¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

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Respuestas: 6

03/04/12 (13:55)

¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

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Primero quiero anticipar que las claves que aporto van dirigidas al ciudadano de a pie, al común de los mortales, aquel cristiano que planea adquirir una vivienda y no le es fácil determinar su valor como para dar los primeros pasos en la dirección de sus sueños, descarto a los profesionales en estas materias, que para ellos estos datos son solo apreciaciones, pues sé que poseen sus acabados y “ precisos” métodos matemáticos, estadísticos y económicos, que aunque no son infalibles, pesan quizás por el interés en el negocio a la hora de cerrarlo y más aún se ven influenciados por parte de quien le ha encargado la tasación.
1: Tasación por renta: es la más simple, el canon del arriendo o valor del alquiler multiplicado por 150 (12 y medio años), simpleza absoluta y como las matemáticas son exactas la lógica indica, que a mayor alquiler el valor final de la vivienda resultara mayor. Existen múltiples factores que harán variar unos de los múltiplos, conforme, pero la cosa hay que simplificarla sino nos pasamos meses discutiendo entre comprador, vendedor, tasador del banco, tasador independiente, amigos, parientes políticos y de los otros………el objetivo es que “el comprador determine rápida y sencillamente su valor”, pues al final del día será el que cargue con el hipotecario y a la hora de pagarlo desaparecen vendedores, tasadores, amigos y familiares, solo está el hipotecado trabajando una semana por mes durante 20 años para el dichoso banco, el que espera sentadito le lleven sus interés y ojala al cristiano no se le ocurra amortizar capital…..nooooo, que siga pagando interés el infeliz y que no se le ocurra al desgraciado pagar el capital………y entre medio le hemos clavado seguros sospechosos, tarjetas de crédito, la nómina para nosotros, línea de crédito automática, 2 cuotas del hipotecario libres de aplazar al año, comisiones escondidas, sobregiros automáticos………….vamos endeudando al cristiano, ojala trabaje para nosotros 10 días por mes de aquí a la eternidad…………..
2: Tasación por reposición: es un poco más complicada que la anterior, pero dado que es vivienda nueva, esto lo simplifica, sencillamente: determinar el costo total de construir la vivienda, más 40% de gastos y utilidad del constructor, más el valor del terreno. El costo lo determinamos por m2, objeto llegar al precio total solo al multiplicarlo por la superficie, con el costo en la mano podemos calcular rápidamente valores de viviendas de distintas superficie. Lo complicado es determinar el precio del m2, pero para simplificar el asunto tenemos que acotarlo, basémonos en una vivienda de diseño simple, fundaciones de hormigón, estructura de albañilería combinada, altura de piso a cielo de 2,4 mts, techumbre de altura media, cubierta de teja o similar, terminaciones sin lujos, azulejos en baños y cocina, zonas secas con revestimientos en planchas continuas, puertas de placas, pavimentos combinados, sintéticos , cerámicos y cartón laminado, todas sus instalaciones probadas y certificadas, artefactos de baño blancos o de color calidad media, mobiliario de closets y cocina en placas termo laminadas…………………………según mi estimación el costo de este m2, hoy en España debiera rondar entre los 700 a 800 euros, más 40% para el constructor, más el valor del terreno, el que se determina por comparación con terrenos similares en el sector, pero que no debiera corresponder a más de un 30% del valor total de tasación. Este costo de m2 que indique se debe corregir dependiendo del diseño de la vivienda, sus Especificaciones, la calidad de su ejecución………y si queremos ir más lejos, de su orientación, entorno, vialidad, comercio, colegios, contaminación acústica, exposición al tránsito vehicular y peatonal, factores climáticos, interés por el sector, expropiaciones, vecindario, tipos de viviendas del entorno…………uffff………innumerables factores, pero que estos últimos son todos independientes del costo de su construcción, no así su diseño, Especificaciones y calidad de ejecución.
Ya dejaremos para otra ocasión las viviendas usadas…………
Saludos

El sujeto pasivo
en respuesta
a Galmier
03/04/12 (19:43)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

¿Por qué 150 meses?

Galmier
en respuesta
a El sujeto pasivo
04/04/12 (02:32)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

partiendo de la base que la renta es el producto de la inversion inmobiliaria, a traves de su renta puedes llegar al valor total de la inversion o valor de la vvda. En condiciones de mercado equilibradas ( interes del banco por prestar dinero en torno al 6% mas ipc anual y renta pór captar en torno al 4% mas ipc anual ) tu inversion inmobiliaria debiera rentarte mas que un deposito bancario, estimemos un 8% anual considerando que de ese 8 debe financiarse el costo de mantencion de la vvda para que siga rentando. Con todo lo anterior 8% anual,por 12,5 (150 meses) años enteran el 100% del valor de la propiedad. No se si he logrado explicarme, puede llamar la atencion la simpleza de lo anterior, pero ese es mi objetivo, que el ciudadano de a pie, lego en estos asuntos, rapida y sencillamente se acerque al valor real de la propiedad y no se ahogue en un mar de dudas alimentadas por todos los tiburones interesados en vender. Perdon si hay un tiburon en el foro, yo soy el pirata que hace las casas.
saludos

Marc2
en respuesta
a Galmier
04/04/12 (10:28)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

Según el método de valoración del m2 que propones, en España no habría vivienda por debajo del 1000€/m2.

Me parece caro. Todo me parece caro.

El 40% para el promotor,¿ ese es el beneficio medio?. Es un porcentaje muy parecido al de las hipotecas medias.

Otro método: Tengo unos presupuestos de seguro hogar con los valores propuestos por las compañías. Solo uno llega a los 1000€/m2 valor de vivienda.

Que tiene que ver?

Pues que se calcula el valor de reposición de la vivienda. Cierto que no se repercute el valor del terreno, pero si el desescombro y el precio de la reconstrucción con el consiguiente margen para el constructor.

Saludos,

Marc2
en respuesta
a Galmier
04/04/12 (10:38)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

Me perdonas esta frase :) "Es un porcentaje muy parecido al de las hipotecas medias."

Galmier
en respuesta
a Marc2
04/04/12 (13:59)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

marc, no tengo nada que perdonar, yo decido que opiniones me hacen daño, las que deben venir de muy cerca y deben conocerme mas de lo que me conozco, pero al tema
Esa es mi intencion, aceptando que gran parte de las viviendas son unicas, con diseños, eett y metodos constructivos particulares, ademas emplazada en un terreno unico y orientada a su vez en forma unica, debo mostrar un metodo que le lleve a las personas por un camino medio, pues a la tremenda distancia que nos separa me es imposible tasar sin ver.
Mi fin ultimo es orientar y aterrizar al Español que intenta comprar una vivienda, expuesto a esta realidad que no es tal, la situacion inmobiliaria actual de España es una tormenta de proporciones que empuja a las gentes a comprar mal.
Si logro mi objetivo con un cristiano, feliz, con dos, feliz y contento, con tres o mas, realizado...............
se que mi metodo puede contener errores o suposiciones algo desviadas de la realidad, pero
¿ no esta ya desviada la realidad economica española?

Galmier
en respuesta
a Marc2
04/04/12 (14:24)

Re: ¿Vas a comprar una vivienda? como llego a su precio

me refiero a vvdas nuevas, ya dejaremos mas adelante el tema vvdas usadas, que es algo mas complejo..........
y si es caro, en horabuena, quiere decir que el marcado inmobiliario español ha comenzado a aterrizar, se han dejado de lado las plusvalias especulativas y el precio se esta acercando a su valor......
o tambien quiere decir que no te es facil ganarte los garbanzos, sabes lo que es ganarse la vida y le tienes cuidado al dinero, lo que tampoco me parece mal
saludos

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