Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

Respuestas: 13

02/03/12 (23:01)

Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

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Hola a todos.

Es la primera vez que me paso por este foro, así que saludos a todos.

A ver os cuento mi situación.

Me voy a comprar un piso superbarato (porque tiene solo 55 años) y despues lo voy a reformar todo, absolutamente todo.

Con lo que tengo ahorrado puedo pagar el piso (la reforma no).

Ante esta situación... ¿cual es la mejor opcion desde el punto de vista financiero?

Pago el piso y despues (cuando haya pasado unos meses) pido una hipoteca para hacer la reforma ... ¿esto se puede hacer?

¿Pido ya la hipoteca para la compra/venta del piso y me guardo el dinero para la reforma?

¿Pido la hipoteca "engordada" para pagar piso y reforma? (Por el importe total de piso mas reforma)

En fin ¿cual seria la mejor opcion ante esta situacion?

Y por último, ... esta vivienda se va a convertir en mi vivienda habitual (cuando haga la reforma)... ¿aun sigue siendo deducible la hipoteca en la declaracion de renta (me refiero a los 9000€ al año que te podías deducir en la declaracion)?

Saludos,

Trist.

P.D: Alguna sugerencia para empezar el Tour por las oficinas bancarias en busca de la mejor hipoteca.
¿En que puntos me debo fijar para saber si una hipoteca es buena o no?

W. Petersen
en respuesta
a Trist
02/03/12 (23:16)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

A bote pronto, si pides la hipoteca para la compra será cara, ahora lo son, pero me atrevo a garantizar que mas barato que para la reforma.

Yo que haría, pero esto con formas de ser, con lo cual mi forma de pensar puede ser radicalmente distinta a la tuya.

1 - Con la que cae no quede "limpio" ni de coña, es mas, aunque me cueste algo de dinero (tener préstamo si tienes dinero a plazo) porque mi seguridad "bolsillil" si no puede ser gratis que le vamos a hacer, pero llegar a fin de mes, habiendo cobrado la nómina o (de momento siempre he cobrado sin retrasos) y poder ir al súper, a la gasolinera y pagar la hipoteca sin la comisión de descubierto, se llama tranquilidad, y si cuesta algo (diferencia entre lo que pago del préstamo y lo que obtengo con el plazo fijo), pues mira, un daño colateral, que le vamos a hacer.

2 - ¿Cuentos miles de euros son "tranquilidad bolsillil"? Depende, para alguno 3.000 e ne la cuenta es la leche, y para otros 30.000 puede ser insuficiente .... pa gustos los colores ....

3 - De fiscalidad no sé como está ahora mismo, antes del cambio e gobierno si ganas mas de 24.000 € al año, no hay desgravación, pero da lo mismo si solo se ganan 24.000 ¿a que piso se puede acceder? pues depende de la zona.

4 - ¿Piso y reforma engordado? No me gusta nada, pero es igual no te dan una hipoteca mas reforma (creo), como mucho y a precio decente conseguirás el 80% del menor de los valores actuales (no de que valdrá tras la reforma) tasación o precio de compra, y piensa que si el piso vale pongamos 100.000 y te gastas 25.000 en la reforma, no significa que el piso se pueda tasar luego en 125.000.

5 - Yo, un intermedio entre lo que necesitas para la compra mas la reforma, menos los ahorros que puedas destinar ahí, y una "reserva" en liquido como tranquilidad.

Compra financiada en parte (hipoteca), reformas de tu bolsillo y algo a plazo "por si las moscas".

Pero yo no soy tu, con lo cual mis planteamientos pueden no ser los tuyos.

Por cierto si tienes ahorros, lo de la banca on line no es mala opción, estos funcionan con el ABC, no se meten con el 100%, ni con reformas, pero si se meten con tipos que pagan una parte cash, reformen luego o no ..... y me parece el primer lugar dónde yo preguntaría, ver los precios de ibanesto, de ing, de Popular-e, etc., etc.

http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/470289-vas-hipotecarte-consideraciones-previas-funcionamiento-financiacion aquí con Jexs explicamos como va todo esto, es un rollo muy largo, y es de 2010, pero en síntesis sigue bastante vigente, y lo mas interesante está al final, en recomendaciones (o eso creo).

Saludos.-

Trist
en respuesta
a W. Petersen
02/03/12 (23:34)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

Gracias por la ayuda W.Petersen... aunque no me ha quedado claro algun aspecto.

Estoy de acuerdo con lo de la seguridad "bolsillil"... je je que buena expresion.
Creo que tienes razon... no me quedaré con la cuenta pelada por lo que pueda pasar (nunca se sabe).

Creo que la clave va a ser el punto nº4...y me va a ocasionar problemas. ¿Por que? PUes porque yo voy a comprar muy barato (el piso tiene 55 años) y si solo me dan el 80% de eso no hacemos nada (la reforma me va a costar el doble que el piso).

Saludos,

Trist

W. Petersen
en respuesta
a Trist
03/03/12 (00:00)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

Hay una solución, pero no sé si para reformas servirá, vamos a ver, primero para esto olvídate de internet, esto no es el ABC de la hipotecas, supongo que va por la JFK que otra cosa (y nada que ver con el malogrado presidente norteamericano) …………. Vamos a ello:

Los bancos financian la construcción o ampliación de viviendas, vamos que uno tiene un terreno, hace un proyecto de construcción, le conceden una hipoteca en base a dicho proyecto, y le van entregando el dinero concedido (pero no “soltado”) a medida que las obras avanzan y su tasador confirma tal avance, y para asegurarse de que la casa se acabará, una parte la desembolsan al final mediante el certificado de fin de obras y cédula de habitabilidad, porque una garantía sobre una casa a medio construir es un problema si hay que ejecutar, si ya es difícil vender casas terminadas, ni nos podemos imaginar “a medias” …………… bien con esta idea, no sé si encontrarás a un banco dispuesto a ello, pero de entrada olvídate de reformas con un chispa, un tipo con una paleta y un carpintero amigo …… esto si puede funcionar, que no lo sé es con la presentación de un proyecto redactado por un arquitecto técnico como mínimo (aparejador), que contenga un presupuesto, pongamos un ejemplo para que se entienda perfectamente.

Compra de la vivienda ……………….. 100.000 €
Reformas según proyecto…………… 80.000 €
Total …………………………………………… 180.000 €

Hipoteca 80% del total 144.000 €, pero como dices tener el importe de la compra, si esta fuera de 100.000 (es un ejemplo) pues en lugar de 144 precisarías de unos 80.000 como mucho, entonces, en un caso así yo pediría un 70% o sea unos 125.000 €, con lo cual me quedaría la “seguridad” y un remanente por si la cosa se dispara algo con la reforma.

¿Me sigues?

Entonces si pides un 70% en este supuesto, el banco que te entregue de la hipoteca de 125.000 € el 70% en cada ocasión, o sea cuando compres, ellos ponen 70.000 € y tu 30.000 €, cuando la obra ejecutada esté al 30% (pongamos) por lo que precisarías 80.000 x 20% = 11.000 pues tu pones el 30% de ellos y el banco el 70%, cuando la obra esté al 50% vuelves al banco y lo mismo, en cada ocasión te pedirán un certificado del facultativo que realizó el proyecto que les dirá por escrito que la obra está al xx%, y mandarán a un tasador para comprobar (tasador que pagarás tu) … al final la hipoteca de 125.000 estará toda desembolsada.

¿Qué cuotas pagarás, si te aceptan asimilar esto a una construcción de vivienda propia? ………. Pues normalmente en estos casos si pides 30 años, serían 29 años de amortización y un año de carencia, mientras construyes y en este año solo pagas intereses del dinero que vas tomando, por ejemplo y siguiendo con los importes de antes …. Cuando te entregaron 70.000 € pagarías intereses solo de los 70, aún cuando la hipoteca es de 125, pero como no te los habrían dado no te pueden cobrar por ello (*), cuando tuvieras los 70.000 + el primer desembolso de obras pues intereses de lo que se debe ….. al final cuando todo acaba y hay el certificado de fin de obra, y en este caso la cédula de habitabilidad (segunda ocupación que te puede tramitar el propio facultativo director de obra) la hipoteca se convierte en “normal”.

¿Y si me falta dinero porque se me dispara? Mira mejor tira algo “largo”, otra cosa puede ser un problema.

¿Y si me sobra? Ningún problema en convertir en “normal” con menos deuda que lo que presupuestó, no te pondrán ninguna pega….

Y el (*) pues que la comisión de apertura te la cobrarán en el primer día y por el total previsto, si son 125.000 y es el 1%, pues 1.250 €, el notario lo mismo y el registro igual, pero los intereses solo de la deuda de cada momento, nunca del dinero que no te hubieran desembolsado.

¿Es posible? En construcción de casa si, pero asimilarlo a una reforma pues ni idea, técnicamente es lo mismo, otra cosa es que te lo acepten todos los bancos.

W. Petersen
en respuesta
a Trist
03/03/12 (00:21)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

En cuadro se verá mejor:

Hipótesis de 100 de compra, mas 80 de reformas, hipoteca al 70%, o sea 125.000 €

Fechas ---------------- importe desembolsado banco -------- importe aportado comprador
Total final previsto --------- 125.000 ------------------------------------------ 55.000
Firma de la compra -------- 70.000 ------------------------------------------- 30.000
Importe para reforma ------ 55.000 ------------------------------------------- 25.000
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Al 20% de las obras -------- 11.000 ------------------------------------------- 5.000
Al 50% de las obras -------- 17.000 ------------------------------------------- 7.000
Al 80% de las obras -------- 17.000 ------------------------------------------- 7.000
Al final de la obra ------------ 10.000 -------------------------------------------- 6.000
Suma ----------------------------- 55.000 ------------------------------------------ 25.000

Pero repito, esto es intentar “asimilar” una obra de una casa en construcción con una reforma ¿funcionará? No lo sé, pero repito, técnicamente es posible, si bien deberás contar con un facultativo para dicha reforma, que me dirás ¿tengo que pagar a un aparejador? Pues si, sin él la cosa se complica todavía mas.

El sujeto pasivo
en respuesta
a Trist
03/03/12 (12:50)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

Antes de todo eso me plantearía alguna cuestión fundamental:

SI EL EDIFICIO ESTÁ SANO.

Como está el tejado, si se han cambiado en alguna ocasión las bajantes, si el ascensor es de los tiempos napoleónicos, si hay humedades en el garaje, si lo tiene, o en la planta baja... Intentaría buscar a alguien con la suficiente profesionalidad para que me diera un informe detallado sobre el estado de salud de la estructura general del edificio. No creo que cueste demasiado dinero comparado con el riesgo que se corre.

Considero que las actas de las juntas de propietarios de los últimos años podrían ser una buena información, aunque me temo que como no te las pase alguien que esté dentro será imposible.

Tembién me ocuparía de conocer que el resto de la propiedad no esté acumulada en pocas manos. Si tú compras muy muy barato no es descartable que algún promotor inmobiliario también lo haga, se vaya adueñando de casi todo y tengas que terminar vendiéndole tu propiedad a precio de derribo después de haberte gastado un pastizal en reformas.

Trist
en respuesta
a El sujeto pasivo
03/03/12 (16:39)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

Gracias de nuevo por la ayuda.

W.Petersen... voy a estudiar tu ideas (mi hermano se construyo exactamente así su vivienda, con una hipoteca de auotoconstruccion)... lo que no sé, como tu bien dices, si es asimilable una reforma (aunque sea integral) a una construcción desde cero.

Sujeto Pasivo, he visto el edificio y el piso en cuestion con un constructor (por el tema de la reforma) y me ha dicho que el edificio "SE VE" muy sano.....(ojo, he puesto "se ve").

Un saludo,

Trist.

Galmier
en respuesta
a El sujeto pasivo
03/03/12 (16:54)

Re: Novato total... ¿por donde empiezo? Dudas a la hora de plantear la operacion.

me parece que entre petersen y sujeto te han dado las visiones financieras el primero y tecnicas el segundo............como aporte, si el edificio es de madera, a los 55 años ya solo le queda un valor residual (las viviendas de madera pierden un 2% anual de su valor por obsolesencia y uso)y si es un edificio de albañileria combinado con hormigon armado le resta un 50% de su valor ( en 100 años pierden totalmente su valor aunque la obra gruesa aun puede estar sana, la que representa un 30% de su costo total)
O entiendo mal, lo cual es posible o te explicas mal, lo cual tambien es igual de posible, pero dices que te gastaras 2 veces su valor actual, en la reforma, entonces estas comprando un piso que solo queda en pie la obra gruesa ( que representa un tercio del costo total nuevo).¿ cuanto sera el total final que te costara tu proyecto?
Pienso que para partir, corroborando lo que alguien dijo en el hilo, contrata la asesoria tecnica "independiente" de un aparejador ( que no tenga interes en realizar la reforma) para que te diagnostique el estado actual de la obra gruesa y te estime el costo total de la reforma, la cual debe ser proyectada y especificada por un profesional del area.
Las patologias de los edificios antiguos son multiples, en ocasiones estan disimuladas y escondidas y solo salen a la luz una vez iniciadas las restauraciones........y para transformar este piso en un lugar habitable te puedes gastar un dineral que no estaba previsto......
Saludos y suerte

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