A López: Para tu información, la primera vez que hablé en este portal de las acciones de Lar España fue el 21/07/2016 en el foro de rankia con título ``Bestinver entra en LAR ESPAÑA. ¿Tendrán éxito los REITS españoles?´´. Posteriormente, cree este foro para centrarnos en la gestión. Las acciones las compré el día 19/07/2016.
A Lopez: ``Un 4% es un buen dividendo. Luego lo devuelves en la ampliación multiplicado por 10 y solo has perdido un 20%,...Aquí los dividendos se pagan, no se cobran,...´´
Entiendo que como accionista histórico estés a disgusto, enfadado también, solo hay que ver tus comentarios. Supongo que habrás salido ya. En cuanto que los dividendos se pagan y no se cobran, es cierto, que han devuelto parte de la prima de emisión. Pero con los ingresos de 2016 entiendo que no va a hacer falta cobrar nada y si que pagarán la totalidad vía dividendos, al menos 0,25€ netos por acción. A mí las cuentas me salen para pagar ese dividendo, lo expuse unos días atrás. Si bien, prefiero continuar con el hilo de este foro y centrarnos en la gestión. El tiempo dirá si López estaba acertado o no. Dejemos pasar algo el tiempo y si te parece a finales de enero valoramos como está la situación en cuanto al valor de la cotización porque sería muy mala señal que no hubiera remontado la acción una vez presentado el tercer informe trimestral.
Si os parece empezamos a tratar de analizar los activos que se han comprado, los proyectos existentes,... Empezaremos a analizar LAGASCA 99, y ahí López seguro que podrás aportar muchas críticas.
Llegaremos a verla antes a 4 o a 8?
Lo que está claro es que hoy está a 6 euros y que hay fondos que están deshaciendo parte de su exposición en LAR ESPAÑA. Se han invertido 687 millones de euros hasta la fecha y puede que cotice a 360 millones, es decir, a 4€. Hoy cotiza a unos 564 millones sus 90 millones de acciones. Pero me decanto más en que cotizará por encima de los 720 millones de euros, es decir, a 8€ para finales de enero. Me parece que les están dando un buen toque los inversores a los gestores con la acción a este precio. Pero no me parece preocupante. ¿Llegará a 5,5€? Si baja hasta ese nivel ¡Compro! Lo tengo muy claro. ¿López has vendido ya?
Más de 1.200 millones de euros en activos, con unos ingresos brutos por alquileres de en torno a los 60 millones de euros en 2016, una deuda de alrededor de 500 millones de euros, y vale en bolsa menos de 565 millones de euros ¡¡Es de locos!!!!
Este link hace referencia a los 1.200 millones de euros que tiene en activos inmobiliarios LAR ESPAÑA
http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=339549
http://www.expansion.com/valencia/2016/09/23/57e538cbca474166368b4596.html Respecto a esta última noticia, mi pregunta es la siguiente, una cosa es la SOCIMI LAR ESPAÑA y otra muy distinta GRUPO LAR, que es la gestora de la SOCIMI en exclusividad durante 5 años. Ellos se dedican a comprar también centros comerciales para grupo LAR. Por lo tanto, ¿No existe cierto conflicto de intereses, si ellos también invierten en centros comerciales, me pregunto cómo van a conseguir las mejores ofertas para LAR ESPAÑA si se las quedan ellos? es más, si además hacen inversiones en centros comerciales en parte con el dinero que sacan por gestionar LAR ESPAÑA, (decenas de millones de euros en 5 años) está muy claro el conflicto de intereses ¿Cómo van a comprar para LAR ESPAÑA las mejores ofertas inmobiliarias, si las mejores se las quedan ellos, y además invirtiendo con el dinero que logran en beneficios de la SOCIMI LAR ESPAÑA? A mí que me lo expliquen.
Creo que la clave esta en saber qué va a pasar cuando termine el contrato.
Enriquedemadrid, ¿has leido el punto quinto del orden del día de la junta general ordinaria de 2016?, ¿y a qué hace referencia el articulo 229 y 230 de la ley de sociedades de capital?. Lo encontrarás en la pagina web.
A continuación recojo de manera integra lo establecido en la Ley de Sociedades de Capital, en relación al Art. 229, bajo el TÍTULO DEBER DE EVITAR SITUACIONES DE CONFLICTO DE INTERÉS:
Que dice: ``En particular, el deber de evitar situaciones de conflicto de interés a que se refiere la letra e) del artículo 228 anterior obliga al administrador a abstenerse de:
a) Realizar transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones ordinarias, hechas en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo por tales aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad.
b) Utilizar el nombre de la sociedad o invocar su condición de administrador para influir indebidamente en la realización de operaciones privadas.
c) Hacer uso de los activos sociales, incluida la información confidencial de la compañía, con fines privados.
d) Aprovecharse de las oportunidades de negocio de la sociedad.
e) Obtener ventajas o remuneraciones de terceros distintos de la sociedad y su grupo asociadas al desempeño de su cargo, salvo que se trate de atenciones de mera cortesía.
f) Desarrollar actividades por cuenta propia o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la sociedad.
2. Las previsiones anteriores serán de aplicación también en el caso de que el beneficiario de los actos o de las actividades prohibidas sea una persona vinculada al administrador.
3. En todo caso, los administradores deberán comunicar a los demás administradores y, en su caso, al consejo de administración, o, tratándose de un administrador único, a la junta general cualquier situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la sociedad.
Las situaciones de conflicto de interés en que incurran los administradores serán objeto de información en la memoria a que se refiere el artículo 259.
A su vez el art. 228 al que hace referencia bajo el título de OBLIGACIONES BÁSICAS DERIVADAS DEL DEBER DE LEALTAD dice en su apartado 228 lo siguiente: En particular, el deber de lealtad obliga al administrador a:
a) No ejercitar sus facultades con fines distintos de aquéllos para los que le han sido concedidas.
b) Guardar secreto sobre las informaciones, datos, informes o antecedentes a los que haya tenido acceso en el desempeño de su cargo, incluso cuando haya cesado en él, salvo en los casos en que la ley lo permita o requiera.
c) Abstenerse de participar en la deliberación y votación de acuerdos o decisiones en las que él o una persona vinculada tenga un conflicto de intereses, directo o indirecto. Se excluirán de la anterior obligación de abstención los acuerdos o decisiones que le afecten en su condición de administrador, tales como su designación o revocación para cargos en el órgano de administración u otros de análogo significado.
d) Desempeñar sus funciones bajo el principio de responsabilidad personal con libertad de criterio o juicio e independencia respecto de instrucciones y vinculaciones de terceros.
e) Adoptar las medidas necesarias para evitar incurrir en situaciones en las que sus intereses, sean por cuenta propia o ajena, puedan entrar en conflicto con el interés social y con sus deberes para con la sociedad.
A su vez el art. 230 bajo el título RÉGIMEN DE IMPERATIVIDAD Y DISPENSA DICE:
1. El régimen relativo al deber de lealtad y a la responsabilidad por su infracción es imperativo. No serán válidas las disposiciones estatutarias que lo limiten o sean contrarias al mismo.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado precedente, la sociedad podrá dispensar las prohibiciones contenidas en el artículo anterior en casos singulares autorizando la realización por parte de un administrador o una persona vinculada de una determinada transacción con la sociedad, el uso de ciertos activos sociales, el aprovechamiento de una concreta oportunidad de negocio, la obtención de una ventaja o remuneración de un tercero.
La autorización deberá ser necesariamente acordada por la junta general cuando tenga por objeto la dispensa de la prohibición de obtener una ventaja o remuneración de terceros, o afecte a una transacción cuyo valor sea superior al diez por ciento de los activos sociales. En las sociedades de responsabilidad limitada, también deberá otorgarse por la junta general la autorización cuando se refiera a la prestación de cualquier clase de asistencia financiera, incluidas garantías de la sociedad a favor del administrador o cuando se dirija al establecimiento con la sociedad de una relación de servicios u obra.
En los demás casos, la autorización también podrá ser otorgada por el órgano de administración siempre que quede garantizada la independencia de los miembros que la conceden respecto del administrador dispensado. Además, será preciso asegurar la inocuidad de la operación autorizada para el patrimonio social o, en su caso, su realización en condiciones de mercado y la transparencia del proceso.
3. La obligación de no competir con la sociedad solo podrá ser objeto de dispensa en el supuesto de que no quepa esperar daño para la sociedad o el que quepa esperar se vea compensado por los beneficios que prevén obtenerse de la dispensa. La dispensa se concederá mediante acuerdo expreso y separado de la junta general.
En todo caso, a instancia de cualquier socio, la junta general resolverá sobre el cese del administrador que desarrolle actividades competitivas cuando el riesgo de perjuicio para la sociedad haya devenido relevante.
Y vamos a ver también los artículos 231 y 232 con los títulos de PERSONAS VINCULADAS A LOS ADMINISTRADORES O ART. 231 Y ACCIONES DERIVADAS DE LA INFRACCIÓN DEL DEBER DE LEALTAD O ART. 232:
Artículo 231 Personas vinculadas a los administradores
1. A efectos de los artículos anteriores, tendrán la consideración de personas vinculadas a los administradores:
a) El cónyuge del administrador o las personas con análoga relación de afectividad.
b) Los ascendientes, descendientes y hermanos del administrador o del cónyuge del administrador.
c) Los cónyuges de los ascendientes, de los descendientes y de los hermanos del administrador.
d) Las sociedades en las que el administrador, por sí o por persona interpuesta, se encuentre en alguna de las situaciones contempladas en el apartado primero del artículo 42 del Código de Comercio.
2. Respecto del administrador persona jurídica, se entenderán que son personas vinculadas las siguientes:
a) Los socios que se encuentren, respecto del administrador persona jurídica, en alguna de las situaciones contempladas en el apartado primero del artículo 42 del Código de Comercio.
b) Los administradores, de derecho o de hecho, los liquidadores, y los apoderados con poderes generales del administrador persona jurídica.
c) Las sociedades que formen parte del mismo grupo y sus socios.
d) Las personas que respecto del representante del administrador persona jurídica tengan la consideración de personas vinculadas a los administradores de conformidad con lo que se establece en el párrafo anterior.
Artículo 232 Acciones derivadas de la infracción del deber de lealtad
El ejercicio de la acción de responsabilidad prevista en los artículos 236 y siguientes no obsta al ejercicio de las acciones de impugnación, cesación, remoción de efectos y, en su caso, anulación de los actos y contratos celebrados por los administradores con violación de su deber de lealtad.
DECISIÓN DE LA JUNTA: PUNTO QUINTO DEL ORDEN DEL DÍA
PROPUESTAS DE ACUERDOS JUNTA GENERAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS
DE LAR ESPAÑA REAL ESTATE SOCIMI, S.A. 2016
PUNTO QUINTO:
Dispensa de las prohibiciones contenidas en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de
Capital conforme a lo previsto en el artículo 230 de dicha ley en relación con el consejero
D. Miguel Pereda Espeso ACUERDO
En línea con la autorización conferida el 5 de febrero de 2014 por el entonces Accionista Único de
la Sociedad, se acuerda renovar la autorización expresa al consejero D. Miguel Pereda Espeso, en virtud del artículo 230 de la Ley de Sociedades de Capital, para desempeñar su cargo como miembro del Consejo de Administración de Grupo Lar Inversiones Inmobiliarias, S.A. (sociedad gestora de Lar España), aun cuando su actividad como tal pueda resultar análoga o complementaria a la que constituye el objeto social de la Sociedad, ya que dichas actuaciones no suponen un daño para Lar España, y cualquier situación de conflicto de interés que pueda surgir en el ejercicio de sus funciones como consejero se encuentra sujeta a las disposiciones previstas en la legislación vigente y a lo establecido en el Contrato de Gestión de Inversiones suscrito entre la Sociedad y Grupo Lar el 12 de febrero de 2014. Igualmente, se autoriza expresamente al consejero D. Miguel Pereda Espeso, en virtud del referido artículo 230 de la Ley de Sociedades de Capital, para percibir una remuneración por parte de Grupo Lar Inversiones Inmobiliarias, S.A. por las labores que allí desempeña, incluida la de representar a dicha sociedad en el Consejo de Administración de Lar España.
Bueno parece que aquí hay mucho trigo que cortar. Habrá que estudiar a fondo pero pinta mal. Gracias Nickola una vez más por tu aportación.
No obstante, para eso está el Consejo formado por 5 Consejeros, 4 de ellos independientes incluido el Presidente, Don Jose Luis del Valle, y otro no independiente que es Don Miguel Pereda del Grupo Lar. Existe un claro conflicto de intereses respecto al quinto consejero, pero independientemente de si está o no en el Consejo, es Gentalia y Grupo Lar la que se encarga de manera directa de la gestión de la empresa. La obligación del Presidente y del resto del Consejo es asegurar que las inversiones se realizan bajo buenos criterios de inversión. Hasta ahora, los centros comerciales en funcionamiento y comprados obtienen un nivel de rentabilidad bastante aceptable. El único problema que veo no está tanto en las compras (siempre hay algún activo que se complica) como en los gastos de gestión. Y ciertamente, Nickola, la cuestión de fondo es que va a pasar trascurridos 5 años. Porque un EPRA COST MEDIO ANUAL DEL 45% ES INACEPTABLE. Ahora, dado que el título de este foro es bastante negativo, tenemos que reconocer que se están haciendo muchas cosas bien. Pero, es el momento de que aclaren cuál va a ser la política de LAR ESPAÑA los próximos años, dado que MERLIN PROPERTIES, ya ha indicado que no va a realizar más ampliaciones de capital. Sería esperanzador que indicaran que realizarán una más. Pero se están lanzando en proyectos urbanísticos (casas de lujo en LAGASCA, que la verdad por un lado la alcaldesa CARMENA lo está frenando y por otro no me salen las cuentas para una inversión tan importante, es decir, el beneficio obtenido en la inversión realizada, pero eso solo el tiempo lo dirá), los proyectos de VALENCIA, SEVILLA,... Se va a necesitar mucha liquidez. Es la hora de frenar un poco y consolidar. Si hacen una ampliación más por importe de 235 millones de euros, queda una deuda por debajo del 50% sobre el valor del NAV, me doy por satisfecho. Resultarían un NAV aproximado de unos 1450 millones y 725 millones de euros de deuda, es decir, podrían todavía comprar activos por valor de unos 250 millones de euros y endeudarse en unos 200 millones de euros adicionales para el desarrollo de los proyectos urbanísticos. El problema, es que parece que la intención de GENTALIA Y LAR ESPAÑA, es realizar no una ampliación de capital sino tal y como va el desarrollo de la SOCIMI, al menos dos o incluso 3 más. Es decir, dado que cobran un pastizal cada vez que se realizan las ampliaciones y cuanto más grande sea la compañía mayor será el volumen del EPRA COST y dado que el EPRA COST va directamente para GENTALIA Y LAR ESPAÑA, me pregunto ¿Son verdaderamente independientes el Consejo de LAR ESPAÑA? Al Sr. Pereda le interesa crecer y crecer, pero al RESTO NO NOS INTERESA. Esperemos y confiemos en la independencia del equipo de LAR ESPAÑA que para eso están. Estamos en manos de su Presidente el Sr. Jose Luis del Valle y del resto de Consejeros independientes que velan en interés de los accionistas (mayoritarios y minoritarios). Ellos son conscientes de la situación y del mercado. Una ampliación más sí, endeudarse en más proyectos urbanísticos ni hablar. Ya tenemos que financiar LAGASCA 99, SEVILLA y VALENCIA. Que paren la locomotora. Recapaciten donde nos están metiendo. Y el mercado y la situación nacional e internacional es la que es, que no se les vaya la pinza, ya sabemos como funciona el mercado a estos niveles, invitaciones a mariscadas, invitaciones a la playa,... Confiemos en el Presidente y en los Consejeros de LAR ESPAÑA, ellos están hechos de otra pasta ¡Por la cuenta que nos trae a nosotros y a PIMCO, BLACKROCK,...!!! Eso sí, sería bastante loable, indicar a los accionistas el proyecto que tienen para los próximos tres años. Eso es lo que debería exigirse al equipo no ya gestor sino a su PRESIDENTE y al resto de CONSEJEROS INDEPENDIENTES.
