Duda funcionamiento de mi hipoteca.

Hola, hace un año abrí una hipoteca en el EVO Banco.

Tengo dudas acerca del sistema de amortización de mi hipoteca. Yo estaba convencido que era sistema francés, pero ahora veo que no. La cuestión es que es una hipoteca creciente pero la razón de progresión es 1%... Algo muy raro. Por lo que yo he podido entender el funcionamiento es idéntico al sistema francés.

La fórmula en mi escritura es la siguiente:

cuota = C * (i / (1-(1+i)^-n))

C: capital pendiente
i: interés mensual
n: periodos pendientes

Como se ve es la fórmula de una hipoteca creciente pero con la razón de progresión (o valor q) igual a 1.

La pregunta es, ¿alguien puede decirme si el sistema de amortizaciones parciales y los cálculos de cuadros cuando cambia el interés es idéntico en esta hipoteca a las que funcionan con el sistema francés?

Por las simulaciones que he podido hacer aplicando estrictamente esa fórmula si, pero mi duda radica en que he visto comentarios por internet de gente que amortizó parcialmente reduciendo plazo en hipotecas de Novagalicia y Evo Banco antiguas, y al amortizar parcialmente, en lugar de mantener la cuota (aumentando capital a amortizar y reducir intereses en cada letra) acortándose los años correspondientes, se aplicó un sistema híbrido donde se reducía parte del tiempo que se reduce con el sistema francés y disminuía la cuota. El motivo es por que el capital a amortizar en cada letra está prefijado con el cuadro de inicio de la hipoteca (no se recalcula al amortizar) y no sé por qué les pueden hacer esto.

Quiero hacer una amortización, y en caso de que mi hipoteca sea igual a la de esa gente que le aplican ese sistema híbrido, prefiero gastar parte de la amortización en hacer una subrogación a otro banco que me aplique el sistema francés.

Es un tema complicado, espero se entienda algo. Gracias.

He hecho una amortización y mi gozo en un pozo.

Esta mañana he pedido al banco si me podían hacer una simulación de amortizar una cantidad y que me dieran el cuadro. Sólo me han dado el cuadro para la letra actual, ya que a 30 de agosto se me produce el cambio de cuadro. Aun así ha sido el siguiente. Pongo los datos reales:

Capital pendiente actualmente: 59826.69€
Tipo :2,688%
Tiempo restante: 19 años y 1 mes.
Importe a Amortizar: 1800€ el 20 de agosto.

Sin amortizar la cuota es de: 334,25€ (200,24€ de capital y 134,01€ de intereses).

El cuadro que me han enviado simulando amortización el 20 de agosto de 1800€ para esta cuota ha sido de 334,25€ (201.72€ de capital y 132,53 de intereses).

Bien, igual que el sistema francés. He decidido amortizar tan sólo 600€ por que me temía que no sería así, y efectivamente no ha sido así. Lo que ha pasado es lo siguiente:

La cuota ha bajado a 333,75€ (200,24€ de capital y 133,51 de intereses) cuando debería haberse mantenido en 334,25 (200,74€ de capital y 133,51€ de intereses).

Aparentemente es una tontería, pero si amortizas cantidades grandes, esos pocos euros se convierten en miles de euros perdidos ya que la hipoteca no se acorta en la misma medida. Si realmente va a ser así creo que subrogaré a otro banco aunque cueste 1500€.

¿Alguien sabe el porque de esa reducción de cuota? Yo hago los cálculos con la fórmula que aparece en mi escritura y no pasa eso, el resultado es idéntico al de una hipoteca con sistema francés. De hecho se iguala la fórmula de cálculo de la cuota de mi hipoteca y la de una hipoteca con sistema francés.

La verdad es que no acabo de entender lo que quieres. No he comprobado la fórmula matemática que pones.

En cualquier caso, en el llamado método francés, lo normal es que la cuota mensual se reduzca al disminuir el capital pendiente. Si la cuota se mantuviera casi idéntica sería por reducir el tiempo de amortización.

Otra cosa, como comentas, es que no sea ni chicha ni limoná, pero básicamente ese es el proceder correcto en el método francés si está bien aplicado.

Lo primero agradecer la respuesta.

Tenia entendido que cuando amortizas parcialmente, tienes dos opciones. mantener el plazo de la hipoteca y reducir la cuota mensual, o reducir en plazo manteniendo la cuota.

En mi caso he amortizado para reducir plazo. El problema es que se ha reducido en menos plazos que lo que indican las calculadoras, y la cuota se ha reducido.

Mi pregunta es por qué se ha reducido la cuota al amortizar reduciendo plazo.

Buenos días.
El problema con estas hipotecas es que al hacer una amortización parcial no te calculan un nuevo cuadro como ocurre con el sistema francés puro sinó que te mantienen el cuatro de devolución del principal que te habían calculado al comienzo del préstamo y actualizando los intereses y como debes menos, los intereses son menos y por ende la cuota baja.
No es del todo correcto que estés perdiendo. Si el dinero que te ahorras al pagar menos al mes lo destinas a amortizar no pierdes. Entonces los que elijen cuota en vez de plazo estarían perdiendo muchísimo y ya se explicó en varios hilos que el efecto es el mismo, siempre que lo que se ahorra uno en cuota se dedique a amortizar.
Un saludo.

Pero no entiendo por qué es así. En la escritura pone que el sistema de amortización es mediante cuotas constantes (capital creciente e intereses decrecientes). Y la fórmula que se aplica para calcular la cuota es la del sistema francés. He rebuscado en la escritura y no encuentro donde está la trampa para la que no se mantenga la cuota constante al amortizar. ¿con esa descripción es sistema francés no?

Y referente a lo que dices de amortizar ese dinero que sobra mensualmente... como mínimo hay que amortizar 600€ con lo que no se puede ir amortizando esa cantidad hasta pasado bastante tiempo y se hayan acumulado 600€, con lo que tienes más capital pendiente durante más tiempo. Si tardas por ejemplo 5 años en acumular 600€ de esos sobrantes, estás 5 años pagando intereses de capital del que no deberías con un sistema normal.

Y lo que más me fastidia es que pedí una simulación de amortización reduciendo plazo a mi banco y me envió una en que la parte de la cuota destinada a amortizar, si varió (se hizo de manera estándar) disminuyendo los años correctos. Les he pedido explicaciones y de momento no me han contestado. Estoy muy mosqueado con el tema.

Además ahora con la bajada de euribor que se me va a producir, tampoco recalcularán el cuadro con lo que aun me bajará más la letra, aun más pérdida...

¿Recuerdas el hilo donde se comentó eso? Llevo dos días rebuscando en todo internet buscando información y en este foro no he encontrado nada.

Con 60 mil euros pendientes 'perder' 1500 euros es perder un 2,5% del dinero por cambiar de banco... miratelo bien antes de hacerlo.

Sinceramente preocuparte por esos centimos de más o de menos en realidad no te va a llevar a ninguna parte, quizá en toda la vida de la hipoteca acabarás ahorrando o  gastando menos de 500 euros por eso que se va de un sitio a otro.... yo no me preocuparía si te baja la cuota un poco y amortizas en cuota en vez de en plazo, igualmente ahorrarás en el pago de intereses.

Es lo mismo que pensar si compensa ir a comprar al mercadona la leche y andar 4 manzanas por un céntimo el litro si vas a comprar 4 litros.... quizá no merezca la pena.

Aunque me ha costado, finalmente me parece entender que estás hablando SOLO de la cuota a pagar este mes de agosto.

El señor de la oficina tiene que ser torpe o falto de ganas para no poder darte la cuota de setiembre.

La cuota es menor porque se refiere a la que pagarás el 31 de agosto. Hasta el día 20 debías una cantidad y a partir del 21 debes otra. Por ese motivo se reduce la cuota. Pagas menos intereses del 21 al 31 porque el día 20 has reducido la deuda. Yo creo que aún no te han descontado plazo.

Mira si la de setiembre se adapta a lo que tu esperas. Comprueba cuántas cuotas te ahorras y luego haces números para ver si te conviene buscar otra entidad, que creo que va a ser que no: costas de escrituras nuevas, comisiones nuevas, etc.

Entonces entiendo que, si yo amortizo una vez al año 600€ más lo que he pagado de menos de cuota durante ese año, saldría prácticamente al mismo precio que amortizando 600€ al año en una con sistema francés?

Hola, no, no me refería sólo a la cuota de agosto. Castriz ha dado en el clavo. Esta hipoteca calcula el cuadro de amortización el primer días, y pase lo que pase ya no mueve la parte de cuota destinada a amortizar capital, en lugar de ser la cuota total la que no se mueve.

Yo veo que es peor que el sistema francés. No le veo ninguna ventaja, incluso cuanto más amortizaciones parciales hace empeora más y más. El único caso donde es favorable al sistema francés es si el interés es alto (más alto que el interés con el que se generó el cuadro), pero a costa de tener unas letras iniciales muy grandes.

No creo que cambie ya que por lo que estoy viendo en simulaciones, si consigo ir aportando año a año lo que se paga de menos de cuota sale muy similar a la de sistema francés. Este punto es el que me acabaría de acabar de confirmar. Si alguien me puede confirmar esto estaría agradecido.

Arras, no le des muchas más vueltas, tienes razón en todo lo que planteas, yo pensaba que a mi era al único al que le habían engañado al hacer la hipoteca y no mencionar nunca el tema de progresión geométrica, pensaba que era sistema francés como la inmensa mayoria de hipotecas, pues bien, también hice mis cálculos, con paciencia y no una ni dos ni tres veces. Mi conclusión fué que en caso que no amortices hipoteca da igual francés que geométrica pero aaaay amigo, cuando amortizas, aunque tu solo quieras reducir tiempo, por alguna ley física que no entiendo te reduce tiempo (no todo lo que debería) pero también cuota, con lo cual la amortización no es la que pensaba. Total, que se han inventado un híbrido que nos va jodiendo. Mi solución, afortunadamente he podido amortizar rápidamente y este mes me la quito de encima, en cuanto consiga que me hagan la última amortización total, que no hay manera que me la hagan por el total del capital pendiente. Total que evo va muy bien en tema que no te cobran por tener la cuenta y tal pero están muy verdes o son muy listos en otros aspectos. Un saludo y espero que liquides tu hipoteca lo antes posible.