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Nueva normativa para el alquiler de vivienda

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Nueva normativa para el alquiler de vivienda
Nueva normativa para el alquiler de vivienda
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Nueva normativa para el alquiler de vivienda

REDUCIDO EL PLAZO DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE CINCO A TRES AÑOS

Se incentiva la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por 100 de la plusvalía.
Se mejora el régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.

FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

REDUCCIÓN DE LOS PLAZOS DE DURACIÓN DEL CONTRATO

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

MEJORA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

AGILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

MEDIDAS DE CARÁCTER FISCAL

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:

Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.
Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo)
Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.
Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.
Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.
Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

MEJORA DEL RÉGIMEN FISCAL DE LAS SOCIMI

Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.

INCENTIVACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS

Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

(Presentación Reforma Arrendamientos)

#2

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

No veo nada nuevo ni de interés para la relación propietario-inquilino. Que el inquilino puede desistir del contrato? ya lo puede hacer ahora y en ocasiones sin cumplir el contrato. Dónde está fijada la indemnización cuando desisten por ejemplo antes de cumplir el primer año? Según la LAU actual, son a cargo del inquilino las reparaciones (atasco fregadero, grifos, correa persiana, etc), pero la realidad es que no reparan nada, es más fácil cambiarse de piso. Aunque los contratos de suministros estén a nombre del imquilino, si éste no paga, la Cia no le persigue a él, no, es más fácil esperar y ver quién se va a hacer cargo del suministro para que lo pague el que viene detrás. Los propietarios estamos muy quemados y cada vez menos queremos poner los pisos en alquiler. La experiencia es desastrosa.

#3

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

Algo nuevo si hay,el hecho de inscribir el alquiler en el registro y que de esta forma en caso de impago u otras contingencias,puedas con un simple requerimiento notarial saltarte el declarativo y que sea un titulo ejecutivo.Sobre lo que cuentas de los inquilinos,mi experiencia personal es la de ser inquilino y propietario,por circunstancias de traslados y demás he vivido muchos años de inquilino a la vez que era propietario y arrendador,con lo cual conozco el mercado desde los dos lados.Si tu perfil de inquilino es el de estudiantes o gente joven soltera que comparte el piso tienes todas las papeletas para que ocurra lo que dices, si el perfil es el de una familia con trabajo estable que le interese vivir por largo tiempo en esa zona a un coste menor que el de una hipoteca pues es menos probable que te encuentres con esos problemas,por lo menos esa es mi experiencia.¿Que ocurre? que la diferencia entre alquilar al primer tipo de inquilinos o al segundo puede ser de ganar 300 euros mensuales menos,por lo menos en la ciudad y zonas donde tengo mis pisos.

#4

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

Y digo yo: ¿por qué se contempla que el inquilino pueda pagar indemnización por desistimiento en cualquier momento (si se establece en contrato) pero no se contempla ni de lejos que el propietario pague indemnización por lo mismo? Nosotros los buenos inquilinos sí que estamos quemados de los abusos de propietarios racanos y listillos, que te ocultan problemas de la casa y luego somos nosotros los que tenemos que hacernos cargos de esos vicios ocultos.

#5

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

Pues llevas razón,si el propietario quiere recuperar la casa por causa de fuerza mayor antes del fín del contrato,lo normal sería establecer una indemnización.

#6

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

Mi experiencia como propietaria no ha sido con estudiantes siempre lo he evitado, sino con parejas, tanto como matrimonios o de hecho, hombres que viven solos. Incidencias, convertir la vivienda habitual en negocio, desahucio por impagos, tener que cambiar horno y campana por falta de limpieza durante años, ocultamiento de rotura contador agua y durante 15 meses no pagar consumos, cambio de Cia suministro falsificando firma en contrato sin mi conocimiento, etc, etc, etc. Si el propietario está obligado a mantener el contrato durante 5 años, ahora con la reforma serán 3, ¿de qué indemnización hablas Juanplf? No se puede generalizar con los propietarios, en mi caso todo lo hago de manera legal, declaro la renta en Hacienda, deposito la fianza en la administración, saco cédula de habitabilidad y jamás he echado a un inquilino, excepto en casos de impagos, porque a mi me de la gana, conozco la LAU, al contrario, han sido ellos los que se han ido cuando ya han explotado el piso y lo dejan hecho una mierda.

#7

Re: Nueva normativa para el alquiler de vivienda

Buenísima aportación, gracias, me la guardo.

Un saludo cordial

Si un amigo es de verdad, su amistad perdura en el tiempo y con la distancia.