este es el orden :
- solicitar un certificado de cargas de la finca a adquirir ( el certificado lo da el banco del vendedor )
- negociar con el vendedor si las cargas se van a cancelar en el mismo acto de la firma o antes de la firma
- lo normal es que las cargas se cancelen en el mismo acto de la firma , si es así:
* hay que solicitar de nuevo un certificado de cargas de la finca a adquirir pero para EL MISMO DIA DE LA FIRMA, es decir, actualizada a ese día.
* con el certificado de cargas del dia de la firma, el banco del comprador ( si el comprador va a comprar la casa mediante hipoteca) prepara dos cheques :
- cheque 1 = por el valor del certificado de cargas
- cheque 2 = lo sobrante
los dos cheques a nombre del vendedor, pero en la firma en Notaria se ha de personar a la vez el banco del vendedor con un nuevo certificado, y en ese nuevo certificado ha de poner que " la finca se haya libre de cargas " es decir, un certificado de cancelación contable de cargas,
si el banco no quiere personarse, hay otra forma, y es pidiendo al Notario que retenga el cheque numero 1 que sirve para cancelar las cargas, para entregarlo al banco del vendedor. y otra forma es tambien mediante el pago por transferencia via Banco de España, es decir, una OMF desde tu banco, ejemplo:
. en el certificado aparecen unas cargas de 50.000 euros, y la venta es por 70.000, tu llevas 20.000 euros en cheque bancario y tu banco ese mismo dia hace una OMF a la cuenta del banco del comprador, por los 50.000 euros de las cargas, habiendo hablado previamente con ese banco, para asegurar la cuenta a donde enviarlo, el concepto a poner etc...tu banco entonces te da a ti el justificante de esa transferencia via Banco de España ( esas OMF llegan en el dia al otro banco ) y ese justificante de OMF el Notario lo incorpora a la escritura de compra-venta como anexo y dice el Notario que la casa se esta comprando libre de cargas, al coincidir la OMF con el certificado de cargas de la casa para ese dia de la firma-- haciendolo así te aseguras que con el dinero que le pagas se van a cancelar las cargas..
además, es conveniente que retengas del pago al comprador un importe determinado ( por ejemplo 1000 euros.. ) hasta que su banco no vaya a decir a una notaria que efectivamente la cargas estan canceladas y luego esa escritura de cancelacion se lleve al registro, es importante que retengas esos 1000 euros porque al menos, si el vendedor o su banco no lo hacen, lo puedes hacer tu directamente por ellos o tu banco o tu gestoria, y cuando este todo hecho ya le puedes devolver al vendedor la retneción o lo que haya sobrado de la misma..
