Claúsula resolutoria

He encontrado esto:

" También debe reputarse abusiva la cláusula que prevea que en caso
de resolución, el vendedor puede retener en concepto de penalización
por incumplimiento las cantidades que hasta ese momento hayan
sido satisfechas por el comprador en concepto de pago de precio**.
Esta cláusula resulta nula ex núm. 3 de la disp. Adicional 1ª por
imponer una indemnización desproporcionadamente alta. Sólo
excepcionalmente podría ser válida la cláusula en cuestión, si en
relación con el resto de pactos y estipulaciones del contrato (art.
10.bis.IV), la penalización que la misma impone pudiera estimarse
razonable. Por ejemplo, si la resolución se hubiera previsto para el
caso de incumplimiento definitivo del pago del precio en el acto de
otorgamiento de la escritura pública y con anterioridad al mismo
solamente se hubiera previsto que se abonaran unas cuotas de un
valor escasamente significativo en relación al precio total.

**CABANILLAS SÁNCHEZ, A., op. cit., p. 1298, considera que para evitar la abusividad de la cláusula en cuestión, cuando el grado de cumplimiento del comprador respecto de la totalidad del precio aplazado
ha sido elevado, los promotores deberían establecer un tope máximo de las cantidades ya pagadas por el comprador que retendrán en concepto de indemnización. "

Fuente: http://www.uclm.es/cesco/investigacion/2005/11.pdf

Ahora mi pregunta es... ¿ Cuanto es razonable ?

Lo que te dijo el promotor es legal. Las cantidades entregadas a cuenta, antes de que se entregue la vivienda, están aseguradas y son ingresadas en una cuenta bancaria que no puede tocar el promotor.

En caso de que no se llegue a terminar la vivienda, el Banco depositario devuelve las cantidades ingresadas con sus intereses legales.

Una indemnización del 30% al promotor en caso de incumplimiento por parte del comprador es el máximo que podría concederse, pues de otro modo habría un enriquecimiento injusto por parte del promotor, como viene a decir esa sentencia que citas.

Pero en la práctica siempre se puede negociar entre las partes. En la mayor parte de los casos se devuelve la totalidad, ya que el promotor puede vender ese piso a otro y más caro.

Yo nunca he tenido ese problema. Sólo una vez, porque se retrasó el comienzo de la obra, unos 20 empezaron a decir que querían que se les devolviese el dinero. Le dije al comercial que los citase a todos en la oficina y les dije: "os devuelvo ahora mismo todo lo que habeis pagado y se rescinde el contrato". Ni uno sólo aceptó, porque sabían que, como los pisos habían subido, yo los vendería más caros. Sólo querían hacer ruido para que empezara la obra.

En tu caso no puede haber reciprocidad porque el dinero no lo tiene el promotor, sino que está inmovilizado en una cuenta bancaria. Que se devuelva la totalidad con los intereses, si no se llegase a terminar la obra, es lo que dice la Ley.

Claro que se puede perder todo lo entregado.
Lo que es abusiva es la clausula que diga que si el comprador desiste del contrato pierde todo pero que si es el promotor el que renuncia sólo tiene que devolver el dinero entregado.

Pero si no dice nada o sólo dice eso(se supone que el promotor viene OBLIGADO en todo caso a entregar la vivienda y el comprador puede efectivamente renunciar pagando la cantidad que hubiera abonado por adelantado) eso no seria clausula abusiva...

Un saludo.

Por otra parte, el dinero NO se queda ingresado en una cuenta que "No se puede tocar" (tal y como se asevera en otro post) sino que tal y como exige la ley 57/1968 o se efectua un seguro que garantice la devolución de lo entregado más un 6% anual o se garantiza dicha cantidad mediante un aval bancario a primer requerimiento.
La cuenta esa "si se puede tocar" para los gatos derivados de la construcción.
Espero haberte sido de ayuda.
Un cordial saludo

Todas las indemnizaciones abusivas que supongan un enriquecimiento injusto son declaradas nulas.

La nulidad implica que se considera como "no escrita" en cuyo caso, no hay ninguna indemnización. El que puso esa claúsula, ahora se jode y no cobra nada. Claro, que quien da lugar a que eso vaya al Juzgado, o es un incosciente o ya tiene "in mente" la idea de estafar.

La cuenta donde ingresan las cantidades, hasta la entrega del piso está inmovilizada puesto que el promotor no puede disponer de esos fondos. Sólo el Banco le autoriza a hacer disposiciones, de esa cuenta o del crédito, contra entrega de Certificaciones de obra.