Me gustaría hacer unas reflexiones acerca del mercado inmobiliario español. Hay varias afirmaciones sobre las que reflexionar.
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“Van a bajar los pisos”: Es una afirmación con trampa. El mercado inmobiliario es todo lo contrario a un mercado homogéneo. Haciendo una reflexión, en España se viene construyendo con gran volumen desde los años 70. La generación que nació en los 40, 50, 60 tiene la mayoría una vivienda ya pagada. Muchos además tienen una segunda residencia también pagada, en la playa o en el pueblo. En las ciudades, por lo general, en el centro y en las zonas “Premium” de las ciudades actualmente no existe una gran oferta. Si quieres un piso en buen estado, una buena zona, tres habitaciones y plaza de garaje, no los regalan. Así, que decir que los pisos van a bajar es una generalización. En mi opinión bajarán los pisos de extrarradio y segunda vivienda muy antigua.
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En España hubo “boom” inmobiliario: Poniendo como ejemplo mi ciudad, el período de precios desorbitados y créditos regalados fue de 2002 al 2006. Fue un periodo de mucha construcción, pero vamos a poner que se construyera un 15% de todo el parque de viviendas de la ciudad. Fue un boom muy corto. Creo, aunque no es ninguna novedad, que los medios de comunicación focalizan mal el problema de la vivienda.
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En otros países recurren al alquiler. ¿Y?. Está claro que no debes comprarte algo que esté por encima de tus posibilidades. Pero para muchos españoles comprar una vivienda ha sido una forma de ahorrar. Habrá sido un mal ahorro, para los que hayan comprado del año 2000 en adelante, y para los demás puede que un mal ahorro también. En EEUU tengo entendido que muchos han perdido su pensión porque ésta estaba invertida en un plan de pensiones asegurado por una empresa quebrada. Comprarse un piso habrá sido un mal ahorro, pero un ahorro al fin y al cabo. Puede que sea un activo ilíquido, pero para alguien que comprara un piso en los 80 en un buen sitio, podría vender ahora mismo doblando como mínimo la inversión.
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Sobran viviendas. En muchas zonas sí, pero en otras…. además en España somos ya 47millones de personas. Por mucho que digamos que somos un país de pandereta, estamos entre los 20 países más ricos y con más bien estar del planeta. Los turistas europeos nos siguen apreciando. La población mundial crece sin parar. Cada vez vivimos más. En el año 91 éramos en España 39,5 millones de personas. Ahora superamos los 48 millones. En 20 años la población ha subido un 25 %. Además se produce una emigración a las ciudades, que es donde más se ha construido. Si de aquí unos años sobran viviendas no será por falta de demanda sino por falta de poder adquisitivo. El mercado del alquiler tendrá mucho que decir en este sentido. De mi grupo de amigos, cuatro (35 años) viven aún con padres o familiares. Demanda hay.
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En España se han cometido abusos urbanísticos. No digo que no, pero el que haya estado en Londres o en EEUU se reirá de ésta afirmación. Crecer a lo ancho y no a lo alto (Inglaterra, países bajos, EEUU, Rumanía) eso sí que es un abuso urbanístico. Se cuadruplica el número de calles, iluminación, alcantarillas, desplazamientos, etc. Cuando vienen los de la comisión europea a decir que construimos mal, pienso que tienen razón, pero que ellos en general construyen con mucho menos respeto por el medio ambiente. Por supuesto que Benidorm no debe ser el modelo, pero imaginémonos Benidorm crecida a lo ancho y no a lo alto. Por cierto que la UE acaba de respaldar la ley urbanística valenciana. Todo esto no quita que al urbanismo actual le quede mucho por mejorar y que haya que eliminar mucho “favoritismo”.
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¿Dónde está el problema pues?. Por supuesto que muchos barrios alrededor de las ciudades ahora mismo tienen una densidad baja de ocupación. Creo que este problema vía refinanciación, alquileres y ventas futuras es un problema dentro de los grandes, el menor. Porque estos pisos son activos al fin y al cabo a los que se les puede sacar una renta. El gran problema en mi opinión son esos solares que se compraron, financiados en parte por la banca. Se invirtió mucho dinero en éstos solares. Ése dinero si va a ser difícil de recuperar. Solares que tardarán años y años en recuperar su valor si un boom económico y demográfico no lo evita. Se han comprado auténticos secarrales, a un precio que ahora nos parece absurdo. Ni siquiera se han comprado solares (creo que es solar cuando ya está urbanizado), sino terrenos yermos. Además también es sabido que algunas entidades financieras han prestado dinero a inmobiliarios para aventuras extranjeras. Promociones, por ejemplo, en Europa del este que tampoco han ido bien. El otro gran problema es que este parón de la construcción ha traído un paro descomunal y eso el consumo lo va a resentir muy mucho. Lo peor es que de momento no se ve una estrategia clara por parte de todos (gobierno, empresas, particulares) para reactivar el empleo. Casi cualquier profesión ahora tiene paro. La sociedad cambia muy rápido y es muy difícil adaptarse a lo que requiere la misma. Pero bueno, esto ya es otro debate.