Pareja vende dos pisos vivienda habitual, compra otro

Buenos días,

Somos una pareja, no casada, que tiene dos pisos de vivienda habitual. Pensamos venderlos y comprar otro, a nombre de los dos de forma que se refleje nuestras relativas contribuciones. Será nuestra nueva vivienda habitual. Y no queremos armarla con la declaración de la renta...

Los dos pisos a vender son:

Piso 1: precio venta 250.000 euros. Precio original de adquisición 140.000 euros. Sin cargas
Piso 2: precio venta 200.000 euros. Precio original de adquisición 250.000 euros (se ha depreciado). Hipoteca de 50.000 euros pendiente.

Imaginemos que el piso a comprar cuesta 550.000 euros. La hipoteca a pedir sería de 150.000 euros (me olvido en los números de las plusvalías municipales de la venta y el ITP de la compra para simplificar, ya me aclararé con esto más adelante).

Para acceder a un piso nuevo necesitamos al menos vender primero uno de los dos pisos antiguos. El elegido es el de 250.000 euros. Con ese dinero en el bolso, al comprar uno nuevo pedimos una hipoteca de 300.000 euros, que cancelaremos parcialmente a la venta del otro piso, junto con la hipoteca restante (50.000 euros). esto nos dejaría la citada hipoteca de 150.000 euros en el nuevo piso.

Imagino que, con esta hoja de ruta, lo que ocurre es lo siguiente:

1) El vendedor del piso numero 1 no debe pagar nada en la declaración de la renta, al re-invertir el total en un piso nuevo, algo que se produce en el acto de compra de la vivienda final
2) El vendedor del piso número 2 no debe pagar nada en la declaración de la renta, al no tener incremento de patrimonio. Por lo tanto da lo mismo a efectos de la declaración de la renta cuando contribuya a la amortización de la hipoteca de la vivienda final.

¿Es todo esto correcto? ¿hay algún fallo de concepto gordo (algo posible pues no tengo ni idea de estos temas)? ¿Hay alguna forma de hacerlo mejor?

Muchas gracias

Le veo un problema a la hora de saber qué parte del piso es de cada uno, si el que vende primero pone todo el dinero inicial a la compra del 2º, no se debería reflejar el porcentaje de titularidad del 50% a cada uno, sino 100%-0%. Ese porcentaje luego podría volver al 50% al vender el segundo, pero de momento, hay un problema que puede suponer por ejemplo que os liquiden dos donaciones o una donación y una venta por semejante operación, una a la compra si poneis el piso a nombre de los dos aportando dinero solo uno de vosotros, y otro problema cuando se aporte el dinero de la segunda venta y se aplique a la hipoteca.
Respecto al IRPF, mucho cuidado al cumplir los requisitos para la exención por reinversión, se debe dedicar todo el importe de la venta al nuevo o te buscarán las cosquillas, y están muy quisquillosos con ese tema, te lo digo por experiencia propia.

Gracias!

Me queda claro que hay que reinvertir el 100% de la primera vivienda. Sin problema, pues encaja con el plan.

Con los número sencillos que presento, la primera persona tiene, al final, el 59% de la propiedad y un crédito pendiente de 75.000 euros, mientras que la segunda tiene el 41% y un crédito pendiente de idéntica cantidad 75.000 euros.

Para que esto fuera posible habría que:

1) pedir un crédito único, pero a nombre de dos personas.
2) que ese crédito especificara lo que debe cada una. La primera persona, al hacer el desembolso inicial, debería solo 75.000 euros, mientras que la segunda debería 225.000, hasta realizar la venta y pasar a deber los citados 75.000

De esta forma no habría donación y todo estaría claro.

Según lo escribo, me doy cuenta de que el problema es que nos concedan un préstamo así, puesto que la persona que mas pide es justo la que conserva 50.000 euros de hipoteca del piso antiguo.

Teneis idea de si la operación así planteada es factible? o debemos buscar otro mecanismo?

Muchas gracias!

Todas esas cuentas estan muy bien, pero perdona que te diga que estas "comiendote la perdiz antes de cazarla". Dices que son dos pisos a vender. Primero vendelos y luego ya haz cuentas por que lo que tu crees que te pueden dar 250.000 euros a lo mejor no te los dan. Es un consejo nada mas.

Gracias por el consejo, que es bueno.

Sin embargo, creo que el riesgo no es muy alto, puesto que primero se trata de vender uno (hasta entonces no se mueve nada), y una vez vendido el primero, cuando empezaría el riesgo, el segundo no lo pondríamos a precio muy alto para evitar demoras....

Pero bueno, se trata de ver si esta forma de proceder es la correcta o no, y el comentario me sirve, claro está.

Si esta forma de proceder fuera directamente imposible, tendremos que buscar otra.... de esto se trata ahora...