Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

Respuestas: 17

25/04/12 (13:02)

Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

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Hola a todos,

Un apunte antes de nada, me gustaría dejar aparte las opiniones personales sobre si vale más la pena alquilar que comprar, etc. Aparte, perdón por la cantidad de texto que he escrito, me he explayado demasiado.

Mi marido y yo nos hemos mudado hace 1 mes y yo ya tengo un contrato indefinido, con un sueldo de 21000 brutos/anuales. Trabajo de programadora y nunca he tenido problemas a la hora de encontrar trabajo, este es mi segundo contrato indefinido y nunca he estado en paro desde hace 5 años que empecé a trabajar. Siempre he tenido mucha suerte/facilidad para encontrar un trabajo en no más de 15 días. Claro que esta racha algún día puede cambiar...

En cambio, el sector de mi marido está más perjudicado y lleva más de un año en paro. También me gustaría dejar aparte opiniones personales sobre "quien quiere trabajar, trabaja, aunque sea en el Carrefour".

Hemos ido a 4/5 bancos y en todos nos dicen que hace falta las 3 últimas nóminas y el contrato indefinido, así que ahora mismo no me darían una hipoteca porque a pesar del contrato sólo llevo un mes.

Nuestra idea es comprar un piso que haga falta hacer reforma, un piso "de abuelos" (para entendernos), porque no nos importa vivir en un piso antiguo y preferimos ahorrar nosotros las reformas y no tener que pagarlas al banco.

Tenemos 45000€ ahorrados, sin ningún otro gasto ni deudas. Queremos comprar un piso de como máximo 100.000€, teniendo en cuenta que tenemos los 20k del 20% que hay que tener ahorrado, unos 10k para el papeleo, notaría etc, y que nos sobre un poco por si las moscas.

Tenemos dos opciones:
1) alquilar durante 1 o 2 años hasta que un banco nos confirme que podríamos pedir una hipoteca y mirar de comprar, esperando que hasta el 2013 sigan bajando los precios.
2) alquilar con opción a compra.

Hemos encontrado un piso en venta por 97000€ cuyo propietario se presta a hacernos el contrato de alquiler con opción a compra (alquiler 600€/mes), por lo que el precio es ajustado y no es más caro como hemos visto en pisos que son de alquiler con opción a compra expresamente, que los hemos visto más caros que en pisos parecidos a la venta (no sé si me explico...)

El propietario nos ofrece 1 año de alquiler y 12000€ de depósito (el que no se devuelve si decidimos no comprarlo), aunque nosotros vamos a intentar negociar 2 años de alquiler a cambio de 15000€ de depósito, porque un año me parece muy justo para que me concedan la hipoteca. No sé exactamente cuánto le importa la antigüedad al banco. Igualmente me parece mucho dinero para un depósito, los he visto de 3000€.

El caso es que si alquilamos ahora y pagamos 12000€, en dos años (24 meses * 600€ = 14400€) (IPC aparte) habremos pagado 26400€ del piso, y nos faltará pagar 70600€. Y tenemos que esperar/rezar que algún banco, en dos años, nos dé una hipoteca por ese valor.

Yo no sé si soy muy pesimista, pero el hecho de perder 12000€ me echa un poco para atrás por miedo a que en dos años no nos den la hipoteca por ese dinero. Nadie puede saber qué ocurrirá de aquí a 5 años, ni si en dos años los bancos se cruzarán de brazos y no querrán soltar nada.

Por otro lado, hacer este alquiler con opción a compra significa que en 2 años (si los conseguimos negociar) podremos optar a un piso que ahora ya nos gusta por 70600€, en contra de cómo estén el resto de pisos en el 2014. Si en el 2014 resulta que están más baratos que eso, pues habremos perdido 12000€, sino, pues habremos tenido suerte.

A las malas, malas, contamos con parientes (de mi parte y de la suya) que nos pueden dejar los 70k y hacer una hipoteca entre familiares a interés 0, sólo si ningún banco en 2 años nos conceden la hipoteca.

Sobra decir que hemos estado comparando muchos, muchos pisos, y éste es el único que nos ha gustado que nos podemos permitir dentro del límite de 100k actualmente. Hay muy pocos propietarios con el piso en venta que se hayan prestado a hacer el alquiler c.o.c., por lo que en cierto sentido pensamos en este piso como una oportunidad entre un millón.

Si alquilamos de normal otro piso pensando en que bajarán los precios, puede que en 2 años este ya se haya vendido y los pisos no hayan bajado todo lo que nos gustaría, por lo que tendremos que hacer una hipoteca de ¿90-100k?. Si alquilamos este piso y en 2 años los pisos mejores de 100k (pongamos 120k) cuestan menos de 70k, habremos perdido 12k, pero supongo que nos resignaríamos.

Las dudas son, y ya sé que nadie lo puede saber al 100%, ¿qué probabilidades hay de que en 2 años los pisos bajen aprox 50000€? Hablo de la ciudad Palma de Mallorca, pero supongo que se puede aplicar a un ejemplo como capital de provincia. ¿Pensáis que van a bajar tanto los precios?
¿Qué probabilidades hay de que a una persona con contrato indefinido cobrando 21000€ le den una hipoteca a los 2 años de antigüedad? ¿Y al 1 año?
¿Qué me recomendáis?

Gracias.

Kretan
en respuesta
a Hayan
25/04/12 (16:46)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

Respecto a si van a bajar a 50 mil euros o no pues dependerá del piso y de otras muchas cosas, si se tuviera una varita mágica para saberlo alguien no compraría ahora y esperaría o haría lo contrario.

Yo creo que la hipoteca te la darían sin problemas si tienes un contrato indefinido. Te quedarían a pagar esos 70 mil euros, supongiendo que aún te quedaran unos 30 mil de ahorros pues la verdad no veo problema para que te den una hipoteca de unos 50-60 mil euros dentro de un par de años. Si de todos modos cuentas con ayuda familiar que os los pueda prestar pues vas más que bien.

La 'unica' pega es pagar esos 12 mil euros, pero entiendo que es la 'opcion de compra' lo que se paga... quizá en tal caso intentaría negociar un alquiler mas barato aunque como todo lo pagado te descuenta de deuda pues a lo mejor también con ese alquiler y que te de 3 años en vez de 2....

PEro bueno vamos que yo no lo veo mal del todo, tienes el tema claro y no es un suicidio económico ni mucho menos, peores cosas se han visto.

La decisión final solamente es tuya.

Antoine
en respuesta
a Hayan
25/04/12 (17:15)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

dices que si finalmente no compráis el propietario se queda los 12.000€ de depósito. entiendo entonces que si si compráis os los devuelve o pasan a formar ya parte del precio. partiendo de este supuesto, el planteamiento sería:

rentabilidad de alquiler de vivienda 5%. el alquiler debería ser 97.000 * 0,05 = 4850€/año. dado que pagaréis 7200€ año la opción de alquiler os está costando 2350€, el 50% del alquiler. en principio este precio de la opción es muy alto, pues suele ser habitual un coste del 10% el 1º año, 20% 2º año.

por otra parte, si bien es verdad que pagáis esos 2350€, también os ahorraís el coste de los intereses de la hipoteca ese 1º año, que fácilmente podrían ser 3500€ o mas.

creo por tanto que el alquiler con opción a compra os es favorable en las condiciones actuales, si bien también es cierto que tenéis amplio margen de negociación con el dueño, tanto para bajar el alquiler o para bajar el depósito o para ampliar el plazo de la opción.

el inconveniente de no comprar ahora o de ampliar el plazo de la opción es que no podréis iniciar las reformas hasta entonces, viviendo se supone que con algo menos de comodidad.

Hayan
en respuesta
a Kretan
25/04/12 (17:23)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

Gracias Kretan por contestar.
La hipoteca creo que no se haría de 50-60k sino de 70k, porque de los 45k que ahora tenemos ahorrado hay que restar los 12k del depósito, 960€ (8% del depósito) para el ITP, 500€ de registrador y notario, 600€/1200€ de la fianza del alquiler etc. y a la hora de hacer la compra del piso hay que pagar otra vez la notaría para la hipoteca. Que supongo que algo nos quedará (yo procuro siempre ponerme en el peor de los casos), con suerte si tienes razón podríamos pedirla de 60k :)
No creo que podamos negociar un alquiler más barato o mejores condiciones.
El piso vale 97000€, el alquiler son 600€/mes, nos deja 1 año de alquiler con 12000€ de depósito y a la cocina le faltan la nevera y la cocina (el electrodoméstico de los fogones y el horno).
Nosotros pensábamos proponerle 95000€, 2 años de alquiler y nos encargaríamos nosotros de comprar los electrodomésticos. Como mucho, propondríamos aumentar el depósito de 12k a 15k, pero creo que 2 años para conseguir una hipoteca es imprescindible, que tendré más oportunidades que 1 año. Aparte que a la hora de pedir el dinero a los familiares si nos denegasen la hipoteca, si ya tenemos 1 año extra pagado son 7000€ menos a pedir.

Igualmente gracias por tu opinión, yo es que soy muy miedica, me tranquiliza ver que no parece un suicidio :)

Hayan
en respuesta
a Antoine
25/04/12 (17:41)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

Gracias Antoine por tu mensaje.

¿Qué es la rentabilidad del alquiler? He estado mirando y veo en webs como Trovit anuncios de "Piso con rentabilidad garantizada 5%", pero no logro encontrar la definición. Me imagino que es el "precio justo" del alquiler según el valor del piso. Me lo voy a apuntar y lo comentaré a mi marido, que esta tarde vamos a ver el piso con sus padres, y miraré, con estos datos que me cuentas en la mano, a ver si podemos negociar un depósito inferior.
Al fin y al cabo el dinero del depósito son ahorros que ya tenemos y que no hemos de pedir al banco, así que mejor si los pagamos cuando estemos seguros de comprar y no antes y arriesgarnos a perderlo.

Por las reformas no nos preocupa esperar a que sea nuestro de verdad.

Antoine
en respuesta
a Hayan
25/04/12 (17:50)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

eso es, es la rentabilidad que se espera de una propiedad, y logicamente está en función del valor de esa propiedad. 5 % es un valor medio mas o menos, puede que en el mercado pidan un poco mas o un poco menos. páginas como idealista y fotocasa disponen de informes del mercado de venta y alquiler.

Hayan
en respuesta
a Antoine
25/04/12 (18:05)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

La cosa es que pensamos que el piso está muy (casi demasiado) bien de precio, y puede que por eso el alquiler sea más caro.

El piso tiene 90m2 útiles + 14m2 de terraza + 8m2 de balcón = 85000€. El parking son 12000€.
Si calculase el precio €/m2 me sale 90 + (14+8/2) = 101m2. 85000/101 = 841€/m2.

Lo que hace que sea barato es su estado (no está actualizado aunque se puede entrar a vivir) y que está muy alejado del centro, tocando con un municipio vecino, a unos 15-20 minutos en coche de la ciudad. Pero la zona es muy tranquila, sin problemas de delincuencia ni conflictiva. Es un "barrio dormitorio" donde la mayoría de manzanas son chalets adosados, y lo que ocurre es que el piso está en un edificio antiguo.

Creemos haber encontrado un chollo, y de no ser así, supongo que con 2 años de alquiler acabaríamos encontrándole las pegas (y el propietario me imagino que sería el responsable de las reparaciones durante el alquiler). Yo aún me lo sigo pensando, esta tarde lo volveremos a ver con más calma, pero sigo sin verle el gato encerrado, y me da un poco de miedo pillarme los dedos. Quizá sea lo que comentas, que el precio del alquiler es muy elevado.

Tarfearauko
en respuesta
a Hayan
25/04/12 (19:07)

Re: Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

A mi me parece una buena operacion, y que a Kretan tampoco le parezca un suicidio ya es bastante decir, porque ambos somos MUY conservadores en estas operaciones. Olvidate del deposito si es razonable y del alquiler tambien, si realmente tu intencion es comprar, todo ese dinero que aportas te lo restas al final del precio de compra. Si que es importante negociar un anho mas de alquiler, porque, en esencia, estas consiguiendo un anho de financiacion gratis. Tal y como estan los diferenciales de las hipotecas esto es importante.

En tu peor escenario (que los pisos bajen 50K), tambien bajara lo mismo el que estas alquilado, solo valdra 50K y tu ya habras pagado casi la mitad. Negocias con el duenho la compra en condiciones mejoradas y punto. Por ejemplo, le ofreces 65K como precio de compra final, y sigues teniendo un chollo.

Suerte

T.

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