Hola a todos,
Estoy pensando en comprar una vivienda la cual pertenece a un banco debido a un embargo anterior. La quiero pagar al contado y me gustaria saber si hay alguna condicion especial por el hecho de que pertenezca al banco, algun gasto extra que deba contemplar o algo que deba tener en cuenta antes de dirigirme al banco.
Obviamente ellos me diran su parte de informacion pero me quiero informar para ir preparado y decidirme finalmente.
Muchas gracias
No especialmente, que este libre de cargas, tema comunidad, licencia de habitabilidad, habla con el presidnete de la comunidad a ver si te cuenta algo raro..., vicios ocultos, lo típico.
Ah, y firmalo todo con EL BANCO no con la inmobiliaria encargada de enseñarte el piso, por ir sobre seguro.
Suerte!
Método, disciplina y tiempo
Te cuento el proceso.
El banco no comercializa la vivienda, la comercializa un broker, que es como dice Jtorres quien te enseña la casa y habitualmente es a quien le envías la oferta que quieras hacer por la casa, en el caso de Bankia puedes hacer la oferta a través de una sucursal (recomendable).
Estudiarán tú oferta y te responderán si es aceptada o no, cuanto mas tiempo tarden es que mas agresivo has sido con tú oferta y tiene que pasar del tipo que hace el estudio al comité, si les entra en la tabla de precios mínimos que tienen, te aceptarán la oferta, si está muy por debajo te la rechazarán sin mas y si estás cerca por debajo (situación ideal) te contactará el broker y te dirá que estás ahí, que si puedes subir algo y si va muy apurado te "soplará" un precio en el que podrían aceptar cerrar. Si te cuadra cierras.
Una vez cerrado el precio de la vivienda, para que la oferta sea vinculante, te pedirán un depósito, varía entre 1000 y 2000 euros (con los bancos no hay contrato de arras), que pagarás a un número de cuenta que te dirá, o bien el broker o bien la sucursal, este dinero suele ser el que el banco usa para pagar al broker, pagar el IBI y la comunidad (que no han pagado desde que embargaron el piso). Una vez hecha la transferencia, la oferta es vinculante y se procede a formalizar la venta.
Si hay hipoteca, normalmente la cuantía que has pagado te la devuelven si no te conceden la hipoteca, por eso cuenta tener un buen perfil de crédito si ofertas a través de la sucursal, puedes ofertar algo mas ajustado, el banco valorará que la operación pueda hacerse, porque no les hace ninguna gracia poner de nuevo el piso a la venta y menos devolverte el depósito. Si no tienes sucursal en ese banco, el broker te buscará una, lo que está muy bien, porque ellos saben quienes son mejores a la hora de conseguir financiación, lo verás cuando te entrevistes con el director/a que parece que firme hipotecas cada hora, si no lo has hecho antes, este es el momento de preguntar por todas las condiciones (diferencial, comisiones vinculaciones, etc ...) Te pedirán toda la documentación y en unas dos semanas te responderán si la operación es viable o si necesitas aportar garantías, o similar. Una vez cuadrado el tema hipoteca, organizan el tema de notario y gestoría (ellos eligen y no es negociable) el director te irá pidiendo que provisiones para pagar el tema de tasación, gestoria y demás (el certificado de eficiencia lo pagan ellos) prepara un un monto de entre el 10 al 15% del valor del piso, porque la gestoría que elije el banco es de las que tira con polvora del rey y en este caso el rey eres tú. Una vez tienen las escrituras (pueden pasar 1 o 6 meses) te reembolsan lo que corresponde, con todos los gastos bien documentados, pero el coste de la gestoría es mas alto que cualquiera normal. Habrás pagado el seguro de vida, de hogar, comisión de apertura o de estudio y demás costes que te hayan dicho. En el notario te dan las llaves y tienes certificado de pago de la comunidad, IBI y demás, copia simple. Todo 100% legal, caro, pero legal.
Si no hay hipoteca, una vez cerrado el precio, se cuadra el tema notario y gestoría (no es opcional y la elijen ellos) se provisiona lo que pide la gestoría, prepara mas de lo que habías pensado para esto, porque piden mucho. Firmas te dan las llaves, comunidad pagada, IBI, certificado de eficiencia energética y copia simple y al cabo de unos 20 días o mes y medio máximo tienes las escrituras que te las mandan a casa.
Si el piso está tapiado, ofertas sin verlo, te aceptan o negocian la oferta y cuando está cerrado el precio, antes de dar el depósito, te ofrecen verlo, tienes que pagar unos 200 euros de destapiar y tapiar de nuevo y tienes la opción de echarte atrás si lo que ves no te cuadra. Si te cuadra, confirmas que te lo quedas (el precio ya está fijado), se tapia y se mueve todo el proceso. Te entregan el piso tapiado.
Un tema importante, mas que el certificado de habitabilidad que comenta JTorres, es confirmar que lo que te venden es correcto para el uso que quieres darle, los bancos han embargado de todo tipo de inmuebles, y tienen locales comerciales que están habilitados como casas, pero no están en situación legal, el banco te lo vende como local pero el broker te lo enseña como vivienda y como no, te dice que no habrá problema en registrarlo como vivienda, realmente no es culpa del banco, que te dirá que ellos te venden un local y que no saben nada mas, pero el broker quiere cerrar la venta, que es de lo que vive, lo mismo pasa para inmuebles que son depósitos y no pueden ser viviendas. Como te darán el catrastral, puedes verificar la tipología sin problema. Es importante confirmar esto antes de ofertar.
Muchas gracias por vuestro tiempo e interes.
Ya me queda mas claro por lo que me toca pasar.