Defensor del Suelo, perdón del Pueblo - suelo hipoteca

El pasado día 22 de Enero se realizo un Informe monográfico sobre la Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo (2012)

En le punto 3.3 se abordaba el problema de las Hipotecas con cláusula Suelo

Se manifiesta en el informe que la citada cláusula es una queja constante

En principio se contrataba este tipo de cláusulas,
Problemas:
• Pasaba desapercibida para el hipotecado.
• No era objeto de una información suficiente.

El Banco de España y el Ministerio de Economía y Hacienda consideran que este tipo de cláusulas no son contrarias a la legislación vigente siempre y cuando:
• Sean claras y comprensibles
• Resulten de un acuerdo entre prestamista y prestatario,

Hay una obligación del notario desde la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios de advertir expresamente al prestatario cuando se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés.

Por lo tanto tenemos que tener conocimiento de la inclusión de las cláusulas en dos ocasiones: antes de la firma de la escritura y cuando el notario le advierte de lo que está firmando, momento en el que tiene que informar de la desproporción de las cláusulas.

Para el Defensor del Pueblo el problema radica:
• Falta de información correcta, ni en la oferta vinculante ni a la hora de examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario, en los días anteriores a la firma de la misma.
• Carencia de medios carecen de los medios para probar esa falta de información, tanto ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España como ante los Tribunales de Justicia, viéndose desprotegidos en el ejercicio de sus derechos.
• Dificultades de comprensión para el ciudadano medio del contenido de estas cláusulas, por lo que deberían recibir una explicación adicional.
• Falta de reciprocidad existente entre las partes en la aplicación de las cláusulas de suelo.

El Ministerio de Economía y Hacienda se plantea la necesidad de adoptar modificaciones normativas que garantizaran la salvaguardia de los derechos de los usuarios de los servicios financieros en materia de transparencia y protección de la clientela.
Para la Secretaría de Estado la adopción de las medidas se ciñe al cumplimiento del mandato previsto en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, con la aprobación de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que, a juicio de la referida Secretaría, mejora sustancialmente el anterior marco de protección de los clientes de los servicios bancarios.
Si bien los perjudicados por las cláusulas tenemos que estar contentos con cualquier aprobación de medidas dirigidas a protegernos frente a los Bancos, hay que ser conocedores que el problema radica en su aplicación, puesto que la obligación de información al cliente ya estaba prevista con anterioridad, pero no se velaba por su cumplimiento.
Así, la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, recogía en su artículo 7 el deber del notario, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, de advertir expresamente al prestatario cuando se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés y, en particular, cuando las limitaciones no fueran semejantes al alza y a la baja, debía consignar expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
Nos podemos dirigir a los Tribunales de Justicia que son los facultados para decidir las consecuencias jurídicas de posibles incumplimientos, vicios o engaños en la contratación de este producto.
• “Jurisprudencia, la Sentencia 246/2010 del Juzgado de lo Mercantil n. º 2 de Sevilla, declaró la nulidad, por abusivas, de las cláusulas de suelo de los préstamos hipotecarios a interés variable con consumidores, celebrados por ciertas entidades bancarias, condenando a dichas entidades a la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores y usuarios. En la sentencia, el tribunal dispone que un pacto que sólo cubra el interés del prestamista incluyendo una cláusula de suelo es nulo por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor, y que un pacto que incluya tanto cláusula de suelo como de techo falta a la reciprocidad siempre que no se guarde la prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza y a la baja, de la variación de los tipos de interés.
• Esta Sentencia ha sido revocada por la Audiencia Provincial en Sentencia de fecha 7 de octubre de 2011, pero actualmente se ha recurrido en casación ante el Tribunal Supremo.”