Contrato de arras con menos m2 que la realidad

Hola a todos:

Estoy a punto de comprarme una vivienda en Vizcaya. Es un piso grande, yo calculo de unos 160 m2 más o menos.

Hoy en la inmobiliaria, nos han presentado una primera versión del contrato de arras. En el aparece que la vivienda tiene 105 m2.

En la inmobiliaria nos dicen que esos errores suelen ser normales pero a mi me escama.

Además el piso es un poco extraño. Justo al lado de la puerta principal existe otra puerta con aspecto de entrada de servicio pero que se encuentra tapiada. Además en la cocina hay otra puerta (se ve desde dentro) pero se encuentra tapiada.

En la consulta online del catastro no aparecen los metros reales de la casa. Alguien me puede echar una mano sobre dónde encontrar los metros reales?

Un saludo y gracias de antemano.