La delicada situación de Inmobiliaria Colonial

Los acreedores doblarán el tipo de interés que aplican a Colonial

• El ratio de deuda, al borde del máximo para amortizar

• El sindicato de bancos podría exigirle la amortización anticipada del préstamo, que supera en estos momentos los 6.400 millones de euros.

• Sus títulos en FCC, junto a la participación en SFL, constituyen las principales garantías de los préstamos.

Raúl Pozo.
Los bancos acreedores de Inmobiliaria Colonial elevarán el tipo de interés correspondiente al préstamo sindicado con el que la compañía refinanció su elevado endeudamiento. De acuerdo con las condiciones establecidas originalmente, Colonial pasará a pagar unos intereses de Euribor más 1,5% debido a que el ratio de endeudamiento de la inmobiliaria (loan to value, relación entre su deuda y el valor de activos) se ha situado por encima del 73,5%.

Las entidades financieras establecieron el tipo máximo que percibirían por la deuda en el supuesto de que el LTV se situara entre el 73,5% y el 75%. De este modo, el tipo de interés variable que deberá satisfacer la compañía se ha duplicado en doce meses, ya que al término del primer trimestre del pasado ejercicio, Colonial debía pagar un interés sobre la deuda de Euribor más 0,8%, ya que su LTV se situaba en el 63,6%.

Amortización anticipada

Los resultados que presentó Inmobiliaria Colonial el pasado jueves a cierre del mercado reflejaron un incremento del LTV de 16 puntos porcentuales, hasta situarse en el 73,7%, como consecuencia de que LA DEUDA FINANCIERA NETA SE HA INCREMENTADO A UN MAYOR RITMO (28,1%) QUE EL VALOR TOTAL DE ACTIVOS (10,4%), que incluye, como se acordó en el contrato de refinanciación de los bancos, la valoración por parte de expertos independientes (hasta cuatro, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Savills y Atis Real) y además el valor de la participación de la compañía en FCC, que asciende al 15,066% de la constructora.

Teniendo en cuenta que el Euribor se sitúa muy próximo al 5%, el interés de la deuda para Colonial se aproximará al 6,5%, LO QUE SUPONDRÁ QUE LA INMOBILIARIA DEBERÁ PAGAR, SÓLO EN INTERESES ALGO MÁS DE 400 MILLONES DE EUROS, UNA CIFRA QUE SUPERA CON MUCHO LA QUE LA COMPAÑÍA REGISTRÓ EN CONCEPTO DE RENTAS DE ALQUILERES DURANTE EL PASADO AÑO.

Cuando firmó el acuerdo con los bancos, Colonial ya previó que la media del Euribor en el periodo de duración del préstamo (hasta 2011) se situaría en el 4,9%.

Negociación

SIN EMBARGO, LA SITUACIÓN DE LA INMOBILIARIA PRESIDIDA POR MARIANO MIGUEL PODRÍA SER AÚN PEOR. El LTV se encuentra muy cercano al límite del 75%, contemplado como máximo en el contrato con los bancos acreedores.

SI LA CIFRA VA MÁS ALLÁ, COLONIAL PODRÍA VER COMO EL SINDICATO LE EXIGE LA AMORTIZACIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO, QUE SUPERA EN ESTOS MOMENTOS LOS 6.400 MILLONES DE EUROS.

Por el momento, lo que Colonial está tratando de negociar con sus acreedores es el traspaso de más de 1.700 millones de euros de corto a largo plazo, como consecuencia del incumplimiento de algunas de las condiciones de los préstamos, en especial las relacionadas con la cotización de FCC, que llegó a situarse en Bolsa por debajo de la cifra de referencia para poder solicitar la amortización anticipada del préstamo.

Precisamente, SON LOS TÍTULOS DE LA CONSTRUCTORA QUE CONTROLA ESTHER KOPLOWITZ LOS PRIMEROS QUE ESTÁN COMO GARANTÍA DE LOS PRÉSTAMOS, JUNTO A LA PARTICIPACIÓN EN SOCIÉTÉ FONCIERE LYONNAISE (SFL), la filial francesa de la inmobiliaria (actualmente en proceso de venta) y la de algunas filiales como Dehesa de Valme y Entrenúcleos, dos de las sociedades aportada en su día por el ex presidente de la compañía Luis Portillo para afrontar una macroampliación de capital de la antigua Inmocaral para asumir la compra de Colonial.

Aunque la fecha límite para negociar con los bancos se mantiene en secreto por parte de la compañía, diversas fuentes apuntan a que el ultimátum podría expirar a finales de esta semana, coincidiendo con la junta de accionistas de SFL, en la que s