Esperar o no esperar.... Comprar una casa en proceso de embargo

Hola a todos . Estoy interesada en comprar una casa en proceso de embargo.Las cuotas impagadas + gastos ascienden a 36.000 . El total de la deuda es 356.000 eu.
Dado que la tasación de la casa se hizo hace 10 años hoy en dia el valor sería bastante inferior imagino . Y en el mismo pueblo una casa de las mismas , idénticas características está a la venta por 100.000 euros menos ..Mis dudas son ..
Me valdría la pena esperar a que se ejecute la hipoteca y pujar? ( no tengo ningún conocimiento sobre subastas más que lo leído hace unos dias en este foro )
Creeís que el banco aceptaría una oferta de compra por un valor inferior al que se le debe antes de que ejecute la hipoteca ?
De momento he llegado a un acuerdo con el propietario para alquilarla y así ir pagando lo que él pide Como última instancia me subrogaré a su hipoteca pero la verdad que no es la opción que más me convence está claro porque creo que la pagaría al precio de hace 10 años..
Muchas gracias !
Ahh y la verdad que este foro me tiene enganchada ... :))

Buenos días gretta y me alegro que te guste el foro :)

De lo que te puedes aprovechar al comprar una vivienda con cargas es que su valor de la vivienda es menor. Lo primero que tienes que hacer es asegurate mediante la nota simple del registro que no hay más cargas de las que se mencionan. Luego además de la deuda, tienes que tener en cuenta los posibles gastos de regularizar la situación...  y en el contrato de arras se tiene que especificar que la vivienda queda libre de cargas a la firma de la escritura de compra venta, porque sino el banco no te concederá la hipoteca.

Hasta donde yo se (no soy experta del tema) sí puedes hacer una oferta formal por debajo del precio que pida el banco por la vivienda, depende de ellos aceptarla o no. Otro incoveniente sería que el momento en que te den la vivienda, que puede alargarse mucho. Si esperas a que la vivienda salga a subasta, en el precio de salida te incluirán las costas procesales, intereses de demora... etc. lo que hará que el precio será mayor. 

Es una decisión complicada en la que deberías pedir asesoramiento profesional porque pueden haber muchos problemas en el proceso. Saludos!

¿Identicas casa se venden por 256.000 euros o 100.000 menos del precio de compra hace 10 años?

No compres esa vivienda, ni te lo plantees. Si de verdad te gusta para vivir en ella, alquílala, estate pendiente del proceso, por si llega la ejecución hipotecaria. En el caso de que alguien puje por ella (con esas cantidades será complicado), tienes un derecho de compra preferente en las mismas condiciones que el pujador: http://www.mundojuridico.info/adquisicion-preferente-del-inquilino-en-caso-de-subasta-judicial/

Lo normal es que se ejecute y finalmente el banco acabe teniendo que adjudicársela. El proceso puede durar mucho tiempo y seguirás viviendo como arrendataria, pagando todas tus cuotas a quien corresponda, aún cuando se subaste la vivienda y alguien se le adjudique. Una vez que pase todo el procedimiento de subasta a ver a qué precio se queda, y como arrendataria seguirás teniendo el derecho de retracto sobre cualquier otra persona.

Muchas gracias por tu tiempo Malagaga .
Entonces , aunque yo no haya pujado tengo derecho de compra preferente igualmente, siendo inquilina ?
Sí. La viviendas que comparo son casi iguales. La que yo quiero tiene una hipoteca de 350.000 ( ahí van incluidos los gastos de demora hasta dia de hoy y del abogado ,dice el banco )y la otra casa vale 100.000 menos. La que yo quiero tiene un jardin con màs metros eso sí .
Entiendo entonces que me recomendáis que espere y se subaste para hacer la compra? Pero cabría la posibilidad que quede un precio más alto del que ahora tiene ? Ya véis ..ando totalmente perdida .

Hola Lorena . Muchas gracias por la respuesta .
Una cuestión que no me queda clara es cuando dices que en contrato de arras se especifique que quede libre de cargas porq sino no me concederán la hipoteca .
Pero no firmaría contrato de arras con el propio banco ??
Sí .creo que necesito asesorarmiento ! :)

Dependiendo de quién tenga la titularidad de la vivienda. Si es el banco sí que firmarías el contrato de arras con ellos. Simplemente te hacía esa puntualización porque si aparecían cargas en la nota simple, podías tener algún problema con el contrato de arras que tenía que aparecer sin cargas que comentabas. 

Habla con Tristan, tiene un blog en esta misma página, el de subastas. Nadie mejor que el te podrá ayudar, e incluso, llevarte la gestión para que sea el quien te ayude con la compra de la casa, pues no sabes si hay créditos anteriores al que se subasta, que quedarían pendientes y deberías pagar tu, ... son muchas cosas. Yo lo contrataría, seguramente te salga más barato que hacerlo tu.

SAludso

Si una casa similar está tan baja de precio, los 350.000 no creo que vayan a ser superados. En subasts el banco no se lo va a adjudicar por menos del 70% de ese precio si es la vivienda habitual del propietario 245.000€, a partir de ahí habría que negociar con el banco y sería más complejo y laborioso al tener que tratar con diferentes departamentos del banco. Una opción podría ser ver las condiciones que tendrías si te subrogaras a la hipoteca, si no se llega a juicio habrá intereses e intereses de demora, pero no gastos, y ver la cantidad final en que quedan los 350.000, y comprarle la propiedad al actual propietario, pero ahí tienes que jugar a dos bandas y jugar muy bien tus cartas

Llegué aquí leyendo el blog de Tristán . Pero creo que anda un poco ocupado ahora mismo con un proyecto .Igualmente , muchas gracias muros ! Saludos

Muy amable Malagaga. A ver como se resuelve todo finalmente .

Primero hay que saber si tienes dinero para la subasta, es al contado en la practica

Si no, la alquilas con un alquiler "tocapelotas" es decir bajo y que vengan a buscarte luego bien el banco, bien el subastero de turno

y algun as mas, que tienes en la manga

En el banco no conviene que aparezcas, hasta el momento adecuado, no antes

¿Lo del alquiler bajo es para tocarle las pelotas al actual propietario también? Si se espera a llegar a la subasta corre el riesgo de no ser la adjudicataria. El "subastero" de turno va a ver de lejos que el alquiler es simulado, y no dudará en plantearlo ante el juez para echarle del piso, de hecho eso le permitirá adjudicárselo por menos dinero porque el contrato de alquiler espantará a los menos avezados. Además, si se anula el contrato, se anula cualquier posibilidad de tanteo. No sé cuál es el problema de acordar con el propietario el comprarle la casa por la deuda con el banco, y si es solvente, el banco estará encantado de recuperar un préstamo en default, sin pasar por el juzgado.