El vuelco de la vivienda desde 2007: la recuperación no es lo que parece.

La compraventa de viviendas registró en agosto un crecimiento interanual del 24,2%, el mayor repunte de todo el año. Además, el número de hipotecas crece a ritmos del 22%. Toda una suma de noticias que incrementan el optimismo sobre la recuperación del mercado inmobiliario español. Pero un análisis a fondo de los datos invita cuanto menos a mantener la cautela.

Como recuerdan los expertos de Idealista, la contención de los precios y la vuelta del crédito hipotecario ha traído consigo un incremento en el número de compraventas. El mercado empieza a normalizarse, pero este proceso no afecta a todo el territorio por igual. Mientras los principales mercados del país llevan casi dos años con resultados positivos, en buena parte del territorio la demanda parece seguir a la espera de mayores ajustes.

También desde Fotocasa apuntan a la mejora del sector inmobiliario, pero recuerdan que no hay que olvidar que venimos de cifras muy negativas y que la recuperación será lenta. En su opinión, aunque los datos son positivos, pues en agosto se registró el aumento interanual en la compraventa de vivienda más alto del año, la evolución del entorno económico en el último trimestre de 2015 será clave en el sector.

1.- ¿Cuántas viviendas se venden?

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, en el mes de agosto la compraventa de viviendas registró respecto al mismo mes de 2014 un total de 29.369 operaciones. El dato queda por ejemplo muy lejos de las 58.872 unidades que se registraron en el mismo mes de 2007, o las 37.820 de 2008. Claro que mucho ha cambiado la situación económica desde entonces y la mayoría de analistas consideran que para que el mercado sea sano no se debería volver a esas cifras.

Aunque la compraventa de viviendas creció un 24,2% en tasa interanual, atendiendo sólo a los datos mensuales (agosto sobre julio), retrocedió un 10,2%.

Fuente: INE

2.- Tira el mercado de segunda mano

Un 20% de las viviendas transmitidas en agosto son nuevas y el 80% usadas. El crecimiento interanual en la compraventa de viviendas en agosto de 2014 se ha debido al avance en un 50,5% en la compraventa de pisos de segunda mano, hasta sumar 23.428 operaciones. Por el contrario, la compraventa de viviendas nuevas descendió un 26,5% en tasa interanual, hasta las 5.941 operaciones.

¿Qué niveles rondaban estas cifras en 2007? Allá por agosto de aquel año las cifras estaban más igualadas; se transmitían 25.437 viviendas nuevas frente a las transacciones de viviendas usadas, que rondaban las 33.400.

3.- ¿Y las hipotecas? Nada que ver

En julio de 2015 (último dato disponible) se firmaron 21.863 hipotecas sobre viviendas, muy lejos de las 104.808 que se registraban en el mismo mes de 2007 o de las 72.813 de julio de 2008.

4.- ¿De cuánto son las hipotecas?

El importe medio de las hipotecas en julio de este año fue de 104.402 euros, en comparación con los 150.000 euros de media que se registraba en julio de 2007.

5.- La buena noticia: baja el diferencial

El 88% de las hipotecas que se firman hoy en día utiliza un tipo de interés variable y el resto, fijo. El tipo de interés medio al inicio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,37%, un 13,5% inferior al registrado en julio de 2014. En julio de 2007 el tipo de interés medio era del 4,70% y un año después, en julio de 2008 subía al 5,27%.

Fuente: INE

6.- ¿Y los precios?

Lo primero que hay que tener en cuenta las estadísticas arrojan medias y que, evidentemente, el estado de salud del sector será distinto en costa que en interior, en una comunidad que en otra. Aunque todo parece indicar que el final del intenso proceso bajista del precio de la vivienda se está produciendo hay que valorar si los actuales niveles de precios parecen interesantes para aquellas personas con capacidad de compra.

Lo que sí está claro, es que determinadas capitales españolas parecen haber dejado atrás el suelo alcanzado tras años de descensos y están iniciando su camino hacia la normalización de precios. Así lo recoge un estudio publicado por Idealista.

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