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¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?

3 respuestas
¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?
¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?
#1

¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?

A ver si podeis aconsejarme ...
Un familiar viudo (68 años) posee en propiedad una vivienda tasada aproximadamente en unos 150.000 euros en la que vive él solo ... con la pensión de jubilación va un poco apurado y se está planteando la opción de realizar una hipoteca inversa ... ha preguntado en varios bancos y cajas, y las ofertas varían de una entidad a otra, pero más o menos le vienen a ofrecer una mensualidad de 210 euros durante los próximos 21 años ... al cabo de este tiempo puede aún continuar vivendo en su casa, pero ya no percibiría la mensualidad ...

Como alternativa se plantea la cesión de la vivienda a sus dos hijos a cambio de que ellos se hicieran cargo de esta pensión o ayuda ...

¿Que creeis que es mejor?

La opción bancaria no parece presentar muchos gastos iniciales (quizás tasación)... ¿que gastos puede tener para los hijos la cesión? ... ¿tiene gastos para el padre también la cesión? ...

saludos!

#2

Re: ¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?

Apreciado,

Mi nombre es Josep Jorge y soy el Director General de la empresa JUBILARSE EN CASA SL, especializada en Asesoramiento y Gestión de Hipotecas Inversas.

En relación a su consulta, indicarle, en primer lugar, que dada la edad de su familiar y el valor de la vivienda, la opción de contratar una Renta Vitalicia (o cesión como usted indica) es desaconsejable por dos razones: (1) el precio que se determinará para la venta de la vivienda será sensiblemente inferior al valor de tasación, dada la iliquidez que actualmente presenta el mercado inmobiliario; además, dispondrá de pocos "compradores", dada la enorme bolsa de inmuebles, libres de carga, disponibles en el mercado. (2) su familiar es relativamente joven para estas operaciones; la mensualidad vitalicia que va a recibir no debería distar demasiado de la obtenible mediante una Hipoteca Inversa Temporal, con la desventaja, en el caso de la Renta Vitalicia, de haber procedido a la venta (y pérdida) de esta vivienda en el momento de formalización del contrato. Esto es relevante tanto para su propio familiar (perderá su posesión definitivamente) como para los herederos.
En Hipoteca Inversa existen diversas opciones que deberían considerar: inicialmente, el poder cobrar una renta mensual durante un plazo inferior a los 21 años que indica, de tal manera que la mensualidad se incrementaría en proporción a la reducción de años de cobro. Como caso extremo, su familiar podría recibir toda la cantidad en un pago inicial y único a la formalización del crédito.
Le recomendamos que, dada la situación que nos relata, su familiar opte por “comprar tiempo” mediante la contratación de una Hipoteca Inversa Temporal para un plazo de cobro inferior a los 21 años indicados.
Para cuanta información adicional requiera o precise de aclaración, quedo a su entera disposición.

Josep Jorge
Director General
JUBILARSE EN CASA SL

#3

Re: ¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?

Muchas gracias ...

La verdad es que la mensualidad que ofrecen los bancos/cajas por la hipoteca inversa es muy pequeña y al final dejaria el piso a los hijos con una hipoteca del 70% del valor de tasación actual aproximadamente ...

La renta vitalicia ni se la plantea porque aún es menor la mensualidad y se pierde la propiedad de la vivienda ...

Por ese motivo, lo que el hombre se plantea es una donación (he escrito cesión de bienes, pero desconozco si se llama así) a sus dos hijos, siendo él usufructuario de la vivienda, y que además sus hijos le pasaran una pensión vitalicia similar a la que le ofrecen los bancos (poco más de 200 euros) ... así la propiedad de la vivienda sería de sus hijos y no de los bancos ...

¿que gastos podría tener esta especie de donación a los hijos a cambio de pensión y usufructo?

saludos!

#4

Re: ¿Hipoteca inversa o Cesión de bienes a cambio de pensión?

Apreciado,

fiscalmente le diría que lo operación de donación en esta circunstancia no es óptima en cualquier caso ya que, además del impuesto de donaciones (que dependerá del régimen tributario aplicable de la CCAA donde se encuentre la vivienda), la renta que entregarán los hijos no será deducible en ningún caso, aumentando el patrimonio de éstos sin beneficio alguno. La donación imposibilitará la formalización futura de una operación de liquidez inmobiliaria como representa la Hipoteca Inversa, con lo que reduce las posibilidades futuras de sustento económico.

Tenga en cuenta que la carga hipotecaria que grabaría la vivienda permitirá un menor pago de impuestos al fallecimiento del titular de esta vivienda a los herederos, ya que tributará por el "neto patrimonial" (diferencia entre el valor de la vivienda de aquel momento y el importe de la deuda) con lo que hipotecando sí tendrá un efecto fiscal positivo para los herederos. Y cuente el “coste de oportunidad” que significa para los hijos comprometer sine die el pago mensual: este coste deberá equipararse al interés que genera el crédito.

Le pondré un ejemplo con su caso:

Cuente que si la vivienda se revalorizara a partir de ahora un 3% de media anual (la revalorización media histórica del mercado entre 1.975 y 2.008 es de aprox. el 9,5% anual), su valor actual de 150.000 € sería de aprox. 233.000 € en 15 años.

En estos 15 años, si el familiar percibe 200 €/mes (en total, 36.000 €), la deuda acumulada será de aprox. 60.000 € (los 36.000 € + coste contratación + intereses) con lo que el coste anual de contratar una Hipoteca Inversa (anualizado) sería de aprox. 1.600 €/año.

Si el titular falleciera justo al cabo de 15 años, los herederos percibirían una vivienda cuyo valor seria de 233.000 € con una deuda de 60.000 €: el “Valor Neto” que les quedaría seria de 173.000 €.

Con este ejemplo, me gustaría que pudiera comprobar que una revalorización baja de la vivienda puede pagar tanto la prestación como su coste sin afectar, durante 15 años, la economía de los hijos y sin disminuir el patrimonio recibido en herencia.

En cualquier caso, le recomiendo que piensen en una solución económica "a largo plazo", para las necesidades actuales y futuras.

Para cuanto precise, quedo a su entera disposición.

Atentamente,

Josep Jorge
Director General
JUBILARSE EN CASA SL