Valoracion inmueble con dos usufructos

Mi padre donó in inmueble a mi hermana y a mi compuesto de dos viviendas al 50% de la nuda propiedad pro indiviso y el usufructo de la planta alta a mi hermana y de la baja a mi. Ahora mi hermana está dispuesta a comprar mi parte, por lo que necesitamos sabe si la tasacion contemplaría el valor de la propiedad mas el usufructo. Es importante porque por nuda propiedad sería la mitad cada una pero si se contempla el usufructo, la vivienda de arriba es el doble de grande que la de abajo, pues incluye una cochera y almacen que están abajo.

Buenos días, ningunoche, entiendo que es una sola finca registral, con un solo IBI y valor catastral.
En tal caso, la valoración a efectos fiscales se basará en ese valor catastral único, con independencia de los m2 de cada usufructo (compruébalo en la liquidación del IS cuando aceptásteis la herencia, y en cómo se registró).
Así que tu hermana te compraría tu 50% de nuda propiedad y tu 50% de usufructo, es decir, la plena propiedad sin más.
Saludos,

Está dividido en tres fincas registra les, dos para un hijo y una para el otro hijo

Entonces, vuelve a explicarlo desde el principio, y bien (dos viviendas, tres registrales, usufructo al 50%, no lo entiendo).

Pues no te has explicado bien: "donó in inmueble a mi hermana y a mi compuesto de dos viviendas". Entonces lo que heredásteis fueron 3 inmuebles: 2 viviendas y 1 garaje/almacén. La nuda propiedad de todo al 50%, además tú heredáste el usufructo de la planta baja y tu hermana del resto. ¿Es así? Para calcular lo que tu hermana debería darte a cambio del usufructo y la nuda propiedad se aplican las siguientes fórmulas:

- Usufructo = 89 – tu_edad (mínimo 10% - máximo 70%)
- Usufructo_hermana = 89 – edad_hermana
- Valor_usufructo = valoración_planta_baja * Usufructo
- Valor_nuda_propiedad = (100 - Usufructo) * valoración_planta_baja + (100 - Usufructo_hermana) * (valoración_planta_alta + valoración_almacén)
- Valor total = Valor_usufructo + Valor_nuda_propiedad

Repito la cuenta que me olvidé que la nuda propiedad está al 50%:
- Usufructo = 89 – tu_edad (mínimo 10% - máximo 70%)
- Usufructo_hermana = 89 – edad_hermana
- Valor_usufructo = valoración_planta_baja * Usufructo
- Valor_nuda_propiedad = (100 - Usufructo) * valoración_planta_baja / 2 + (100 - Usufructo_hermana) * (valoración_planta_alta + valoración_almacén) / 2
- Valor total = Valor_usufructo + Valor_nuda_propiedad