Decisión Compra de Garaje

Hola a todos,

Estoy tratando de decidir si me compro una plaza de garaje o si la alquilo (dispongo del dinero para comprarla directamente). Vivo cerca del centro de Barcelona Mi objetivo es comprar la plaza para usarla yo y luego volver a venderla cuando me mude de zona (en prinicipio no me interesa dedicarme al alquiler).

Me estoy haciendo una tabla excel para ayudarme a tomar la decisión. La idea es calcular lo siguientes factores:
A: Lo que me costaría alquilar una plaza durante X años
B: El coste de la operación Compra/Venta de una plaza tras X años. (incluyendo IBI y Gastos comunidad plaza)
C: Los beneficios que yo obtendría si invierto durante X años el dinero que cuesta la inversión inicial total de comprar la plaza con una rentabilidad de Y% (con la situación actual un 1,5% me parece un valor razonable).

Si A - C < B entonces es mejor alquilar
Si A - C > B entonces es mejor comprar

Una suposición que hago es que cuando revendo la plaza su precio es el mismo que cuando la compré.

Mis datos de partida en la tabal excel para una primera decisión:
X (años que tardo hasta que revendo la plaza) = 3 años
Y (% rentabilidad si no compro plaza e invierto el dinero) = 1,5%
Coste plaza anunciado = 20000 €
Costes adicionales (ITP, notaría, registro, gestoría) = 11%
Gastos "comunidad" garaje = 10 eur/mes
IBI anual plaza garaje = 90 eur/año
Precio alquiler en esa zona = 90 eur/mes

Con esos datos de partida me sale que estaríamos en el caso en el que es mejor alquilar.
A = 3240 euros
B = 2830 euros
C = 789 euros

CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS CON LA TABLA EXCEL:
- Únciamente si han transcurrido 4 años hasta que decido revender la plaza empieza a salir mejor comprar que alquilar (aunque con una rentabilidad bajísima).
- Únicamente empieza a ser realmente interesante (rentabilidad superior al 1% anual) a partir de que han transcurrido 6 años.
- Para que sea interesante revender la plaza transcurridos 3 años el precio de la plaza debería ser mucho menor (14 mil en vez de 20 mil).

CONCLUSIÓN GLOBAL:
Si no te interesa dedicarte al alquiler de plazas de parking entonces no será interesante comprar al menos que logres comprar a muy buen precio.

Agradezco vuestros comentarios!

Pues tu te lo has dicho todo... en general en la inversión inmobiliaria la mayor pega son los enormes gastos que hay que soportar al comprar... eso hace que hasta que no trasncurren unos cuantos años no empieces a ver la rentabilidad como tu dices.

Otro tema es si consigues muy buen precio... que ya es otro cantar... buscando y rebuscando seguro que lo puedes encontrar, la pega en tu caso es que la necesitas digamos en un radio de 400 o 500 metros desde tu vivienda, sino no te interesa....

Sí, la verdad es que cuando empecé a echar los cálculos no me esperaba que este fuera a ser el resultado. Lo complicado de todo del asunto es que hay varios factores que pueden desequilibrar la balanza y que, como indicas, dependen de lo que sucede a 500 m de tu casa. Y otro factor es cuánta rentabilidad eres capaz realmente de sacarle a tu dinero de manera segura.

Sin ir más lejos. Si en mi ejemplo anterior modifico los siguientes parámetros que pongo a continuación entonces ya empieza a desequilibrarse la balanza hacia comprar:
Y (% rentabilidad si no compro plaza e invierto el dinero) = 0,7% (lo que da la cuenta naranja)
Coste plaza anunciado = 18000 €
Precio alquiler en esa zona = 95 eur/mes

Con esos datos de partida me sale que estaríamos en el caso en el que es mejor alquilar.
A = 3420 euros
B = 2610 euros
C = 331 euros

Y de aparcamientos mucho más influenciado... por ejemplo en hospitalet por irte cerca, según que zona se paga carísimo el aparcamiento porque no los hay.... pero claro basta que el ayuntamiento reviente una avenida, haga 500 plazas nuevas para que tire los precios del alquiler un 30 o un 40% en essa zona..... el tema de los garajes es muy susceptible a eso por ejemplo.

Para mí está claro: para que sea rentable el enfoque ha de ser que te la compras para quedártela como inversión de largo plazo. Usarla mientras la necesites y alquilarla si ya no la necesitas.

Pero si sucede lo que me has contado...¡eso sí que es una putada para el que haya comprado! (es otra de las ventajas de alquilar que siempre puedes cambiar)

Eso ha pasado en muchos sitios.... en BCN que yo sepa por ejemplo....

Can Vidalet... hace años cuando hicieron el capo de futbol nuevo hicieron un megaparking debajo... con lo cual en un sitio que había muy poca oferta de plazas de aparcar de golpe salieron un monton..... Cerca dle mismo sitio tocando a Can Serra lo mismo, de casi ninguna plaza que había pues de golpe levantan una avenida y hacen otro parking de 300 plazas creo recordar... más de lo mismo.

En BCN la Av Josep Tarradellas pasó lo mismo, y en muchos otros sitios igual, se abren PK municipales y baja el precio a saco por que ellos buscan llenar y dan muchas tarifas por horarios o como sea.

Por otra parte pues todos los ayuntamientos grandes también reducen al mismo tiempo las plazas de parking 'gratis' en superficie, por ese lado pues mejoras.

Para mi las plazas de garaje no las acabo de ver como inversión por eso mismo y por la dificultad para el poco 'ingreso', eso si es más facil echar al inquilino que de un piso seguramente pero a veces para cobrar 70 o 90 euretes mensuales uno se las puede ver y desear!