ThinkingRich
Finanzas personales para Vivir Bien

¿Es la vivienda una buena inversión? Precio Vs Valor

34
Publicado por Alfonsosb el 14 de junio de 2012

Si quieres recibir los últimos artículos en tu email y no perderte nunca nada,suscribete aquí.

Tiempo de lectura: 7 min.

A ver chicos. Este artículo va de por qué las casas son una MALA INVERSION. MALA MALA MALA. Muchos ahora mismo estaréis sonriendo y pensando que esto es absurdo. Al fin y al cabo, ¿Quien no tiene conoce a una abuelita que mantiene a toda su familia con los alquileres? ¿O a un "empresario" que se ha hecho millonario comprando casas?

En un principio, la vivienda puede hacerte ganar mucho dinero… pero a las mismas condiciones que cualquier otra inversión. Si compras a un buen precio y vendes más caro… ganas pasta.

El problema que la mayor parte de la gente con la inversión inmobiliaria sin embargo es que NO TIENEN NI IDEA DE DONDE SE METEN.

 

La casa donde vives NUNCA es una inversión

 

El primer factor que la gente no suele tener en cuenta a la hora de medir sus beneficios ocurre a los que venden su vivienda habitual. Os voy a contar un secreto increíble: TU VIVIENDA HABITUAL NO PUEDE SER UNA INVERSIÓN. NUNCA. JAMÁS.

¿Por qué? Si lo pensásemos la respuesta sería obvia… Al fin y al cabo, todos necesitamos vivir en algún sitio, sea comprando o alquilando.

Así que, cuando vendemos nuestra casa habitual… ¿Que hacemos con ese dinero? ¡Comprar otra casa!

El tema es que, las apreciaciones de precio de la vivienda no ocurren de forma aislada, sino que van de la mano del mercado en general. Así que, salvo que hayamos decidido irnos a un barrio peor o a una casa más pequeña, si tu casa actual se ha apreciado un 50%, la casa que vayas a comprar también lo habrá hecho. ¿En total? Te quedas igual.

 

 

¿Que dices? ¡Yo he hecho un montón de pasta vendiendo mi casa!

A esta afirmación yo siempre me pregunto… ¿Cómo valoran exactamente su beneficio? Y me pregunto esto porque, después de muchos años me he dado cuenta de que la gente NO SABE NI LO QUE GANAN.

Veamos lo que haríamos con acciones. Cuando calculas lo que has ganado con las acciones utilizas la siguiente ecuación:

               (Precio Venta - Precio Compra)*Nº de acciones - GASTOS

Sin embargo, para calcular el beneficio de la vivienda mucha gente hace simplemente:

"Precio Venta - Precio Compra"

¿Y los malditos gastos que? ¿Es que no cuentan? Cuando calculas el beneficio de una venta inmobiliaria debes tener en cuenta todos los impuestos que has pagado, todos los gastos que has tenido, todas las reformas, todos los gastos de comunidad, los gastos de compraventa… y sobre todo, los intereses de la hipoteca que has pagado.

Esto a mi me parece obvio pero cuando lo mencionó la gente me mira raro y me dice "Pero esos son los costes de VIVIR"… ya bueno. Y una acción también tiene costes por mantenerlas y por venderlas… y aun así los metemos.

Aquí os pongo un ejemplo claro de los gastos que produce una casa a lo largo de 30 años (está en inglés pero creo que queda claro):

Esto quiere decir que, si vendes la casa por menos de 1.073.000$, habrás perdido dinero. Sencillo, ¿no?

 

¿Significa esto que no se puede hacer dinero con la inversión inmobiliaria? No digo eso. Siempre que no sea tu vivienda habitual, puedes ganar dinero, generalmente, en cuatro circunstancias:

  • Cuando pagas al contado, es mucho mucho más fácil ganar dinero ya que no tienes que que pagar ningún interés,
  • Cuando hay una burbuja (pero solo si tienes suerte),
  • Cuando compras a precio descontado (normalmente ocurre cuando se echa a una familia de una casa, vamos, cuando hay tragedias)
  • O cuando hay un cambio regulatorio o una ampliación de la demanda enorme que la oferta no pueda absorber (en españa aumentó la demanda… pero también muchísimo la oferta. ¿¿¿Como es posible que con pisos vacíos las casas siguieran subiendo??? Eso es lo que indicaba que se trataba de una burbuja)

 

Pero los precios de las casas, a largo plazo, siempre suben

Mucha gente creía que el valor de las casas no PODÍAN caer. Ahora esto se ha demostrado incierto (si hubiesen mirado los principios de los 90 también, pero claro, los humanos no nos caracterizamos por nuestra memoria de elefante), y las personas han cambiado su cantinela para decir "Las casas siempre aumentan su valor en el largo plazo". Y se quedan tan panchos, decidiendo que algún día, su casa volverá a valer una fortuna.

Pero esto es falso. El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes. Y el problema con la vivienda es que su valor es constante. Una casa no se mueve, sólamente te da cobijo a cambio de que pagues impuestos, mantenimiento y otros gastos.

Cuando compras una acción de una empresa, esta puede subir y bajar por la demanda… pero siempre hay un valor intrínseco en ella. Apple en el 2000 era una empresa al borde de la ruina, mientras que ahora es la mayor compañía del mundo. ¿Por que? Porque han sacado productos novedosos, porque su gestión mejoró y porque, en definitiva, sus beneficios se incrementaron; y esto es aplicable a todas las empresas.

En cambio, ¿Como aumenta el valor de una vivienda? Quizás si te ponen un buen colegio o si esa zona se pone de moda… Todo factores completamente fuera de tu control. Generalmente, el valor de la vivienda está ya intrínsecamente en su precio (por eso un chalet en la moraleja cuesta más que uno en un pueblo) y no cambia a largo plazo (aunque si puede cambiar en el muy largo plazo, cuando barrios marginales se ponen de moda… ¡pero también ocurre al contrario!).

Pensadlo bien, una casa que tiene 100 años te ofrece el mismo servicio cuando fue construida que ahora mismo. No se hizo repentinamente más grande o se renovó por arte de magia; todo lo contrario, sus propietarios han estado pagando costes gigantescos durante años.

¿Que hace entonces que los PRECIOS suban? Muy sencillo, los precios de la vivienda aumentan con los salarios y los tipos de interés, y no pueden aumentar más que estos a largo plazo. ¿Por qué? Porque si los precios de las casas suben consistentemente más que los salarios, entonces la gente deja de comprar, como ha ocurrido con esta crisis.

Esto quiere decir que, aun con un aumento de la demanda brutal, como ha ocurrido estos años, si los precios suben por encima de los sueldos, esta situación es INSOSTENIBLE.

Mi madre solía contar que ella podía vivir con 25 ptas al día o que el cine costaba 3 ptas en los tiempos de mi Padre; "¡Hoy en día nos cobran un pastizal por lo mismo!" Pero a veces nos olvidamos que los salarios de la época eran 10.000 ptas o menos al mes… ¿Nos cobran en exceso por el pan? ¿O es simplemente la inflación y el crecimiento salarial? Os dejo que respondáis a eso vosotros mismos…

 

Sigo sin creerte… ¡las casas a largo plazo siempre han subido!

¿No me crees? ¿Que te parece si miramos algunos números?

En España no hay muchos estudios sobre esto, pero en EE.UU. sí los hay. Y las conclusiones son que la vivienda en USA ha crecido a menos del 1% por encima de la inflación en los últimos 100 años. Gran rentabilidad, ¿eh?

Pero seguro que este no es el caso de España… En españa las casas son diferentes… Para conseguir desterrar esta noción de nuestras cabezas, he decidido hacer un estudio yo mismo. Desgraciadamente no he podido encontrar datos más antiguos que 1987, por lo que tendremos que conformarnos con la rentabilidad de los últimos 25 años:

Datos:

 

Parece interesante, ¿no? El tema es que, cuando deflactamos la inflación de los precios de la vivienda, ¿Adivinaís que rentabilidad tenemos?

¿Un 6%? ¿Un 10%?

Pues no. Un 2,5% anual. Y esto es sin considerar los gastos de mantener la vivienda, que reducen su rentabilidad, o el hecho de que a las casas probablemente les falte todavía caer bastante más en los próximos años.

¿Una inversión genial? Jo*er, prefiero invertir en depósitos, que al menos me dan flexibilidad y no me cuestan unos gigantescos quebraderos de cabeza.

 

Bueno, siempre puedes alquilarla, ¡Y ganas dinero!

Mucha gente da el argumento que si no la pueden vender (la casa es de los activos más difíciles de vender, sobre todo en esta crisis), la alquilan. Sin darse cuenta de que la rentabilidad de los alquileres no es tan buena (sobre todo si tienes una hipoteca que pagar) y de los gigantescos problemas que hay cuando un inquilino te sale rana (lo que es bastante común).

El equivalente a alquilar una vivienda sería como el dividendo de una acción que no varía de precio nunca. Así, si compras una casa por 100.000€ y sacas un alquiler mensual de 400€, obtienes una rentabilidad bruta del 4,8%. A esto hay que restarle todos los gastos… y obtienes la rentabilidad final. Una rentabilidad que, para los que la tienen con hipoteca, se reduce a prácticamente CERO.

Sin embargo, como vemos en el enlace anterior o en este la rentabilidad bruta media en ciudades como Madrid o Barcelona es en torno al 4%. Sí es una buena rentabilidad… pero desde luego no es la panacea.

 

Dando la vuelta a la tortilla, ¿Por qué queremos que las casas suban de precio?

Y ahora, cambiando de tercio yo os pregunto… ¿Por que co*o queremos que las casas suban de precio? Más sobre esto... próximamente.

 

Si quieres recibir los últimos artículos en tu email y no perderte nunca nada, suscribete aquí. Además, recibirás material exclusivo que no será publicado en el blog.

Sin duda, ¡La mejor manera de leer ThinkingRich!

PD: Y también puedes ayudarme dándole al "Me gusta" de Facebook que hay debajo de este mensaje o al de mi página de Facebook ¡Gracias por adelantado!

 

Artículos relacionados con "¿Es la vivienda una buena inversión? Precio Vs Valor"

Etiquetas: vivienda mala · inversión



Añadir comentario
34
Comentarios
1 Masmoney2001
14 de junio de 2012 (22:05)

siempre ha defendido que tu casa no es patrimonio, pero tambien creo q toda cartera debe estar diversificada, por lo que parte del patrimonio debe estar tambien en vivienda, además se aprende mucho de fiscalidad, saludos

Me gusta
2 micartera26
14 de junio de 2012 (22:22)

Para que una vivienda suba de valor es necesario que aumente la población donde esté situada y por otro lado también los servicios de la zona. Sino una vivienda no sube de valor , lo que sube es el terreno de acuerdo con la inflación. Así un cortijo en la montaña sin población alrededor subiría de precio como la inflación en concreción al terreno donde está situado de hecho el cortijo tiende a perder valor sino se reforma y se hace viejo o en ruinas.

Me gusta
3 zarfrax
15 de junio de 2012 (01:56)

Excelente articulo (y los dos anteriores).
Hace un tiempo vengo viendo pisos de vpo y otras ofertas del banco (cada vez que entro en la caja me ofertan jejeje) y como tu dices todos los de mi alrededor dicen que es una locura invertir en bolsa, que debo comprar el piso y ya esta.
Ahora con tus articulos y los datos objetivos que presentas me has aclarado mucho.
Sin darte cuenta y sin ser tu objetivo tus articulos han influido en mi vida de forma decisiva y creo que acertada.
Gracias.

Me gusta
4 Alfonsosb
Alfonsosb  en respuesta a  zarfrax
15 de junio de 2012 (11:16)

Bueno Zarfrax, intento ser lo más objetivo posible. Siempre que los datos corroboren mi posición. Me alegra haberte ayudado!

Me gusta (1)
5 Enrique valls
15 de junio de 2012 (12:08)

Nada que añadir. Me gustaría destacar esto:

Veamos lo que haríamos con acciones. Cuando calculas lo que has ganado con las acciones utilizas la siguiente ecuación:

(Precio Venta - Precio Compra)*Nº de acciones - GASTOS

Sin embargo, para calcular el beneficio de la vivienda mucha gente hace simplemente:

"Precio Venta - Precio Compra"

Cada vez estoy más seguro de que los precios de las viviendas van a bajar. ¿Por qué ? Ley de oferta y demanda. Con una tasa de paro juvenil del 40%, sueldos mileuristas, ¿cómo va a ser posible para estas personas comprar una casa de más de 100.000 euros?

Un saludo,

Me gusta
6 Alfonsosb
Alfonsosb  en respuesta a  Enrique valls
15 de junio de 2012 (12:20)

Bajarán hasta ajustarse a los salrios actuales. Así ha sido siempre

Me gusta
7 Sasha
15 de junio de 2012 (12:36)

Estoy de acuerdo que jugar con vivienda no siempre es rentable, y menos aún con la propia. Añadiría que esto es simplemente una memez.

Sí que se podría decir que hay otros inmuebles con los que sí se puede hacer algo de negocio. Hablo de locales, naves, suelo rústico para agricultura y plazas de garaje. Si he de optar por comprar algo tiene que ser uno de estos elementos, con el fin de en el futuro poder cambiar mi vivienda por otra mejor.

Y en estas estoy :)

Me gusta
8 Mgrates
Mgrates  en respuesta a  Alfonsosb
15 de junio de 2012 (12:48)

Hola Alfonsosb!

Buen articulo de nuevo!,
Ultimamente (prácticamente este mes de junio) he notado que han bajado muchisimo las viviendas de los Bancos, me refiero además a promociones buenas, en zonas buenas y no los tipicos churripisos que venden por 60.000€ o los playeros!
En concreto conozco dos promociones por las que me interese hace tiempo, que han bajado practicamente al 50% una y al 40% la otra, realmente a ese precio si se están sacando el stock!, porque lo he visto en un par de semanas vender la mitad de la promoción.

¿Puede que gente con pasta, este buscando digamos refugio de algún modo en lo inmobiliario, por temor a cosas peores (tipo corralito, salida del euro o lo que sea) áun sabiendo que pueden bajar más? -pude ver el listado de ventas, y había nombres con 2 o 3 reservas -

Con las excel del otro día, estuve echando números y salía bien la compraVSalquiler siempre que aportes un capital de al menos el 50% del valor del inmueble, en ese caso aconsejarías la compra?? para vivienda habitual, y considerando la "inversion" como el que se pega una buena cena, es decir para vivir más agusto, no para ganar pasta!

Gracias de nuevo por tu blog! , lo sigo con gran interés!

Me gusta (1)
9 Victor Vallés
15 de junio de 2012 (13:16)

A mi un gran profesor me enseñó que en economia nunca es blanco o negro, que todo dependen de múltiples factores, que en este artículo se obvian.

Sin embargo, solo voy a decir una cosa respeto a la siguiente expresión:

"Así que, cuando vendemos nuestra casa habitual… ¿Que hacemos con ese dinero? ¡Comprar otra casa!"

Pues no, te puedes ir de alquiler con el dinero que te han pagado. Imagínate que vendo una caso con 65 años, se supone que ya he pagado la hipoteca, y con el dinero obtenido puede vivir de alquiler X años.

Si aplicamos las hipótesis que aplicas para la vivienda, para una inversión en bolsa, oro u otro valor/objeto, es lo mismo, todo dependerá de la oferta y la demanda, ni más ni menos.

Me gusta
10 Juan sin tierra
15 de junio de 2012 (13:35)

"La vivienda no es una inversión", esa es la clave.
La inmensa mayoría de los ciudadanos compran una vivienda cuando la necesitan, o cuando la necesita algún familiar, y la compran en un lugar determinado (cerca de dónde vive su hijo, en el barrio dónde nacieron, etc)
Quien haya vendido viviendas lo sabe muy bien. La gente normal no compra una casa como inversión.
Esas masturbaciones mentales con tantos números y datos no cuentan para quien compra una vivienda. Quizás cuente para el 1% que puede que compre una vivienda para especular.

Me gusta
11 Txuska
Txuska  en respuesta a  Enrique valls
15 de junio de 2012 (16:28)

Hola Enrique , antiguas ya empieza a haber .
Nuevas aunque VPO , con cocina , garaje y trastero 90 m 140.000.
Sumale impuestos y quita la ayuda ese es el precio mas o menos .
Precio real , para `poder vender .
La VPO yo separaria de la libre .
Vpo con las pegas que te ponen para venderla , simplemente porque te tienes que ir a otro sitio a trabajar , se ha convertido para mi en un corralito .
Yo pienso que el alquiler que se puede pagar nos dira el precio que se puede cobrar.
La compra en propiedad para un particular y mas VPO no lo veo me parece una locura ahora mismo
Si El oraculo acierta la cuarta parte ya ni te cuento .

S2

Me gusta
12 Comstar
15 de junio de 2012 (16:32)

Este post es una de esas joyas descomunales que uno se encuentra en Rankia. Excelente post, muchas gracias por el aporte.

Me gusta (1)
13 Atticus
Atticus  en respuesta a  Txuska
15 de junio de 2012 (17:14)

En mi ciudad las últimas VPO 3 dorm. se han vendido por 180.000 euros. Es lo más barato que se puede encontrar ahora mismo. Las viviendas de obra nueva de venta libre no bajan de los 240.000 euros. Eso sí, la vivienda antigua en ciertos barrios ha bajado de forma considerable (pisos de más de 30 años). Esperemos que acertéis y bajen los precios, pero yo llevo desde 2006 estudiando precios en mi ciudad, y la obra nueva no ha bajado apenas nada, y sigue estado a precios astronómicos. A veces creo que los promotores prefieren dejar bloques fantasmas antes de vender a precios razonables. Aun así, promociones que han sacado en torno a los 220.000-250.000 euros se venden completas a fecha de hoy. Por encima de esos precios, y muchas hay, no se vende casi nada.

Me gusta
14 mofeta
15 de junio de 2012 (17:24)

El artículo es de una simpleza sonrojante. Y lo compara con las acciones (que están a precios de hace muchos años).

La vivienda habitual son costes nos dice. Pero te ahorra un alquiler que el tipo no contabiliza. Tal vez suponga que en caso de no tener vivienda nos podríamos alojar bajo un puente.

Me gusta
15 Txuska
Txuska  en respuesta a  Atticus
15 de junio de 2012 (17:35)

Esto es en Pamplona y no es barata .
Las VPO el precio normal estaria en 180.000 , ese precio me parece excesivo .
Yo no compraba una VPO por ese precio , si fuera libre si .
antes busco una usada o de un banco .

S2

http://www.idealista.com/pagina/inmueble?codigoinmueble=VP0000005654658&numInm=1&edd=list

Me gusta
16 Txuska
Txuska  en respuesta a  mofeta
15 de junio de 2012 (17:44)

Leete algun articulo anterior.
No se para ti, pero para mi la casa igual, que un coche es un coste .
Si me sale mejor alquilaria .
El alquiler , no te puede crear una obligacion hipotecaria . durante 30 años .
si a ti te va mejor comprar , compra pero no digas simplezas .
expon algun numero , rebate , sus numeros con tus
numeros .
simpleza es una palabra , el da datos , sino estas de acuerdo dilo .
Me parece que simplemente no te gustan porque no va con tus ideas .
Pero no has hecho numeros , la compra ni es mala ni buena perse , tendras que ver si te interesa .

s2

Me gusta
17 mofeta
mofeta  en respuesta a  Txuska
15 de junio de 2012 (18:12)

¿Números? Este señor dice que tu compras una casa para vivir por 1.000, le sumas los gastos y te sale por 1.500. Si la vendes por menos pierdes dinero. Eso es mentira. Te estás ahorrando un alquiler (tu dividendo) que te va a durar más de lo que tengas la hipoteca. ¿Y dónde están las desgravaciones fiscales? Y hemos tenido años de tipos de interés muy bajos. Como todo, ha dependido del momento. Y depende de tus ingresos y de tu trabajo saber qué puedes permitirte.

Es pues un artículo falaz, simplista y demagógico que aprovecha la coyuntura.

Me gusta (3)
18 Alex2
Alex2  en respuesta a  Juan sin tierra
15 de junio de 2012 (18:57)

Es cierto lo que dices: No se especula con la vivienda propia: cubre una necesidad y la compras mejor o peor según tu situación económica.

Aún con la caída de hoy día, la mayoría de quienes no tienen vivienda propia está deseando comprarla y, a la vez, espera que baje más para que sea mejor y más barata.

También a día de hoy, como antes, sigue siendo cierto que los padres que pueden compran una vivienda a sus hijos (una para CADA HIJO, SI PUEDEN) o le dan para la entrada. Sin embargo no suelen decir:"Toma X miles de euros en acciones", no. Generalmente venden las acciones para que el hijo tenga una primera vivienda.

Así sigue siendo en gran medida.

Por otra parte tradicionalmente se ha redondeado la pensión de jubilación con el alquiler de una casita (anterior vivienda habitual que al comprar otra mejor no se vendió).

La vivienda propia en España es algo muy diferenta a como se entiende en otros países.

Naturalmente muchos de los que se han metido en camisa de once varas comprando -sin pensar bien lo que hacían- varios apartamentos en la costa y cosas similares han salido escaldados. Vamos como el que compró Terra en plena subida.

Pero el artículo que da pie a los comentarios que estamos haciendo,en sí mismo es, en mi opinión, bastante ramplón, como demuestra el hecho de que el cuadro de "numeros" que da para explicar el precio de venta mínimo para ganar algo de una supuesta vivienda ni siquiera muestra una vivienda española, ni -como ha dicho otro forero- tiene en cuenta los alquileres que No HAS PAGADO mientras la usabas como vivienda.

Me gusta (1)
20 Txuska
Txuska  en respuesta a  mofeta
15 de junio de 2012 (20:36)

Te juego un cafe a que en 2014 , incluso puede que en 2013 , no hay desgravacion fiscal por vivienda Yo compre en el 96 pero tuve que empezar a pagar en el 91 .
No era caro para la epoca y si tengo que vender , no es que tenga que mirar inflaccion es que directamente pierdo dinero .
Con desgravaciones y todo , la cuenta ya la tengo sacada .
Estamos en 2012 y ahora mismo creo que se aproxima a la realidad , pero como todo es opinable .
Con hipotecas a 15 años que era la mia , no es lo mismo que a 30 o mas .
Al menos para mi .
Yo ya he pagado , pero si me pilla la crisis y sin ingresos como amigos mios .
Solo uno salio con bien , dejo todo ( estaba de alquiler) y se fue a Francia ,
los demas estan entre aguantar y el embargo .
Ellos opinaban como tu sobre el alquiler , pero han visto , que una hipoteca es una obligacion contractual por 30 años o mas y que resulta peligroso ,y no siempre recomendable .

S2

Me gusta






Twitter
RSS
e-Mail
Facebook









Rankia utiliza cookies propias y de terceros, con ellas obtenemos información sobre tus pautas de navegación y así podemos ofrecerte una mejor experiencia de uso y servicio mostrándote información relacionada con tus preferencias e intereses. Si continúas navegando aceptas nuestra política de cookies.