No es poco frecuente que, llegado el momento del cumplimiento de una obligación, el deudor no se encuentre en condiciones de cumplir la prestación debida. Ante esta eventual situación el acreedor puede proceder judicialmente contra el patrimonio del deudor para así satisfacer su derecho de crédito. No obstante, la dación en pago o entrega de la vivienda a cambio de la deuda, puede ser una alternativa negociada a la subasta judicial que concilie mejor los intereses de las partes.
Ante esta situación no resulta nada extraño que cualquiera de los sujetos que intervienen en una obligación adopten la iniciativa de sustituir la prestación debida por otra, aunque dicha eventualidad no se hubiere inicialmente contemplado en el momento constitutivo de la obligación (supuesto que daría lugar a una obligación alternativa o facultativa). A este cambio negociado de la prestación debida se le suele denomina en el tráfico real como “renegociación del crédito o de la deuda” y cuando el cambio de la prestación debida, se refiere a la entrega de la vivienda a cambio de la deuda, se denomina dación en pago. Ésta ha venido impuesta por los agentes económicos o comerciales, sin que haya de atribuirle un sentido técnico-jurídico preciso, conectado aproximadamente con la noción teórica del negocio jurídico.
Por tanto, negociar un crédito es una expresión coloquial que trata de manifestar que, ante la dificultad de su cobro, las partes de la relación obligatoria tratan de buscar una solución alternativa, sustituyendo la prestación debida por cualquier otra que satisfaga mejor los intereses del acreedor y del deudor o, que, en otro caso, resulte preferible al ejercicio de las acciones judiciales o a la demora en la ejecución de la prestación inicialmente debida. En determinadas ocasiones, esta solución alternativa negociada, supondrá la celebración de un contrato de carácter novatorio de la relación obligacional y en otros casos el cambio de la prestación no pasará de ser un acto de cumplimiento del deudor con plena eficacia solutoria.
Evidentemente, el carácter negocial de este tipo de acuerdos no pasa desapercibido pues requiere la anuencia de ambas partes, pues sin el acuerdo entre el acreedor y el deudor las condiciones inicialmente pactadas en el título constitutivo de la obligación no pueden alterarse. Asimismo, el pacto renovado entre el deudor y el acreedor puede plantearse de dos formas: mediante la entrega de la vivienda a cambio de la deuda o dacion en pago, que, pese a se diferentes a la prestación originaria, supone cumplir la obligación existente o mediante el aseguramiento del cumplimiento de la prestación originaria a través de la entrega de la vivienda al acreedor para que éste los enajene y, posteriormente, aplique el producto de la venta al pago de la obligación originaria.
Con la dación en pago, el deudor, con el consentimiento del acreedor, realiza una prestación diferente a la originaria que surte el efecto de extinguir la obligación constituida y representa una quiebra o fractura del requisito de la identidad del pago establecido en el artículo 1166 del CC, que sólo puede obviarse mediante el consentimiento del acreedor. Nuestro Código Civil, aunque no llega a regular la dación en pago o entrega de la vivienda a cambio de la deuda de forma expresa, utiliza dicha expresión en algunos de sus artículos:
- En el artículo 1521, in finem, donde se refiere a quien “adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
- En el artículo 1636 cuando utiliza la expresión relativa a que el dueño útil o el dueño directo de una cosa… “siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica”.
- En el artículo 1849, en sede de fianza, donde dispone que “si e acreedor acepta voluntariamente un inmueble u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda…”.
- No obstante, la Ley 1/1973 de 1 de Marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra sí establece el alguna de sus leyes, la regulación de una de las cuestiones principales en esta materia de forma expresa. Concretamente en su ley 495.1 al señalar que: “Cuando el acreedor acepte la dación en pago de un objeto distinto del debido, la obligación se considerará extinguida tan sólo desde el momento en que el acreedor adquiera la propiedad de la cosa subrogada, pero las garantías de la obligación, salvo que sean expresamente mantenidas, quedarán extinguidas desde el momento de la aceptación.
La dación en pago sólo libera al deudor por el importe líquido de los bienes entregados. A pesar de todo ello, resulta incuestionable que la dación en pago se encuentra perfectamente admitida en nuestro ordenamiento jurídico y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido abundante en esta materia fijando la doctrina para deducir los requisitos que deben entenderse cumplidos para que en una relación obligacional pueda utilizarse el recurso de la dación en pago. Básicamente estos requisitos son los siguientes:
- Acuerdo negociado entre el acreedor y el deudor para dar por extinguida la obligación originaria, sin dar origen a una nueva relación obligacional, mediante el convenio de sustituir la prestación inicial por otra distinta. Por tanto, la dación en pago excluye la novación.
- Transmisión o entrega simultánea del objeto de la nueva prestación, pues si el deudor sólo se comprometiera a ella estaríamos frente a una supuesto de novación y no propiamente dicho de dación en pago.
