio en manos de la banca con unos balances llenos de pisos y terrenos que no sabemos muy bien cómo valoran (entre otras cosas porque los tasadores son ellos mismos y ya se sabe el refrán castellano que dice “el ojo del amo engorda el caballo”) y que son causa de muchos millones de € en ayudas a esos bancos por los mismos contribuyentes a los que nos sangran.

¿Dónde está “La ley de la oferta y la Demanda? ¿Por qué los adalides del libre mercado a los que se les llena la boca con el concepto del respeto al “Mercado Soberano” siguen manipulando los precios de forma escandalosa? Bueno esta es una reflexión en voz alta que no venía a cuento para explicar la “crisis”.

Pues bien, toda esta experiencia ha servido para forjarme un hueco en el grupo de Gurús que pululan por el mundo y dado el tiempo que llevo estudiando el tema, me he constituido en “EXPERTO INMOBILIARIO SINGULAR” y con los únicos datos de que dispongo y que os pasaré a enumerar (nada de estadísticas porque ya veis que sirven para justificar 2 situaciones contradictorias) estableceré unas previsiones muy serias:

DATOS FIDEDIGNOS Y CONTRASTADOS (BASE DE MI ESTUDIO):

-Mi sueldo (que no me quejo y eso que no soy CONTROLADOR AÉREO y que me sirve para hacer mis cálculos); es muy importante partir de la base del sueldo propio y no del de los controladores para que al calcular la cuota hipotecaria que podemos pagar esté con los pies en la tierra y dentro de unos límites razonables. En esta labor, hoy, los bancos nos echarán una mano (no como antes que todo valía) en los cálculos. Si al sueldo le añades propiedades y/o garantías de variada índole te ayudarán mejor en los cálculos.

-Mis piernas y vista (que actualmente me funcionan muy bien y me sirven para desplazarme y hacer un exhaustivo estudio de mercado –anuncios de SE VENDE en urbanizaciones nuevas y/o pisos de 2ª mano amen de los anuncios en periódicos e Internet, los propios bancos, …-). Esta labor de campo es muy importante porque nos ayuda a quitar la paja del trigo (los metros cuadrados se supone que son igual en todos los pisos –no siempre- pero no es lo mismo nuevo de ayer que nuevo de hace 4 años, que 2ª mano impecable o “a actualizar” -esta palabra me gusta mucho- y/o “con muchas posibilidades”, …).

-Los actuales precios de los pisos (curiosamente el único que quedaba en 2005 y que me querían vender por 236.000 € -el que me asustó- tiene en estos momentos unos 12-15 compañeros más en la misma urbanización propiedad de una Caja de Ahorros y bastantes más en manos de la promotora/constructora de entonces y a precios que van desde los 240.000 € a los 280.000 €). En mi estudio he desestimado tanto las viviendas de otras constructoras anejas a la de mi “ANÁLISIS”, que se encuentran en un 95% cerradas a cal y canto, como otras situadas en un radio de 15 Km. a la redonda porque podrían distorsionar tanto el susodicho análisis como mis piernas pero sé a ciencia cierta que están en igual o peor situación que lo comentado (aplicación rigurosa de la campana de Gauss); fiaros de mí, que soy un “EXPERTO”.

-Por último un dato que no hay que olvidar MUY IMPORTANTE; mi cuñado se ha quedado en el paro y mi vecino del 4º también y tengo un amigo bastante más valiente que yo con un crédito puente de una Caja de Ahorros que ya no sale de vinos ni de vacaciones y tiene muy mala cara y comienza a notarse riñas en la pareja por esta causa. Esto sólo lo comento a título anecdótico para que veáis que también he analizado el “CLIMA SOCIAL”. (Y toco madera para no pasar a esta situación).

Podía haber echado las cartas o haber observado mi bola de cristal, pero no hubiera sido serio. He preferido usar datos contrastados. Pues bien con estos datos puedo CERTIFICAR (en mi calidad de “EXPERTO INMOBILIARIO”) que a los precios de los pisos les quedan 4-5 años más de “aterrizaje con problemas en el tren”, 2 años de parada técnica y repostar combustible y otros 3-4 para intentar despegar, vamos por resumir no menos de una década. He dicho.

Espero que sea útil he instructivo mi análisis.

Kretan
en respuesta
a Amigo
22/01/10 (12:38)

Re: El experto inmobiliario

Mal futuro auguras.... mi opinión siempre ha sido que una vez sucedido el pinchazo (que de eso parece que nadie duda) tenemos dos vías... ajuste rápido o bien un ajuste lento... en USA, GB, etc por su idiosincrasia (y su sistema hipotecario) han hecho un ajuste rápido y parece que las ventas no se han resentido tanto... aquí se ha preferido un ajuste lento limitando las ventas o reduciendolas al mínimo.

Pues nada oye... paciencia.

Por cierto mi situación fue parecida a la tuya... empezé a mirar en 2004-2005 cuando tenía unos ahorrillos pero como daban para tan poquito pues decidí reformar una casa de vacaciones cercana a la capital que tenían mis suegros.. desde entonces allí estoy... esperando a ver si algún día los precios se racionalizan y con el ahorro que se va haciendo al final si es como predices acabaremos comprando al contado aunque los precios ni se muevan.

Amigo
en respuesta
a Kretan
22/01/10 (14:08)

Re: El experto inmobiliario

Pues en mi calidad de “EXPERTO”, no desestimo que ahorrando llegues a alcanzar para pagar precios estancados por años. Claro que luego te tendrás que plantear si el piso “nuevo” que pretendes comprar es “nuevo” o lleva cerrado 10 años (pero eso puede ser un asunto de debate para un nuevo y riguroso análisis a los que espero aficionarme).
Saludos y a ver si tienes suerte.

Kretan
en respuesta
a Amigo
22/01/10 (14:22)

Re: El experto inmobiliario

Si yo tampoco lo desestimo... en 3 o 4 años más sin movimientos de precios ya me llegaría más o menos para lo que me gusta y lo que pretendo. No es necesario que sea nuevo... ahora desde luego mucho d elo que se vende como 'nuevo' debería empezar a venderse como 'nunca habitado' aunque claro en esa categoría también entrarían muchos pisos 'hucha' algunos que llevan más de 20 años sin habitarse...

Alcoriza
en respuesta
a Amigo
22/01/10 (15:28)

Re: El experto inmobiliario

Pues si, la verdad es que con el estudio exhaustivo de mercado inmobiliario, y además siendo experto, quedan 10 años para que la cosa se recupere; yo, que sólo soy un pringadillo, pienso que incluso yá se está recuperando, pero claro, ante la opinión de un experto...me callo

Kretan
en respuesta
a Alcoriza
22/01/10 (16:29)

Re: El experto inmobiliario

En la vivienda... como en la bolsa... todos somos expertos... luego unos acertarán y otros fallarán. Yo lo que desde luego no veo por ningún lado es que vayan a subir los precios a un año vista por lo menos... el año que viene habrá que ver la afección del quitar las deducciones fiscales que peude ser muy importante.

Alcoriza
en respuesta
a Kretan
22/01/10 (17:44)

Re: El experto inmobiliario

Cuando se produce una subida de precio brusca y una bajada igual, se tiende a un valle ses decir, estabilización durante un cierto tiempo sin picos positivos ni negativos.

Saludos

Madoz
en respuesta
a Alcoriza
23/01/10 (12:11)

Re: El experto inmobiliario

Es muy fácil ser EXPERTO cuando lo único que se está esperando, es hacer un negocio redondo apostando a la baja,y se está en prespectiva de comprar.
Si se va a comprar es lógico que se piense en cuando se va a recuperar, recuperación, cuando aquí nadie se ha atrevido a hablar de plazos, ni de recuperación, solo de ESTABILIZACION.
Los pocos que nos atrevemos a dar una opinión en contrario, de la abrumadora corriente favorable e interesada, ante la expectativa de la compra, de intentar hundir el mercado inmobiliario, con la intención no oculta de entrar en ese mercado, cuando los que hablamos de ESTABILIZACIÓN, no tenemos ningún interés ni en vender, ni en comprar, debería de hacer ver que aunque seamos pocos, los de la Opinión Contraria, como en la época de auge del boom, necesitamos de más objetividad, para no confundir los deseos con la realidad.
Los que llevamos demasiado tiempo tolerando demasiadas fustracciones, estamos acostumbrados a en todo momento, no confundir en Neverland o Disneylandia, ambos mundos: El Deseado y el Real.
Para los demás que viven en su "burbuja de cristal" o "torre de marfil", que sigan esperando a que alguien, le ayude o le facilite sus Derecho a Soñar.
Supongo que depende de una personalidad pasiva y dependiente ,la culpa de lo que me pasa es de los demás y los demás deberán darmelo todo, por Derecho y Obligación del otro, y el escaso desarrollo actual de una personalidad independiente, en la que se tiene lo que activamente, se es capaz de aportar, con el propio esfuerzo y riesgo personal, con enfásis en los Deberes y sin esperar nada de los demás, dar el primer paso, para construir y no aprovecharse de la necesidad ajena.
En MI experiencia ,MI mundo, cada microcosmos o universo personal o realidad muy concreta,en MI zona,Mi mundo,MI de posesión y de localismo,nos imaginamos y vivimos en un microcosmos, yo prefiero pensar en NOSOTROS, NUESTRO, porqué no , GLOBAL.
Que el Miedo o la Pasividad sean buenos consejos económicos, lo pongo en duda.
Por cierto, en época de bonanza, le reto a cualquiera a que demuestre, quién fue más ahorrador que yo.
Que la norma es que los mercados son eficientes, tenemos demasiados ejemplos de lo contrario.
En un mercado tan necesario como la vivienda y tan poco intervenido como en España.
¿Por qué ahora y no antes preocupa la intervención?
Solamente se puede, se debe y se intervendrá sobre el individuo sano, pero enfermo, lo estrictamente necesario para que recupere la salud.
Una salud que nos beneficia muy poco a todos, pero mucho a unos pocos, que tienden a crear grupos de poder o de influencias, dispuestos a la acción.
Las buenas noticias no venden, nos concentramos en Haití, pero dentro de nuestra miseria, somos capaces de levantarnos todos los días y contemplar un pequeño rayo verde, que nos mueve cada día, el de los que quieren comprar es que su sueño de comprar más barato se cumpla.
A lo mejor otros nos conformamos con que las cosas no vayan tan mal, como nos dicen que están y sobretodo tener la capacidad de decirlo y de vivirlo, poniendo el contrapunto ante la negatividad, la pasividad, el miedo y el desánimo al que no podemos permitirnos caer.
Un saludo

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