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La Ejecucion hipotecaria: La proteccion del deudor hipotecario

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Publicado por Luis.diazch el 23 de diciembre de 2012

La actual crisis inmobiliaria y sus efectos perversos derivados de su persistencia en el tiempo, ha provocado que el legislador adoptara medidas legislativas para procurar una mayor protección del deudor hipotecario, dentro del proceso judicial de una ejecución hipotecaria.

La situación es que las hipotecas constituidas exceden por lo general en su importe, al valor de las viviendas sobre las que están gravadas, si tomamos como referencia su precio actual de mercado. Esto ha provocado, junto con el aumento descontrolado del paro y la disminución de los ingresos en las familias, una situación de insolvencia por sobreendeudamiento. Por un lado, se aprobaron un grupo de medidas dirigidas a garantizar la obtención de un precio mínimo del inmueble en caso de subasta, derivada de una ejecución hipotecaria. El RDL 8/2011, de 1 de julio elevó el valor mínimo de adjudicación al ejecutante (artículos. 670.4 y 671 de la LEC, y DA sexta LEC, redactada por Ley 37/2011, para inmuebles que no constituyan la vivienda habitual del deudor hipotecario), extendiendose también al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de acuerdo al artículo. 12 RDL 6/2012. Con una mayor declaración de intenciones, se aprobó el RDL 6/2012, de 9 de marzo, dirigido a deudores hipotecarios en riesgo de exclusión y afectados por una ejecución hipotecaria, en los que destaca la protección de la vivienda habitual, y la ordenación del proceso de ejecución posterior a la ejecución hipotecaria.

La protección de la vivienda habitual

La protección de la vivienda habitual en sede de procesos de ejecución hipotecaria se inicia con la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que autoriza al deudor hipotecario a liberar la vivienda familiar en el proceso de ejecución hipotecaria mediante la consignación de lo adeudado por principal e intereses, aun sin consentimiento del acreedor, en las condiciones establecidas en el art. 693.3 LEC. En esta línea profundiza el RDL 6/2012, produciéndose un salto cualitativo en la protección de la vivienda habitual del deudor hipotecario sin recursos, según resultan definidos en el art. 3 del RDL 6/2012. Estas medidas se concretan en la moderación de los intereses moratorios (artículo 4); el derecho a la restructuración de la deuda hipotecaria (apartados 1 y 2 Código de Buenas Prácticas y la posibilidad de acudir a la dación en pago de la vivienda habitual, como medida final para evitar la ejecución hipotecaria ( apartado 3 Código de buenas prácticas). En el ámbito del proceso de ejecución hipotecaria, se mantiene el cauce de oposición del artículo 695 de la LEC, si bien algunas Sentencias de algunas Audiencias Provinciales, realizan una interpretación extensiva, admitiendo la alegación de los motivos procesales contemplados en el artículo 559 de la LEC (SSAAP Girona 12/05/2009 (JUR 2009\401611) y Cuenca 17/04/2012 (JUR 2012\211424). Tenemos por tanto algunos argumentos para oponernos, hipotéticamente hablando, en una ejecución hipotecaria. Por una lado la situación de exclusión, el derecho del deudor a la restructuración de la deuda hipotecaria, dado que el apartado 1.a del Código de Buenas Prácticas admite la posibilidad de que el deudor solicite y obtenga la restructuración de la deuda antes del anuncio de la subasta; en esta situación y si hubiera sido denegada la misma indebidamente por la entidad financiera, el deudor hipotecariodebería hacer valer su derecho por la vía del art. 562 de la LEC, argumentando que la continuidad del proceso de ejecución sin procurar una restructuración de la deuda supone una infracción de las medidas introducidas por el RDL 6/2012. Adicionalmente, con relación al derecho a la moderación de los intereses moratorios reconocido en el art. 4 RDL 6/2012, el ejercicio de oposición suele plantearse al momento de la liquidación de intereses y no en el momento de despacharse ejecución. No obstante, debe indicarse que el derecho de moderación establecido en el art. 4 RDL 6/2012 presenta conflicto con los supuestos de nulidad de las cláusulas abusivas, definidos en la doctrina sentada en la STJUE de 12 de junio de 2012, puesto que en tales casos de nulidad no cabría aplicar la moderación por darse un supuesto de ineficacia. De modo que el carácter abusivo de las cláusulas de intereses son controlables de oficio por el juez al momento de despachar ejecución (SSAAP Tarragona 15/03/2011 (JUR 2011\209739)).

La ejecución forzosa posterior a la ejecución hipotecaria

Uno de las consecuencias mas perversas de la crisis económica en el deudor hipotecario tiene que ver con el principio de responsabilidad patrimonial universal. En aplicación de este principio, la venta forzosa del inmueble hipotecado a la Entidad acreedora, quien se lo adjudica, no evita que el deudor hipotecario deba responder por la cantidad restante, si el producto de la venta no ha cubierto todas las responsabilidades reclamadas. En este sentido, el art. 1 RDL 8/2011, de 1 de julio, en relación al supuesto en que el deudor hipotecario hubiera visto ejecutada su vivienda habitual en un proceso especial de ejecución hipotecaria, elevó el límite de las cantidades inembargables en un proceso de ejecución forzosa posterior hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI. Por otra parte, la Ley 37/2011, introdujo una modificación aplicable a la ejecución posterior de la hipotecaria, puesto que con el despacho de ejecución, el deudor hipotecario tiene la posibilidad de oponer los motivos formales y de fondo respecto del título extrajudicial, de conformidad a lo que dispone el artículo 557 de la LEC. 

Etiquetas: ejecuciones hipotecarias · ejecucion dineraria · Dación en pago



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Luis.diazch

Luis.diazch

Director General de Mediatoris




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